Minimalizm albo przepych funkcji. Jak firmy widzą biura

 Autor Mateusz Strzelecki, Partner/Head of Tenant Representation w Walter Herz

Na rynku biurowym widoczne są dwa biegunowo różne trendy, jeśli chodzi o podejście firm do wynajmu i aranżacji powierzchni, które można określić jako przepych funkcji i minimalizm.  

Dwa dominujące kierunki działania najemców

Pierwsze podejście dotyczy firm, które starają się zaspokoić potrzeby wszystkich pracowników, tych pracujących w biurze i zdalnie. Chcąc przyciągnąć do biura jak najwięcej osób, decyduje się na inwestycje w nową aranżację. Często niestety projektowane są wtedy przestrzenie, które finalnie nie służą nikomu. Zbyt wiele koncepcji w jednym miejscu prowadzi do braku spójności, co nie przynosi zamierzonych rezultatów, a nawet zniechęca pracowników do powrotu do pracy stacjonarnej.

Większość firm reprezentuje natomiast drugi kierunek działania, koncentrując się przede wszystkim na minimalizacji kosztów. Finalnie decyduje się na renegocjacje umowy i pozostawienie biura w tej samej lokalizacji, nierzadko redukując przy tym zajmowaną powierzchnię. To najemcy, którzy stanowczo oczekują od pracowników powrotu do biura, ale zamiast gruntownych zmian tylko optymalizują powierzchnię, wprowadzają ewentualnie drobne odświeżenia albo pozostawiają przestrzeń biurową bez inwestycji w re-design. W wielu przypadkach firmy nie robią nic, będąc świadomymi rosnących kosztów utrzymania biura. Skupiają się na skrupulatnym kalkulowaniu, czy zmiany faktycznie są konieczne.

Optymalizacja, optymalizacja, optymalizacja

Sztandarowym przykładem obecnego sposobu działania firm jest projekt, nad którym pracujemy. Bazuje na renegocjacji umowy obejmującej kilka tys. mkw. dla dużej firmy z sektora mediów z wydłużeniem kontraktu o 5 lat po raz kolejny w tej lokalizacji. Poprzednio, w czasie pandemii powierzchnia została całkowicie zrewitalizowana podczas przebudowy biura. Tym razem koncentrujemy się wyłącznie na warunkach finansowych, ponieważ przestrzeń wciąż jest świeża, funkcjonalna i dopasowana do potrzeb. Co więcej, biuro jest intensywnie wykorzystywane przez pracowników, co samo w sobie jest interesującym trendem na tle pozostałych projektów.

Wyrazistą ilustracją, pokazującą kierunek zmian w myśleniu o biurach jest też transakcja firmy Kruk we Wrocławiu. Po 15 latach firma zmieniła swoją lokalizację z biura w starym obiekcie w parku technologicznym, gdzie zajmowała ponad 10 tys. mkw., na nowoczesny budynek B10 w kompleksie Business Garden, gdzie objęła powierzchnię 6 tys. mkw. Nastąpiła tu jednak istotna zmiana jakościowa. Nowa powierzchnia została zaprojektowana na podstawie badań Workplace z uwzględnieniem potrzeb organizacji i pracowników, zarówno w zakresie funkcji, jak również technologii oraz designu.

Zmiana narracji  

Na rynku obserwować można dominację renegocjacji umów, które obecnie rzadziej wiążą się z przebudową powierzchni, a częściej z presją na korzystniejsze warunki finansowe. Wysokie koszty budowlane zmuszą firmy do optymalizacji wydatków, np. poprzez wykorzystanie istniejących układów powierzchni. Stary, dobry open space nadal obowiązuje jako podstawowa forma, stanowiąca o układzie większości biur.

Jeśli zapadają decyzje o zmianie aranżacji, oparte są zwykle na badaniach Workplace. Organizacje analizują potrzeby zespołów, funkcje przestrzeni i wzajemne powiązania między działami. Tematyka związana z nowym profilem funkcjonalnym miejsc pracy, zmianą narracji – projektowaniem powierzchni pod aktywnych pracowników biurowych oraz główne kierunki w aranżacji biur opisywaliśmy niedawno w raporcie „25 trendów, które zmienią biuro w 2025 roku”.

W sferze planowania biur do głosu zaczyna dochodzić trend, bazą którego jest projektowanie biur z myślą o pracownikach, którzy korzystają z nich na co dzień, a nie o zachęcaniu do przyjścia do nich tych, którzy preferują pracę zdalną. Tworzone są mniejsze strefy z przeznaczeniem do pracy w zespołach, huby dla kilkuosobowych grup. Podział przestrzeni na moduły pracuje na ożywienie biurowego wnętrza. Rozwiązania takie wdrażane są za pomocą łatwych do zmodyfikowania kurtyn i elementów akustycznych oraz drzwi przesuwnych, które w przypadku zmiany potrzeb można elastycznie wykorzystywać w odmiennej konfiguracji.

Elastyczność najmu

Coraz większą rolę odgrywa elastyczność najmu. Dynamicznie rozwija się sektor flex i powierzchni coworkingowych, szczególnie w Warszawie. Przestrzenie te przestały być wyłącznie domeną start-up’ów i mniejszych firm, a coraz częściej wykorzystywane są przez większe organizacje do prowadzenia części działalności. Elastyczne biura wybierane były wcześniej głównie przez firmy z branży IT, ale teraz decydują się na nie podmioty reprezentujące wszystkie sektory.

Popyt na biura na największych rynkach w Polsce utrzymuje się w tym roku na podobnym poziomie, jak w roku ubiegłym. Ich obłożenie jest zróżnicowane, uzależnione od sektora w jakim działają firmy oraz kultury organizacyjnej. Na rynku obserwować można najczęściej stosowany przez firmy model pracy hybrydowej, obejmujący 3 dni pracy w biurze i 2 dni zdalnej. W branży IT, która już przed pandemią stosowała model hybrydowy, pracownicy wciąż rzadziej wracają do biur. Sektor, który dynamicznie rozwijał się przez lata, obecnie zmniejsza swoje powierzchnie biurowe ze względu na globalizację rekrutacji i preferencje pracy zdalnej.

Klienci często optymalizują powierzchnię, reinwestując środki zaoszczędzone na mniejszej powierzchni w nowoczesne biura w lepszych lokalizacjach, co wiąże się także z trendami ESG. Warszawa, będąca siedzibą zarządów, odczuwa skutki luki podażowej, co szczególnie widać w najbardziej popularnych wśród najemców obszarach centralnych. Średni poziom pustostanów na warszawskim rynku przekracza 10 proc., ale na terenie ścisłego centrum i na Woli współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi kilka procent, podczas gdy na Mokotowie kilkadziesiąt procent. Na rynkach regionalnych natomiast dostępna oferta utrzymuje się na stabilnym poziomie.  

Podnajem

Nowym standardem na rynku najmu jest umowa 7-letnia. Wcześniej przy umowach 5-letnich najemcy mogli liczyć na znaczne zachęty finansowe i prace aranżacyjne wykonane "pod klucz". Obecnie takie oczekiwania są coraz częściej realizowane przy umowach dłuższych niż 7 lat, a nawet 10-letnich.

W umowach pojawia się często zapis mówiący o możliwości podnajmu, podobnie jak klauzule dotyczące cesji. Wynajmujący są skłonni akceptować podnajmy, o ile spełnione zostaną określone warunki, takie jak standing finansowy podnajemcy, zgodność profilu działalności z zasadami budynku oraz brak konfliktu z zakazami konkurencji. Dzięki solidarnemu charakterowi odpowiedzialności między pierwotnym najemcą a podnajemcą, wynajmujący mogą czuć się bezpiecznie, co zwiększa popularność tego rozwiązania.

Chętnych na biura nie brakuje, ale wynajem jest coraz droższy

 Skala realizowanych w Polsce inwestycji biurowych jest dziś znacznie mniejsza niż w poprzednich latach, a zapotrzebowanie na powierzchnie wciąż duże

Trzy lata po pandemii, po przejściu na hybrydowy model pracy na rynku biurowym możemy mówić o zastoju inwestycyjnym. Niesprzyjająca realizacji nowych projektów koniunktura gospodarcza w Polsce i na świecie, presja inflacyjna oraz rosnące koszty budowy i finansowania inwestycji spowodowały, że inwestorzy sporadycznie inicjują teraz budowę nowych projektów biurowych. Na rynku widoczna jest duża ostrożność w podejmowaniu decyzji, mimo że popyt na biura utrzymuje się na wysokim poziomie.  

