Polski kapitał idzie po swoje

 – W akwizycjach na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność kapitał krajowy, dla którego ta forma lokowania środków staje się naturalnym kierunkiem inwestycyjnym. Rodzimi inwestorzy stopniowo budują pozycję strategicznej grupy uczestników rynku. Motywacją stojącą za decyzjami inwestycyjnymi jest przede wszystkim ochrona wartości posiadanego majątku, potrzeba dywersyfikacji portfela, budowanie prestiżu oraz realizacja długoterminowych strategii ukierunkowanych na generowanie stabilnego dochodu pasywnego. Te czynniki sprawiają, że nieruchomości komercyjne stają się dla krajowego kapitału coraz bardziej oczywistą i konsekwentnie wybieraną klasą aktywów – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Ekspansja polskiego kapitału 

Po trzech kwartałach 2025 roku udział polskiego kapitału w akwizycjach na rynku nieruchomości komercyjnych wzrósł do 23 proc. Szczególnie wyróżniał się segment biurowy, w którym polscy inwestorzy odpowiadali za ponad 50 proc. zawartych transakcji, zarówno pod względem ich liczby, jak i łącznej wartości.

Dynamika wzrostu udziału krajowych podmiotów jest znacząca. Zaledwie trzy lata temu polskie spółki odpowiadały za około 2 proc. wartości wolumenu transakcyjnego rejestrowanego w Polsce. W 2024 roku ich udział wyniósł już do około 9–10 proc., a w pierwszym kwartale 2025 roku sięgnął 17 proc., obejmując ponad jedną trzecią wszystkich sfinalizowanych umów.

W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 roku krajowi inwestorzy ulokowali na polskim rynku nieruchomości komercyjnych ponad 0,6 mld euro, tym samym zwiększając skalę zaangażowania względem roku poprzedniego, kiedy to wartość ich inwestycji wyniosła 0,5 mld euro.

– Polskie spółki korzystają z atrakcyjnych cen nieruchomości dostępnych na krajowym rynku. Dostrzegają szansę w wyraźnych różnicach wycen dobrej jakości aktywów w Polsce w porównaniu z innymi rynkami europejskimi. Do inwestowania w kraju zachęca także transparentność rynku i bezpieczeństwo transakcji, stabilny popyt wewnętrzny, rosnące czynsze najmu oraz łatwiejszy dostęp do finansowania dłużnego – podkreśla Bartłomiej Zagrodnik.

Polski kapitał tuż za inwestorami zachodnioeuropejskimi

W 2025 roku inwestorzy z Europy Zachodniej utrzymują niewielką przewagę nad kapitałem polskim. Za nimi, na trzecim miejscu plasują się inwestorzy amerykańscy, których aktywność pod względem wartości inwestycji jest niższa od kapitału krajowego.

Jak wskazuje raport Walter Herz „Dlaczego inwestować w Polsce w 2026”, rośnie znaczenie polskich inwestorów indywidualnych o wysokim majątku (HNWI), którzy angażują się, zarówno w zakup gotowych aktywów biurowych, handlowych czy logistycznych na krajowym rynku, jak również wchodzą w projekty rozwojowe, zwykle realizowane w formule joint venture z firmami deweloperskimi. Coraz większą rolę odgrywają też alternatywne formy angażowania kapitału, jak fundusze dłużne, obligacje, pożyczki konwertowane oraz inwestycje strukturyzowane wokół fundacji rodzinnych. 

Grupa HNWI, definiowana jako osoby dysponujące majątkiem netto przekraczającym 1 mln USD (z wyłączeniem wartości głównej rezydencji) liczyła w Polsce pod koniec 2024 roku około 20 490 osób, kontrolujących aktywa o wartości 72,19 mld USD. Warszawa, będąca najszybciej rozwijającym się hubem bogactwa w Europie, jest miejscem zamieszkania blisko 13 000 milionerów, 32 centimilionerów oraz czterech miliarderów.

Pod względem liczby HNWI Polska zajmuje czołowe miejsce w Europie Środkowo-Wschodniej, wyprzedzając m.in. Grecję, Czechy i Rumunię, pozostając jednocześnie za największymi rynkami Europy Zachodniej, takimi jak Wielka Brytania (2,8 mln HNWI), Francja (2,8 mln) czy Niemcy (2,7 mln).

Kusząca rentowność nieruchomości w Polsce

Zgodnie z analizami Walter Herz, wartość transakcji zawartych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku ma szansę przekroczyć 5 mld euro, tj. wynik osiągnięty w 2024 roku. W okresie pierwszych 9 miesięcy tego roku najwięcej kapitału zainwestowano w sektorze biurowym oraz produkcyjno-magazynowym, z których każdy wygenerował około jedną trzecią wartości wolumenu inwestycyjnego. Segment handlowy odpowiadał natomiast za około 20 proc. wartości transakcji. Coraz śmielszy udział w akwizycjach krajowych inwestorów koncentruje się głównie na aktywach o wartości 5–30 mln euro.

Inwestorzy prywatni w coraz większym stopniu postrzegają nieruchomości jako atrakcyjną alternatywę inwestycyjną, oferującą wyższą rentowność niż wiele tradycyjnych instrumentów. Jak wskazuje Walter Herz, Warszawa zapewnia jedne z najwyższych stóp zwrotu w regionie CEE. Prime office & logistics yields w pierwszej połowie 2025 roku wynosiły około 6,25 proc., a prime retail centres ok. 6,50 proc. Dla porównania, w Londynie czy Paryżu prime yields oscylują wokół 3,5–4 proc., co czyni polski rynek wysoce konkurencyjnym, szczególnie dla HNWI, poszukujących atrakcyjnej relacji ryzyka do zysku.

Priorytety inwestycyjne polskich HNWI  

Według analizy Walter Herz, polscy inwestorzy prywatni o wysokim majątku kierują się unikalnymi motywacjami, które czynią nieruchomości komercyjne kluczowym elementem ich portfeli inwestycyjnych. Jednym z najważniejszych czynników jest prestiż. Dla HNWI inwestycje w nieruchomości to nie tylko zyski, ale także symbol statusu. Posiadanie prestiżowych obiektów, takich jak luksusowe biurowce czy zabytkowe kamienice zlokalizowane w centrach miast, nie tylko zapewnia bieżący dochód i długoterminowy wzrost wartości nieruchomości, ale także wpływa na budowanie renomy firmy i podkreśla jej sukces.

Drugim kluczowym priorytetem jest bezpieczeństwo kapitału i ochrona przed inflacją. Nieruchomości komercyjne są postrzegane jako stabilne aktywa o relatywnie niskiej wrażliwości na krótkoterminowe wahania rynku. Ryzyko redukowane jest tu dodatkowo poprzez dywersyfikację portfeli inwestycyjnych, zakup nieruchomości z różnych sektorów i w różnych lokalizacjach czy regionach.

Fundamentalną motywacją pozostaje możliwość generowania stałego dochodu pasywnego bez konieczności angażowania się w bieżące zarządzanie. Długoterminowe umowy najmu zapewniają przewidywalne wpływy, często oferujące ROI na poziomie 6–10 proc. rocznie. Aktywa w postaci nieruchomości łączą profity związane z zyskiem bieżącym oraz wzrostem wartości z korzyściami podatkowymi w postaci amortyzacji.

Formy inwestowania 

Inwestorzy prywatni o wysokim majątku  mogą korzystać z szerokiego wachlarza form inwestowania w nieruchomości, obejmujących zarówno pasywne instrumenty finansowe, jak i modele wymagające większego zaangażowania operacyjnego. Jedną z najprostszych i najbardziej płynnych metod jest nabywanie akcji spółek deweloperskich i inwestycyjnych, które umożliwiają uzyskanie ekspozycji na cały portfel projektów realizowanych przez emitenta, bez konieczności samodzielnego zarządzania aktywami.

Alternatywą o bardziej przewidywalnych przepływach pieniężnych są fundusze dłużne zabezpieczone na nieruchomościach, oferujące regularne wpływy odsetkowe, wynikające z finansowania projektów deweloperskich. Podobny charakter mają obligacje emitowane przez podmioty nieruchomościowe, w których inwestor udostępnia kapitał na określony czas i uzyskuje stałe oprocentowanie, zależne od kondycji finansowej emitenta oraz struktury zabezpieczeń.

Inwestorzy poszukujący wyższego potencjału zwrotu mogą zdecydować się na pożyczki mezzanine, które łączą elementy długu oraz kapitału i zapewniają, zarówno odsetki, jak i możliwość partycypacji w zyskach osiąganych przez projekt. W podobny sposób działają pożyczki konwertowalne na udziały, pozwalające rozpocząć inwestycję w formie długu, a następnie, po spełnieniu określonych warunków przekształcić ją w zaangażowanie kapitałowe.

