MIPIM 2026. Kapitał odmraża się, ale selekcja się zaostrza

 Autor Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

 

Po dwóch dniach rozmów i spotkań na MIPIM 2026 w Cannes rynek europejski wysyła wyraźny sygnał: kapitał wraca do procesów inwestycyjnych, ale robi to z większą selektywnością niż przed cyklem podwyżek stóp procentowych. Inwestorzy nie uciekają od ryzyka, jednak uczą się je precyzyjniej wyceniać.

Największym zainteresowaniem cieszą się dziś aktywa z potencjałem wzrostu wartości oraz sektor mieszkaniowy, który pozostaje najaktywniejszą częścią europejskiego rynku nieruchomości. Równolegle rośnie apetyt na stabilne obiekty z długoterminowymi umowami najmu w najlepszych lokalizacjach, szczególnie tam, gdzie perspektywy wzrostu czynszów są realne.

Z rozmów na MIPIM wynika, że inwestorzy wracają do Polski i regionu, choć z większą ostrożnością niż jeszcze kilka lat temu. Poszukują aktywów, które oferują albo wyraźny potencjał wzrostu wartości, albo przewidywalny dochód i mocną lokalizację. Przypadkowych inwestycji dziś nikt nie robi.

Mieszkaniówka napędza rynek

Rynek mieszkaniowy pozostaje najsilniejszym segmentem i jednym z dominujących tematów tegorocznego MIPIM. Deweloperzy aktywnie poszukują gruntów pod nowe projekty w największych polskich miastach. W centrum uwagi są działki pozwalające na realizację inwestycji o skali około 5–10 tys. m² PUM oraz projekty wieloetapowe, które dają elastyczność w dostosowaniu tempa realizacji do zmieniających się warunków rynkowych.

Kapitał koncentruje się na Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. To właśnie w tych ośrodkach płynność rynku gruntów i głębokość popytu nabywczego uzasadniają dziś nowe inwestycje.

Warszawa nieustannie w centrum uwagi

Warszawa wracała w rozmowach na MIPIM jako bezsprzecznie najważniejszy rynek nieruchomości w Polsce i jeden z kluczowych punktów odniesienia w regionie CEE. Zainteresowanie inwestorów, zarówno tych rozważających wejście na polski rynek, jak i przygotowujących kolejne akwizycje dotyczy przede wszystkim gruntów mieszkaniowych w centralnych lokalizacjach, projektów biurowych z potencjałem value-add oraz inwestycji mixed-use. Argumentem, który regularnie pojawia się w rozmowach, jest płynność warszawskiego rynku na tle innych stolic regionu.

Rynek biurowy zaczyna się stabilizować

Sektor biurowy przestaje być postrzegany wyłącznie przez pryzmat ryzyka. Kluczowym czynnikiem zmiany nastroju jest ograniczona podaż nowych projektów. W wielu miastach realizacja nowych biurowców została wstrzymana lub przesunięta, co w perspektywie kolejnych lat może istotnie poprawić warunki na rynku najmu.

W Warszawie deweloperzy coraz wyraźniej sygnalizują wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach biurowych. To bezpośredni efekt malejącego strumienia nowej podaży przy stabilnym popycie ze strony najemców. W rezultacie część inwestorów ponownie analizuje możliwość zakupu budynków biurowych w stolicy, szczególnie obiektów z potencjałem poprawy komercjalizacji lub wzrostu stawek czynszowych.

Oczekiwanie na kapitał core

W rozmowach z inwestorami wyraźnie widać ewolucję strategii. Po kilku latach dominacji podejścia value-add rynek zaczyna wypatrywać powrotu kapitału core, skierowanego do stabilnych, najlepiej zlokalizowanych aktywów z długoterminowymi umowami najmu. Część bieżących procesów sprzedaży sugeruje, że ten kapitał znów przygląda się Polsce, choć ostrożnie i selektywnie.

Nowi gracze w parkach handlowych

Parki handlowe utrzymują opinię jednego z najbardziej przewidywalnych segmentów rynku. Charakterystyczną cechą w tym momencie jest jednak zmiana profilu kupujących. Rosnącą aktywność wykazują inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej – z Czech, Słowacji i krajów bałtyckich oraz wybrane podmioty z Francji.

Przyjęta przez nich strategia to najczęściej akwizycja pojedynczych aktywów z myślą o stopniowym budowaniu portfela, który w kolejnych latach może zostać spieniężony jako większy pakiet. To model, który pozwala zarządzać ryzykiem przy jednoczesnym budowaniu skali.

Logistyka płynna, ale wciąż ostrożna

Logistyka pozostaje jednym z najbardziej aktywnych segmentów rynku. Trwa wiele procesów sprzedaży, zarówno pojedynczych aktywów magazynowych, jak i większych portfeli. Jednocześnie widoczne jest oczekiwanie na powrót instytucjonalnego kapitału core, który w poprzednich latach dominował w tym sektorze. Zainteresowanie koncentruje się na projektach z długimi umowami najmu, gwarantującymi stabilność dochodów. Ogólny obraz logistyki na MIPIM 2026 pozwala patrzeć w tym roku na sektor z ostrożnym optymizmem.

Nowe klasy aktywów zyskują na znaczeniu

Coraz częściej tematem rozmów są segmenty, które mogą rosnąć szybciej niż tradycyjne klasy aktywów. Szczególnie wyróżniają się data centers, centra badawczo-rozwojowe oraz nieruchomości medyczne i placówki opieki zdrowotnej. Napędza je zbieżność dwóch równoległych megatrendów - transformacji technologicznej i zmian demograficznych.