– W 2022 roku warszawski rynek biurowy wrócił do najlepszych okresów pod względem popytu. Ograniczona nowa podaż i duże zainteresowanie wynajmem spowodowały, że w Warszawie nastąpił spory spadek wolnej powierzchni. W tym roku spodziewamy się kontynuacji tego trendu, za którym pójdą podwyżki stawek czynszowych. Nieduży wzrost cen wynajmu widoczny był już pod koniec minionego roku, a w tym roku mamy do czynienia z dalszą waloryzacją stawek. W odróżnieniu od Warszawy, w regionach nie ma tak silnego podłoża dla presji na podwyżki z uwagi na większą dostępność powierzchni – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.      

Optymalizacja kosztów  

Doradcy Walter Herz spodziewają się, że w tym roku popyt na biura nieznacznie zmaleje ze względu na rosnące koszty wynajmu i wykończenia powierzchni. Stoi za tym coraz powszechniejsza weryfikacja zapotrzebowania na przestrzeń do pracy związana z jej nowym modelem. Najemcy rewidują zapotrzebowanie na biura, optymalizują wielkość zajmowanych powierzchni, jednocześnie podnosząc ich standard.  

Walter Herz prognozuje, że w tym roku wzrośnie również poziom zainteresowania rozwiązaniami, które pozwalają na zmniejszenie opłat eksploatacyjnych i zużycia mediów. Właściciele budynków koncentrować się będą na wprowadzaniu rozwiązań z zakresu ESG. Pozwoli to zaspokoić coraz bardziej zaostrzające się wytyczne unijne, ale przede wszystkim wprowadzić oszczędności i obniżyć koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości. W związku z rosnącymi wymaganiami środowiskowymi w najbliższym czasie podejmowane będą również realizacje mające na celu modernizację starszych obiektów biurowych.

Warszawa z rekordowym popytem

Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie w ubiegłym roku był rekordowo wysoki, plasował się na podobnym poziomie, jak w czasie największej prosperity rynku przed pandemią. Przyczynił się do tego także  biznes przenoszony zza naszej wschodniej granicy. Z danych Walter Herz wynika, że w 2022 roku do najemców trafiło około 846 tys. mkw. biur, o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej. Firmy celowały przede wszystkim w lokalizacje centralne, gdzie zakontraktowane zostało około 60 proc. powierzchni.

– Należy jednak zwrócić uwagę, że w ostatnim kwartale ubiegłego roku najemcy wyjątkowo byli zainteresowani bardziej biurami usytuowanymi poza centrum Warszawy, gdzie wynajęte zostało prawie dwa razy więcej powierzchni niż w centralnym obszarze miasta. Oznacza to, że firmy zaczynają poszukiwać oszczędności, o czym świadczyć może również rosnący udział renegocjacji umów w całkowitym wolumenie najmu – informuje Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner / Head of Tricity w Walter Herz.   

W 2022 roku rynek warszawski zwiększył zasoby biurowe o prawie 236 tys. mkw. powierzchni. Został oddany m.in. wysokościowiec Varso Tower w kompleksie Varso Place z 64 tys. mkw. powierzchni i wieża Forest Tower z ponad 51 tys. mkw. oraz biurowiec P180 z 32 tys. mkw. powierzchni i budynki w kompleksie Skysawa, które dostarczyły łącznie przeszło 31 tys. mkw. 

Deficyt warszawskich biur

W budowie pozostaje o połowę mniej biur niż rok wcześniej. W trakcie realizacji jest w stolicy ponad 203 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy w szczycie hossy rynkowej w 2019 roku było to 800 tys. mkw. Trwa budowa inwestycji The Bridge, Lixa, Vibe i Drucianka Campus, a w przygotowaniu do realizacji są m.in. projekty Upper One, T22, czy The Form.

Przyrost podaży biurowej w tym i przyszłym roku w stolicy, jak szacuje Walter Herz, spadnie do poziomu około 80 tys. mkw. Duża chłonność warszawskiego rynku powoduje natomiast, że maleje współczynnik pustostanów, który wynosi dziś około 10,7 proc. To zjawisko odwrotne do obserwowanego w największych, europejskich ośrodkach biznesowych, co świadczy o dużym potencjale lokalizacji.  

Rynki regionalne ze sporą nową podażą

Na rynkach regionalnych sytuacja jest nieco inna niż w Warszawie. Buduje się więcej, poziom pustostanów (ponad 15 proc.) nie spada i może jeszcze wzrosnąć w miarę oddawania do użytkowania kolejnych projektów.  

Pod koniec 2022 roku w regionach było w budowie około 620 tys. mkw. powierzchni. Najwięcej we Wrocławiu - ponad 190 tys. mkw. W Katowicach deweloperzy mieli w realizacji 130 tys. mkw. powierzchni, a w Krakowie przeszło 100 tys. mkw. nowych biur.

W 2022 roku w regionach oddano ponad 405 tys. mkw. powierzchni, na rynki weszło o prawie 80 proc. więcej nowych biur niż rok wcześniej, ale i o 25 proc. mniej niż w czasie hossy. Najbardziej wzrósł rynek w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu.

–  Rok 2023 upłynie pod znakiem optymalizacji w sektorze nieruchomości biurowych. Na rynkach w całej Polsce spodziewamy się lekkiego obniżenia popytu ze względu na pogarszające się warunki gospodarcze i rosnące ceny. Zarówno najemcy, jak i właściciele nieruchomości mierzą się aktualnie z wyższymi kosztami utrzymania powierzchni. Rosnące ceny energii oraz koszty pracy przełożyły się na wyższe stawki opłat eksploatacyjnych. W tym roku będziemy zatem świadkami jeszcze głębszego dostosowywania przez firmy wielkości wynajmowanych powierzchni biurowych do rzeczywistych potrzeb – mówi Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz.  

Popyt równoważy przyrost powierzchni w regionach

W zeszłym roku na rynkach regionalnych, poza Warszawa wynajęte zostało łącznie około 624 tys. mkw. powierzchni biurowych, nieco więcej niż w 2021 roku i nieznacznie mniej niż w rekordowo dobrym pod tym względem 2019 roku. Największa aktywność najemców zarejestrowana została w Krakowie, gdzie podpisano umowy na prawie 200 tys. mkw. biur. We Wrocławiu zakontraktowane zostało 137 tys. mkw. powierzchni, a w Trójmieście około 100 tys. mkw.

Miniony rok, zarówno pod względem aktywności deweloperów, jak i najemców do udanych może zaliczyć Wrocław. W aglomeracji w budowie jest ponad 154 tys. mkw. powierzchni biurowych, najwięcej spośród rynków regionalnych. W 2022 roku zasoby stolicy Dolnego Śląska zwiększyły się o około 65 tys. mkw. biur, co oznacza przeszło trzykrotnie lepszy wynik w porównaniu z 2021 rokiem. Do użytkowania zostały oddane m.in. inwestycje MidPoint i Quorum Office Park D, a na etapie budowy są Ininity, i Centrum Południe III.

W Krakowie w 2022 roku został m.in. ukończony pierwszy etap Brain Park, pierwszy budynek kompleksu The Park Kraków, MK29, czy ostatni budynek High5ive i kolejny biurowiec w inwestycji Fabryczna Office Park. Oddane zostało łącznie około 100 tys. mkw. nowych biur.

W budowie na krakowskim rynku pozostaje około 115 tys. mkw. powierzchni. Największe projekty w trakcie realizacji to kolejne etapy kompleksu Ocean Office Park. Kreo, Fabryczna Office Park, Brain Park, Mogilska 35, The Park Kraków.

W 2022 roku w Trójmieście deweloperzy oddali do użytku 50 tys. mkw. biur. Nowa podaż na trójmiejskim rynku była o jedną trzecią mniejsza niż rok wcześniej. Na gdański rynek weszły m.in. biurowce Format, Airport City Gdańsk Alpha, Palio Office Park B i Officyna, a w Gdyni inwestycja K2.

