Piotr Aftewicz wzmacnia zespół zarządczy Walter Herz

Walter Herz, w związku z intensywnym rozwojem działalności, konsekwentnie rozbudowuje swoje struktury zarządcze. Do zespołu firmy dołączył Piotr Aftewicz, obejmując stanowisko Managing Director. Piotr to menedżer z ponad dwudziestoletnim doświadczeniem w sektorze IT, zarządzaniu produktami oraz przywództwie komercyjnym, specjalizujący się w projektowaniu i optymalizacji procesów biznesowych, zarówno w organizacjach w fazie wzrostu, jak i w dojrzałych strukturach międzynarodowych.                  

W nowej roli będzie odpowiedzialny za dalszy rozwój oraz optymalizację struktur organizacyjnych Walter Herz, a także wdrażanie strategicznych zmian operacyjnych, wspierających skalowanie biznesu. Jego zakres odpowiedzialności obejmuje m.in. opracowanie nowej strategii sprzedaży, wprowadzenie dedykowanych linii biznesowych oraz zwiększenie efektywności obsługi klientów i jakości usług doradczych w obszarze nieruchomości komercyjnych i doradztwa inwestycyjnego.

Piotr we współpracy z zarządem spółki, koncentruje się na implementacji spersonalizowanych rozwiązań operacyjnych oraz budowie nowoczesnych procesów wspierających wzrost efektywności organizacyjnej. Kluczowym elementem tych działań jest integracja zespołów marketingu, sprzedaży i obsługi klienta w oparciu o autorskie modele operacyjne typu RevOps. Wprowadzenie zmian ma przynieść wzrost wydajności całego cyklu operacyjnego firmy.

W trakcie swojej kariery zawodowej Piotr Aftewicz realizował złożone projekty transformacyjne dla podmiotów z sektora finansowego, przemysłowego, retail oraz technologicznego. Pełnił kluczowe role C-level, odpowiadając za sprzedaż, marketing, rozwój produktów, IT oraz bezpieczeństwo informacji. Jako Chief Commercial Officer w firmie Awareson był odpowiedzialny za strategię wzrostu i realizację kilkudziesięciomilionowych przychodów. Wcześniej, jako CIO i Chief Product Officer w Billennium zarządzał wielofunkcyjnymi zespołami, prowadził transformację operacyjną oraz wdrażał systemy klasy CRM i BI. Proces zarządzania optymalizował również pracując w firmach Sciamus i Sygnity S.A. Jest absolwentem Wojskowej Akademii Technicznej w Warszawie.

– Cieszę się, że do zespołu Walter Herz dołącza menedżer o tak szerokim doświadczeniu w budowie skalowalnych struktur i zarządzaniu wzrostem. Piotr łączy podejście analityczne z silną orientacją na wynik finansowy i długofalowe zwiększanie wartości organizacji. Jestem przekonany, że wdrażane przez niego zmiany istotnie wzmocnią potencjał operacyjny firmy, co pozwoli nam zwiększyć udział w rynku – komentuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Piotr Aftewicz podkreśla, że jego celem jest dalsze wzmacnianie pozycji firmy w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. – Walter Herz znajduje się w kluczowym momencie rozwoju, cieszę się że mam okazję zaangażować się w pracę w tak dynamicznym zespole. Moim priorytetem jest budowa spójnego, efektywnego modelu operacyjnego, który pozwoli firmie skalować działalność, zwiększać rentowność i jeszcze skuteczniej odpowiadać na dzisiejsze potrzeby klientów – mówi Piotr Aftewicz, Managing Director w Walter Herz.

 

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce. Podsumowanie 2025

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

W blokach startowych

Oczekując na kapitał typu „core”

Po czterech pełnych wyzwań latach i spowolnieniu na rynku inwestycyjnym w 2023 r., wyniki z 2024 r. wskazywały na powrót do stabilizacji, a tendencja ta utrzymywała się przez cały 2025 r. Niemniej jednak, całkowity wolumen transakcji w Polsce w 2025 r. pozostał poniżej poziomu z 2024 r., głównie ze względu na ograniczoną liczbę transakcji z udziałem kapitału instytucjonalnego.