Polska jako stabilny punkt w niepewnym otoczeniu

Wątek geopolityczny nie znika z rozmów, ale zmienia swój charakter. Inwestorzy coraz powszechniej uznają, że ryzyko związane z wojną w Ukrainie zostało w znacznym stopniu wycenione i zdyskontowane w stopach zwrotu. Więcej niepewności generuje dziś sytuacja na Bliskim Wschodzie i jej potencjalne konsekwencje dla globalnej gospodarki. Na tym tle Polska jest coraz konsekwentniej postrzegana jako stabilny i przewidywalny rynek w regionie CEE.

Nowa faza cyklu

MIPIM 2026 potwierdza, że rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę cyklu. To nie powrót do euforii sprzed kilku lat, ale stopniowe odbicie oparte na selektywności i dyscyplinie kapitałowej. Inwestorzy wracają tam, gdzie widzą jakość, przewidywalność dochodu lub wyraźny potencjał wzrostu wartości. W Polsce na tym trendzie korzysta dziś przede wszystkim mieszkaniówka, najlepsze projekty biurowe w Warszawie oraz wybrane aktywa handlowe i logistyczne.

Jedno biuro – różne punkty widzenia

Autor Magdalena Zagrodnik, Partner, Board Member w Walter Herz

Malejąca dostępność nowych biur, rosnąca konkurencja o najlepsze lokalizacje przy trwałym przejściu na hybrydowy model  pracy sprawia, że polski rynek biurowy wchodzi w nowy etap. Firmy zmuszone są planować relokacje z wyprzedzeniem, a o wyborze powierzchni decyduje, nie tylko cena, ale przede wszystkim lokalizacja, standard budynku i doświadczenie pracowników.

Rynkowa oferta biur

Polski rynek biurowy wszedł w okres skrajnie ograniczonej podaży nowych projektów, co stopniowo zmienia równowagę pomiędzy najemcami a właścicielami budynków. W szczególności w Warszawie dostępność nowoczesnych powierzchni w najlepszych lokalizacjach jest coraz mniejsza, a biura premium w centrum są towarem mocno deficytowym.

Topniejąca podaż powierzchni na największych rynkach biurowych w kraju zmusza najemców do bardziej strategicznego planowania procesów relokacji oraz długofalowej analizy wartości wynajmowanej przestrzeni. Kluczowe znaczenie mają dziś nie tylko parametry finansowe, lecz przede wszystkim lokalizacja, dostępność komunikacyjna, standard techniczny budynku oraz jakość infrastruktury usługowej w otoczeniu.

Największą rywalizację o najlepsze powierzchnie obserwować możemy w Warszawie. Firmy, które nie zaplanowały relokacji z odpowiednim wyprzedzeniem, często muszą wybierać pomiędzy renegocjacją umowy w obecnej lokalizacji a przeprowadzką poza centrum miasta. Od 2023 roku stołeczny rynek funkcjonuje w wyraźnej luce podażowej, której skutki pogłębiają się z każdym kwartałem. W najbardziej pożądanym obszarze biurowym stolicy, koncentrującym się wokół ronda Daszyńskiego, poziom pustostanów spadł do zaledwie 6 proc.

W praktyce oznacza to, że proces poszukiwania nowej siedziby w atrakcyjnej części Warszawy powinien zaczynać się nawet dwa, trzy lata przed planowaną relokacją, jeszcze przed rozpoczęciem budowy nowych projektów.

W miastach regionalnych sytuacja jest bardziej zróżnicowana. Choć dostępność powierzchni jest większa, szczególnie w Katowicach, Wrocławiu czy Łodzi, realny wybór dotyczy głównie powierzchni do około 5 tys. mkw. W przypadku większego zapotrzebowania dostępność nowoczesnych biur jest ograniczona, a duże moduły, o powierzchni powyżej 10 tys. mkw. należą do rzadkości. W efekcie znaczną część aktywności rynkowej stanowią renegocjacje istniejących umów najmu.

Niska aktywność deweloperów w sektorze biurowym jest konsekwencją wysokich kosztów budowy i finansowania inwestycji, jak i poziomu rentowności nowych obiektów przy obecnych stawkach czynszowych. W 2025 roku w całej Polsce oddano jedynie około 110 tys. mkw. nowych biur (90 tys. mkw. i 20 tys. mkw. w regionach) i był to najniższy wynik od około dwóch dekad.

W całym kraju w budowie pozostaje obecnie niewiele ponad 400 tys. mkw. biur - w Warszawie około 190 tys. mkw. i  ok. 220 tys. mkw. łącznie na rynkach regionalnych, głównie w Krakowie i Poznaniu.

Analizy wskazują, że w 2026 roku na polski rynek trafi około 170 tys. mkw. nowych biur. Z tego 75 tys. mkw. w Warszawie, co stanowi jeden z najniższych wyników w historii stołecznego rynku oraz około 95 tys. mkw. w miastach regionalnych. A w 2027 roku nowa podaż biurowa będzie jeszcze niższa.  

Rosnąca absorpcja dostępnych na rynku powierzchni wywołuje presję na wzrost stawek czynszów, szczególnie w najlepszych lokalizacjach. Już dziś w centrum Warszawy czynsze za powierzchnie klasy premium przekraczają w niektórych przypadkach 30 euro za mkw. miesięcznie. Rynek coraz wyraźniej się segmentuje. Najlepsze budynki w centralnych lokalizacjach notują wzrost stawek czynszowych, podczas gdy starsze obiekty, szczególnie położone poza głównymi strefami biurowymi, utrzymują ich stabilny poziom.