W budowie na przełomie roku było w Trójmieście około 80 tys. mkw. powierzchni biurowych. Trwa realizacja m.in. Waterfront II w Gdyni oraz projektu Punkt, C300,  Palio Office Park C w Gdańsku.

2022 rok był dla Katowic lepszy niż poprzedni pod względem popytu, do najemców trafiło 63 tys. mkw. powierzchni. Ubiegły rok był natomiast dla katowickiego rynku rekordowy pod względem wolumenu powierzchni oddanej do użytku, na rynek weszło ponad 127 tys. mkw. biur. Ukończone zostały m.in. projekty Global Office Park i budynek .Ktw II o łącznej powierzchni prawie 100 tys. mkw.

Na koniec 2022 roku na katowickim rynku w budowie pozostawało przeszło 100 tys. mkw. biur. Wśród realizowanych inwestycji jest budynek Craft i kompleks Eco City Katowice.

W Poznaniu w ubiegłym roku zawarte zostały umowy najmu na ponad 48 tys. mkw. powierzchni biurowych. W stolicy Wielkopolski dała się zauważyć spora aktywność najemców. W ciągu dwóch ostatnich lat w Poznaniu nie oddano żadnego budynku biurowego. Nowy Rynek budynek E ma zostać ukończony w połowie bieżącego roku. W budowie jest projekt Andersia Silver, którego oddanie planowane jest w 2025 roku. W fazie realizacji pozostaje łącznie ponad 93 tys. mkw. powierzchni.

W Łodzi nowa podaż w połączeniu z relatywnie niskim popytem przyczyniły się do znacznego wzrostu współczynnika pustostanów, który na koniec 2022 roku wyniósł 21 proc. W 2022 roku deweloperzy dostarczyli około 43 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Największymi zrealizowanymi projektami były budynki C i D w kompleksie Fuzja i inwestycja React I.  

Na koniec 2022 roku na etapie realizacji było na łódzkim rynku ponad 48 tys. mkw. powierzchni biurowych. W trakcie budowy jest Widzewska Manufaktura i kolejny budynek Fuzji.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce przekraczają 12,7 mln mkw. powierzchni.

Walter Herz

Czas na mieszkania w biurowcach i hipermarketach

 Autor: Piotr Łopusiński, Associate Director, Investment w Avison Young

 

Czy niefunkcjonujące budynki biurowe i centra handlowe przejmować będzie mieszkaniówka? Są głosy za i przeciw.    

Przygotowywana przez rząd ustawa ma znacznie uprościć przekształcanie obiektów biurowych oraz centrów handlowych o powierzchni powyżej 2000 mkw. w budynki mieszkalne. Dzięki nowym regulacjom Ministerstwa Rozwoju i Technologii zmiana funkcji takich nieruchomości ma być możliwa bez pozwolenia na budowę i składania projektu budowlanego, nawet jeśli konwersja wymaga przebudowy elewacji budynku, bez ingerencji w jego konstrukcję. Ustawa procesowana w trybie nadzwyczajnym ma być jednak rozwiązaniem doraźnym, obowiązującym tylko przez dwa lata. Deweloperzy, którzy będą chcieli wejść w takie inwestycje muszą się więc spieszyć.  

Eksperci Avison Young zastanawiają się jednak, czy szybsze procedury skłonią inwestorów do realizacji tego rodzaju projektów. Czy prawo obowiązujące jedynie przez krótki okres może wywrzeć realny wpływ na rynek? Czy w czasach wysokich stóp procentowych oraz ograniczonej zdolności kredytowej popyt jest na tyle wysoki, że wymagane jest wprowadzanie specjalnych, tymczasowych ustaw uwalniających nowe tereny pod mieszkania?

Niewątpliwie, znacznie prościej projektuje się i przeprowadza procesy inwestycyjne na niezabudowanych działkach, niż zmienia funkcję istniejących w obrębie parceli zabudowań. Deweloperzy oceniają rozwiązanie jako ciekawe, jednocześnie dostrzegając ograniczenia, które niesie.

Wielkość nakładów kluczowa   

W ocenie firm deweloperskich samo przekształcanie obiektów biurowych i handlowych w budynki mieszkalne generuje trudności. Taka konwersja wymaga silnej ingerencji w strukturę obiektu, instalacje, itp. W biurowcach czy centrach handlowych znajduje się przeważnie dużo mniej pionów wodno-kanalizacyjnych, układy piętra są zazwyczaj dużo głębsze. Przez to nie każdy budynek komercyjny można łatwo przekształcić w mieszkalny, a czasem jest to w ogóle niemożliwe, choćby dlatego, że część powierzchni nie zapewnia dostępu do naturalnego światła. Nawet gdyby było to techniczne możliwe, dostosowanie do funkcji mieszkalnych szczególnie centrów handlowych może okazać się zbyt kosztowne, aby miało to sens ekonomiczny. A także wymagające, ze względu na ich specyficzny układ i niewielką ilość okien.    

Przestrzeń biurowa o nietypowej dla mieszkań wysokości, wyposażona w klimatyzację i system wymiany powietrza daje już większe możliwość aranżacji atrakcyjnych lokali mieszkalnych. Rynki zachodnie, jak na przykład Paryż, mogą się pochwalić wieloma takimi przekształceniami zakończonymi sukcesem. Dawne biurowce mogą zaoferować dodatkowe atrakcje w postaci eleganckiego lobby, stref rekreacyjnych oraz dodatkowych udogodnień w częściach wspólnych. Brak im natomiast balkonów i posiadają inne współczynniki miejsc parkingowych niż wymagane w mieszkaniach.

Środowisko w cenie   

Avison Young zwraca uwagę, że argumentem przemawiającym za przebudową nieruchomości są na pewno korzyści dla środowiska. Inwestycje oparte na wykorzystaniu istniejących obiektów do innych celów wpisują się w powszechny trend ochrony środowiska, tylko poprzez zmniejszenie zapotrzebowania na cement, którego produkcja odpowiada za 5 proc. globalnej emisji dwutlenku węgla.

Producenci mieszkań zaznaczają jednak, że oferta mieszkaniowa spotyka się z zainteresowaniem rynkowym, jeśli lokale spełniają najważniejsze, aktualne oczekiwania nabywców, wśród których wymieniają, atrakcyjną lokalizację, dobry dostęp do infrastruktury, optymalny standard wykończenia, funkcjonalny układ pomieszczeń z przestrzenią dodatkową w postaci balkonów, tarasów, czy ogródków. W przeciwnym razie, relacja ceny „produktu finalnego” w przebudowywanych budynkach musiałaby być konkurencyjna wobec klasycznej oferty mieszkaniowej.

Nowe drzwi do inwestycji

W opinii deweloperów największe możliwości inwestycyjne stwarzają obszerne tereny zajmowane przez hipermarkety starszej generacji w formacie obiektu parterowego, umożliwiające efektywne zagospodarowanie multifunkcyjnymi osiedlami z wielopiętrowymi budynkami, które zapewniałyby  mieszkańcom różne udogodnienia. Eksperci Avison Young oceniają, że możliwość realizacji takich projektów spotyka się z największym zainteresowaniem wśród inwestorów, jednak w tym przypadku ciężko mówić o przekształceniu. Zmiana funkcji na mieszkaniową odbywa się poprzez wyburzenie obiektu i realizację nowej inwestycji od zera.

Potrzeby inwestorów ustawodawca uwzględnił w ostatnim etapie prac nad projektem. Ostatecznie nowe uregulowania dotyczące przekształceń mają objąć również zmiany w specustawie mieszkaniowej. Ułatwiać przekształcanie pod budownictwo mieszkaniowe także niezabudowanych terenów, które w lokalnym studium przeznaczone są pod wielkopowierzchniowe obiekty handlowe bez konieczności zmiany planów zagospodarowania przestrzennego.

Otwarcie tej możliwości wydaje się być najbardziej kuszące dla inwestorów, którzy od dawna mają trudności z pozyskaniem gruntów inwestycyjnych w największych miastach. W sytuacji niewielkiej podaży atrakcyjnych parceli typu greenfield to rozwiązanie może okazać się najbardziej trafionym i odbić się największym echem rynkowym.

Avison Young wskazuje jednak, że obawę może budzić podejście banków do takich inwestycji. Jest prawdopodobne, że przyjmą wobec nich sceptyczne stanowisko i niechętnie będą finansować projekty bez decyzji o pozwoleniu na budowę.