Klasycznym rozwiązaniem dla inwestorów z grupy  HNWI jest zakup wynajętych nieruchomości, które stanowią prestiżowy element długoterminowego portfela inwestycyjnego, generują bieżący dochód oraz stabilne przepływy pieniężne i umożliwiają podnoszenie wartości, dzięki poprawie standardu obiektu albo zarządzania. – Kluczowe znaczenie przed nabyciem nieruchomości ma w tym przypadku techniczne due diligence (TDD), które pozwala zidentyfikować potencjalne zagrożenia oraz oszacować koszty operacyjne i inwestycyjne. Istotna jest też analiza FM (Facility Management) oraz ocena rozwiązań projektowych nieruchomości, umożliwiająca oszacowanie elastyczności funkcjonalnej obiektu – zaznacza Bartłomiej Zagrodnik.

Część polskich inwestorów decyduje się również na współpracę z deweloperem w formule joint venture, w ramach której wnosi grunt i część kapitału, a partner operacyjny zajmuje się kompleksową realizacją inwestycji.

Bardziej wymagającą strategią jest samodzielna realizacja projektu deweloperskiego, obejmująca nabycie gruntu, przejście przez proces administracyjny, nadzór nad budową oraz komercjalizację, co pozwala osiągnąć najwyższe marże, choć wiąże się z istotnym ryzykiem i dużą intensywnością operacyjną.

Wielu inwestorów interesuje się także rewitalizacją starszych nieruchomości, które dzięki modernizacji i dostosowaniu do obecnych standardów znacząco zyskują na wartości i stają się atrakcyjne, zarówno jako aktywa dochodowe, jak i obiekty przeznaczone do odsprzedaży. Jedną z bardziej zaawansowanych i czasochłonnych form inwestowania pozostaje także zmiana funkcji przeznaczenia nieruchomości, wymagająca przeprowadzenia skomplikowanych procedur planistycznych i administracyjnych, ale umożliwiająca uwolnienie nowej wartości przy znaczącym podniesieniu wyceny.  

Wraca optymizm na rynek nieruchomości

Obniżone stopy procentowe w strefie euro i luzowanie polityki pieniężnej w Polsce pozwolą ożywić inwestycje na rynku nieruchomości. Wyraźny wzrost wartości transakcji inwestycyjnych w sektorze prognozowany jest jeszcze w tym roku.

Autor Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Konsekwentne cięcie stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny oraz początek obniżek stóp w Polsce i regionie CEE są pozytywnym impulsem dla rozwoju nowych inwestycji i transakcji realizowanych w sektorze nieruchomości komercyjnych. Niższe koszty finansowania mają wpływ na optymalizację wycen i poprawę rentowności projektów, co podbija konkurencyjność nieruchomości jako klasy aktywów inwestycyjnych. Rynek spodziewa się wyraźnego wzrostu wartości wolumenu transakcyjnego w Europie w drugiej połowie roku oraz większej aktywności inwestorów w Polsce w miarę łagodzenia polityki pieniężnej.

W wyniku serii obniżek stóp procentowych wprowadzonych przez Europejski Bank Centralny stopa refinansowa w strefie euro spadła do 2,15 proc., a prognozowana po wakacjach kolejna obniżka może zbić ją do poziomu 1,75 proc. Cięcie stóp procentowych prze EBC przyniosło już efekty, w drugim kwartale br. wartość wolumenu inwestycyjnego była wyższa niż transakcji sfinalizowanych w analogicznym okresie rok wcześniej.   

W Polsce po kilkunastu miesiącach utrzymywania stopy referencyjnej na poziomie 5,75 proc. i obniżkach w maju i lipcu br. jej poziom wynosi obecnie 5 proc. Dalsze cięcie stóp spodziewane jest we wrześniu. O kolejnych redukcjach mówi sama RPP, która biorąc pod uwagę efektywne schodzenie do celu inflacyjnego, jeszcze w tym roku widzi przestrzeń do obniżenia stóp od 25 pb do 50 pb do wysokości 4,50 proc. Poza stabilizacją inflacji, za taką decyzją przemawiają dobre perspektywy makroekonomiczne, jak i zakładany tegoroczny wzrost PKB do poziomu 3,4 proc. Według analiz ekonomistów w Polsce jest przestrzeń do obniżenia stóp procentowych do 3,5 proc. do końca 2026 roku.  

W cenie inwestycje z potencjałem wzrostu

Obniżki stóp procentowych pozwalają zwiększyć dostępność finansowania i zredukować jego koszt. Już pierwsza obniżka stóp przyczyniła się do widocznego wzrostu wartości wolumenu inwestycyjnego wygenerowanego w Polsce w drugim kwartale br. w porównaniu z pierwszym. Duża ilość transakcji, która rejestrowana jest na naszym rynku świadczy o wyjątkowej intensywności działań inwestorów, ale poziom przepływu inwestycyjnego pokazuje mocny spadek średniej wartości transakcji.

Kapitał poszukuje przede wszystkim stabilnych aktywów w długim przedziale czasu. Jednocześnie rośnie zainteresowanie nieruchomościami z potencjałem do wzrostu wartości, projektami do przebudowy, jak również inwestycjami z perspektywami zmiany funkcji i przeznaczonymi do repozycjonowania.

Inwestorzy wybiórczo podchodzą do rynku i skrupulatnie analizują swoje wybory. Największym powodzeniem w Polsce cieszą się tym roku na powrót nieruchomości magazynowe i aktywa z sektora logistyki i produkcji, w przypadku których stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie 6,25–6,50 proc.

W pierwszym półroczu br. rynek inwestycyjny w naszym kraju odnotował mniejsze zainteresowanie nieruchomościami biurowymi i handlowymi, bo w tych sektorach oczekiwania cenowe kupujących i właścicieli obiektów nadal się różnią. W segmencie retail akwizycje dotyczą głównie parków handlowych, które dają u nas rocznie 7-8 proc. zwrotu.  

Lokalny kapitał źródłem inwestycji  

Na rynku transakcji inwestycyjnych dominują inwestorzy z obszaru CEE, których udział w akwizycjach w Polsce sięga już niemal 40 proc. Poza podmiotami inwestycyjnymi z regionu, duży - 30 proc. udział w wolumenie inwestycyjnym ma obecnie kapitał z USA. Kraje Europy Zachodniej plasują się na kolejnej pozycji wśród inwestorów aktywnych w naszym kraju, a ich zaangażowanie w zakupy wynosi 20 proc.  

W transakcjach na rynku nieruchomości regularnie zwiększa się też udział polskiego kapitału. W pierwszej połowie 2025 roku rodzimi inwestorzy odpowiedzialni byli za ponad 14 proc. zrealizowanego wolumenu inwestycyjnego.  

Rynek transakcyjny, zarówno w Polsce, jak i Europie nadal cechuje niewielka aktywność inwestorów instytucjonalnych, którzy są bardzo wymagający, szczególnie po spadku wycen posiadanych aktywów. Po obniżkach stóp kapitał będzie jednak intensywniej poszukiwał alternatywy dla niżej oprocentowanych obligacji i depozytów, a nieruchomości jako źródło stabilnych dochodów będą odzyskiwać swoją dawną pozycję inwestycyjną.

Obniżone koszty inwestycji, dzięki niższym stopom procentowym pozwalają zniwelować różnicę pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących, co przełożyć się może w najbliższym czasie na większą ilość transakcji o większym nominale. Niższy koszt pieniądza będzie także działał stymulująco, jeśli chodzi o realizację nowych projektów deweloperskich i komercyjnych. Ich skala, ze względu na utrzymujące się wciąż napięcia geopolityczne jest jednak trudna do przewidzenia. Niemniej, spodziewamy się, że druga połowa 2025 roku przyniesie zauważalne ożywienie w inwestycjach na naszym rynku.

Emil Domeracki partnerem w Walter Herz

 Emil Domeracki, lider z wybitną wiedzą analityczną i doradczą oraz doświadczeniem w realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce i Wielkiej Brytanii wchodzi do Walter Herz jako partner i udziałowiec, odpowiedzialny za strategiczne inicjatywy oraz planowanie i rozwój biznesu w obszarze inwestycji w grunty.

W nowej roli Emil będzie zarządzał rozwojem projektów w dziedzinie inwestycji gruntowych. Do jego zadań jako Partnera będzie należało umacnianie i rozbudowa relacji z inwestorami oraz pozyskiwanie gruntów i poszukiwanie najbardziej efektywnych sposobów ich wykorzystania oraz podnoszenia wartości na bazie analiz rynkowych.  

Emil Domeracki ma ponad dwudziestoletnie doświadczenie w realizacji transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych oraz w obszarze rynków finansowych w Polsce i Wielkiej Brytanii. Wiedzę ekspercką w tej dziedzinie zyskał współpracując z inwestorami private equity, funduszami RE oraz firmami deweloperskimi. W trakcie kariery zawodowej pracował przy transakcjach, których wolumen przekracza 8 mld zł.