Oczekiwania firm

Popyt na powierzchnie biurowe w Polsce utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W 2025 roku w największych miastach regionalnych w kraju zapotrzebowanie wzrosło do ponad 770 tys. mkw., natomiast w Warszawie wynajęte zostało niemal 800 tys. mkw., co było jednym z najlepszych wyników w historii tego rynku.

Najemcy w stolicy koncentrują się przede wszystkim na wysokiej klasy powierzchniach w najlepszych lokalizacjach. W praktyce oznacza to rosnącą konkurencję o najbardziej atrakcyjne biura. Jednocześnie firmy coraz gruntowniej analizują efektywność wykorzystywanej przestrzeni, optymalizują metraże oraz poszukują lokalizacji, oferujących dobrą komunikację i szerokie zaplecze usługowe.

Szczególnym zainteresowaniem cieszą się budynki o wysokim standardzie technicznym oraz projekty zapewniające elastyczność w zakresie aranżacji przestrzeni i możliwości skalowania działalności. W najbliższych latach oczekiwane jest utrzymanie stabilnego poziomu popytu, choć jego struktura sektorowa będzie stopniowo się zmieniać.

Największym wyzwaniem dla najemców pozostaje segment premium. W Warszawie brakuje dużych, nowoczesnych powierzchni dostępnych od zaraz, co szczególnie utrudnia relokacje firmom, poszukującym powierzchni przekraczających 1 tys. mkw. W wielu przypadkach przedsiębiorstwa zainteresowane dużymi modułami w Warszawie czy Krakowie muszą liczyć się z koniecznością podpisywania umów przednajmu i oczekiwania na zakończenie budowy nowych projektów.

Jednym z aspektów, odgrywających główną rolę przy wyborze biura jest poziom komfortu pracowników. O atrakcyjności lokalizacji, poza standardem budynku, decyduje dziś także łatwość dojazdu, dostęp do restauracji, punktów usługowych czy infrastruktury wspierającej codzienne funkcjonowanie użytkowników biura.  

Rosnąca konkurencja o najlepsze powierzchnie powoduje, że najemcy są coraz częściej skłonni zapłacić wyższy czynsz za najwyższą jakość. Trend ten widoczny był w ostatnim czasie m.in. w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu. Ożywienie popytu w segmencie premium przy niskiej dostępności nowych projektów w najbliższych latach będzie nadal stymulować wzrost czynszów. W tych warunkach firmy zmuszone są wziąć pod uwagę bardziej proaktywne podejście do procesu najmu, co oznacza wcześniejsze planowanie relokacji oraz uwzględnianie scenariuszy przednajmu jako standardowego elementu procesu poszukiwania nowej siedziby.

Preferencje pracowników

W ostatnich latach w Polsce mogliśmy obserwować stabilny wzrost odwiedzalności biur, funkcjonujących na rynku głównie w hybrydowym modelu, łączącym pracę w biurze i zdalną. Ten system odgrywa dziś kluczową rolę w kształtowaniu sposobu funkcjonowania firm.

Dla wielu pracowników nowoczesne, wykorzystujące najnowsze rozwiązania techniczne biuro pozostaje jednym z najważniejszych czynników, wpływającym na wybór pracodawcy. Przy czym, zdecydowana większość osób nie chce wracać do pełnego modelu pracy stacjonarnej.

Niezależnie od pokolenia zdają sobie jednak sprawę, że bezpośredni kontakt ze współpracownikami buduje relacje w zespole. Hybryda pozwala, nie tylko zachować komfort pracy zdalnej, ale także utrzymać niezbędny poziom interakcji między zespołami, co jest kluczowe dla budowania relacji i efektywności pracy.

Absolutnym priorytetem dla pracowników biur staje się aktualnie funkcjonalne, nowoczesne środowisko pracy, sprzyjające koncentracji i efektywności. Takie benefity jak owocowe czwartki czy firmowa pizza, tracą na popularności, a na czołową pozycję wysuwa się komfortowa przestrzeń do pracy i przyjazne otoczenie.  

Dobrostan pracowników wspiera rosnące znaczenie certyfikacji budynków biurowych pod kątem jakości powietrza, dostępu do światła dziennego, komfortu akustycznego i termicznego. Dla osób pracujących w mieszanym modelu pracy niezwykle istotna jest także lokalizacja biura i jego dostępność komunikacyjna oraz bezpośrednie sąsiedztwo, w tym infrastruktura usługowa, oferta gastronomiczna i przestrzenie sprzyjające relaksowi i integracji.

Większość pracowników preferuje model hybrydowy z przewagą pracy zdalnej, a tylko niewielki procent zainteresowany jest pełną obecnością w biurze. Nakaz powrotu do biura jest obecnie często traktowany jako impuls do renegocjacji warunków pracy lub zmiany pracodawcy.

Spojrzenie pracodawców

Większość organizacji, które wprowadziły pracę zdalną, przyjęła model hybrydowy z precyzyjnie określonymi zasadami obecności w biurze. Pracownicy zwykle zobowiązani są do stacjonarnej pracy przynajmniej trzy dni w tygodniu, a rzadziej do dwóch dni pracy z biura. Częstsza obecność wymagana jest w branżach z bezpośrednim kontaktem z klientami lub pracy przy dużych projektach.