Należy się zastanowić, czy w przypadku już i tak bardzo skomplikowanego i niejasnego systemu planowania przestrzeni w Polsce wprowadzanie kolejnych przepisów tymczasowych jest dobrym kierunkiem? Być może większym ułatwieniem dla rynku mieszkaniowego byłoby po prostu uporządkowanie przepisów i wprowadzenie dużo prostszych, jednolitych i jasnych procedur?

Doskonałym przykładem negatywnych skutków szybko tworzonych przepisów tymczasowych jest specustawa covidowa, która nadużywana przez wielu inwestorów pozwoliła na tworzenie obiektów mieszkalnych w otulinie rezerwatów przyrody lub na terenie nadmorskich kurortów.

 

Biurowce na rynkach regionalnych z wyjątkowym wzięciem

 W pierwszym półroczu br. popyt na biura w największych miastach regionalnych w kraju był większy niż w całym 2021 roku. Także aktywa biurowe w regionach są teraz jednym z głównych celów inwestorów

Okazuje się, że wyższe koszty finansowania i zmiany w otoczeniu biznesowym nie zniechęciły inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomości komercyjne w Polsce. W pierwszych sześciu miesiącach tego roku wolumen inwestycyjny osiągnął wartość 2,9 miliarda euro, notując trzeci najlepszy wynik za H1 w ciągu ostatnich sześciu lat. 

– Polski rynek inwestycyjny, mimo zawirowań geopolitycznych ma się bardzo dobrze. Na uwagę zasługuje fakt, że koszulkę lidera odebrał w tym roku magazynom sektor biurowy, który miał aż 44 proc. udziału we wszystkich transakcjach inwestycyjnych z wynikiem prawie 1,3 miliarda euro. Aktywność inwestorów w sektorze biurowym wzrosła o 60 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem – zauważa Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young. 

– Już początek roku przyniósł kilka przejęć kluczowych aktywów biurowych w kraju, a w drugim kwartale sfinalizowanych zostało 8 transakcji biurowych, z czego aż 7 zrealizowano w miastach regionalnych. Największe z nich to sprzedaż Nowego Rynku D w Poznaniu do Eastnine AB, newcomera ze Szwecji, MidPoint 71 we Wrocławiu do Trigea Real Estate Fund, czy Sky Tower, najwyższego budynku regionalnego i ikony Wrocławia, kupionego przez Adventum Group – wymienia Marcin Purgal, który przy ostatniej z wymienionych transakcji reprezentował sprzedającego, firmę Develia w roli agenta wyłącznego. 

Biurowce lepsze niż magazyny

Na jeden z najlepszych wyników w historii, jaki był udziałem segmentu biurowego na polskim rynku inwestycyjnym w pierwszym półroczu br. wpływ miała akwizycja warszawskiego The Warsaw Hub przez Google, co było największą pojedynczą transakcją odnotowaną dotąd w sektorze biurowym w Polsce. I to właśnie dzięki tej transakcji segment biurowy zepchnął z najwyższego miejsca na podium magazyny, które królowały przez ostatnie dwa lata wśród transakcji inwestycyjnych.  

– Zaznaczyć przy tym należy, że spośród 14 nieruchomości biurowych, które zmieniły właściciela w pierwszym półroczu tego roku aż 11 to biurowce zlokalizowane w miastach regionalnych. Przeważały wśród nich obiekty typu core i core +, kupowane bezpośrednio od deweloperów – mówi Marcin Purgal. – Tak duże zainteresowanie inwestorów aktywami biurowymi w miastach regionalnych to efekt mocno konkurencyjnej oferty naszego rynku w porównaniu z Europą Zachodnią w zakresie stóp kapitalizacji czy jakości budynków. Nie zauważamy znaczącej dekompresji stóp kapitalizacji, w Polsce pozostają one nadal na stabilnym poziomie, a jednocześnie w topowych budynkach biurowych zaczęły rosnąć czynsze – dodaje Purgal. 

Podaż sprzyja nowym inwestycjom

Odporność polskiego rynku inwestycyjnego na zawirowania w światowej gospodarce, jaką mogliśmy obserwować podczas pandemii pozwala patrzeć z optymizmem na nadchodzące półrocze. Niemiej jednak, dalsza aktywności inwestycyjna będzie uzależniona od sytuacji geopolitycznej, poziomu inflacji czy dostępności finansowania przy zmieniających się stopach procentowych. Apetyt inwestorów na aktywa zlokalizowane w Polsce nie słabnie, o czym świadczą toczące się negocjacje oraz nowe produkty, które są właśnie prezentowane na rynku. Avison Young posiada aktualnie kilka mandatów na sprzedaż, w tym nieruchomości biurowych i portfeli biurowców, których proces sprzedaży już się rozpoczął. 

Krajowy rynek biurowy może się pochwalić w tym roku nie tylko spektakularnymi transakcjami inwestycyjnymi, ale także rewelacyjnymi wynikami pod względem popytu i przyrostu podaży, przede wszystkim w regionach. Co jest także bardzo pozytywnie odbierane przez inwestorów.

W pierwszej połowie 2022 roku, według danych Avison Young, regionalne rynki biurowe urosły łącznie o ponad 300 tys. mkw. powierzchni. Zgodnie z szacunkami doradców, do końca bieżącego roku w największych miastach w regionach oddane ma zostać kolejne 200 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, najwięcej w Krakowie i Wrocławiu. W trakcie realizacji w regionach pozostaje ogółem około 550 tys. mkw. biur z terminami oddania do końca 2024 roku. Przed nami zatem jeszcze szczyt nowej podaży, a to dobrze wróży zawieraniu kolejnych transakcji inwestycyjnych.  

Nowe biurowce poza Warszawą 

Największe biurowce oddane w tym roku do użytkowania w regionach to m.in. Global Office Park A1 i A2 (55 200 mkw.), KTW II (40 000 mkw.) w Katowicach, wrocławski MidPoint71 (36 200 mkw.), łódzka Fuzja, budynki C i D (18 700 mkw.), trójmiejski Format (16 tys. mkw.), Office Park D w Lublinie (15 tys. mkw.) czy krakowski The Park Kraków I (11 700 mkw.). 

W pierwszej połowie tego roku najwięcej powierzchni biurowych przybyło w Katowicach, Trójmieście i Krakowie. Dzięki temu, do grupy największych rynków biurowych w kraju, których zasoby przekraczają 1 mln mkw. powierzchni, dołączyło Trójmiasto. 

 

Avison Young

W biurach coraz gwarniej

Pracodawcy ciągną do biur. Firmy wracają do pracy stacjonarnej, choć ludziom nie tak łatwo jest już wrócić za biurko

– Zmiany, jakie możemy obserwować na rynku wskazują, że biznes wraca do pracy w tradycyjnych biurach. Część pracodawców już wiosną zdecydowała się na powrót do standardowej formy pracy, przynajmniej w ograniczonym wymiarze. Wiele firm wdraża teraz ten proces. A te, które nie wyszły jeszcze z home office mają już nakreślony plan przejścia do biur i zamierzają wprowadzić go w nadchodzących tygodniach i miesiącach. O utrzymaniu pracy zdalnej myśli niewiele podmiotów. Dominują wśród nich firmy z sektora szeroko rozumianych, nowych technologii – informuje Mateusz Strzelecki, Head of Tenant Representation/Partner w Walter Herz. – Na uwagę zasługuje sposób, w jaki wprowadzane są zmiany. Na ogół aplikowane są stopniowo, po konsultacjach z zespołami, które w większości mają wpływ na tempo i tryb ich wprowadzania – dodaje Mateusz Strzelecki. 

– Pracodawcy wychodzą z założenia, że stopniowe ograniczanie pracy zdalnej to najlepszy kierunek działania dla firmy. Izolacja nie sprzyja integracji ludzi, nie stwarza przestrzeni do wypracowania kreatywnych rozwiązań i wymiany doświadczeń. Globalne trendy związane z upowszechnieniem się pracy zdalnej pozwoliły zweryfikować efektywność takiego systemu pracy i redefiniować współpracę zespołową. Wiadomo już, że nie jest to optymalny styl pracy, przede wszystkim dla firm, których rozwój opiera się na wymianie myśli w teamach projektowych. Utrudnia transfer wiedzy i budowanie relacji oraz kultury organizacyjnej, które są dla biznesu fundamentalne – mówi Magda Zagrodnik, Head of HR & Business Partner w Walter Herz.  