Emil zarządzał inwestycjami gruntowymi w brytyjskiej firmie Realty Corporation. Przez ponad 15 lat współtworzył dział  gruntów w Colliers Poland, gdzie w ostatnich latach zajmował stanowisko dyrektorskie, specjalizując się w transakcjach zakupu i sprzedaży gruntów oraz realizacji kompleksowych usług związanych z sektorem nieruchomości dla inwestorów finansowych. Był także zaangażowany w rozwój sektora BTR/PRS w Polsce.  

W drodze zawodowej był również doradcą zarządów BRE Bank i HypoVereisen Bank. Posiada doświadczenie w tworzeniu działów sprzedaży w Raiffeisen Bank i CitiCorp oraz firmie ERA (obecnie T-Mobile). W ostatnim czasie był szefem Działu Gruntów Inwestycyjnych w British Fund Realty Corporation, w której koordynował ekspansje na rynek polski, poszukując gruntów inwestycyjnych na wczesnym etapie planowania, a także zajmował się sprzedażą gruntów w Polsce.

Wśród szczególnych kwalifikacji Emila można wymienić umiejętność współpracy z lokalnymi władzami i prowadzenie prac nad specjalnymi ustawami, które umożliwiają szybki proces zmian w planowaniu zagospodarowania gruntów.

– Walter Herz jest firmą, która mocno stawia na budowę relacji i może się pochwalić wyjątkową kulturą organizacyjną. Tym bardziej cieszę się, że po wielu latach pracy w sektorze nieruchomości, mogę kontynuować karierę w tak zdolnym i inspirującym zespole. Rozpoczynam pracę w firmie w czasie intensywnych zmian i wyzwań, jakie niesie obecnie rynek inwestycji gruntowych. Wraz z poprawą nastrojów na globalnych rynkach nieruchomości firmy przechodzą z trybu zarządzania ryzykiem do długofalowego planowania rozwoju i tworzenia strategii dla nowych ekspansji. Otwiera to szerokie możliwości dla pozyskiwania gruntów, poszukania sposobów podnoszenia ich wartości i możliwości optymalizacji inwestycji. To także ważny moment dla strategicznego wsparcia klientów w zakresie budowania odporności biznesu, m.in. poprzez wdrażanie rozwiązań ESG i promowanie innowacji – informuje Emil Domeracki, partner i udziałowiec w spółce, odpowiedzialnej za inwestycje gruntowe w Walter Herz.    

– Cieszymy się na myśl o pracy z tak utalentowanym ekspertem, jak Emil. Jego szeroki zakres kompetencji oraz bogate doświadczenie, zarówno w sektorze nieruchomości, jak i branży finansowej umocni pozycję naszej firmy jako wiodącego doradcy na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce. Udział Emila w strukturach zarządczych Walter Herz to także świetna wiadomość dla obecnych i potencjalnych klientów firmy, poszukujących różnych opcji dla rozwoju i rozwiązań dla optymalizacji swojego biznesu, dla których jego wiedza będzie nieocenionym wsparciem. Emil wnosi fachowe podejście do oceny projektu, wyboru inwestycji oraz procesu negocjacji – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Bartłomiej Zagrodnik w Society of Industrial and Office Realtors (SIOR)

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz uzyskał tytuł SIOR w dziedzinie nieruchomości biurowych, przyznawany przez Society of Industrial and Office Realtors, globalną organizację, zrzeszającą liderów branży nieruchomości komercyjnych. Walter Herz przy realizacji projektów może dzięki temu korzystać z najnowszych rozwiązań i wiedzy około 4000 najlepszych doradców na poziomie międzynarodowym.

Society of Industrial and Office Realtors (SIOR) to międzynarodowa organizacja z siedzibą w Waszyngtonie, skupiająca specjalistów związanych z rynkiem nieruchomości biurowych i przemysłowych, działających na sześciu kontynentach na świecie. By zyskać prestiżowe oznaczenie SIOR należy legitymować się odpowiednim doświadczeniem, spełnić rygorystyczne kryteria edukacyjne i potwierdzić swoje kompetencje zawodowe oraz etyczne. Tytuł SIOR przyznawany jest profesjonalistom z sektora nieruchomości komercyjnych, których cechują wysokie standardy odpowiedzialności i etyki.

– Członkostwo w SIOR, dzięki dostępowi do sieci wybitnych specjalistów w 50 krajach na świecie, pozwala zwiększyć możliwości doradcze i potencjał biznesowy. Otwiera szerokie możliwości nawiązywania kontaktów z najbardziej wpływowymi brokerami, inwestorami oraz liderami korporacyjnymi związanymi z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Oferuje dostęp do zaufanej wiedzy rynkowej i aktualnych informacji o lokalnych rynkach. Uzyskanie globalnej wiedzy i rozwiązań oznacza dla klientów Walter Herz szersze możliwości współpracy, w tym realizację transakcji, zarówno w krajach europejskich, jak i na świecie. Pozwala skuteczniej wspierać inwestorów w podejmowaniu celnych decyzji – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. 

Bartłomiej Zagrodnik przyznaje, że tytuł SIOR jest szczególnym wyróżnieniem w jego ponad 20 letniej karierze zawodowej. – Jestem dumny, że mogłem dołączyć do grona światowych ekspertów branży, poszerzając tym samym polską i europejską bazę członkowską stowarzyszenia. Society of Industrial and Office Realtors to elitarna organizacja, która stwarza wyjątkowe możliwości do wymiany wiedzy oraz współpracy i przeprowadzania projektów o zasięgu międzynarodowym. Wykorzystanie tych doświadczeń pozwoli także skuteczniej doradzać inwestorom na krajowym rynku nieruchomości – dodaje.  

Bartłomiej Zagrodnik jest założycielem i prezesem zarządu firmy doradczej Walter Herz, działającej w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. Ma pond dwudziestoletnie doświadczenie zawodowe w branży, które zyskał pracując m.in. w międzynarodowych korporacjach King Sturge i Jones Lang Lasalle, gdzie specjalizował w opracowywaniu analiz migracji procesów zarządczych, w tym zakupu i sprzedaży portfeli nieruchomości. Jest absolwentem Bradford University i Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie. Ukończył studia z zakresu wyceny nieruchomości w Szkole Głównej Handlowej. Posiada tytuł CCIM - Certified Commercial Investment Member i jest członkiem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN).

Society of Industrial and Office Realtors (SIOR) jest globalną organizacją zrzeszającą około 4000 członków z 50 krajów. Stowarzyszenie reprezentuje światową elitę specjalistów związanych z rynkiem nieruchomości biurowych i przemysłowych. Od 1941 roku wyznacza standardy pracy i etyki w branży. Jego członkowie to kompetentni, doświadczeni i odnoszących sukcesy specjaliści, działający na kluczowych rynkach na świecie w obszarze nieruchomości komercyjnych. Co roku realizują transakcje kupna i sprzedaży warte miliardy dolarów, zapewniając klientom najlepszą obsługę. 92% członków SIOR prowadzi działalność z firmami z listy Fortune 200. W ostatnich latach międzynarodowa obecność SIOR wzrosła o 19%.

 

Polski kapitał idzie po nieruchomości komercyjne

 Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

W ciągu ostatniego roku udział polskiego kapitału w zakupach inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wzrósł dwukrotnie        

Po zawieszeniu aktywności przez międzynarodowych inwestorów instytucjonalnych na rynku nieruchomości w Europie Środkowej zmienił się krajobraz inwestycyjny. Miejsce zachodnich funduszy inwestycyjnych, które wcześniej rozdawały karty na rynku inwestycyjnym w Polsce zajęli lokalni inwestorzy. Na naszym rynku inwestują teraz przede wszystkim podmioty z regionu CEE, m.in. z Czech, Słowacji, Węgier czy Litwy oraz Skandynawii i Niemiec. Kapitał płynie do Polski również ze Stanów Zjednoczonych.

Po wielu latach uśpienia do głosu dochodzi również kapitał polski. W pierwszej połowie 2024 roku jego udział w inwestycjach zrealizowanych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce był dwa razy wyższy niż rok temu.   

Jeszcze do 2022 roku polskie podmioty inwestycyjne odpowiadały zaledwie za 2 proc. zakupów na rynku nieruchomości komercyjnych nad Wisłą. W pierwszym półroczu 2024 roku udział rodzimego kapitału wzrósł z 6 do 12 proc. licząc rok do roku, co pozwoliło polskim inwestorom uplasować się na czwartej pozycji w inwestycjach. Najwięcej zainwestował w tym czasie kapitał brytyjski oraz kapitał pochodzący z regionu CEE i Europy Zachodniej.   

Kurs na wzrost wartości inwestycji

Formy inwestowania, w które wchodzi polski kapitał są różne. Inwestorzy indywidualni decydują się na zakup akcji i obligacji deweloperów, sięgają po fundusze dłużne, pożyczki tzw. equity, czy pożyczki z możliwością konwersji na udziały. Kolejną grupą są inwestorzy, którzy nabywają grunty z możliwością realizacji projektów w formule JV albo samodzielną realizacją inwestycji, jak również kupujący lokale mieszkalne i komercyjne oraz wybrane lokale hotelowe z możliwością wynajmu komercyjnego, co wymaga już większych nakładów finansowych.   