Płynność rynku pozostała stabilna, a liczba zrealizowanych transakcji wyniosła 151 – czyli porównywalnie z rokiem poprzednim. Łączny wolumen inwestycyjny wyniósł 4,5 mld euro, z czego za ponad 40% odpowiadają transakcje sfinalizowane w IV kwartale. W przeciwieństwie do poprzedniego roku, kiedy 10 największych transakcji stanowiło prawie 50% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, rok 2025 charakteryzował się licznymi, ale mniej spektakularnymi pod względem wartości transakcjami. Niemniej jednak, kilka istotnych transakcji zainicjowanych w 2025 r. zostanie sfinalizowanych na początku tego roku.

Sektor biurowy, lider roku 2025, miał 39% udziału w całkowitym wolumenie zrealizowanym w 2025 r., głównie dzięki transakcjom warszawskim. Z kolei sektor magazynowy utrzymał się na wysokim poziomie dzięki kilku transakcjom portfelowym oraz imponującym transakcjom typu „sale and leaseback”. W sektorze handlowym sprzedano portfel 25 parków handlowych Vendo Park, co świetnie obrazuje niezmienny popyt na parki handlowe i obiekty typu „convenience”. Dodatkowo, odnotowaliśmy 5 transakcji hotelowych i 9 w sektorze mieszkaniowym. Warto zwrócić uwagę, że polski kapitał wyraźnie zaznaczył swoją obecność na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych w 2025 roku.

Główne liczby:

·        4,5 miliarda euro (-13% Y-O-Y) – całkowity wolumen inwestycyjny w 2025 r.

·        151 transakcji w 2025 r. vs 154 transakcji w 2024 r.

·        18% udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie transakcji w 2025 r. vs 9% w 2024 r.

·        Kilka istotnych transakcji rozpoczętych w 2025 r. zostanie sfinalizowanych w 2026 r.

 

Sektor biurowy kusi kapitał krajowy

W 2023 r. inwestorzy zwiększyli swoje zainteresowanie starszymi budynkami biurowymi typu „value-add” i oportunistycznymi. Natomiast w latach 2024 i 2025 odnotowaliśmy wzrost aktywności w zakresie sprzedaży aktywów typu „core” i „core+”, szczególnie w Warszawie. Tendencja ta odzwierciedla zmianę cen rynkowych, gdzie ceny ofertowe stają się bardziej zbliżone do wartości transakcyjnych i aktualnych warunków rynkowych. Niemniej jednak, zainteresowaniem cieszą się dalej starsze nieruchomości, z potencjałem zmiany funkcji, przebudowy czy też siedziby właścicieli-użytkowników. Obiekty tego typu bardzo często przyciągają krajowych inwestorów.

Do najbardziej znaczących transakcji biurowych w 2025 r., których wartość przekroczyła próg 100 mln euro, należały: nabycie przez Mennica Polska 50% udziałów w Mennica Legacy Tower, sprzedaż Wola Center do Trigea Real Estate Fund czy odkupienie 49% udziałów w portfelu CPI, które było największą pod względem wolumenu transakcją, stanowiącą ponad jedną czwartą całkowitego wyniku sektora biurowego. Inne ważne aktywa biurowe, które zmieniły właściciela w ubiegłym roku to Senator, Vibe i Wronia 31 w Warszawie, a także High Five I & II w Krakowie i Centrum Południe 3 we Wrocławiu.

W bieżącym roku spodziewamy się utrzymania wysokiej aktywności w sektorze biurowym, zarówno w zakresie transakcji starszymi aktywami, jak i potencjalnie najlepszymi budynkami biurowymi.

Sektor w liczbach

·        1,8 miliarda euro (+7% Y-O-Y)  - całkowity wolumen sektora w 2025 r.

·        30 z 51 transakcji zrealizowano w Warszawie

·        5 największych transakcji reprezentowało 50% wolumenu sektora w 2025 r.