Liczy się wyczucie pracodawcy 

Magda Zagrodnik zauważa, że pracodawcy mają dziś przed sobą spore wyzwanie. Muszą pogodzić potrzeby biznesowe, dotyczące pracy w biurze z oczekiwaniami pracowników, którzy na ogół nie chcą wracać do modelu całkowicie stacjonarnego. Spora część nadal woli korzystać z elastycznych form pracy. Wprowadzanie systemu hybrydowego wymaga więc od firm dużego taktu. 

– Pracodawcy mają trudne zadanie. Wiąże się to z tym, że sporej zmianie uległ sposób percepcji ludzi. Stali się bardziej niezależni, świadomi równowagi miedzy pracą a życiem prywatnym. Wypracowali elastyczność, ale i umiejętność jasnego określania swoich oczekiwań. To sprawia, że wszelkie próby twardego narzucania zmiany organizacji pracy mogą przynieść teraz odwrotny skutek. Większość kandydatów deklaruje, że chętniej zatrudni się w firmie, która umożliwia dowolny wybór trybu pracy. Dlatego umiejętny sposób zarządzania procesem zmiany, podniesienie komfortu pracy w biurze oraz zobrazowanie pracownikom korzyści wynikających z pracy zespołowej na żywo, może pozytywnie na nich wpłynąć i zachęcić do powrotu do biur – zauważa Magda Zagrodnik.

W biurze jak w domu 

– Po przeszło dwóch latach pracownicy przyzwyczaili się do pracy z domu i wyciągnięcie ich ze strefy komfortu to dla niektórych kolejny szok, podobny do tego, który przeżyli na początku pandemii. Powrót do biur dla wielu osób to ogromna zmiana i tym bardziej warto zachęcać ich do tego, a nie zmuszać. Nasi klienci, firmy, które sprawnie przeszły proces powrotu do biur odpowiednio się do tego przygotowały. Przystosowały swoje przestrzenie biurowe na nowe potrzeby, zainwestowały w działania HR-owe, motywacyjne i pomocowe. Stworzyły komfortowe warunki pracy, których pracownicy nie mają w domu – dodaje Magda Zagrodnik.  

Magda Zagrodnik uważa, że home office utrudnia zachowanie równowagi pomiędzy życiem zawodowym i prywatnym. Przede wszystkim jednak hamuje osobisty rozwój pracowników, szybką wymianę informacji, nawiązywanie relacji między ludźmi, blokuje cykl integracji w firmie, a także utożsamianie się z marką i zwiększa rotację. 

– Patrząc na napływające do nas w ostatnim czasie zapytania i zawierane transakcje najmu widzimy, że nawet podmioty z sektora IT zaczynają wracać do biur. Ich pracownicy również potrzebują wsparcia i motywacji oraz umocnienia poczucia przynależności do zespołu, które daje im hybryda. Nasi klienci przygotowują szerokie pakiety benefitów, którymi starają się zachęcić do pracy stacjonarnej – informuje Mateusz Strzelecki. 

Firmy stawiają teraz na przytulne, domowe aranżacje, jakość wyposażenia, nowoczesne technologie, zieleń. Wprowadzają projekty HR- rowe  służące integracji, chcąc wytworzyć miły, rodzinny klimat. W biurach tworzone są funkcjonalne strefy. Powstaje więcej przestrzeni do pracy w ciszy, których brakowało w gwarnych open space’ach.  Pracodawcy inwestują w nowoczesne technologie, by zespół mógł komfortowo przeprowadzać video rozmowy z klientami czy pracownikami z innych działów. Tworzą także obszerne części kuchenno-eventowe oraz strefy do odpoczynku, gdzie można się zrelaksować, korzystając np. z foteli do masażu, hamaków czy bieżni i rowerów stacjonarnych. 

Walter Herz

W Warszawie mniej wolnych biur, w regionach rośnie wybór

Początek roku przyniósł ożywienie popytu na biura. Katowice mogą pochwalić się już większymi zasobami od Poznania, a w Warszawie wzrosły stawki czynszowe za najlepsze powierzchnie

W pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku deweloperzy oddali o 50 proc. więcej biur niż w tym samym okresie rok wcześniej i niemal trzykrotnie więcej niż w 2020 roku. Siedem największych ośrodków biznesowych w kraju, jak podaje Walter Herz, zyskało łącznie ponad 320 tys. mkw. nowej powierzchni.

Ilość biur będących w trakcie realizacji zmniejszyła się w tym czasie z 1,1 mln mkw. do około 870 tys. mkw., z czego na rynkach regionalnych w kwietniu w budowie pozostawało około 600 tys. mkw. powierzchni. – Topniejąca ilość powstających biur niesie coraz bardziej ograniczony wybór dobrej jakości powierzchni w niektórych miastach. Na braki podażowe szczególnie narażona jest Warszawa, gdzie powstaje najmniej biur od ponad dekady – komentuje Mateusz Strzelecki, Head of Tenant Representation/Partner w Walter Herz. – Jednocześnie na rynku biurowym obserwujemy wyraźny wzrost popytu. W pierwszym kwartale br. w siedmiu badanych przez nas miastach przedmiotem najmu było 413 tys. mkw. powierzchni, co oznacza, że do najemców trafiło niemal dwukrotnie więcej biur niż w tym samym okresie w roku ubiegłym – przyznaje Mateusz Strzelecki.  

– Wyraźnie widoczne jest też znaczące nasilenie się zainteresowania najemców elastycznymi formami najmu, tj. powierzchniami coworkingowymi i biurami serwisowanymi. W niektórych lokalizacjach w kraju zaczyna brakować wolnych miejsc w takich przestrzeniach. Coraz większy wpływ na rynek nieruchomości biurowych oraz strategie firm mają również aspekty związane z ESG – dodaje.

Rosną stawki czynszowe

Rosnące koszty budowy oraz wykończenia powierzchni biurowych wywołują z kolei presję na wzrost wyjściowych stawek czynszowych. – Coraz wyższe ceny mediów, odbioru odpadów, czy koszty pracy już teraz odbijają się na wysokości opłat eksploatacyjnych. W części budynków biurowych mamy do czynienia z podwyżkami zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. Na skutek inflacji nieznacznie wzrosły także efektywne czynsze transakcyjne za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie. Związane jest to również z wyraźnie widocznym trendem relokacji najemców do najnowszych budynków – zauważa Mateusz Strzelecki.  

Większy popyt na biura równoważy spora ilość oddawanych powierzchni na rynkach regionalnych poza Warszawą. Stąd współczynnik pustostanów w czołowych lokalizacjach w Polsce, jak wynika z danych Walter Herz, pozostaje średnio na zbliżonym poziomie, jak na przełomie roku.      

Trzy pierwsze miesiące br. przyniosły Warszawie nieco ponad 90 tys. mkw. w sześciu oddanych budynkach biurowych. Ukończony został m.in. wieżowiec w inwestycji Forest, trzeci biurowiec w kompleksie Lixa, pierwszy budynek w projekcie SkySawa, czy biurowiec Fabryka PZO II. Stołeczne zaplecze liczy teraz 6,24 mln mkw. powierzchni.

W Warszawie trzykrotnie wyższy popyt niż nowa podaż

W budowie na terenie miasta pozostaje aktualnie ponad 320 tys. mkw. biur. W realizacji jest m.in. Varso Tower, The Bridge, Skyliner II, czy kompleks Studio. W porównaniu z latami sprzed pandemii, kiedy przez szereg lat powstawało prawie trzy razy więcej biur to spora przepaść inwestycyjna. Mimo coraz większych trudności widocznych na rynku deweloperzy zmierzają jednak w stronę dawnej aktywności. W ubiegłym roku w Warszawie wydanych zostało sześć decyzji o warunkach zabudowy i wpłynęło siedem nowych wniosków.  

Niewielka ilość budowanych biur przy rosnącym popycie powoduje, że w Warszawie spada współczynnik wolnej powierzchni. Jeśli nic się nie zmieni, braki podażowe komunikowane już przez operatorów powierzchni elastycznych, staną się także udziałem wynajmujących tradycyjne powierzchnie biurowe. Na uwagę zasługuje jednak jakość biur oferowanych w stolicy. Ponad 40 proc. powierzchni biurowych w Warszawie jest certyfikowanych, co plasuje lokalizację w światowej czołówce.

