Elhurt Plus S.A. sprzedaje projekt magazynowy w Bochni. Nabywcą DL Invest Group

Spółka Elhurt Plus S.A., działająca od lat w sektorze hurtowej sprzedaży sprzętu elektrycznego, zakończyła sprzedaż swojej pierwszej dużej inwestycji w sektorze nieruchomości magazynowych. Nowym właścicielem kompleksu logistyczno magazynowego w Bochni została DL Invest Group, jedna z najaktywniejszych firm inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych.

Blisko 20 000 m² w dwóch etapach

Projekt, obecnie funkcjonujący pod nazwą DL Invest Park Kraków – Bochnia, składa się z dwóch etapów o łącznej powierzchni blisko 20 000 m².

Pierwszy budynek został skomercjalizowany w oparciu o długoterminową umowę najmu z firmą Rauscher & Stoecklin, międzynarodowym producentem komponentów elektrotechnicznych.

Drugi obiekt realizowany jest jako inwestycja typu build‑to‑suit (BTS) dla dynamicznie rozwijającej się firmy Bath 2.0, działającej w branży wyposażenia łazienek.

Nieruchomość położona jest bezpośrednio przy autostradzie A4, co zapewnia doskonałą ekspozycję, szybki dostęp do Krakowa i Rzeszowa oraz optymalne warunki do obsługi procesów logistycznych w skali krajowej i międzynarodowej.

Strategia, finanse i rynkowy timing

– To nasza pierwsza tak duża inwestycja w sektorze nieruchomości magazynowych i bardzo się cieszymy z jej pomyślnego zakończenia. Projekt w Bochni pokazuje, że Elhurt Plus S.A. potrafi myśleć strategicznie o dywersyfikacji aktywów – łączyć biznes operacyjny z inwestycjami w nieruchomości o wysokim potencjale rynkowym – mówi Jarosław Panus, Prezes Zarządu Elhurt Plus S.A.

– Projekt był prowadzony z pełną kontrolą finansową na każdym etapie – od planowania budżetu, przez realizację, aż po finalizację transakcji. Sprzedaż potwierdziła, że dobrze zaprojektowana struktura finansowa i komercyjna realnie buduje wartość nieruchomości – dodaje Marzena Szlósarczyk, Dyrektor Finansowy Elhurt Plus S.A.

W procesie sprzedaży firmie Elhurt Plus S.A. doradzała Walter Herz, firma specjalizująca się w kompleksowych transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych.

– Ten wyjątkowy projekt z doskonałą lokalizacją przy autostradzie A4 pokazuje, że sektor nieruchomości magazynowych w Polsce wciąż cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem inwestorów – zarówno krajowych, jak i zagranicznych. To potwierdzenie siły rynku logistycznego mimo zmiennych warunków rynkowych – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner w Walter Herz.

Transakcja wpisuje się w szerszy trend rosnącej aktywności inwestorów w sektorze nieruchomości przemysłowo‑magazynowych w Polsce i regionie Europy Środkowo‑Wschodniej, szczególnie w segmencie projektów z dobrym dostępem komunikacyjnym oraz z najemcami o silnym profilu finansowym.

Scallier wprowadza Worldbox do sieci parków handlowych Funshop w Rumunii

 Worldbox rozszerza obecność na rumuńskim rynku. W minionym tygodniu marka zadebiutowała w FunShop Park w Vaslui, jednym z parków handlowych, należącym do portfela obiektów zarządzanych w Rumunii przez poznańską firmę Scallier. Multibrandowy salon o powierzchni ponad 660 mkw. oferuje duży wybór odzieży, obuwia oraz akcesoriów w segmencie casualowo-sportowym.

Worldbox to koncept rozwijany przez Grupę CCC, która prowadzi obecnie intensywną ekspansję na rynku polskim. Salony sieci oferują aktualne kolekcje streetwearowe i sportowe wiodących, światowych marek, takich jak adidas, Puma, 4F, Gap, New Balance, Prosto, Tom Tailor, Reebok, Nike, Outhorn, Skechers, Vans, Under Armour, Guess Jeans, Champion, Cross Jeans, Hunter, Converse, Shaq oraz Kappa.