·        Polski kapitał odpowiadał za 30% wolumenu sektora i połowę liczby transakcji

„Kapitał krajowy, odpowiadający za 30% wolumenu sektora i 50% liczby transakcji, nadal odgrywa znaczącą rolę w sektorze biurowym, wykazując rosnące zainteresowanie mniejszymi formatami tego typu. Zmiana ta odzwierciedla zwiększenie zaangażowania polskich inwestorów na polu nieruchomości komercyjnych, szczególnie typu „value-add” i oportunistycznych”. – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Sektor magazynowy – stabilny i odporny

Sektor magazynowy, który wyłonił się jako dominujący segment polskiego rynku inwestycyjnego w trudnych warunkach w 2023 roku, w latach 2024 i 2025 zachował stabilność. Miniony rok charakteryzował się utrzymującym się popytem na transakcje typu „sale and leaseback”, a także rosnącym zainteresowaniem inwestorów mniejszymi ośrodkami przemysłowymi, w których w 2025 roku zrealizowano blisko 40% całkowitego wolumenu inwestycyjnego sektora.

W 2025 roku sektor magazynowy odnotował wolumen inwestycji na poziomie około 1,5 mld euro. Aktywność rynkowa cechowała się ograniczoną liczbą transakcji o dużej skali – jedynie dwie z nich przekroczyły wartość 100 mln euro. Wśród nich najbardziej znacząca była przełomowa transakcja „sale and leaseback” obejmująca dwie nieruchomości polskiego producenta Eko-Okna, sprzedane do Realty Income, która była również największą tego typu transakcją w historii całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).

Sektor w liczbach:

·        1,5 miliarda euro (+10% Y-O-Y) wolumen sektora w 2025 r.

·        8 transakcji portfelowych na 34 transakcje w sektorze

·        Największa historycznie transakcja typu „sale and leaseback” zrealizowana w całym regionie CEE

„Przy licznych aktualnie toczących się transakcjach, polski rynek inwestycyjny nieruchomości magazynowych jest na dobrej drodze do osiągnięcia rekordowych wyników w 2026 roku. Zmniejszanie różnic cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi powinno dodatkowo przyspieszyć wzrost, napędzany przede wszystkim napływem kapitału zagranicznego. Oczekujemy utrzymującego się zainteresowania transakcjami typu „sale and leaseback”. Dodatkowo, spodziewana rekalkulacja cen starszych obiektów magazynowych, może wpłynąć korzystnie na ożywienie aktywności na rynku wtórnym.” – dodaje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

Sektor handlowy – pakiety parków handlowych na celowniku

Rynek inwestycyjny nieruchomości handlowych odpowiadał w 2025 roku za blisko 20% całkowitego wolumenu transakcji w Polsce, co oznacza istotny spadek względem 32% udziału w 2024 roku. Po silnym ukierunkowaniu w ubiegłym roku na regionalne centra handlowe, w tym duże aktywa typu „prime”, rok 2025 charakteryzował się dominacją parków handlowych. Rynek parków handlowych dojrzewa, a widoczny trend konsolidacyjny skutkuje oczekiwanymi transakcjami portfelowymi.

Sektor handlowy zakończył 2025 rok łącznym wolumenem transakcji na poziomie 859 mln euro. Oznacza to spadek rok do roku o niemal 50%, wynikający ze zmiany struktury nabywanych aktywów. W przeciwieństwie do 2024 roku, nie sfinalizowano żadnej transakcji centrum handlowym typu „prime”. Zamiast tego, 70% transakcji dotyczyło parków handlowych oraz obiektów typu „convenience”, w tym dwóch dużych transakcji portfelowych: My Park kupił 10 obiektów A Centrum, natomiast Trei Real Estate sprzedał 25 parków handlowych na rzecz Ares Management Corporation oraz Slate Asset Management.

Kolejną istotną transakcją było przejęcie centrum handlowego Galeria Libero w Katowicach przez Summus Capital, będące jedną z zaledwie dwóch transakcji sektora o wartości przekraczającej 100 mln euro. W 2026 roku spodziewamy się kolejnych transakcji parkami handlowymi i nieruchomościami typu „convenience”, jednak uwagę inwestorów powinny również przyciągać centra handlowe o dominującej pozycji w miastach oraz solidnych, stabilnych fundamentach. Ta klasa aktywów jest obecnie szeroko analizowana przez inwestorów, a w najbliższym czasie spodziewane jest zamknięcie kolejnych transakcji.

Sektor w liczbach:

·        859 milionów euro (-48% Y-O-Y) wolumen sektora w 2025 r.