Polski kapitał poszukuje także budynków komercyjnych, których wspólnym mianownikiem jest dobra lokalizacja oraz atrakcyjna cena. Rodzimi inwestorzy skupiają się w głównej mierze na tańszych aktywach, typu value-add z przeznaczeniem do rewitalizacji, która często połączona jest ze zmianą ich funkcji. Inwestycje realizowane przez polskie podmioty to w dużym stopniu zakupy oportunistyczne, podyktowane chęcią odsprzedania inwestycji z zyskiem.

Zaangażowanie polskiego kapitału w sektorze handlowym wiąże się przeważnie z inwestowaniem w wolnostojące budynki przeznaczone zwykle pod sklepy spożywcze, często marek sieciowych. Rodzimi inwestorzy zainteresowani są również parkami handlowymi różnej wielkości, których ceny wynoszą od kilku do kilkudziesięciu mln euro. Ten rodzaj inwestycji obserwować możemy na przykładzie m.in. polskiej firmy Terg, która rozwija sieć Aura Park.

Polski kapitał inwestuje także w starsze budynki biurowe, których wartość mieści się w przedziale od kilku do kilkunastu mln euro. W tym przypadku akwizycja związana jest zwykle z planami podniesienia ich rentowności poprzez modernizację i rekomercjalizację obiektów czy zmianą przeznaczenia nieruchomości, w tym wyburzeniami. Tego typu transakcje zawierane były w ostatnim czasie m.in. w Warszawie. W nowe ręce przeszedł m.in. biurowiec Ludna 2, Curtis Plaza, czy budynki biurowe wchodzące w skład myHive Mokotów.   

Należy też wspomnieć, że w tym roku szczególnym zainteresowaniem ze strony polskich inwestorów cieszyły się hotele. Za wszystkimi akwizycjami, które sfinalizowane zostały w pierwszych sześciu miesiącach br. w tym sektorze stał kapitał polski. Dwa hotele Hampton kupiła Satoria Group, a w podwarszawski Holiday Inn zainwestowały TMS Inwestycje.

Struktura polskiego kapitału

Polski kapitał reprezentowany jest zarówno przez większe podmioty inwestycyjne, które legitymują się wieloletnim doświadczeniem na rynku, jak i mniejszych inwestorów indywidualnych oraz firmy rodzinne, lokujące nadwyżki kapitałowe z podstawowej działalności w nieruchomości komercyjne w celu dywersyfikacji przychodu.

W niedalekiej perspektywie możemy się spodziewać wzrostu udziału polskich inwestorów w transakcjach, które realizowane będą w nowej formie prawnej, poprzez fundacje rodzinne.

Niestety, polscy inwestorzy zarówno indywidualni, jak i instytucjonalni, wciąż mają bardzo ograniczone możliwości inwestowania i realizowania zysków na rynku nieruchomości, bo w Polsce wciąż brakuje legislacji, które umożliwiłaby zarabianie w sektorze komercyjnym.

Uczestnicy rynku zgodnie podkreślają, że dla dalszego rozwoju rynku nieruchomości kluczowe jest powstanie REIT-ów, które funkcjonują obecnie w 40 krajach, w tym w 14 państwach unijnych. Powołanie tego modelu inwestycyjnego, nad wprowadzeniem którego trwają obecnie prace w resortach, pozwoliłoby polskim inwestorom poważniej zaangażować się w inwestycje w nieruchomości komercyjne, a nie tylko mieszkaniowe. Kapitał Polaków, który mógłby popłynąć do spółek inwestujących w sektorze komercyjnym szacowany jest na około 20 mld zł, w tym około 11,5 mld zł to potencjał inwestorów indywidualnych.

Długoterminowo te zaoszczędzone środki mogłyby trafić do podmiotów inwestycyjnych działających w formie REIT-ów i przynosić inwestorom przyzwoite zyski. Jednocześnie efektywnie przyczyniając się do pobudzenia krajowych inwestycji w sektorze nieruchomości.

Odwilż w inwestycjach    

Przypomnijmy, że w tym roku sytuacja na rynku transakcji inwestycyjnych w Polsce, jak również w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej uległa wyraźnej poprawie. W drugim kwartale 2024 mogliśmy zauważyć spore ożywienie. Nastąpiły pozytywne zmiany, które zwiastują powrót do wolumenów inwestycyjnych sprzed lat. Pierwszy kwartał br. zamknął się jeszcze bardzo słabym wynikiem, ale obroty zarejestrowane po 6 miesiącach tego roku osiągnęły w Polsce wartość 1,7 mld euro. Oznacza to prawie dwukrotnie lepszy wynik w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

W drugim kwartale 2024 doczekaliśmy się pierwszych, dużych transakcji portfelowych, które zrealizowane zostały w sektorze biurowym i handlowym. Dzięki temu, wartość akwizycji przekroczyła wolumeny zarejestrowane w tych segmentach w całym 2023 roku. Dobrym prognostykiem dla naszego rynku jest też fakt, że regularnie pojawiają się na nim nowe źródła kapitału. W nieruchomości komercyjne inwestują podmioty, które wcześniej nie były aktywne w naszym kraju.

Dobrym sygnałem dla inwestorów jest też zapoczątkowany przez EBC w czerwcu br. cykl obniżek stóp procentowych, co niesie nadzieję na ich dalsze cięcia i przystępniejsze koszty finansowania inwestycji w najbliższym czasie.  

 

Centra danych z wyjątkowymi perspektywami w Polsce

 Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Moc centrów danych w Polsce rośnie. Czy mamy szansę wyrównać do europejskiej czołówki? Inwestycje w tym sektorze nabierają rozpędu

Ilość inwestycji, jakie realizowane są w poszczególnych sektorach nieruchomości stoi dziś na zróżnicowanym poziomie. Coraz lepiej zaczynają jednak radzić sobie w Polsce tzw. sektory alternatywne. Biorąc pod uwagę aktualne potrzeby rynku najlepsze możliwości wzrostu ma szeroko pojęty sektor living oraz inwestycje w nieruchomości związane z rozwojem takich obszarów, jak transformacja energetyczna czy gromadzenie i przetwarzanie danych. Szczególnie duże szanse na szybki rozwój zasobów w Polsce i budowę klasy aktywów, która stanie się konkurencyjna dla standardowych sektorów mają centra danych.

Rynek data centers na świecie rośnie w imponującym tempie, o czym świadczą publikowane dane. W 2022 roku ich globalna moc wynosiła 4,9 GW, a w 2023 roku osiągnęła już 7,4 GW. W Europie największe huby dla sektora znajdują się w Londynie, Frankfurcie, Amsterdamie, Paryżu i Dublinie.

Polski rynek jest na początku swojej drogi, ale szeroką skalę rozwoju zapewniają nam wciąż niższe koszty realizacji projektów, tańsza budowa i grunty niż w Europie oraz małe nasycenie tego typu infrastrukturą w porównaniu z rynkami zachodnimi. Zwiększające się zapotrzebowanie na usługi cyfrowe, przekłada się na rozwój chmury obliczeniowej i wpływa także na tempo rozwoju inwestycji w centra danych w Polsce, co szczególnie widoczne jest od czterech lat.  

Wzrost segmentu podbija teraz dodatkowo rozwój sztucznej inteligencji. I to właśnie AI jest aktualnie turbiną napędzającą popyt na moc obliczeniową i gromadzenie danych, a tym samym  wzrost inwestycyjny branży. W Polsce inwestycje w centra przetwarzania danych dedykowane sztucznej inteligencji są dopiero na etapie przygotowania, ale skala projektów, jakie możemy ostatnio obserwować w tym sektorze jest naprawdę duża.     

Oblicza się, że w kraju mamy ponad czterdzieści centrów danych, z których ponad jedna trzecia znajduje się w Warszawie. Prognozy mówią o prawie dwukrotnym zwiększeniu mocy (obecnie 310 MW) centrów danych działających w Polsce w ciągu czterech, pięciu lat.

Przyspieszenie w branży widoczne jest, zarówno w ilości, jak i wartości projektów. Wystarczy spojrzeć na ostatnie informacje. Firma Atman, której głównym udziałowcem jest Global Compute Infrastructure, zawarła niedawno umowę na finansowanie rozbudowy centrów danych na kwotę 1,35 mld zł. Kredyt udzielony przez sześć instytucji finansowych jest największym finansowaniem uzyskanym dotąd w Polsce na rozwój centrów danych. Kapitał ma zostać przeznaczony głównie na budowę nowego kampusu Waw-3 w Duchnicach pod Warszawą, który pomieści ponad 50 tys. serwerów w trzech budynkach o łącznej powierzchni blisko 19 tys. mkw., a także na rozbudowę istniejących obiektów firmy. Pierwszy budynek oferujący 14,4 MW mocy ma być ukończony w ostatnim kwartale tego roku.