Niemniej, ciekawym trendem jest coraz szersza rezygnacja firm z prostych rozwiązań i szablonowych harmonogramów obecności dla całego zespołu na rzecz indywidualnych planów dla poszczególnych osób, dobranych jednocześnie adekwatnie do bieżących potrzeb biznesowych organizacji oraz realizowanych projektów.    

Wyzwaniem dla firm staje się jednak skuteczne zarządzanie hybrydą. Choć organizacje deklarują, że chciałyby większej obecności pracowników w biurze, w praktyce ograniczają inicjatywy na poziomie całej organizacji, zastępując je działaniami ukierunkowanymi na konkretne zespoły. W efekcie rośnie odsetek organizacji stosujących zróżnicowane modele pracy, od bardziej zdalnych po przewagę pracy z biura. Pracodawcy mają jednak niewielką skłonność do akceptacji całkowitej nieobecności pracowników w siedzibie.

Z punktu widzenia firm biuro pełni nadal kluczową rolę i traktowane jest jako narzędzie wspierające funkcjonowanie organizacji. Jego rola pojmowana jest jako wsparcie kultury organizacyjnej, budowania tożsamości oraz rozwoju kompetencji pracowników. Biuro postrzegane jest też jak magnes do przyciągania talentów. O jego atrakcyjności decyduje dziś przede wszystkim jakość doświadczenia użytkowników.

Dlatego szczególnie ważny dla firm przy wyborze lokalizacji jest standard środowiska pracy, w tym akustyka, dostęp do światła dziennego, jakość powietrza oraz rozwiązania proekologiczne. W aranżacji przestrzeni główną rolę odgrywa natomiast funkcjonalność przestrzeni, służąca wygodzie pracowników oraz dostosowanie powierzchni do różnych stylów pracy, od stref intensywnej współpracy po obszary sprzyjające koncentracji.

Ponadto, w kontekście efektywnego funkcjonowania biur w dłuższej perspektywie istotna jest ich elastyczność, dlatego stosowane są w nich obecnie mobilne ściany, modułowe meble i systemy umożliwiające szybką reorganizację przestrzeni zgodnie z potrzebami zespołów.

Podejście firm do hybrydy jest coraz bardziej pragmatyczne, od zachęcania do obecności w biurze po akceptację częściowej pracy zdalnej, przy jednoczesnym utrzymaniu spójności teamów.  

W perspektywie najbliższych lat hybrydowy model pracy pozostanie standardem, a atrakcyjność powierzchni biurowych będzie coraz silniej definiowana przez komfort użytkowników, elastyczność przestrzeni oraz integrację funkcjonalną i społeczną, która sprzyja współpracy i wspiera kulturę organizacyjną. W tym kontekście doradztwo w procesie relokacji czy renegocjacji umowy najmu nabiera nowego znaczenia. Biuro powinno bowiem stale podążać za strategią biznesową firmy, stanowiąc przestrzeń zoptymalizowaną do bieżących potrzeb organizacji przez cały, wieloletni okres najmu.   

Parki handlowe. Co stoi za sukcesem tego formatu inwestycyjnego

 Autor Wojciech Jurga, Partner Zarządzający w Scallier

Obserwowany w Polsce boom na rynku nieruchomości handlowych generowany jest przede wszystkim przez inwestycje w parki handlowe. W ciągu ostatnich pięciu lat z rynkowej niszy parki stały się wiodącym formatem w sektorze retail, podwajając swoją ilość na terenie kraju. A dynamika nowych projektów utrzymuje się nadal na rekordowo wysokim poziomie.

Za tą transformacją stoi przede wszystkim dopasowanie produktu do oczekiwań kapitału prywatnego, który obecnie w dużym stopniu napędza rozwój rynku. Parki handlowe oferują prostą, transparentną strukturę najmu, przewidywalne przepływy pieniężne oraz relatywnie niski próg wejścia. Realizacja projektu inwestycyjnego możliwa jest już przy zaangażowaniu około 10 mln zł.  

Bezpieczny mechanizm i przewidywalny cash flow

Realna stopa zwrotu, gwarantowana wieloletnimi umowami, wynosi 7-8 proc. rocznie przed opodatkowaniem. A przy zaangażowaniu kapitału bankowego zwrot na gotówce rośnie do kilkunastu procent.  

Stabilność dochodów wspiera coroczna indeksacja czynszów, oparta na wskaźnikach inflacyjnych (na poziomie ok. 3,5–4 proc.) oraz optymalizacja opłat serwisowych. Dodatkowo, przy właściwie dobranym tenant-mixie i dobrej kondycji obiektów istnieje potencjał wzrostu stawek czynszowych nawet o kilka euro za mkw. 

Banki pozytywnie oceniają obecnie profil ryzyka tego segmentu. Kluczowe znaczenie mają wieloletnie umowy najmu, zazwyczaj denominowane w euro, zawierane z ogólnopolskimi i międzynarodowymi sieciami handlowymi. To właśnie pod ich potrzeby lokalizacyjne przede wszystkim projektowane są nowe parki, zarówno w średnich miastach, jak mniejszych ośrodkach miejskich.

Głód parków

W dużych miastach rynek powierzchni handlowych jest w znacznym stopniu nasycony. Nowe projekty koncentrują się teraz w miastach powiatowych i mniejszych ośrodkach, liczących ponad 15–20 tys. mieszkańców. Atrakcyjnością inwestycyjną odznaczają się przede wszystkim działki o powierzchni 1–2 ha, z dobrą ekspozycją oraz bezpośrednim dostępem do dróg krajowych lub wojewódzkich. Wyścig o takie grunty trwa, a konkurencja na rynku jest coraz bardziej zacięta.