– Cieszę się, że tak znana polska firma z ogromnym potencjałem wzrostu zdecydowała się na wynajem powierzchni w parku handlowym w Vaslui, który osiąga bardzo dobre obroty i charakteryzuje się stabilną, w pełni skomercjalizowaną strukturą najemców. Prowadzimy dalsze rozmowy, dotyczące wynajmu powierzchni przez Worldbox w innych parkach handlowych na terenie Rumunii, należących sieci FunShop – informuje Wojciech Jurga, partner zarządzający w Scallier.

FunShop Park Vaslui to obiekt o powierzchni około 10 000 mkw., dysponujący szeroką ofertą handlową i usługową. W jego bezpośrednim sąsiedztwie funkcjonuje supermarket Kaufland.  Wśród najemców parku znajdują się m.in. Sinsay, New Yorker, Hervis, DM, Pepco, Tedi, Sportissimo, ZOO Center, KiK, Designer Outlet oraz księgarnia Cărturești, a także pizzeria Rimini i koncept gastronomiczny FryDay. Cała powierzchnia parku jest aktualnie wynajęta.  

Scallier pełnił rolę dewelopera tego obiektu, a obecnie odpowiada również za jego zarządzanie, podobnie jak w przypadku wszystkich projektów zrealizowanych przez spółkę w Rumunii.

Park handlowy w Vaslui oraz centra zakupowe FunShop zlokalizowane w Ploiești, Roșiorii de Vede, Focșani, Turda, Timișoara, Moșnița Nouă oraz Aradzie znajduje się w portfelu nieruchomości, którymi administruje Scallier. Firma działa na rynku rumuńskim od 2021 roku, świadcząc usługi w zakresie realizacji inwestycji, komercjalizacji oraz zarządzania obiektami handlowymi. Deweloper dostarczył dotąd w Rumunii ponad 70 000 mkw. nowoczesnych powierzchni handlowych. Wszystkie parki FunShop, otwarte przez Scallier posiadają certyfikat BREEAM.

Konwersje nie wspierają rynku biur. Przeciwnie

Polski rynek nieruchomości wchodzi w fazę real estate recyclingu. Dominują jednak wyburzenia nad faktycznymi konwersjami budynków, a nowe projekty, które je zastępują nie dostarczą zbyt wiele powierzchni biurowych

Choć temat „fali konwersji” jest szeroko dyskutowany w kontekście zmian, zachodzących na polskim rynku nieruchomości ilość projektów realizowanych w formule „reuse & refurbish” pozostaje marginalna. Konwersje opierają się głównie na wyburzeniach istniejących obiektów i budowie nowych, a nie realizacjach polegających na modernizacji i adaptacji istniejącej zabudowy.   

– Rozmów o konwersjach jest dużo, jednak realnych przykładów takich przedsięwzięć jest na rynku niewiele. Starsze budynki biurowe są w większości przypadków wyburzane, a nie modernizowane. W ich miejsce wchodzą głównie inwestycje mieszkaniowe, co prowadzi do systematycznego kurczenia się zasobów biurowych w największych miastach, szczególnie w Warszawie – zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Znikoma ilość konwersji opartych na rzeczywistych modernizacjach  

Projekty związane z konwersją, oparte na modernizacji istniejących obiektów biurowych są realizowane sporadycznie. W Warszawie można wskazać jedynie kilka takich przykładów.

Budynek biurowy przy ul. Moniuszki 1A, położony w ścisłym centrum miasta, po zmianie właściciela ma zostać przekształcony w apartamentowiec. Obiekt przy ul. Siennickiej 29, przy którego zakupie doradzała firma Walter Herz, zmienił już funkcję z biurowej na mieszkaniową. 

Na cele mieszkaniowe przeznaczony został także dawny biurowiec CPD z lat 90., zlokalizowany przy ul. Cybernetyki, gdzie realizowane jest osiedle Esy Floresy. Transakcję akwizycji wspierała firma Walter Herz.

Przykładem konwersji o innym charakterze jest warszawski kompleks Lipowy Office Park. Budynek A, będący dawną siedzibą Banku Pekao, został zaadaptowany na potrzeby Komendy Głównej Policji, natomiast budynek B, po modernizacji, zmienił funkcję na akademiki działające pod marką SHED Co-living.

Mieszkaniówka wchłania zasoby biurowe Warszawy  

Zdecydowanie częściej niż modernizacje obserwować możemy jednak wyburzenia istniejących biurowców. Jednym z najbardziej symbolicznych przykładów jest warszawskie Intraco, usytuowane przy ul. Stawki – pierwszy nowoczesny wysokościowiec biurowy w stolicy. Obiekt zostanie rozebrany, a w jego miejscu powstanie nowy biurowiec Intraco 2 o zbliżonej wysokości – 107 metrów.