·        36 transakcji na 52 zrealizowanych w sektorze dotyczyło parków handlowych i obiektów typu „convenience”

·        2 portfolia parków handlowych sprzedane

„Transakcje z zamiarem dalszej przebudowy były popularne przez cały 2025 rok i obejmowały takie projekty jak m.in. Arkady Wrocławskie, CH Glinki oraz Galeria Lubelska, w których pośredniczył Avison Young. Polski rynek inwestycji w nieruchomości handlowe oferuje szerokie możliwości inwestycyjne jeśli chodzi o dostępne formaty - od ugruntowanych centrów handlowych i projektów do przebudowy, przez parki handlowe po lokale handlowe zlokalizowane na parterach budynków mieszkalnych czy biurowych.” – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young

Sektor PRS – przełomowa transakcja na horyzoncie

W 2025 r. wartość inwestycji na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych wyniosła łącznie 223 mln euro, z czego 150 mln euro ulokowano w 3 projektach z sektora prywatnych mieszkań na wynajem (PRS) w Warszawie. AFI Europe zrealizowało 2 z tych transakcji, a Xior Student Housing kupił 1 obiekt od Syrena RE. Pozostałe transakcje zostały zrealizowane przez Urban Partners i dotyczyły 3 aktywów typu co-living w Gdańsku, dla których zespół doradców technicznych Avison Young zapewnił kompleksowe wsparcie, w tym monitorowanie projektu i nadzór budowlany.

Warto przypomnieć, że ciągle trwa bezprecedensowa transakcja PRS - Vantage Development ogłosił plan zakupienia 18 aktywów PRS od Resi4Rent. Duży potencjał polskiego rynku mieszkaniowego przyciąga coraz większą uwagę inwestorów krajowych i międzynarodowych, w tym PHN, Ronson Development i Skanska, którzy wyrazili zainteresowanie tym szybko rozwijającym się segmentem.

„Rynek inwestycji PRS w Polsce, ze względu na swoją początkową fazę, był dotychczas zdominowany przez transakcje na rynku pierwotnym, w ramach których budynki nabywane są bezpośrednio od deweloperów.

Transakcje na rynku wtórnym pojawiły się zaledwie w 2022 r., wraz ze sprzedażą warszawskich i krakowskich aktywów Catelli, która jednocześnie wycofała się z polskiego rynku. Wtedy rozpoczęła się kolejna faza rozwoju rynku PRS w Polsce.

Obecnie finalizuje się przełomowa transakcja w tym sektorze – przejęcie przez Vantage Development 18 aktywów Resi4Rent, co stanowi ponad 20% obecnie działających jednostek PRS w kraju.” – Patryk Błach, Senior Consultant, Investment w Avison Young

Co nas czeka w 2026?

Polska pozostaje atrakcyjnym miejscem dla inwestorów, wspieranym przez solidny wzrost gospodarczy i silne fundamenty rynkowe.

Wciąż czekamy na powrót dużych inwestorów instytucjonalnych. Przewidywane obniżki stóp procentowych w EUR i PLN, wraz z potencjalnym złagodzeniem konfliktu na Ukrainie, powinny pobudzić napływ kapitału zagranicznego.

Spodziewamy się dalszego wzrostu aktywności inwestycyjnej skoncentrowanej na małych i średnich aktywach.

Oczekujemy, że polscy inwestorzy pozostaną istotnymi graczami w 2026 r., ponieważ dysponują zarówno zasobami, jak i możliwościami inwestycyjnymi. Ich zainteresowanie obejmuje wszystkie sektory rynku, ale przede wszystkim aktywa oferujące wyższe zyski lub mające duży potencjał wzrostu wartości.

Spodziewamy się dalszej intensywnej aktywności inwestorów z Europy Środkowej i Wschodniej – zwłaszcza z Czech, Węgier i krajów bałtyckich, a także z Europy Zachodniej, w tym z Francji i Belgii, które już teraz poszukują nowych możliwości zakupowych.

Początek 2026 r. zapowiada się dynamicznie, ponieważ wiele transakcji zainicjowanych w 2025 r. ma zostać sfinalizowanych na początku roku.