Z drugiej strony poszukiwanie gruntów inwestycyjnych w niektórych lokalizacjach nie jest takie trudne, bo właściciele działek sami zgłaszają się do nas z ofertą. Często nie koniecznie planują je sprzedać, ale chcą na nich inwestować. Zadaniem naszej firmy jest wtedy analiza potencjału gruntu, a później zabezpieczenie finansowania, przeprowadzenie inwestycji oraz jej komercjalizacja, a także zarządzanie parkiem. Dzięki temu inwestorzy dostają bezobsługowy produkt finansowy o zadawalającym poziomie zwrotu.

Tak powstają parki, które często stanowią wyróżniające się i cieszące się uznaniem w okolicy obiekty, z których korzysta wielu lokalnych mieszkańców a właściciele są z nich dumni. Realizujemy też inwestycje, które prowadzimy na gruntach zabezpieczonych przez naszą firmę, jeśli inwestorzy dysponują tylko kapitałem. Model inwestycyjny jest elastyczny. Jednym z wyzwań pozostaje jednak rosnąca złożoność procedur administracyjnych, które wydłużają proces realizacji projektów.  

Bezprecedensowy wkład polskiego kapitału w inwestycje

W efekcie ewolucji rynku handlowego w ostatnich latach parki funkcjonują dziś w Polsce jako przewidywalny, odporny na wahania koniunktury produkt inwestycyjny. W 2025 roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne na sześciu głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej osiągnęła 11,6 mld euro, z czego 4,5 mld euro wygenerowała Polska, a rodzimi inwestorzy odpowiadali za około 860 mln euro kapitału ulokowanego w sektorze nieruchomości komercyjnych.  

Udział kapitału krajowego w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w ubiegłym roku osiągnął rekordowe 20 proc., rosnąc o ponad połowę rok do roku. To wyraźny sygnał postępującej profesjonalizacji polskich podmiotów, które coraz sprawniej funkcjonują w warunkach niepewności rynkowej, stanowiącej często barierę dla inwestorów zagranicznych.

Parki handlowe odgrywają tu coraz większą rolę. Wzrost liczby finalizowanych akwizycji w tym segmencie w 2025 roku oraz portfelowa transakcja Vendo Parków potwierdzają rosnącą płynność i atrakcyjność tego typu aktywów. Parki przyciągają, zarówno wyspecjalizowane podmioty inwestycyjne, jak i zamożnych inwestorów prywatnych, którzy dotychczas nie lokowali kapitału w nieruchomościach, a dziś aktywnie poszukują takiej alokacji.

Jednocześnie brak w Polsce regulacji umożliwiających funkcjonowanie REIT-ów ogranicza skalę instytucjonalizacji krajowego kapitału. Wprowadzenie tego typu instrumentów mogłoby istotnie zwiększyć udział polskich inwestorów w dużych transakcjach.

Fundamenty inwestycji

W tym roku oczekiwane są kolejne transakcje portfelowe z udziałem parków handlowych oraz wejście na rynek nowych inwestorów. Z perspektywy inwestora Polska pozostaje rynkiem o solidnych fundamentach. Dynamiczny wzrost PKB, niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia oraz umiarkowana inflacja wspierają konsumpcję prywatną. A wejście Polski do grona najbardziej rozwiniętych gospodarek świata jest dowodem na skuteczność transformacji rynku, jaka dokonała się na przestrzeni ostatniej dekady.

Polska gospodarka jest jedną z najszybciej rozwijających się w Unii Europejskiej. Prognozowany jest jej dalszy, szybki wzrost, któremu towarzyszyć będzie m.in. rosnąca sprzedaż detaliczna. Stawiają na to również firmy sieciowe, stąd na polskim rynku debiutuje co roku kilkadziesiąt nowych marek, które poszukują efektywnych kosztowo i dobrze zlokalizowanych powierzchni.

Mimo rekordowej, nowej podaży, obejmującej około 500 tys. mkw. oddanych do użytkowania w 2025 roku, rynek parków handlowych charakteryzuje się bardzo niskim poziomem dostępnej powierzchni. Wysoki stopień komercjalizacji potwierdza stabilność i efektywność modelu biznesowego tego formatu. Sektor jest obecnie w sprzyjającym momencie inwestycyjnym, oferując znaczący potencjał wzrostu.

Tendencje i perspektywy

Proces inwestycyjny w przypadku parków handlowych opiera się dziś na sprawdzonych, powtarzalnych schematach, zarówno w zakresie struktury powierzchni, jak i doboru najemców. Powierzchnia inicjowanych projektów zwiększa się. Powstają parki liczące od kilku do kilkudziesięciu tysięcy mkw. powierzchni, które funkcjonują już nie tylko jako miejscowe destynacje zakupowe, ale coraz częściej pełnią funkcję lokalnych centrów aktywności.

W parkach systematycznie rozbudowuje się oferta gastronomiczna i przybywa najemców modowych. Obok tradycyjnych operatorów spożywczych, przemysłowych i dyskontowych rozwija się oferta gastronomiczna oraz segment mody i usług. Pojawiają się restauracje, kawiarnie, kluby fitness, salony beauty, strefy rozrywki dla dzieci, placówki medyczne, a nawet showroomy samochodowe.