W pierwszych trzech miesiącach br. popyt na warszawskie biura był trzykrotnie wyższy niż nowa podaż, przekroczył 270 tys. mkw. powierzchni. Był to najwyższy rezultat kwartalny w perspektywie ostatnich kilku lat. O trzy czwarte wyższy niż średnia z pięciu ostatnich lat oraz blisko 2,5 razy wyższy niż przed rokiem.  

Wrocławskie biura z największym wzięciem w regionach

Największe transakcje najmu należały w Warszawie do firm z sektora bankowego i finansowego. W miastach regionalnych z kolei najwyższymi potrzebami, jeśli chodzi o przestrzeń do pracy wykazywali w ostatnim czasie najemcy z sektora technologicznego i usług dla biznesu.

Na krakowskim rynku w pierwszym kwartale tego roku zakontraktowane zostało z kolei około 31 tys. mkw. powierzchni biurowych, co jest wynikiem nieco lepszym niż w poprzednim roku, ale niższym blisko o połowę w porównaniu do 2020 roku.

Zasoby biurowe Krakowa wzrosły o 21 tys. mkw. powierzchni, co pozwoliło zwiększyć potencjał miasta do 1,64 mln mkw. biur. Oddany został m.in. Aquarius oraz ostatni budynek w kompleksie High5ive. Blisko 200 tys. mkw. powierzchni jest nadal w budowie, w tym m. in. Brain Park, The Park Cracow, Ocean Office Park oraz Kreo.
We Wrocławiu zaplecze biurowe liczy aktualnie 1,28 mln mkw. powierzchni. W ciągu trzech pierwszych miesięcy roku na wrocławski rynek trafiło przeszło 36 tys. mkw. powierzchni biurowych w projekcie MidPoint 71, a ponad 116 tys. mkw. jest obecnie w fazie budowy. Wśród realizacji jest między innymi kolejny budynek w kompleksie Centrum Południe, Wielka 27 oraz Infinity. W pierwszym kwartale przedmiotem najmu było przeszło 38 tys. mkw. biur, co oznacza prawie 70 proc. wzrost rok do roku i daje Wrocławowi najlepszy wynik wśród miast regionalnych.  

Trójmiasto jest bliskie wejścia do grona miast z 1 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych. Do tego progu brakuje już tylko kilka tys. mkw. powierzchni. W pierwszych trzech miesiącach br. na trójmiejski rynek, jak informuje Walter Herz, weszło około 32 tys. mkw. powierzchni biurowych. W realizacji znajduje się 68 tys. biur, z czego większość na terenie Gdańska. Popyt kwartalny przekroczył zaś 22 tys. mkw. powierzchni.

Katowice zwiększają potencjał

W Poznaniu nie została ostatnio ukończona budowa żadnego budynku biurowego, przez co istniejąca podaż biurowa utrzymała się na poziomie około 620 tys. mkw. W budowie znajduje się 79 tys. mkw. powierzchni biurowych. Do największych realizowanych projektów należy Andersia Silver oraz Nowy Rynek E. W pierwszym kwartale popyt wyniósł 6,5 tys. mkw., co jest wynikiem o 40 proc. wyższym niż w roku poprzednim.

Zdecydowany prym pod względem nowej podaży w pierwszych miesiącach br. wiodły natomiast Katowice. Zakończyła się tam budowa przeszło 116 tys. mkw. biur. Tym samym, prawie połowa powierzchni oddanej w tym czasie w regionach przypadła na te aglomerację. Katowice mogą się dzięki temu pochwalić blisko trzykrotnie wyższym przypływem nowej podaży niż wynosi średnia z ostatnich trzech lat. Dzięki wyjątkowo dużej ilości podaży, którą dostarczyły m.in. biurowce w projekcie .KTW II  i Global Office Park, a także DL Tower, czy Carbon Office zasoby biurowe w mieście wyniosły do 715 tys. mkw.

Katowice stały się w ten sposób piątym, największym rynkiem biurowym w kraju, wyprzedzając Poznań. W budowie na katowickim rynku znajduje się przeszło 70 tys. mkw. powierzchni biurowych, w tym budynek Craft.

W pierwszym kwartale br. Popyt na katowickie biura sięgnął 30 tys. mkw. powierzchni, co było blisko siedmiokrotnie wyższym wynikiem niż odnotowany w analogicznym okresie poprzedniego roku oraz o ponad 40 proc. wyższym niż w 2020 roku.   

W Łodzi podaż istniejących powierzchni biurowych wynosi 611 tys. mkw., dzięki ukończeniu w tym roku budowy prawie 23 tys. mkw. biur. Wśród oddanych budynków znalazły się dwa biurowce w kompleksie Monopolis oraz React. W budowie pozostaje przeszło 70 tys. mkw. powierzchni biurowych. Popyt na powierzchnie biurowe w pierwszych miesiącach roku wyniósł 12 tys. mkw., co jest niższym wynikiem od średniej z ostatnich pięciu lat.

Walter Herz

LOCONI Intermodal wchodzi do inwestycji OKAM na Żeraniu

Firma LOCONI Intermodal S.A. wynajęła prawie 2 000 mkw. przestrzeni biurowo-magazynowych oraz blisko 80 000 mkw. powierzchni pod transport na terenie kolejowego terminalu kontenerowego w inwestycji OKAM usytuowanej przy ulicy Jagiellońskiej, na warszawskim Żeraniu. W procesie najmu właściciela reprezentowała firma Walter Herz, która jest wiodącym agentem komercjalizacji inwestycji.

LOCONI Intermodal działa na polskim rynku logistycznym od 2011 roku. Operator intermodalny organizuje przewozy skonteneryzowanych ładunków, wykorzystując w łańcuchu dostaw różne formy transportu. Firma posiada sieć terminali przeładunkowych, dzięki czemu zapewnia regularne połączenia intermodalne między portami morskimi a terminalami w różnych lokalizacjach. 

– Transport intermodalny jest jedną z najdynamiczniej rozwijających się gałęzi sektora logistycznego w Polsce. To dla nas ogromna satysfakcja, że firma LOCONI Intermodal, która plasuje się w grupie największych operatorów intermodalnych działających na naszym rynku, w drodze rozwoju zaplecza logistycznego i rozbudowy sieci terminali, wybrała właśnie te warszawską lokalizację. Płynny przebieg procesu wynajmu, który wymagał starannego uzgodnienia warunków technicznych, prawnych oraz finansowych pozwolił stronom na szybkie osiągnięcie kompromisu i zawarcie kontraktu – mówi Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz.

– Ostatnie lata pokazały, jak istotne są sprawne i wydajne rozwiązania transportowe dla prawidłowego funkcjonowania gospodarki. Logistyka intermodalna łączy transport drogowy, kolejowy, morski oraz lotniczy, co umożliwia bezpieczniejsze, i co istotne, terminowe dostarczanie ładunków. Ten rodzaj transportu pozwala, nie tylko na skrócenie czasu dostaw, ale także redukcję kosztów. Spotyka się z ogromnym zainteresowaniem ze strony przedsiębiorstw, dla których ważna jest efektywność kosztowa transportu, jak również kwestia wykorzystywania rozwiązań przyjaznych środowisku. By sprostać rosnącym potrzebom rynku stale rozbudowujemy sieć komunikacyjną. Warszawski węzeł przeładunkowy stanowi ważne ogniwo systemu połączeń transportowych naszej firmy – przyznaje Dariusz Barcik, wiceprezes zarządu Loconi Intermodal S.A. 

– Komercjalizacja inwestycji na warszawskim Żeraniu to duże wyzwanie nawet dla tak doświadczonej firmy jak nasza, która od 2004 roku z sukcesem inwestuje w Polsce. Realizacja planu przebudowy obszaru ponad 60 ha i przywrócenia renomy terenom dawnej fabryki samochodów w Warszawie, której się podjęliśmy, potrwa kilkanaście lat. Skala przedsięwzięcia jest tak duża, że sam proces przygotowawczy do wdrożenia tego projektu zajmie kilka lat. Kompleks dysponuje obecnie powierzchniami oferującymi różne funkcje oraz rozbudowaną infrastrukturą logistyczno-magazynową i produkcyjną. Została już przeprowadzona jego pełna komercjalizacja, dzięki wsparciu i zaangażowaniu ekspertów firmy Walter Herz – informuje Arie Koren, członek zarządu OKAM.