W Jawczycach koło Warszawy otwarte zostało w ubiegłym roku pierwsze w Polsce centrum danych Grupy Data4 o mocy 8 MW. Drugie ma zostać oddane przed końcem tego roku. Na terenie rozbudowywanego kampusu docelowo powstaną cztery budynki ogółem o powierzchni 50 tys. mkw. i łącznej mocy 60 MW, a całkowity koszt tej inwestycji wyniesie 1 mld zł.

W kampusie firmy Vantage Data Centers na warszawskich Bielanach od 2022 roku działa pierwszy z dwóch zaplanowanych w nim obiektów. Po osiągnięciu pełnej gotowości operacyjnej na łącznej powierzchni 36 tys. mkw. kompleks zapewniać ma 48 MW mocy obliczeniowej.

Proces inwestycyjny i grunty

Pytanie, jak silną lokalizacją na sektorowej mapie ma szansę stać się Warszawa, która ma w Polsce największy potencjał, dzięki lokalizacji regionów chmurowych Microsoftu i Google’a, które nawiązały współpracę z Chmurą Krajową i deklarują olbrzymie inwestycje. Sprzyjający wpływ na rozwój dalszych inwestycji w Warszawie ma konieczność zachowania małej odległości centrów danych od odbiorcy końcowego ze względu na bezpieczeństwo i szybkość przesyłania danych. A popyt na usługi cyfrowe jest na warszawskim rynku największy w kraju.

Ze względu jednak na olbrzymie zapotrzebowanie na moc obliczeniową generowane teraz przez sztuczną inteligencję, dla której lokalizacja nie jest warunkiem, na znaczeniu mogą zyskiwać ośrodki regionalne, jak również rejony podmiejskie. Tym bardziej, że jednym z wymogów dotyczących specyfiki gruntów pod budowę data centers jest brak sąsiedztwa zabudowy wielorodzinnej.

I tu dochodzimy do największej przeszkody dla branży, jaką jest pozyskanie odpowiednio przygotowanych gruntów. Takich, które zapewniałyby możliwość osiągnięcia określonych wymogów technicznych dla tego rodzaju inwestycji i umieszczenia potrzebnej infrastruktury zgodnie z przepisami prawa miejscowego.

Kluczowym aspektem dla wyboru lokalizacji jest zagwarantowanie odpowiednich warunków przyłączenia, o mocy wystarczającej do zasilania centrum danych. Duże obiekty mają bowiem kilkadziesiąt razy większe zużycie energii niż magazyny oraz spore zapotrzebowanie na wodę do swoich systemów chłodzenia. A należy wspomnieć, że projektowane w Europie obiekty mają już moc nie kilkudziesięciu, a kilkuset megawatów.   

Ważne jest również bezpieczeństwo, jakie zapewnia lokalizacja. Data centers nie mogą być narażone na przerwy w dostawach i zakłócenia zasilania. Powinny być też m.in. położone w określonej odległości od głównych dróg, choć odpowiedni dostęp do infrastruktury komunikacyjnej ma tu też istotne znaczenie.

Wyzwania klimatyczne

Przygotowanie takich inwestycji wymaga gotowości do współpracy operatorów sieci energetycznych z operatorami centów danych w zakresie zarządzania energią, by możliwe było dostosowanie obciążenia i dostępności energii, także tej magazynowanej. Branża stara się bowiem korzystać w jak największym zakresie ze źródeł odnawialnych. Z pomocą w rozbudowie i modernizacji sieci dystrybucji energii przychodzą fundusze unijne, dzięki  którym planowana jest poprawa infrastruktury energetycznej w Polsce.

Wybór odpowiedniej lokalizacji pod centra danych istotny jest też w świetle przepisów unijnych dotyczących zmniejszenia zużycia energii końcowej w UE i konieczności raportowa przez centra danych o kluczowych wskaźnikach efektywności. Przekazywania informacji o zużyciu energii, wydzielonym cieple, rodzajach czynników chłodniczych oraz przepływie danych przychodzących i wychodzących.   

Ten aspekt sprawia, że już w fazie decyzyjnej związanej z planowaną inwestycją analizie poddawane są wszystkie parametry, które dotyczą emisji gazów cieplarnianych i wpływu obiektów na jakość środowiska, zarówno na etapie budowy, jak i w czasie eksploatacji. Poszukiwane są najlepsze rozwiązania dla zrównoważonego projektowania w tym zakresie.

Wpisana w działalność centrów danych kontrola czynników środowiskowych sprawia, że podczas przygotowywania inwestycji rozpatrywany jest sposób wykorzystywania ciepła odpadowego, energii cieplnej, którą generują oraz możliwości nawiązania wielosektorowej współpracy w celu jego odzyskania. Centra pracujące w Europie starają być sprzężone z okoliczną infrastrukturą, aby mogły zostać wdrożone rozwiązania umożliwiające wykorzystanie wytwarzanego przez nie ciepła na przykład do ogrzewania obszarów miejskich albo w działalności lokalnych przedsiębiorstw.    

Magazyny i handel wciąż dają zarobić

 Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Ostatnie lata znacząco zmieniły krajobraz rynku nieruchomości w Polsce. Globalne zmiany wywarły duży wpływ na wszystkie jego sektory. Ich dalszy rozwój zdeterminowany jest przez różne czynniki związane z ewolucją gospodarki w skali makro i mikro.  

Znamienna dla branży będzie konieczność uwzględniania wyśrubowanych standardów unijnych związanych z ESG, służąca obniżeniu emisyjności i zwiększeniu efektywności energetycznej budynków, a tym samym ograniczeniu ich kosztów operacyjnych. W rezultacie wdrożenie zielonych rozwiązań oznaczać będzie także niższe koszty serwisowe i opłaty licznikowe dla najemców, co w kontekście regularnych podwyżek cen mediów jest dla rynku bardzo istotne.

Wysoka inflacja spowodowała, że wzrosły koszty budowy i finansowania inwestycji oraz ceny gruntów, co poważnie zahamowało aktywność inwestycyjną deweloperów w niektórych sektorach. Do intensywniejszego działania nie zachęca też kondycja globalnej gospodarki oraz sytuacja makropolityczna.

Magazyny

Mimo mniej sprzyjających inwestycjom warunków niektóre sektory rynku nieruchomości w Polsce wciąż radzą sobie bardzo dobrze. Czynniki bazowe dają najlepsze perspektywy i możliwości dalszego wzrostu rynkowi magazynowo-produkcyjnemu. Polska jest bowiem postrzegana przez firmy zainteresowane skracaniem łańcuchów dostaw i przenoszeniem produkcji z Azji do Europy jako jedna z najlepszych lokalizacji. Sektor magazynowy, czarny koń polskiego rynku nieruchomości pozostawał do niedawna w centrum uwagi inwestorów notując rekordowe wyniki. Popyt na powierzchnie magazynowe przez 5 lat, do 2022 roku był w kraju wyższy niż nowa podaż. Dopiero w ubiegłym roku mieliśmy do czynienia z większą dostępnością powierzchni, która przewyższała zapotrzebowanie. Obecnie współczynnik pustostanów na tym rynku wzrósł i przekracza 7 proc.  

Nowoczesne zasoby, liczące prawie 32 mln mkw. powierzchni dają Polsce trzecią pozycję na rynku magazynowym w Unii Europejskiej. W minionym roku odnotowany został 12 proc. wzrost w sektorze, dzięki dostarczonym przez deweloperów aż 3,7 mln mkw. nowych powierzchni. Pomimo lekkiego spadku wolumenu powierzchni w budowie w ostatnim czasie, w realizacji pozostaje prawie 3 mln mkw. powierzchni magazynowych, z czego połowa jest zakontraktowana. Najwięcej inwestycji skupionych jest w okolicy Wrocławia.

Prognozowany jest dalszy wzrost zaplecza w tym sektorze na poziomie podobnym do dotychczasowego, stymulowany przez wysoki popyt, który w 2023 roku nadal pozostawał na imponującym poziomie, sięgającym 5,7 mln mkw. powierzchni. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się magazyny w okolicy Warszawy oraz na Dolnym i Górnym  Śląsku. Popyt na powierzchnię generowany jest przez firmy produkcyjne działające na naszym rynku i wchodzące do Polski, operatorów logistycznych, sieci handlowe oraz firmy prowadzące działalność związaną e-commerce.

W mniej optymistycznym scenariuszu, pogorszenie się sytuacji firm produkcyjnych w krajach Europy Zachodniej może wpłynąć na ograniczenie zaangażowania najemców obecnych w naszym kraju.

Mimo ogromnego spadku wartości inwestycji w Polsce r/r, nieruchomości magazynowe były też w minionym roku klasą aktywów, na której skupili się inwestorzy. Nieruchomości z tego sektora wygenerowały prawie połowę całkowitej wartości ubiegłorocznego wolumenu inwestycyjnego. Nowoczesne obiekty magazynowe z certyfikatami środowiskowymi, spełniające wysokie standardy emisyjności i efektywności energetycznej ze względu na bezpieczeństwo inwestycji, jakie zapewniają także w tym roku są na celowniku inwestorów, planujących zakup nieruchomości w Polsce.  