Parki handlowe stały się jednym z cenionych segmentów inwestycyjnych. Wysoka płynność transakcyjna, rosnący udział krajowego kapitału, solidne fundamenty makroekonomiczne oraz utrzymujący się popyt najemców tworzą dobre perspektywy dla dalszego rozwoju tego formatu. W najbliższych latach oczekiwać można stabilnej ekspansji segmentu.

 

Biura ponownie w centrum uwagi inwestorów

 Sektor biurowy umacnia dominującą pozycję w strukturze transakcji inwestycyjnych w Polsce

Sprzyja temu notowany, rekordowo wysoki popyt na powierzchnie w największych ośrodkach biurowych w kraju przy pogłębiającym się deficycie nowej podaży. Ograniczona dostępność nowoczesnych powierzchni w najlepszych lokalizacjach przekłada się na wzrost stawek czynszowych, poprawę rentowności aktywów oraz rosnące zainteresowanie inwestorów nieruchomościami biurowymi.  

Wzrost wartości wolumenu inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wspiera m.in. stabilne otoczenie makroekonomiczne. – Wyhamowanie inflacji oraz kontynuacja cyklu obniżek stóp procentowych zwiększają dostępność i atrakcyjność finansowania bankowego. Jednocześnie silna pozycja gospodarcza kraju oraz awans Polski do grona najbardziej uprzemysłowionych gospodarek świata wzmacnia postrzeganie rynku jako dojrzałego, stabilnego i skalowalnego. Mimo selektywności  kapitału, Polska pozostaje dla inwestorów atrakcyjną lokalizacją, a 2026 rok może przynieść wzrost aktywności inwestycyjnej, oparty na solidnych fundamentach, a nie krótkotrwałym trendzie – mówi Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz. 

Deficyt podaży

Najbardziej widoczne zmiany zachodzą w sektorze biurowym na rynku stołecznym. W Warszawie postępuje proces redukcji zasobów biurowych. Obserwować możemy trend związany z wycofywaniem z rynku starszych, nieefektywnych biurowców. Tylko w 2025 roku stołeczne zasoby biurowe skurczyły się w ten sposób o ponad 160 tys. mkw. powierzchni, a w ciągu ostatnich 5 lat z warszawskiego rynku ubyło ponad 500 tys. mkw. biur. Zjawisko to ma charakter strukturalny i istotnie wpływa na kształtowanie profilu oferty rynkowej, koncentrując ją wokół nowoczesnych projektów w najlepszych lokalizacjach.   

Jednocześnie aktywność deweloperów pozostaje mocno ograniczona. W budowie znajduje się zaledwie ok. 200 tys. mkw. powierzchni biurowych w Warszawie oraz ok. 220 tys. mkw. na rynkach regionalnych, najwięcej w Poznaniu i Krakowie. To czterokrotnie mniej niż w okresie rynkowej prosperity. Wysoki popyt przy niskiej podaży skutkuje systematycznym spadkiem wskaźnika pustostanów na największych rynkach biurowych w kraju, a w centralnych strefach Warszawy dotkliwym deficytem powierzchni.

– Konsekwencją obecnych uwarunkowań na rynku biur jest presja na wzrost czynszów. Stawki bazowe za powierzchnie klasy premium w Warszawie przekraczają już w wybranych projektach 30 euro/mkw./miesiąc i wykazują dalszy potencjał wzrostowy. Podobną tendencję obserwować możemy na rynkach regionalnych. Niewielkie podwyżki stawek w minionym roku zarejestrowane zostały również w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu – przyznaje Monika Szymczyk, Senior Advisor w Walter Herz. 

Rosnąca atrakcyjność inwestycyjna sektora

– Wzrost czynszów prime w najlepszych lokalizacjach przekłada się bezpośrednio na poprawę parametrów inwestycyjnych aktywów biurowych. Największym zainteresowaniem cieszą się budynki oferujące atrakcyjną relację ceny do jakości oraz potencjał dalszego wzrostu wartości poprzez rozbudowę i optymalizację grupy najemców – informuje Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz. 

Sektor biurowy już w 2024 roku powrócił na pozycję lidera rynku inwestycyjnego w Polsce, osiągając w 2025 roku niemal 40 procentowy udział w całkowitym wolumenie transakcyjnym. Było to możliwe m.in. dzięki powrotowi transakcji typu core, co potwierdza większe dopasowanie oczekiwań cenowych sprzedających do realiów rynkowych.

Istotną rolę w inwestycjach odgrywa przy tym  kapitał krajowy, który w 2025 roku odpowiadał za około 30 proc. wolumenu inwestycyjnego w sektorze biurowym, koncentrując się na aktywach z potencjałem wzrostu wartości.

Popyt bije rekordy  

W 2025 roku całkowity wolumen najmu w Polsce przekroczył 1,56 mln mkw., z czego około połowę stanowiły renegocjacje umów. Blisko 800 tys. mkw. wynajęte zostało w Warszawie, gdzie w IV kwartale odnotowany został historycznie rekordowy, kwartalny wynik najmu – 310 tys. mkw. powierzchni. W warunkach silnego deficytu powierzchni w centrum miasta do gry powrócił Służewiec, który odpowiadał za przeszło 20 proc. ubiegłorocznego wolumenu najmu.