Inwestycja OKAM mieści się na terenie dawnej fabryki samochodów osobowych, przy ulicy Jagiellońskiej w Warszawie. Kompleks, który zajmuje obszar 62 hektarów oferuje powierzchnie biurowe, usługowe, magazynowe oraz dysponuje terenami przeznaczonymi pod place ekspozycyjne i parkingi. To jedyna lokalizacja w Warszawie posiadająca własną bocznicę kolejową, umożliwiającą stworzenie terminala intermodalnego. Większość znajdujących się w kompleksie powierzchni charakteryzuje się dużą rozpiętością parametrów, co stwarza szerokie możliwości wynajmu firmom poszukującym niestandardowych rozwiązań, łączących przestrzeń magazynową, produkcyjną, logistyczną oraz biurowo-usługową. Na terenie historycznej fabryki na Żeraniu, w której ostatni samochód zjechał z taśmy produkcyjnej w 2011 roku, funkcjonuje muzeum poświęcone historii motoryzacji w Polsce. Lokalizacja inwestycji zapewnia bezpośredni dostęp do trasy S8. 

 

Walter Herz

Andersen w krakowskim Fabryczna Office Park

Andersen, firma IT o zasięgu globalnym wybrała kompleks Fabryczna Office Park na siedzibę krakowskiego oddziału w Polsce. Kompleksowe doradztwo i obsługę w procesie poszukiwania lokalizacji zapewniła spółce firma Walter Herz

Firma Andersen, świadcząca od 15 lat usługi programistyczne, prowadząca kilkanaście centrów rozwoju na świecie otworzy oddział w Krakowie w kompleksie Fabryczna Office Park, który mieści się przy alei Pokoju 18, w centralnej części miasta. Andersen planuje rozpocząć pracę w nowym biurze jeszcze przed końcem maja br. Krakowskie centrum rozwoju rozlokowane zostanie na powierzchni niemal 1000 mkw. Przestrzeń biurowa zaaranżowana będzie zgodnie z wytycznymi korporacyjnymi, zapewniając zespołowi komfortowe środowisko do pracy oraz rozwoju.

Krakowskie biuro Andersen wyposażone zostanie m.in. w przestronny open space, strefę konferencyjną oraz gabinety zarezerwowane do spotkań on-line i pracy w skupieniu, a także game room z częścią przeznaczoną do relaksu. O wyborze kompleksu Fabryczna Office Park zadecydowała wysoka jakość oferowanej powierzchni, jak również centralne położenie obiektu, które daje wygodę dotarcia do miejsca pracy wszystkim pracownikom Andersen. Firma doceniła nowoczesną architekturę projektu połączoną z rozwiązaniami przywodzącymi na myśl klimat starego Krakowa, którego usytuowanie umożliwia dojście do krakowskiego Rynku w ciągu 30 minut.

– Poszukiwaliśmy przestronnego biura, którego przestrzeń moglibyśmy zaadoptować  zgodnie z naszym ładem korporacyjnym i wewnętrznymi standardami. Początkowo planowaliśmy wynajęcie mniejszej powierzchni, ale biorąc pod uwagę szybki wzrost biznesu zdecydowaliśmy się na jej zwiększenie. Będziemy rewidować plany rozwoju i na bieżąco reagować zgodnie z rosnącym zapotrzebowaniem. Chcemy w nieodległej przyszłości uruchomić nowe centra w innych, polskich miastach – mówi Stephanie Kolosova, Delivery Manager/Head Of Cracow Office w Andersen. – Doceniamy owocną współpracę, jaką nawiązaliśmy z firmą Walter Herz, której działania związane z poszukiwaniem dla nas odpowiedniej lokalizacji były starannie zaplanowane i transparentne. Doradcy wykazali się ogromną kompetencją, elastycznością w działaniu i podejściem całkowicie zorientowanym na klienta. Wiedza, jaką dysponują jest gwarancją udanego projektu. Możemy polecić tego partnera każdej firmie poszukującej swojej, przyszłej siedziby – dodaje Stephanie Kolosova.

–  Dla firmy Andersen ważna była dogłębna i szeroka analiza dostępnych opcji biurowych w Krakowie, jak również kompleksowe doradztwo i wsparcie w każdym aspekcie dotyczącym procesu najmu powierzchni. Poszukiwaliśmy lokalizacji, która dałaby możliwość wygodnej pracy i rozwoju obecnego zespołu, a jednocześnie pozostawiałaby pewien bufor, pozwalający zabezpieczyć dalsze potrzeby związane z ciągłym rozwojem firmy. Mamy wielką satysfakcję, że udało nam się zrealizować wszystkie postawione przez klienta cele oraz zaproponować kilka nieoczywistych rozwiązań, które spotkały się z uznaniem ze strony firmy. Jesteśmy wdzięczni za duże zaufanie, jakim zostaliśmy obdarzeni i powierzenie nam pełnej odpowiedzialności za cały proces negocjacji – informuje Kamil Kowalewski, Senior Negotiator w Walter Herz.

– Cieszymy się, że do grona naszych najemców dołączyła kolejna, prestiżowa firma, prowadząca działalność na skalę globalną. Wierzymy, że nasza inwestycja spełni wszelkie wymagania Andersen stworzy podstawę do dalszego wzrostu w Polsce tej uznanej na całym świecie organizacji – informuje Przemysław Łukasik, wiceprezes Grupy Inter-Bud.

Właściciela biurowca w procesie najmu reprezentowała firma Cushman & Wakefield. Fabryczna Office Park to kompleks biurowy, w skład którego finalnie wejdzie sześć budynków biurowych klasy A o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 77,5 tys. mkw. Pierwszy etap inwestycji otrzymał certyfikat BREEAM Post Construction na poziomie Outstanding. Biurowce stanowić będą część wielofunkcyjnego projektu inwestycyjnego Fabryczna City realizowanego przez firmę Inter-Bud na działce o powierzchni 6,5 ha na pofabrycznym terenie dawnej, krakowskiej Państwowej Wytwórni Wódek.  

Obok budynków biurowych, w zabytkowej części kompleksu mixed-use mieścił się będzie czterogwiazdowy hotel Mercure oraz fitness, basen, a także muzeum, pasaż handlowo-usługowy z restauracjami i budynki mieszkalne. Flagowy projekt polskiej grupy inwestycyjnej i wykonawczej Inter-Bud, skupiającej kilkanaście spółek specjalizujących się w działalności w różnych sektorach rynku budowlanego usytuowany jest w centrum Krakowa, pobliżu dwóch najważniejszych węzłów komunikacyjnych w mieście - ronda Mogilskiego i ronda Grzegórzeckiego.

Walter Herz

InPost z nową siedzibą w Krakowie

InPost, lider rynku nowoczesnych usług logistycznych w Polsce przenosi siedzibę główną do krakowskiego kompleksu Ocean Office Park. Firma wynajęła 8300 mkw. powierzchni w budynku B, realizowanym w tej inwestycji. W procesie poszukiwania lokalizacji i negocjacji warunków najmu spółce doradzała firma Walter Herz.

Międzynarodowy operator, notowany na giełdzie EURONEXT - Amsterdam zdecydował się na relokacje biura do inwestycji firmy Cavatina zlokalizowanej przy ulicy Pana Tadeusza w krakowskiej dzielnicy Zabłocie, kierując się chęcią stworzenia najlepszych warunków dla rozwoju organizacji oraz zapewnienia zespołowi komfortowych warunków pracy w nowoczesnym środowisku. 
 