Handel

Nie tylko sektor magazynowy świetnie radzi sobie w nowych warunkach. W fazie ciągłego wzrostu jest również w Polsce sektor retail.  W 2023 roku rynek handlowy zwiększył zasoby o ponad 450 tys. mkw. powierzchni, do użytku oddanych zostało 45 projektów handlowych. Zastrzyk nowej podaży handlowej był największy od 2016 roku, o kilkanaście proc. większy niż rok wcześniej. Wśród oddawanych projektów już od kilku lat dominują parki handlowe, które dostarczyły w ubiegłym roku trzy czwarte nowej powierzchni.  

W pierwszym kwartale 2024 roku oddanych zostało sześć kolejnych obiektów w tym formacie i zakończyła się rozbudowa trzech parków handlowych. W tym roku obserwować będziemy także sporą aktywność w obszarze większych centrów handlowych. Planowane jest m.in. ponowne otwarcie Sukcesji w Łodzi i Galerii Goplana w Lesznie. Wkrótce zakończyć ma się również modernizacja CH Bonarka w Krakowie i Galerii Wołomin, a w 2025 roku finał będzie miała budowa Designer Outlet Kraków.

Rynek powierzchni handlowych kontynuuje ekspansję z blisko 400 tys. mkw. powierzchni w budowie, z czego lwią część dostarczą nowe parki handlowe i centra convenience. Zarówno deweloperzy, prowadzący działalność w tym obszarze, jak i najemcy mają szerokie plany rozwoju. Na dynamikę rynku wpływa powrót konsumentów do zakupów stacjonarnych, rozwój placówek sieciowych, debiuty nowych marek oraz uruchamianie nowych konceptów przez znane sieci handlowe. Znamienny dla sektora był także spadek w 2023 roku udziału e-commerce w polskim handlu detalicznym w porównaniu z rokiem poprzednim.

Rynek handlowy w Polsce charakteryzuje się bardzo niskim współczynnikiem pustostanów, oscylującym w pobliżu 3 proc. Otwierane placówki są już przeważnie w pełni skomercjalizowane. Na rynku handlowym obserwować możemy też coraz liczniejsze modernizacje obiektów w kierunku poprawy efektywności energetycznej budynków i ograniczenia śladu węglowego. Dzięki temu nieruchomości z tego sektora są coraz atrakcyjniejsze dla inwestorów.  

Biura

Rynek biurowy natomiast, po okresie wieloletniego intensywnego wzrostu znalazł się w punkcie zwrotnym swojego rozwoju. Wpłynęły na to trendy w światowej gospodarce, zmiana modelu pracy i mniejsze zapotrzebowania na powierzchnię, wysokie koszty budowy i finansowania, wzrost cen i spadek podaży atrakcyjnych gruntów pod inwestycje biurowe oraz wyzwania związane z koniecznością wprowadzania standardów ESG.

Te czynniki spowodowały zmianę strategii deweloperów i drastyczne obniżenie się aktywności inwestycyjnej w tym sektorze. Od 2020 roku na rynku biurowym możemy obserwować sukcesywny spadek ilości powierzchni w budowie, a jeszcze 4 lata temu segment biurowy w Polsce był jednym z rynków, które rosły najszybciej w Europie.

Przed pandemią wolumen biur będących w realizacji w Warszawie utrzymywał się na poziomie około 800 tys. mkw., teraz w budowie jest około 300 tys. mkw. powierzchni. W ubiegłym roku nowa podaż w stolicy wyniosła zaledwie 60 tys. mkw. powierzchni, to najmniej od kilkunastu lat. Ponadto, rozpoczął się proces wyburzeń przestarzałych, warszawskich biurowców i wycofania budynków z użytkowania na czas modernizacji. W tym roku planowane jest oddanie w Warszawie około 90 tys. mkw. powierzchni.   

Na rynkach regionalnych oddane zostało w minionym roku około 315 tys. mkw. nowych biur, w porównaniu do około 400 tys. mkw. powierzchni ukończonych w 2022 roku. Szacunkowe dane wskazują, że przyrost zasobów w tym i kolejnym roku w regionach spadnie do poziomu około 130-150 tys. mkw., będzie o ponad dwie trzecie mniejszy niż notowany przed 2020 rokiem. Pod koniec 2023 roku nie rozpoczęła się na rynkach regionalnych budowa żadnego projektu biurowego. W Warszawie nowe projekty inicjowane były w minionym roku sporadycznie. Należy wziąć pod uwagę, że okres stagnacji inwestycyjnej w sektorze biurowym może potrwać kilka lat.  

Tematem szeroko omawianym w ostatnim czasie były podwyżki opłat eksploatacyjnych w budynkach biurowych. Ich wzrost spowodowany był inflacją, skokiem płacy minimalnej i cen usług. W nadchodzących miesiącach najemcy będą musieli liczyć się prawdopodobnie z dalszymi podwyżkami opłat eksploatacyjnych i indeksacją czynszów. Ceny mediów nadal rosną, a do tego dojdzie wymóg dostosowania budynków do standardów unijnych dotyczących ESG, co oznacza dla właścicieli budynków konieczność ponoszenia wysokich nakładów kosztowych.    

Jak dotychczas jednak zapotrzebowanie na biura w Warszawie jest spore. W 2023 roku do najemców trafiło 750 tys. mkw. powierzchni, niewiele mniej niż w rekordowym pod względem popytu 2022 roku. W pierwszym kwartale br. w Warszawie podpisane zostały umowy na 140 tys. mkw. biur.

Na rekordowo wysokim poziomie odnotowany został też w zeszłym roku łączny popyt w największych miastach regionalnych.  

Wzrost kosztów utrzymania biur może spowodować jednak spadek popytu na powierzchnie. Najemcy optymalizują zajmowane powierzchnie, by ograniczyć wydatki, jednocześnie podnosząc ich standard i tworząc atrakcyjniejsze przestrzenie dla pracowników. Dążą również do negocjacji warunków umów najmu, które zapewniłyby im większą transparentność i kontrolę opłat eksploatacyjnych. W kontekście zachodzących zmian wdać też większe zainteresowanie inteligentnymi rozwiązaniami technologicznymi w budynkach, które umożliwiają efektywniejsze wykorzystywanie miejsc pracy i powierzchni wspólnych.

W ostatnim kwartale współczynnik pustostanów w Warszawie lekko wzrósł do średniego poziomu 11 proc., przy czym w centralnym obszarze miasta występuje deficyt wolnych powierzchni. Na rynkach regionalnych natomiast wolnych biur jest dużo więcej. W niektórych miastach, jak Katowice, Łódź, czy Kraków pustostanów jest ponad 20 proc. 

Mieszkania i sektory alternatywne

Prawdopodobnie, w niedalekiej przyszłości będziemy obserwować też więcej inwestycji w akademiki, na które jest duże zapotrzebowanie oraz domy senioralne. Polska ma szanse stać się również rozwojowym rynkiem dla centrów danych. Najbardziej atrakcyjną lokalizacją pod centra przetwarzania danych w kraju pozostaje Warszawa. Prawdopodobnie, w najbliższym czasie będziemy świadkami finalizacji kolejnych transakcji sprzedaży gruntów inwestycyjnych pod duże projekty tego typu w aglomeracji warszawskiej.

Wiele mówi się ostatnio również o rynku akademików, który w Polsce dopiero raczkuje. Ma jednak mocne podstawy do rozwoju ze względu na istniejący spory popyt na tego typu nieruchomości i nieduże nasycenie rynku ofertami. Zapewnia inwestorom uzyskanie atrakcyjnych stóp zwrotu i możliwość szerokiej ekspansji. Ponadto, rynek nieruchomości biurowych oferuje możliwość konwersji starszych budynków w domy akademickie, co może stanowić dobrą alternatywę dla realizacji nowych inwestycji w tym segmencie.

Polski rynek mieszkaniowy, stymulowany rządowymi programami wsparcia notuje rekordowe wyniki sprzedaży. Duży popyt przy gwałtownie malejącej podaży sprawia, że ceny mieszkań szybują, podobnie jak ceny oferowanych gruntów pod projekty wielorodzinne w największych miastach. Nie należy się spodziewać, że ceny nieruchomości gruntowych  o przeznaczeniu mieszkaniowym będą spadać, szczególnie w kontekście przygotowywanego na ten rok, kolejnego programu wsparcia z preferencyjnymi kredytami na zakup mieszkań. Zapotrzebowanie na grunty zgłaszane przez deweloperów realizujących inwestycje mieszkaniowe dotyczy przede wszystkim Warszawy, Krakowa i Trójmiasta. W tych lokalizacjach finalizowane są najbardziej spektakularne cenowo transakcje zakupu działek. Grunty inwestycyjne zabezpieczane są również pod budownictwo mieszkaniowe na wynajem w formule PRS.