Rynki regionalne również osiągnęły historyczne wyniki, zarówno Kraków (270 tys. mkw.), jak i Wrocław odnotowały rekordowy roczny popyt. Ożywienie to świadczy o powrocie firm do bardziej zdecydowanych decyzji związanych z kontraktacją przestrzeni do pracy, potwierdzając jednocześnie trwałą rolę biura jako miejsca, gdzie firmy budują swoją tożsamość i potencjał, mimo transformacji modelu pracy.

Ekskluzywna nowa podaż

Skala nowej podaży pozostaje niewielka. W 2025 roku na ogólnopolski rynek trafiło jedynie ok. 110 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych.

Najwięcej inwestycji biurowych realizowanych jest na rynku stołecznym. Nowe projekty powstają głównie w centrum miasta. W budowie znajdują się m.in. wieże Skyliner II (130 metrów) oraz Upper One (131,5 metra), a kolejne projekty wysokościowe uzyskały już pozwolenia na budowę. Jednak przy obecnym tempie realizacji inwestycji nie należy oczekiwać szybkiego zrównoważenia relacji popytu i podaży.

Stabilne fundamenty wzrostu sektora

Obecne uwarunkowania rynkowe – wysoki popyt na biura, ograniczona podaż, poprawiające się warunki finansowania oraz stabilne otoczenie makroekonomiczne tworzą sprzyjające środowisko dla dalszego wzrostu aktywności inwestycyjnej w sektorze.

Wszystko wskazuje na to, że 2026 rok może przynieść większe odbicie, opierające się na trwałych fundamentach strukturalnych. W tym scenariuszu biura mają realną szansę istotnie wzmocnić swoją, wiodącą pozycję na rynku transakcji inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne w Polsce, przyciągając zarówno kapitał krajowy, jak i zagraniczny.

Avison Young z nowymi konsultantami

Polski oddział Avison Young utrzymuje tempo wzrostu również w 2026 roku. Dołączają Natalia Puza, która obejmuje stanowisko Senior Consultant w dziale Office Agency, a także Damian Bafeltowski, który dołącza do działu Investment Advisory jako Consultant.

Natalia Puza jest związana z rynkiem najmu powierzchni biurowych od przeszło 11 lat. Od początku swojej kariery współpracowała z Colliers, gdzie zdobyła doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych. Na co dzień doradzała klientom w zakresie pozyskiwania nowych lokalizacji biurowych, renegocjacji umów najmu, a także konsolidacji spółek w jednej lokalizacji, skutecznie dostosowując potrzeby biznesowe do realiów rynkowych. Natalia ma szerokie doświadczenie na rynku powierzchni typu „flex”, wieloletnie relacje z wiodącymi operatorami, co jest szczególnie cenne w czasach elastycznego podejścia do wynajmu powierzchni biurowej.

W Avison Young Natalia pracuje jako Senior Consultant i dalej rozwija swoją karierę na rynku najmu powierzchni biurowych, wspierając klientów, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych.

Damian Bafeltowski posiada tytuł magistra na kierunku Gospodarka Przestrzenna na Uniwersytecie Warszawskim ze specjalizacją w foresightcie terytorialnym. W swojej karierze zawodowej brał udział w projektach finansowanych przez UE oraz projektach doradczych dotyczących infrastruktury, mobilności miejskiej i zagospodarowania terenu. Przed dołączeniem do Avison Young Damian był szczególnie aktywny w sektorze przemysłowym i logistycznym, wspierając procesy leasingu, sprzedaży i doradztwa prowadzone przez dział Industrial and Logistics Agency w Colliers.

W Avison Young Damian obejmuje stanowisko Consultant w dziale Investment Advisory i dalej rozwija swoją karierę na rynku nieruchomości komercyjnych. Będzie się zajmował analizami rynkowymi, przygotowywaniem raportów a także komercyjnymi due diligence dla wszystkich sektorów rynku.

Schibsted & Vend Polska przedłuża najem w kompleksie High5ive w Krakowie

Schibsted & Vend Polska, centrum technologiczne tworzące platformy cyfrowe, wykorzystywane codziennie przez miliony użytkowników, przedłużyło umowę najmu 2 500 mkw. powierzchni w kompleksie High5ive, zlokalizowanym w ścisłym centrum Krakowa. Wsparcie doradcze w procesie renegocjacji zapewniła najemcy firma Walter Herz.

Od rozpoczęcia działalności w Polsce w 2012 roku Schibsted & Vend Polska rozwija inteligentne platformy cyfrowe, obejmujące serwisy informacyjne, aplikacje ogłoszeniowe oraz rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji. Krakowskie centrum technologiczne ściśle współpracuje z zespołami w Szwecji, Norwegii, Finlandii i Danii w ramach międzynarodowych struktur Schibsted, jednej z wiodących skandynawskich grup medialnych, oraz Vend, skupiającego nordyckie platformy marketplace’owe.