– Zmiana siedziby ma na celu zaspokojenie naszych aktualnych oczekiwań w kwestii jakości przestrzeni biurowej, jak również potrzeb związanych ze wzrostem organizacji. Wybraliśmy Ocean Office Park, ponieważ oferuje wysoki standard powierzchni biurowych, jak i części wspólnych, co zapewnia nam wygodę i bezpieczeństwo pracy.  Atrakcyjne rozwiązania architektoniczne i techniczne, jakie wyróżniają ten projekt były głównymi aspektami, które zdecydowały o wyborze lokalizacji. Duże znaczenie miały również tereny zielone i strefy rekreacyjne zaaranżowane w obrębie kompleksu ¬– mówi Marcin Pulchny, wiceprezes zarządu InPost. – Przykładamy ogromną wagę do ochrony środowiska i ekologii w ramach realizowanej polityki ESG, czego potwierdzeniem może być uzyskanie przez firmę pierwszej pozycji w rankingu Firmy Przyjaznej Elektromobilności 2022. Istotne jest dla nas uzyskanie synergii, łączącej ład korporacyjny oraz środowisko naturalne. W obrębie kompleksu OOP nie zabraknie również paczkomatu, który jest najbardziej ekologiczną formą dostaw zakupów online i do którego dostęp będą mieli wszyscy pracownicy kompleksu – dodaje Marcin Pulchny.   
 
– Jest nam bardzo miło, że kolejny raz mieliśmy możliwość wesprzeć firmę InPost w poszukiwaniu powierzchni. Tym razem naszym zadaniem było przeprowadzenie procesu relokacji siedziby firmy, w tym negocjacji finansowych, prawnych oraz technicznych. Doradzamy spółce na różnych płaszczyznach, tak w zakresie poszukiwania biur, jak i powierzchni pod działalność logistyczną, co wiąże się z rozbudową przez firmę platformy dostaw dla e-commerce w całej Polsce. InPost jako jeden z największych operatorów logistycznych w Polsce jest też jednym z najbardziej aktywnych podmiotów na rynku powierzchni logistycznych. To dla nas ogromna satysfakcja, że firma InPost skorzystała także teraz z doświadczenia naszego teamu specjalizującego się w obsłudze sektora biurowego – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner /CEO w Walter Herz.  

InPost zajmuje wiodącą pozycję na rynku logistycznym w Polsce. Operator stworzył pierwszą w kraju sieć paczkomatów, samoobsługowych punktów nadania i odbioru paczek czynnych 24/7. Firma obecna jest na rynku od 22 lat, posiada blisko 17 tys. paczkomatów, które tworzą największą tego typu strukturę biznesową na naszym rynku, a z dedykowanej jej aplikacji korzysta ponad 9 mln użytkowników. 

– W procesie poszukiwania nowego biura dla InPost kluczowe było zapewnienie firmie optymalnych możliwości rozwoju w obrębie wybranego budynku oraz zabezpieczanie klienta przed wzrostem kosztów budowlanych. Kompleksowa obsługa związana ze zmianą siedziby obejmowała także zabezpieczenie interesów najemcy w zakresie Project Management, a przede wszystkim Cost Managment. Podstawą wyboru Ocean Office Park była bardzo dobra relacja jakości oraz standardu technicznego oferowanej powierzchni względem warunków finansowych oraz lokalizacja obiektu w pobliżu kluczowych węzłów komunikacyjnych w mieście – informuje Mateusz Strzelecki, Head of Tenant Representation/Partner w Walter Herz.

– Ocean Office Park to nasza trzecia inwestycja biurowa, którą realizujemy w Krakowie. Potwierdzeniem sukcesu tego projektu, w którym oddaliśmy już do użytkowania pierwszy biurowiec jest m.in. główna nagroda Prime Property Prize w kategorii Inwestycja Roku na Rynku Powierzchni Biurowej, jaką niedawno zdobył. Na krakowskim rynku zrealizowaliśmy dotąd sześć budynków biurowych. Poza budynkiem A w inwestycji Ocean Office Park, w portfolio zrealizowanych projektów mamy cztery biurowce w kompleksie Equal Business Park usytuowanym przy ulicy Wielickiej oraz projekt Tischnera Office. Z radością przyjęliśmy decyzję firmy InPost o przeniesieniu siedziby do naszej, najnowszej krakowskiej inwestycji. Budowę drugiego biurowca na Zabłociu planujemy zakończyć przed końcem roku i mamy nadzieję, że najemcy wprowadzą się do biur zaraz na początku przyszłego roku – mówi Natalia Jaglińska, Leasing Director, Cavatina Holding.

Grupa Kapitałowa Cavatina jest jednym z największych podmiotów działającym na polskim rynku nieruchomości. Posiada portfel inwestycji wielofunkcyjnych o wartości 0,5 mln mkw. i samodzielnie zarządza wszystkimi kluczowymi procesami inwestycyjnymi. 

Walter Herz

Walter Herz skomercjalizuje warszawski kompleks Blue Office

 Firma doradcza Walter Herz wybrana została do roli wyłącznego agenta, odpowiedzialnego za proces komercjalizacji powierzchni w kompleksie Blue Office, który stanowi komplementarną część biurową warszawskiego centrum Blue City   

Pięciokondygnacyjny budynek biurowy Blue Office usytuowany jest przy Alejach Jerozolimskich 179 w Warszawie, na terenie kompleksu popularnego Centrum Handlowego Blue City. Nowoczesny i zaawansowany technologicznie budynek biurowy oferuje 32 tys. mkw. powierzchni do wynajęcia w modułach od 500 mkw. do 4500 mkw. 

Dzięki usytuowaniu w biznesowym zagłębiu Ochoty, w bezpośrednim sąsiedztwie jednego z największych w Warszawie centrów zakupowych, Blue Office zapewnia bardzo przyjazne środowisko pracy. Na miejscu dostępne są wszystkie przydatne na co dzień usługi, w tym liczne restauracje i kawiarnie, fitness club, kino, centrum medyczne, liczne sklepy i supermarket, banki, poczta, czy atrakcje rozrywkowe. 

– Użytkownicy Blue Office mogą korzystać z wielu zniżek oferowanych w ramach programu lojalnościowego przez placówki gastronomiczne i usługowe, jak również sklepy mieszczące się w Blue City. Tego typu udogodnienia i bonusy oraz podstawowe, praktyczne funkcje skupione w tej lokalizacji czynią z kompleksu wygodne miejsce do rozwoju biznesu dla firm oczekujących komfortowych warunków pracy z możliwością korzystania z pełnego zaplecza usług  – mówi Tomasz Medygrał, Associate Director w Walter Herz. 

– Budynek Blue Office wynajęty jest aktualnie w ponad 70 procentach. Dostępne jest przeszło 9 tys. mkw. powierzchni, nad komercjalizacją których pracujemy. Prowadzimy negocjacje z potencjalnymi najemcami, które są  na różnym poziomie zaawansowania – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz. - Standardowe moduły biurowe zaprojektowane w budynku mają powierzchnię od 500 mkw. Istnieje jednak możliwość wydzielenia i aranżacji mniejszych przestrzeni biurowych, jeśli firmy zgłaszają takie potrzeby. Inwestorzy zainteresowani wynajmem powierzchni w Blue Office mogą liczyć na elastyczne podejście dotyczące warunków kontraktacji. Indywidualne traktowanie odnosi się także do preferowanego przez klientów okresu najmu  – mówi Bartłomiej Zagrodnik.   

- Blue Office to biurowiec, który spełni oczekiwania zarówno dużych, jak i mniejszych firm, ceniących funkcjonalne i nowoczesne biura oraz zrównoważany rozwój w budownictwie. Jestem przekonany, że dobór odpowiedniej strategii, jak i profesjonalnie przeprowadzony przez Walter Herz proces komercjalizacji z umiejętnie skoordynowanymi działaniami  przyniesie w szybkim czasie zadawalający rezultat, przyczyniając się jednocześnie do wzrostu popularności Blue Office na warszawskim rynku – mówi Ron Melchet from Blue Office.   

W Blue Office zaaranżowana została również specjalna strefa wypoczynku z naturalnymi roślinami. Kolejnym atutem kompleksu jest chillout room z wieloma ciekawymi udogodnieniami dla użytkowników. Pracownicy i goście budynku mają dostęp do bezpłatnego parkingu. Mogą również korzystać z infrastruktury rowerowej oraz przestrzeni do organizacji imprez firmowych. 

Lokalizacja kompleksu zapewnia dogodny dojazd samochodowy, autobusowy, pociągiem i kolejką WKD/SKM do różnych części miasta. W ciągu 10 minut z biurowca można dojechać do lotniska im. Chopina na Okęciu. Blue Office certyfikowany jest BREEAM na poziomie Very Good.