Przewidujemy utrzymanie się wysokiej aktywności w sektorze biurowym, zarówno w przypadku starszych budynków, jak i potencjalnie najlepszych aktywów biurowych. W segmencie handlowym głównymi motorami wzrostu zapewne pozostaną parki handlowe i mniejsze centra handlowe.

Tymczasem sektor magazynowy, który historycznie osiągał bardzo dobre wyniki, ma szansę znacznie je poprawić w 2026 r.

Mateusz Sobczak dołącza do zespołu Scallier

Z początkiem 2026 roku struktury Scallier w Polsce zasilił Mateusz Sobczak, obejmując stanowisko Project Managera w Dziale Deweloperskim. Rozbudowa zespołu stanowi istotny element strategicznego wzmacniania zaplecza kompetencyjnego firmy w obszarze realizacji projektów w odpowiedzi na intensywny rozwój portfela nieruchomości komercyjnych oraz rosnącą skalę prowadzonych przez nią inwestycji.

Mateusz Sobczak jest doświadczonym inżynierem z 15-letnią praktyką w zarządzaniu projektami na rynku nieruchomości komercyjnych. W trakcie swojej dotychczasowej kariery współpracował z czołowymi deweloperami magazynowymi, takimi jak MLP Group S.A. oraz 7R. Brał udział w realizacji inwestycji dla sieci Action oraz CCC. Posiada bogate doświadczenie w kierowaniu budowami oraz sprawowaniu nadzoru inwestorskiego nad złożonymi obiektami kubaturowymi.

Mateusz ukończył kurs CCIM, co pozwoliło mu rozszerzyć kompetencje zawodowe w zakresie opracowywania specjalistycznych analiz oraz przeprowadzania procesów due diligence gruntów i obiektów inwestycyjnych.

W nowej roli Mateusz Sobczak będzie odpowiedzialny za przygotowanie i nadzór nad pracami budowlanymi oraz technicznymi. Do jego zadań należeć będzie m.in. wybór Generalnych Wykonawców, koordynacja procedur administracyjnych i odbiorowych, zarządzanie projektami fit-out oraz przeprowadzanie audytów technicznych nieruchomości przeznaczonych do zakupu i dalszego rozwoju.

– Wejście Mateusza do zespołu Scallier znacząco wzmacnia nasze możliwości w zakresie realizacji projektów deweloperskich. Jego wieloletnie doświadczenie w nadzorze inwestycyjnym, doskonała znajomość procesów budowlanych oraz biegłość w przeprowadzaniu fachowych analiz są istotnym wsparciem w dalszym rozwoju portfela projektów naszej firmy – mówi Wojciech Jurga, Partner Zarządzający w Scallier.

– Objęcie stanowiska Project Managera w Scallier to dla mnie ważny krok zawodowy i duża motywacja do pracy przy ambitnych projektach. Cieszę się, że mogę dołączyć do tak doświadczonego zespołu. Wierzę, że moje umiejętności w zarządzaniu procesami inwestycyjnymi przyczynią się do wzrostu efektywności realizowanych projektów oraz dalszego umacniania pozycji Scallier na rynku – informuje Mateusz Sobczak.

Scallier startuje z budową parku handlowego w Zabrzu

Firma Scallier poinformowała o rozpoczęciu budowy nowego parku handlowego przy ulicy Wolności w Zabrzu. Projekt jest realizowany dla inwestora prywatnego, a Scallier odpowiada za całościowe przygotowanie i wdrożenie inwestycji, pełniąc funkcję doradcy inwestycyjnego, dewelopera oraz wyłącznego agenta komercjalizacji.

Spółka zaangażowana jest w projekt od 2015 roku, od momentu zakupu pierwszego gruntu pod inwestycję. W kolejnych etapach odpowiadała m.in. za zarządzanie nieruchomością, nadzór nad wyburzeniem przestarzałego pawilonu handlowego należącego do jednej z sieci spożywczych oraz akwizycję sąsiedniej działki, co umożliwiło realizację projektu w docelowej skali i formule.

Park handlowy powstaje w południowo-wschodniej części Zabrza, przy drodze wojewódzkiej nr 902,  kluczowej arterii komunikacyjnej Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego, stanowiącej zachodni odcinek Drogowej Trasy Średnicowej. Lokalizacja przy intensywnie uczęszczanej trasie zapewnia wysoką ekspozycję obiektu oraz dogodny dostęp komunikacyjny.