– Decyzja o przedłużeniu umowy najmu wpisuje się w długofalową strategię organizacji, skoncentrowaną na budowaniu zaangażowanego zespołu oraz tworzeniu środowiska pracy wspierającego współpracę, integrację i rozwój. Istotnym czynnikiem była możliwość dalszego dopasowania przestrzeni do zmieniających się potrzeb biznesowych oraz celów w obszarze pozyskiwania i utrzymania talentów. Proces renegocjacji umowy, prowadzony przy wsparciu doradców Walter Herz, pozwolił na optymalne zabezpieczenie tych założeń. W tym kontekście kompleks High5ive oferuje wysoki standard i komfortowe warunki pracy, rozwiązania sprzyjające efektywnej i przyjaznej organizacji przestrzeni oraz prośrodowiskowe podejście. Dodatkowym atutem pozostaje jego atrakcyjna lokalizacja, zapewniająca bardzo dobry dostęp do komunikacji i infrastruktury usługowej Krakowa – mówi Katarzyna Kowalczyk, CEO/CFO w Schibsted & Vend Polska

– Naszą rolą było kompleksowe wsparcie klienta w renegocjacji warunków biznesowych umowy. Firma Schibsted & Vend Polska zdecydowała się przedłużyć umowę najmu w kompleksie High5ive w oparciu o kompleksową analizę biznesową i benchmarking krakowskiego rynku biurowego. W drodze negocjacji oraz analizy dostępnych propozycji wybrany został wariant najmu, zapewniający firmie optymalną strukturę kosztową, stabilność operacyjną oraz elastyczność rozwoju na kilka kolejnych lat w jednym z wiodących projektów biurowych w regionie – informuje Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz.

High5ive to kompleks składający się z pięciu budynków biurowych, położony w centrum Krakowa. Obiekt oferuje łącznie około 70 000 mkw. powierzchni i zapewnia atrakcyjne środowisko pracy. Projekt usytuowany jest w pobliżu najważniejszych atrakcji Krakowa, zapewniając najemcom szereg udogodnień, takich jak concierge, tereny zielone, publiczne boisko do koszykówki oraz wygodny dostęp do sklepów i restauracji. Inwestycja dysponuje infrastrukturą dedykowaną dla rowerzystów. Na terenie kompleksu znajdują się m.in. stojaki rowerowe, stacje ładowania, prysznice, szatnie i stacje napraw rowerów.

High5ive mieści się w pobliżu renomowanych uczelni i krakowskiego Starego Rynku. Lokalizacja umożliwia korzystanie z bogatej oferty kulturalnej i rekreacyjnej Krakowa. Do lotniska w Balicach można dojechać w ciągu 25 minut.

 

Piotr Aftewicz wzmacnia zespół zarządczy Walter Herz

Walter Herz, w związku z intensywnym rozwojem działalności, konsekwentnie rozbudowuje swoje struktury zarządcze. Do zespołu firmy dołączył Piotr Aftewicz, obejmując stanowisko Managing Director. Piotr to menedżer z ponad dwudziestoletnim doświadczeniem w sektorze IT, zarządzaniu produktami oraz przywództwie komercyjnym, specjalizujący się w projektowaniu i optymalizacji procesów biznesowych, zarówno w organizacjach w fazie wzrostu, jak i w dojrzałych strukturach międzynarodowych.                  

W nowej roli będzie odpowiedzialny za dalszy rozwój oraz optymalizację struktur organizacyjnych Walter Herz, a także wdrażanie strategicznych zmian operacyjnych, wspierających skalowanie biznesu. Jego zakres odpowiedzialności obejmuje m.in. opracowanie nowej strategii sprzedaży, wprowadzenie dedykowanych linii biznesowych oraz zwiększenie efektywności obsługi klientów i jakości usług doradczych w obszarze nieruchomości komercyjnych i doradztwa inwestycyjnego.

Piotr we współpracy z zarządem spółki, koncentruje się na implementacji spersonalizowanych rozwiązań operacyjnych oraz budowie nowoczesnych procesów wspierających wzrost efektywności organizacyjnej. Kluczowym elementem tych działań jest integracja zespołów marketingu, sprzedaży i obsługi klienta w oparciu o autorskie modele operacyjne typu RevOps. Wprowadzenie zmian ma przynieść wzrost wydajności całego cyklu operacyjnego firmy.

W trakcie swojej kariery zawodowej Piotr Aftewicz realizował złożone projekty transformacyjne dla podmiotów z sektora finansowego, przemysłowego, retail oraz technologicznego. Pełnił kluczowe role C-level, odpowiadając za sprzedaż, marketing, rozwój produktów, IT oraz bezpieczeństwo informacji. Jako Chief Commercial Officer w firmie Awareson był odpowiedzialny za strategię wzrostu i realizację kilkudziesięciomilionowych przychodów. Wcześniej, jako CIO i Chief Product Officer w Billennium zarządzał wielofunkcyjnymi zespołami, prowadził transformację operacyjną oraz wdrażał systemy klasy CRM i BI. Proces zarządzania optymalizował również pracując w firmach Sciamus i Sygnity S.A. Jest absolwentem Wojskowej Akademii Technicznej w Warszawie.

– Cieszę się, że do zespołu Walter Herz dołącza menedżer o tak szerokim doświadczeniu w budowie skalowalnych struktur i zarządzaniu wzrostem. Piotr łączy podejście analityczne z silną orientacją na wynik finansowy i długofalowe zwiększanie wartości organizacji. Jestem przekonany, że wdrażane przez niego zmiany istotnie wzmocnią potencjał operacyjny firmy, co pozwoli nam zwiększyć udział w rynku – komentuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Piotr Aftewicz podkreśla, że jego celem jest dalsze wzmacnianie pozycji firmy w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. – Walter Herz znajduje się w kluczowym momencie rozwoju, cieszę się że mam okazję zaangażować się w pracę w tak dynamicznym zespole. Moim priorytetem jest budowa spójnego, efektywnego modelu operacyjnego, który pozwoli firmie skalować działalność, zwiększać rentowność i jeszcze skuteczniej odpowiadać na dzisiejsze potrzeby klientów – mówi Piotr Aftewicz, Managing Director w Walter Herz.