Z panoramy miasta zniknie również biurowiec Ilmet przy Rondzie ONZ, który zastąpi nowa wieża biurowa Warsaw One o wysokości około 188 metrów. Nowy obiekt biurowy powstanie także w miejscu budynku przy ul. Ostrobramskiej 79 na Pradze Południe.

W większości przypadków wyburzenia prowadzą jednak do zmiany funkcji nieruchomości na mieszkaniową. Po rozbiórce trzech symbolicznych dla strefy biznesowej na Służewcu biurowców  – Saturna, Syriusza i Oriona, wchodzących w skład kompleksu Empark Mokotów Business Park, powstanie osiedle mieszkaniowe Moderna Mokotów. Z rynku zniknie również biurowiec Libro Mokotów przy ul. Postępu, w miejscu którego realizowana będzie inwestycja mieszkaniowa. Na inne cele przeznaczony ma zostać także budynek Cybernetyki Office Center, który niedawno zmienił właściciela.

Kolejne kilkaset mieszkań powstanie po wyburzeniu kompleksu biurowego Trinity One przy skrzyżowaniu ulic Domaniewskiej i Suwak. Z mapy Mokotowa zniknie również pięć biurowców stojących u zbiegu ulic Marynarskiej i Wynalazek, gdzie realizowany będzie projekt Marynarska Living. Funkcję zmieni także budynek przy ul. Konstruktorskiej 4, dawna siedziba Polkomtela.

Analiza kosztów nie sprzyja modernizacjom biurowców

– Decyzje o wyburzeniach zamiast modernizacji wynikają przede wszystkim z rachunku ekonomicznego. Koszt modernizacji starszych biurowców bywa wyższy niż realizacja nowych, a ich konstrukcja często uniemożliwia wdrożenie nowoczesnych rozwiązań architektonicznych i technicznych – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.

Jak podkreśla, przy obecnych stawkach czynszowych realizacja projektów biurowych jest często nieopłacalna. – Nowe inwestycje blokują rekordowo wysokie koszty budowy, związane m.in. z rygorystycznymi wymogami ESG, a także ograniczenia formalne i administracyjne oraz dostęp do finansowania bankowego. Powodem, dla którego deweloperzy przestawiają się na budowę mieszkań są także znacznie niższe przychody z wynajmu biur w Polsce niż na rynkach Europy Zachodniej, podczas gdy zwrot z wynajmu mieszkań pozostaje na bardziej zbliżonym poziomie – informuje Bartłomiej Zagrodnik.

Czynsze prime w warszawskich biurowcach wynoszą obecnie 22–26 euro/mkw., natomiast w Berlinie jest to 40–50 euro/mkw., w Barcelonie 30–36 euro/mkw., a w londyńskim West Endzie nawet 110–130 euro/mkw. Z kolei czynsze mieszkaniowe w Warszawie (75–90 zł/mkw.) są bardziej zbliżone do stawek w Berlinie (18–22 euro/mkw.; 80–100 zł/mkw.), Barcelonie 20–28 euro/mkw., czy Londynie (30–45 GBP/mkw.; 150–250 zł/mkw.).

– Dopóki czynsze biurowe w Polsce nie zbliżą się do poziomów zachodnioeuropejskich, konwersje biurowe będą realizowane jedynie w przypadkach obiektów o wyjątkowo dobrych parametrach wyjściowych – podsumowuje Bartłomiej Zagrodnik.

Deficyt nowoczesnych biur narasta

Deweloperzy wstrzymali nowe inwestycje biurowe niemal na wszystkich rynkach. Wyzwaniem pozostaje skrajnie ograniczona nowa podaż, szczególnie w Warszawie. Pojedyncze realizacje, takie jak biurowiec powstający w drugiej fazie projektu mixed-use Towarowa 22, nie są w stanie zniwelować narastającej luki podażowej.

Łącznie w całej Polsce w budowie pozostaje obecnie zaledwie nieco ponad 400 tys. mkw. nowych biur. Dla porównania, w okresie boomu deweloperskiego, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych w realizacji znajdowało się nawet po 800 tys. mkw. powierzchni. W samej Warszawie w 2026 roku planowane jest oddanie do użytkowania jedynie około 60 tys. mkw. nowych powierzchni.