Otwarte drzwi do redefinicji rynku nieruchomości komercyjnych

 Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Spowolnienie na rynku transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych, które możemy obserwować, zarówno w Polsce, jak i w skali globalnej to przede wszystkim efekt zacieśniania polityki monetarnej na świecie. Ta strategia uderza głównie w międzynarodowych graczy, ale nie inwestorów private equity. Być może to świetny moment, by doszło do przewartościowania systemu finansowania w sektorze nieruchomości w Polsce i najlepszy czas byśmy w końcu wprowadzili REIT-y, które świetnie funkcjonują w Czechach czy krajach strefy bałtyckiej.

Wprowadzenie odpowiednich regulacji prawnych, m.in. funduszy typu REIT, o czym ostatnio znów dużo się mówi, czy zaangażowanie fundacji rodzinnych w długofalowe kreowanie popytu na rynku   pozwoliłoby zwiększyć znikomy, około 2 proc. udział polskiego kapitału w inwestycjach. Otworzyłoby inwestorom indywidualnym w naszym kraju możliwość lokowania środków w nieruchomości komercyjne.   

Rynek wielu możliwości   

Uważam, że obecne warunki stwarzają wyjątkową szansę powrotu rynku do jego prawdziwych wartości, takich jak lokalizacja oraz jakość najemców i standard wykonania. Dają szczególne możliwości inwestorom, którzy potrafią patrzeć niestandardowo, poszukiwać możliwości i dostrzegać ukryty potencjał nieruchomości. Pomimo, mało sprzyjającego otoczenia geopolitycznego i ekonomicznego, sektor niesie wiele  okazji, a Polska jest rynkiem długoterminowego wzrostu gospodarczego, co wyróżnia ją na tle Europy.

Tak, w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, jak i w Polsce transakcje w sektorze nieruchomości komercyjnych realizowane są obecnie głównie przy udziale kapitału pochodzącego od inwestorów z regionu CEE. Brak odpowiednich regulacji pozbawia takiej możliwości polskich, indywidualnych inwestorów. Inicjatywę lokalnego biznesu ogranicza też opieszałość we wprowadzaniu zmian w zakresie miejscowych planów zagospodarowania, wydawaniu WZ i PnB i zatwierdzaniu nowych regulacji w przepisach budowlanych.

Tańszy pieniądz szansą na powrót dużych graczy

Uczestnicy rynku oczekują na ożywienie, prognozując jego nadejście w tym lub w przyszłym roku. Wiele na to wskazuje, bo notowane dotąd spadki PKB, wysoki poziom inflacji i stóp procentowych, a tym samym kosztów finansowania inwestycji, tj. główne czynniki hamujące rynek transakcyjny zaczynają przyjmować kierunek sprzyjający inwestycjom.

Nadzieje na poprawę budzi większa przewidywalność polityki pieniężnej i planowany spadek stóp procentowych w Europie Zachodniej i USA, co niesie szansę na polepszenie warunków finansowania inwestycji i powrót na polski rynek wiodących inwestorów. Entuzjazm studzi natomiast wciąż względna stabilność sytuacji geopolitycznej. Niemniej, zanim nie pojawią się w kraju REIT-y, które umożliwiłyby aktywizację polskiego kapitału, inwestorzy z regionu CEE nadal prawdopodobnie będą odgrywać kluczową rolę w akwizycjach, zajmując miejsce inwestorów międzynarodowych.   

ESG dużym wyzwaniem

Rynek zaczyna stopniowo dostosowywać się do wyższych stóp procentowych, a perspektywa nakładów na wdrożenie programu ESG i rozwiązań obniżających emisyjność budynków, niedostosowanych do przyszłych wymogów daje nabywcom lepszą pozycję negocjacyjną.

Przystosowanie części nieruchomości w Polsce do standardów unijnych pod względem emisji CO2, co jest już integralną częścią strategii podmiotów inwestycyjnych, będzie dużym wyzwaniem dla właścicieli. Optymalizacja niektórych, starszych budynków, szczególnie biurowych, do nowych przepisów prawdopodobnie okaże się nieopłacalna i przyniesie w najbliższych latach falę wyburzeń i zmianę funkcji obiektów. Ta perspektywa podbija aktywność podmiotów typu value add i oportunistycznych, które celują w nieruchomości z potencjałem wzrostu i dwucyfrowe stopy zwrotu z inwestycji.

Spadek wolumenów transakcyjnych

Miniony rok przyniósł znacznie niższą wartość inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce w porównaniu do średnich wolumenów z ostatnich lat. Trend spadkowy dotyczył wszystkich klas aktywów. Mogliśmy obserwować go w skali globalnej. Łączna wartość transakcji na polskim rynku spadła do jednej trzeciej w porównaniu z wynikiem odnotowanym z 2022 roku, przekraczając nieznacznie 2 mld euro. Polska utrzymała jednak pozycję zdecydowanego lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. 

W 2023 roku zabrakło transakcji typu prime w tradycyjnie wiodących sektorach nieruchomości. Wolumeny inwestycyjne generowane były głównie przez mniejsze i średnie transakcje. Wysoka wartość transakcji stanowi nadal wyzwanie dla inwestorów w kontekście kosztów finansowania inwestycji, które w minionym roku bezprecedensowo wzrosły. Brak transakcji referencyjnych utrudnia też proces wyceny nieruchomości.   

Magazyny i produkcja faworytem inwestycyjnym

W odróżnieniu do krajów regionu CEE, gdzie biura są nadal jednym z największych kół napędowych inwestycji, w Polsce największe zainteresowanie inwestorów wzbudzał sektor nieruchomości magazynowych, w którym zawarta została największa liczba transakcji. Nieruchomości magazynowe zapracowały na niemal połowę wartości finalnego wolumenu transakcyjnego, z wynikiem prawie 1 mld euro. Dominowały mniejsze transakcje, ale w tym sektorze miały miejsce dwie z trzech akwizycji, których wartość przekroczyła próg 100 mln euro.  

Polski sektor nieruchomości magazynowych i przemysłowych, mimo ogólnego pogorszenia się warunków ekonomicznych, radzi sobie bardzo dobrze. W 2023 roku notował jedne z najlepszych wyników w historii, zarówno pod względem popytu (5,6 mln mkw. powierzchni), jak i nowej podaży (3,7 mln mkw.). Segment magazynowy pozostaje na ścieżce regularnego wzrostu na poziomie kilkunastu procent rocznie. W budowie jest 2,8 mln mkw. powierzchni.  

Przewiduje się, że logistyka i przemysł nadal będzie inwestycyjnym faworytem i najbardziej spośród wszystkich segmentów nieruchomości będzie skupiał w tym roku uwagę podmiotów inwestycyjnych. Krajowy rynek magazynowy oferuje 31,7 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, w tym dużą część obiektów z certyfikatami środowiskowymi, spełniającymi wysokie standardy emisyjności i efektywności energetycznej. Perspektywy na dalszy wzrost w Polsce i Europie niesie sektorowi proces deglobalizacji produkcji i skrócenia łańcuchów dostaw.

Biura czekają na lepsze czasy

Sektor biurowy zaliczył w ubiegłym roku znaczący spadek inwestycji. Łączna wartość transakcji biurowych, wynosząca około 430 mln euro, była pięciokrotnie niższa niż rok wcześniej. Inwestorzy w większości lokowali kapitał oportunistycznie, w aktywa typu value-add. Wiele ze realizowanych transakcji to akwizycje budynków starszego typu z przeznaczeniem do zmiany funkcji albo modernizacji. Tylko 2 z 18 transakcji biurowych dotyczyło w zeszłym roku nieruchomości zlokalizowanych poza Warszawą. 

Wartość transakcji w sektorze handlowym osiągnęła w minionym roku poziom 440 mln euro, lekko dystansując biura. Dwie trzecie akwizycji z udziałem aktywów handlowych nie przekraczała wartości 20 mln euro. Inwestorzy skupili uwagę na mniejszych formatach handlowych zlokalizowanych w miastach regionalnych. Największe zainteresowanie budziły obiekty handlowe o powierzchni 5 - 10 tys. mkw. GLA z najemcami sieciowymi, zlokalizowane w miastach powyżej 20 tys. mieszkańców oraz czynszami denominowanymi w euro. W tym segmencie odnotowana została jedna transakcja o wartości ponad 100 mln euro.

Przede wszystkim retail parki

Przewiduje się, że w najbliższym czasie sektor wciąż będzie przyciągał inwestorów parkami handlowymi i aktywami typu convenience, które wygenerowały w minionym roku przeważającą część wartości transakcji w segmencie handlowym. Stawki czynszowe w najlepszych projektach tego typu wzrosły na przestrzeni ostatnich dwóch lat, podobnie jak koszty budowy i finansowania inwestycji, co spowodowało wzrost stóp kapitalizacji. 