Inwestycja realizowana jest na działce o powierzchni około 1 ha i obejmie dwa nowoczesne budynki handlowe o łącznej powierzchni użytkowej około 3 000 mkw. Sklep Aldi, który usytuowany jest obok inwestycji dodatkowo wzmacnia potencjał handlowy lokalizacji oraz atrakcyjność projektu z perspektywy najemców i inwestorów kapitałowych.

– W ramach realizacji projektu Scallier odpowiada za pełne zabezpieczenie interesów inwestorskich, obejmujące zarówno komercjalizację, jak i kompleksowe zarządzanie procesem inwestycyjnym. Zakres działań spółki obejmuje kontrolę całego cyklu decyzyjnego – od przygotowania dokumentacji projektowej, przez wybór i kontraktację wykonawców oraz bieżącą koordynację prac na wszystkich etapach po oddanie obiektu do użytkowania – informuje Wojciech Jurga, partner zarządzający w firmie Scallier.   

Generalnym wykonawcą inwestycji jest firma MBT. Z oferty nowego obiektu mieszkańcy ponad 150 tysięcznego Zabrza będą mogli korzystać już w listopadzie bieżącego roku.

– Projekt cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem ze strony najemców. Ponad 90 proc. powierzchni, którą oferuje zostało wynajęte jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. W parku będą mieścić się sklepy takich marek, jak Rossmann, czy Sinsay. Znajdzie się w nim także m.in. Xtreme Fitness, Xtreme Kids oraz Bank PKO BP – mówi Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier.

Rynek biur 2026. Strategiczny pragmatyzm w inwestycjach

 Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz

Sektor biurowy wchodzi w okres pogłębionej weryfikacji jakościowej i finansowej. Decyzje, dotyczące nowych projektów, modernizacji czy najmu poparte są teraz bardziej wnikliwymi analizami oraz twardą kalkulacją. W 2026 roku obserwować będziemy nasilanie się tej tendencji.      

Nowa podaż biur w Polsce pozostaje bardzo ograniczona, a liczba realizowanych projektów spadła do najniższych poziomów od lat. Rachunek ekonomiczny nie sprzyja nowym inwestycjom biurowym. Barierą dla ich realizacji są wysokie koszty finansowania i budowy, potęgowane rygorystycznymi wymogami ESG.  

Zapytania ofertowe wymagają obecnie określenia twardych danych, jak zużycie energii, ślad węglowy, czy jakość powietrza. Regulacje UE pozostają jednak elastyczne, a terminy i ambicje unijne korygowane, co dodatkowo premiuje twardą kalkulację biznesową nad deklaracje.    

W praktyce deweloperzy posiadający atrakcyjne grunty w centrach miast często nie realizują projektów stricte biurowych bez uzupełnienia ich o funkcję mieszkaniową lub usługową. Dla najemców oznacza to mniejszą liczbę adresów stricte biurowych w najlepszych lokalizacjach i dłuższy czas oczekiwania na nową powierzchnię.

W nadchodzącym czasie na  rynek trafiać będą wyłącznie dobrze zaplanowane inwestycje w najlepszych lokalizacjach, z realnym planem komercjalizacji, najczęściej o charakterze wielofunkcyjnym. Deficyt wysokiej jakości powierzchni biurowych, szczególnie odczuwalny w Warszawie, może w dłuższej perspektywie pobudzić aktywność deweloperów, jednak będzie to raczej stopniowa ewolucja niż gwałtowny zwrot.

Znikające biurowce zastępuje mieszkaniówka

Przy obecnych stopach zwrotu, relatywnie niskich czynszach biurowych oraz ograniczonym popycie inwestycyjnym, projekty biurowe nie mogą konkurować z inwestycjami mieszkaniowymi. Deweloperzy wyhamowali ich realizację i częściowo przestawiają się na budowę mieszkań. Powodem są niższe przychody z wynajmu biur w Polsce w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej, przy bardziej zbliżonych stopach zwrotu z wynajmu mieszkań. Kapitał wybiera aktywa łatwiejsze do sprzedaży i finansowania, o korzystniejszym profilu ryzyka.