Popyt na powierzchnie biurowe w Polsce utrzymuje się natomiast na stabilnym, wysokim poziomie. Największe zapotrzebowanie generuje Warszawa i Kraków. Według szacunków Walter Herz, w 2025 roku do najemców w największych miastach trafi łącznie około 1,5 mln mkw. powierzchni, podobna ilość, jak w ubiegłym roku.

„Mordor” znów w sferze zainteresowania najemców

W warunkach rosnącego deficytu nowoczesnych powierzchni biurowych do gry wraca warszawski Służewiec Przemysłowy. Obszar ten dysponuje sporymi zasobami wolnych przestrzeni biurowych (poziom pustostanów 17–18 proc.), które na powrót zaczynają się wynajmować.

Firmy coraz częściej wybierają zmodernizowane biurowce na Mokotowie zamiast oczekiwać 2–3 lata na nowe projekty w centralnych lokalizacjach. Jednocześnie są skłonne płacić wyższe czynsze za wysokiej jakości, dobrze skomunikowaną przestrzeń do pracy.

Jeśli obecna sytuacja podażowo-popytowa utrzyma się w kolejnych kwartałach, rynek warszawski może stanąć w obliczu istotnego wzrostu stawek czynszowych, szczególnie w centralnym obszarze biznesowym miasta.

Polski kapitał idzie po swoje

 – W akwizycjach na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność kapitał krajowy, dla którego ta forma lokowania środków staje się naturalnym kierunkiem inwestycyjnym. Rodzimi inwestorzy stopniowo budują pozycję strategicznej grupy uczestników rynku. Motywacją stojącą za decyzjami inwestycyjnymi jest przede wszystkim ochrona wartości posiadanego majątku, potrzeba dywersyfikacji portfela, budowanie prestiżu oraz realizacja długoterminowych strategii ukierunkowanych na generowanie stabilnego dochodu pasywnego. Te czynniki sprawiają, że nieruchomości komercyjne stają się dla krajowego kapitału coraz bardziej oczywistą i konsekwentnie wybieraną klasą aktywów – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Ekspansja polskiego kapitału 

Po trzech kwartałach 2025 roku udział polskiego kapitału w akwizycjach na rynku nieruchomości komercyjnych wzrósł do 23 proc. Szczególnie wyróżniał się segment biurowy, w którym polscy inwestorzy odpowiadali za ponad 50 proc. zawartych transakcji, zarówno pod względem ich liczby, jak i łącznej wartości.

Dynamika wzrostu udziału krajowych podmiotów jest znacząca. Zaledwie trzy lata temu polskie spółki odpowiadały za około 2 proc. wartości wolumenu transakcyjnego rejestrowanego w Polsce. W 2024 roku ich udział wyniósł już do około 9–10 proc., a w pierwszym kwartale 2025 roku sięgnął 17 proc., obejmując ponad jedną trzecią wszystkich sfinalizowanych umów.

W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 roku krajowi inwestorzy ulokowali na polskim rynku nieruchomości komercyjnych ponad 0,6 mld euro, tym samym zwiększając skalę zaangażowania względem roku poprzedniego, kiedy to wartość ich inwestycji wyniosła 0,5 mld euro.

– Polskie spółki korzystają z atrakcyjnych cen nieruchomości dostępnych na krajowym rynku. Dostrzegają szansę w wyraźnych różnicach wycen dobrej jakości aktywów w Polsce w porównaniu z innymi rynkami europejskimi. Do inwestowania w kraju zachęca także transparentność rynku i bezpieczeństwo transakcji, stabilny popyt wewnętrzny, rosnące czynsze najmu oraz łatwiejszy dostęp do finansowania dłużnego – podkreśla Bartłomiej Zagrodnik.

Polski kapitał tuż za inwestorami zachodnioeuropejskimi

W 2025 roku inwestorzy z Europy Zachodniej utrzymują niewielką przewagę nad kapitałem polskim. Za nimi, na trzecim miejscu plasują się inwestorzy amerykańscy, których aktywność pod względem wartości inwestycji jest niższa od kapitału krajowego.