Sektor PRS w Polsce dopiero się rozwija, ale ma duży potencjał. W 2023 roku wartość zamkniętych transakcji mieszkaniowych wyniosła około 150 mln euro. Na dalszy rozwój sektora wpływ będą miały m.in. zmiany prawne związane z planowaniem przestrzennym oraz znowelizowanymi warunkami technicznymi dla nowych budynków.  

Na uwagę zasługuje pojawienie się w ubiegłym roku pierwszych transakcji na rynku hotelowym. W październiku sfinalizowana została na nim transakcja o wartości ponad 300 mln zł. Ghelamco sprzedało hotelową część The Warsaw Hub - hotele Crown Plaza oraz Holiday Inn Express francuskiemu funduszowi inwestycyjnemu Corum. Jedna akwizycja nie oznacza jeszcze wiosny na tym sektorze, ale potwierdza powrót zainteresowania nim inwestorów, który poparty jest bardzo dobrymi wynikami operacyjnymi osiąganymi przez hotele. Rok 2024 zamknie się prawdopodobnie kilkoma kolejnymi, znaczącymi transakcjami na tym rynku.

Inwestorzy skłaniają się też w stronę projektów postrzeganych dotychczas jako niszowe, jak inwestycje w mieszkania dla studentów czy domy dla seniorów. Na znaczeniu zyskuje także logistyka ostatniej mili.

W tym roku nieruchomości magazynowe i przemysłowe typu core będą nadal najbardziej pożądanymi aktywami inwestycyjnymi, przede wszystkim takie, które mają potencjał do wzrostu stawek czynszowych. W sektorze handlowym kapitał przyciągać będą parki handlowe. Większej ilości transakcji można spodziewać się też w sektorze biurowym, szczególnie na rynku warszawskim, gdzie notowany jest najniższy współczynnik pustostanów w Polsce oraz wysoka aktywność najemców przy niedoborze nowej podaży.

Kolejka po grunty pod mieszkaniówkę

 Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Na rynku gruntów inwestycyjnych zachodzą ostatnio spore zmiany. Oczekiwania ze strony właścicieli działek nadal są wygórowane, ale teraz kupujący skłonni są zapłacić więcej za parcele, które przygotowane są pod budowę wielorodzinnych inwestycji mieszkaniowych. Kiedy do sprzedaży trafia atrakcyjna działka, jest na nią wielu chętnych. Deweloperzy intensywnie poszukują gruntów, bo popyt na mieszkania, stymulowany rządowymi dopalaczami, nie maleje, a rynkowa oferta nowych mieszkań jest coraz skromniejsza.     

Jednocześnie, wyhamowanie sektora magazynowego powoduje, że ceny gruntów pod duże projekty logistyczne nie rosną tak dynamicznie, jak w przypadku mieszkaniówki. Mniejsza aktywność inwestorów w tym obszarze to efekt spadku popytu na powierzchnie oraz rezygnacja dużej liczby najemców z umów przedwstępnych, do finalizacji których nie doszło w zeszłym roku. Ilość nowych projektów magazynowych zmniejszyła się w ostatnim czasie o ponad połowę.

Realizacja inwestycji magazynowych i produkcyjnych uzależniona jest teraz ściśle od ilości zakontraktowanej powierzchni. Albo realizowane są dedykowane projekty build-to-suit, jak fabryka Intela w Miękini pod Wrocławiem. Zakład Integracji i Testowania Półprzewodników, który powstanie na terenie niemal 300 ha, to największa zagraniczna inwestycja w Polsce i w branży high-tech w tym regionie Europy.    

Sojusze

Trzecim, ciekawym trendem, widocznym na rynku gruntów są innowacyjne formy rozliczeń, u podłoża których leżą dynamiczne zmiany gospodarcze. Wzrasta liczba alternatywnych form rozliczeń, jak wymiana barterowa, udziały w projektach deweloperskich czy wspólne przedsięwzięcia właścicieli gruntów i deweloperów. Pozwala to właścicielom uzyskać wyższe finalne wartości, a deweloperom umożliwia optymalizację kosztów obsługi długu, który nadal jest bardzo wysoki.

Przykładem takiego rozwiązania może być list intencyjny podpisany przez Develię z kontrolowaną przez fundusze emerytalne spółką w celu utworzenia podmiotu, który na działce w Gdyni wybuduje 90 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej i usługowej. Deweloper będzie miał większościowy udział w zamian za wkład pieniężny i odpowiadał będzie za zarządzanie oraz wykonawstwo. Zrealizuje projekt z partnerami, Grupą Semeko i funduszami inwestycyjnymi.

Ceny gruntów inwestycyjnych stymuluje bardzo ograniczona podaż ziemi przeznaczonej pod inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach największych aglomeracji w kraju. Po stabilizacji w 2022 roku, w zeszłym roku wyceny działek inwestycyjnych znów ostro wystrzeliły w górę. Powodem była gorączka zakupowa napędzona programem Bezpieczny kredyt 2 proc. W tym roku koniunktura w mieszkaniówce nadal się utrzymuje. Deweloperzy intensyfikują poszukiwania gruntów. Chcą sprostać bezprecedensowemu popytowi, którego ciągłość zapewnia kolejny, rządowy program wsparcia Mieszkanie na start.

Ziemia pod mieszkania

Najbardziej poszukiwane są grunty, na których szybko można rozpocząć budowę, usytuowane w miejscach z rozwiniętą infrastrukturą. Takie parcele zdarzają się już niezwykle rzadko. Jeśli pojawiają się na rynku oferta jest wielokrotnie przebijana. Niedawno działkę o powierzchni niespełna 5 tys. mkw. położoną przy ulicy Cynamonowej na warszawskim Ursynowie nabywca wylicytował za przeszło 82 mln zł. Zapłacił ponad dwa razy więcej niż wynosiła cena wywoławcza. W Warszawie notowane są transakcje zakupu działek o rekordowej wartości. Parcele kupowane są nawet po przeszło 150 mln zł. Dla przykładu, we Wrocławiu grunt o wielkości kilkunastu tys. mkw. został sprzedany za przeszło 50 mln zł.

Największe firmy deweloperskie w kraju mają zabezpieczoną ziemię pod budowę na następnych kilka lat. Wiodące firmy mogą na nich zrealizować kilkanaście, a nawet około 20 tys. mieszkań. Deweloperzy patrzą jednak długoterminowo i stale budują swój arsenał gruntów. Mniejsze podmioty również deklarują chęć zakupu ziemi, bo popyt na mieszkania znacznie przewyższa podaż.  

Tymczasem, nowe przepisy budowlane, które mają wejść w życie w kwietniu br. jeszcze bardziej ograniczą dostępność odpowiednich gruntów pod budowę mieszkań. Zmiana warunków technicznych spowoduje, że parametry działek, na których inwestycja będzie możliwa do zrealizowania i opłacalna zmienią się na niekorzyść inwestorów, a część działek z banków deweloperów straci walory inwestycyjne. Ostatecznie skutkować to może dalszym wzrostem cen gruntów, odpowiednich pod kątem realizacji projektów na nowych zasadach.

Grunty pod handel i projekty mixed-use

Grunty poszukiwane są też pod projekty przeznaczone na wynajem instytucjonalny. W sektorze PRS nie obserwujemy spektakularnych transakcji, ale jego zasoby stale rosną. Swoje portfolia lokali sukcesywnie powiększają, zarówno podmioty inwestycyjne, jak i działający w na tym rynku deweloperzy, jak Echo Investment, Vantage, Develia, Murapol, czy Cavatina. Z zapowiedzi firm aktywnych w obszarze PRS wynika, że w ciągu najbliższych lat chcą zrealizować łącznie kilkadziesiąt tysięcy mieszkań na wynajem, mimo iż muszą sprostać podobnym wyzwaniom co deweloperzy budujący mieszkania do sprzedaży detalicznej. Liczba podmiotów realizujących projekty w tym sektorze rośnie, zainteresowanie współpracą deklarują kolejne podmioty.

Grunty inwestycyjne nadal poszukiwane są także pod parki handlowe, które wyrastają we wszystkich zakątkach Polski. Realizacja projektów w tym formacie przyciąga wysokimi stopami zwrotu. Retail parki cieszą się obecnie bardzo dużym zainteresowaniem przede wszystkim inwestorów prywatnych. Poza firmami deweloperskimi, które od lat rozwijają inwestycje w tym sektorze, w projekty handlowe inwestują przeważnie firmy rodzime i kapitał prywatny. Próg wejścia jest tu mniejszy, a budowa mniej czasochłonna. Tego typu obiekty powstają głównie w mniejszych miejscowościach, gdzie grunty są bardziej dostępne i nie tak drogie, jak w dużych aglomeracjach.

Na rynku rejestrowane są też pojedyncze transakcje gruntowe, które dotyczą zakupu działek pod inwestycje wielofunkcyjne. Pod projekt mixed-use hektarowy teren położony w centrum Warszawy przy ulicy Chmielnej za ponad 145 mln zł pod koniec 2023 roku zakupiła na przykład Cavatina.

Walter Herz