Starsza zabudowa biurowa częściej konwertuje w inne funkcje niż jest modernizowana albo zastępowana nowymi budynkami biurowymi. Przez decyzje inwestorów przemawia czysty pragmatyzm. W wielu wypadkach remonty starszych biurowców są po prostu nieopłacalne, szczególnie jeśli dotyczą budynków energochłonnych, o nieefektywnych układach i w słabych lokalizacjach. Każda złotówka włożona tam w wymianę instalacji czy fasadę nie przełoży się, ani na stawkę, ani na wyższy popyt. W takich sytuacjach należy uczciwie wskazać potrzebę zmiany funkcji lub sprzedaży aktywa, zamiast pudrować wskaźniki. Greenwashing teraz już nie działa.

Sukcesywne wyburzanie starszych biurowców i zastępowanie ich zabudową mieszkaniową prowadzi do stopniowego kurczenia się zasobów biurowych w największych miastach, przede wszystkim w Warszawie. Projekty oparte na przebudowie realizowane są wyłącznie w tych przypadkach, kiedy inwestycje „spinają się”, kiedy liczby jasno pokazują korzyści w postaci niższych kosztów operacyjnych i stabilnej płynności najmu. Tym samym, w 2026 toku przewagę rynkową zyskiwać będą inwestycje z mocnym produktem i hybrydową funkcją.   

Dobry adres vs strategiczna ekonomia   

Największym zainteresowaniem najemców cieszą się biura w nowoczesnych budynkach w najlepszych lokalizacjach, które utrzymują stabilne, a miejscami lekko rosnące stawki czynszowe. Jednocześnie wybór powierzchni w pozostałych segmentach rynku systematycznie się kurczy. Wyzwaniem staje się w tej chwili, nie tylko znalezienie dużych powierzchni, ale również modułów o średnim metrażu, szczególnie w Warszawie. Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego inicjowania procesu najmu, na 12–18-miesięcy przed zakończeniem obowiązujących umów.  

W obecnych, coraz bardziej wymagających warunkach biznesowych firmy coraz częściej stają przed wyborem pomiędzy topową lokalizacją i przestrzenią w wysokim standardzie a zmodernizowanym budynkiem, oferującym funkcjonalność i akceptowalny komfort w rozsądniejszym budżecie. Kluczowe znaczenie ma tu kompromis biznesowy w horyzoncie 5–7 lat.

W tej sytuacji negocjacje muszą wykraczać szerzej, poza stawkę czynszową i obejmować budżety aranżacyjne, prace pod klucz, harmonogram czynszu oraz elastyczność metrażu, tj. prawo do zwiększania lub zmniejszenia zajmowanej powierzchni w czasie trwania umowy.  

Elastyczne modele najmu

W organizacjach coraz liczniej realizowane są scenariusze wspierające trend powrotu pracowników do biur i wdrażane rozwiązania, umożliwiające pracę w biurach rozproszonych w różnych lokalizacjach.

Zwrot ku elastycznym powierzchniom biurowym staje się powszechnym elementem w strategii wynajmu. W siedmiu największych miastach w Polsce ich zasoby wynoszą około 420 tys. mkw., a udział w rynku w Warszawie i Krakowie sięga jedynie 4 proc. To wciąż niewiele w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej, gdzie segment flex odpowiada za około 20 proc. zasobów, co wskazuje na spory potencjał wzrostu tego segmentu w Polsce.

Format flex sprawdza się, zarówno przy wejściu na nowe rynki, pracy projektowej i pilotażach, jak i w codziennym funkcjonowaniu zespołów. W 2026 roku wiele organizacji będzie łączyć różne modele biurowe, jednocześnie zwiększając presję na powrót pracowników do biur. Po latach pracy hybrydowej biuro ponownie pełni kluczową rolę w budowaniu relacji, kultury organizacyjnej i efektywnej współpracy. Rosnące znaczenie zyskują przestrzenie wspierające interakcje, dobra akustyka, oświetlenie oraz udogodnienia ułatwiające codzienne funkcjonowanie.

W 2026 roku przewagę zyskają najemcy, którzy przyjmą krótsze horyzonty decyzyjne, postawią na elastyczne umowy i będą gotowi szybko korygować strategię w dynamicznie zmieniających się warunkach rynkowych.

Krzysztof Szargawiński dołącza do zespołu Office Agency w Avison Young

Od początku Nowego Roku do zespołu Office Agency w Avison Young w Polsce dołącza ceniony rynkowy ekspert, Krzysztof Szargawiński, który obejmuje stanowisko Associate Director. Krzysztof będzie odpowiadał za projekty Działu realizowane w Regionie Wrocław.

Krzysztof posiada przeszło 20-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, w tym głównie we Wrocławiu, Warszawie i Katowicach. Od samego początku rozwój swojej kariery zawodowej wiązał z sektorem biurowym i najmem powierzchni. Wcześniej współpracował przede wszystkim z takimi firmami jak Develia (wcześniej LC Corp), Archicom, Echo Investment oraz City Space, gdzie zajmował stanowiska kierownicze. Krzysztof odpowiadał za komercjalizację takich budynków biurowych jak m.in. Arkady Wrocławskie, Wola Center, Silesia Star, Sky Tower, Retro Office House czy kompleks City Forum.

W Avison Young Krzysztof obejmuje stanowisko Associate Director i będzie odpowiadał za projekty relokacji i renegocjacji umów najmu powierzchni biurowych prowadzone we Wrocławiu i okolicach.

Krzysztof dołącza do silnego zespołu, kierowanego przez Roberta Pastuszkę, Dominika Pawlaka, Maksymiliana Sobczaka i Przemysława Urbańskiego. Dział liczy obecnie 11 osób i ciągle się rozwija, szukając nowych kierunków i w ciągu ostatnich 3 lat doradzał w projektach przekraczających łączny wolumen 105 000 mkw.

Scallier komercjalizuje nowy park handlowy w Darłowie

 Otwarcie nowego parku handlowego w Darłowie planowane jest na sezon wakacyjny 2027 roku. Inwestorem przedsięwzięcia jest spółka Medos, natomiast za proces komercjalizacji projektu odpowiada firma Scallier.

Inwestycja powstanie na terenie gminy Darłowo, w miejscowości Rusko, bezpośrednio przy drodze krajowej DK37, stanowiącej główną trasę dojazdową do Darłowa i Darłówka. Lokalizacja przy jednej z kluczowych arterii komunikacyjnych regionu zapewnia wysoką ekspozycję obiektu oraz komfortowy dostęp, zarówno lokalnym mieszkańcom, jak i turystom, odwiedzającym nadmorski kurort.

Zgodnie z informacjami przekazanymi przez inwestora, projekt posiada uzgodniony dostęp komunikacyjny do drogi krajowej. Korzystne zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwiają realizację na działce ponad 18 000 mkw. powierzchni handlowej.

Jak podkreśla Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier, projekt od początku był postrzegany jako inwestycja o ponadprzeciętnym potencjale komercyjnym. – Zakładaliśmy szybkie tempo komercjalizacji nowego parku handlowego, zlokalizowanego przy wjeździe do Darłowa, jednak realne zainteresowanie ze strony najemców znacząco przekroczyło nasze oczekiwania, potwierdzając atrakcyjność, zarówno lokalizacji, jak i koncepcji inwestycji – zaznacza.

Zgodnie z harmonogramem, przygotowanie projektu do budowy ma rozpocząć się w pierwszej połowie 2026 roku. – W grudniu podpisane zostały pierwsze umowy najmu, a kolejne pozostają na etapie zaawansowanych negocjacji – informuje Anna Wojciechowska.

Projekt będzie realizowany etapowo. Wniosek dotyczący realizacji pierwszego etapu inwestycji został już złożony. Planowana rozbudowa pozwoli na dalsze wykorzystanie wysokiej chłonności lokalnego rynku oraz wzmocnienie pozycji obiektu jako jednego z kluczowych punktów handlowych w regionie.

Darłowo, położone w województwie zachodniopomorskim i liczące ponad 12 tys. mieszkańców, należy do najpopularniejszych kurortów nad Bałtykiem. Lokalny rynek charakteryzuje się istotnym, sezonowym wzrostem siły nabywczej, wynikającym z napływu turystów. Szacuje się, że miasto oraz okoliczne miejscowości wypoczynkowe odwiedza rocznie około 1 mln osób.