Jak wskazuje raport Walter Herz „Dlaczego inwestować w Polsce w 2026”, rośnie znaczenie polskich inwestorów indywidualnych o wysokim majątku (HNWI), którzy angażują się, zarówno w zakup gotowych aktywów biurowych, handlowych czy logistycznych na krajowym rynku, jak również wchodzą w projekty rozwojowe, zwykle realizowane w formule joint venture z firmami deweloperskimi. Coraz większą rolę odgrywają też alternatywne formy angażowania kapitału, jak fundusze dłużne, obligacje, pożyczki konwertowane oraz inwestycje strukturyzowane wokół fundacji rodzinnych. 

Grupa HNWI, definiowana jako osoby dysponujące majątkiem netto przekraczającym 1 mln USD (z wyłączeniem wartości głównej rezydencji) liczyła w Polsce pod koniec 2024 roku około 20 490 osób, kontrolujących aktywa o wartości 72,19 mld USD. Warszawa, będąca najszybciej rozwijającym się hubem bogactwa w Europie, jest miejscem zamieszkania blisko 13 000 milionerów, 32 centimilionerów oraz czterech miliarderów.

Pod względem liczby HNWI Polska zajmuje czołowe miejsce w Europie Środkowo-Wschodniej, wyprzedzając m.in. Grecję, Czechy i Rumunię, pozostając jednocześnie za największymi rynkami Europy Zachodniej, takimi jak Wielka Brytania (2,8 mln HNWI), Francja (2,8 mln) czy Niemcy (2,7 mln).

Kusząca rentowność nieruchomości w Polsce

Zgodnie z analizami Walter Herz, wartość transakcji zawartych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku ma szansę przekroczyć 5 mld euro, tj. wynik osiągnięty w 2024 roku. W okresie pierwszych 9 miesięcy tego roku najwięcej kapitału zainwestowano w sektorze biurowym oraz produkcyjno-magazynowym, z których każdy wygenerował około jedną trzecią wartości wolumenu inwestycyjnego. Segment handlowy odpowiadał natomiast za około 20 proc. wartości transakcji. Coraz śmielszy udział w akwizycjach krajowych inwestorów koncentruje się głównie na aktywach o wartości 5–30 mln euro.

Inwestorzy prywatni w coraz większym stopniu postrzegają nieruchomości jako atrakcyjną alternatywę inwestycyjną, oferującą wyższą rentowność niż wiele tradycyjnych instrumentów. Jak wskazuje Walter Herz, Warszawa zapewnia jedne z najwyższych stóp zwrotu w regionie CEE. Prime office & logistics yields w pierwszej połowie 2025 roku wynosiły około 6,25 proc., a prime retail centres ok. 6,50 proc. Dla porównania, w Londynie czy Paryżu prime yields oscylują wokół 3,5–4 proc., co czyni polski rynek wysoce konkurencyjnym, szczególnie dla HNWI, poszukujących atrakcyjnej relacji ryzyka do zysku.

Priorytety inwestycyjne polskich HNWI  

Według analizy Walter Herz, polscy inwestorzy prywatni o wysokim majątku kierują się unikalnymi motywacjami, które czynią nieruchomości komercyjne kluczowym elementem ich portfeli inwestycyjnych. Jednym z najważniejszych czynników jest prestiż. Dla HNWI inwestycje w nieruchomości to nie tylko zyski, ale także symbol statusu. Posiadanie prestiżowych obiektów, takich jak luksusowe biurowce czy zabytkowe kamienice zlokalizowane w centrach miast, nie tylko zapewnia bieżący dochód i długoterminowy wzrost wartości nieruchomości, ale także wpływa na budowanie renomy firmy i podkreśla jej sukces.

Drugim kluczowym priorytetem jest bezpieczeństwo kapitału i ochrona przed inflacją. Nieruchomości komercyjne są postrzegane jako stabilne aktywa o relatywnie niskiej wrażliwości na krótkoterminowe wahania rynku. Ryzyko redukowane jest tu dodatkowo poprzez dywersyfikację portfeli inwestycyjnych, zakup nieruchomości z różnych sektorów i w różnych lokalizacjach czy regionach.

Fundamentalną motywacją pozostaje możliwość generowania stałego dochodu pasywnego bez konieczności angażowania się w bieżące zarządzanie. Długoterminowe umowy najmu zapewniają przewidywalne wpływy, często oferujące ROI na poziomie 6–10 proc. rocznie. Aktywa w postaci nieruchomości łączą profity związane z zyskiem bieżącym oraz wzrostem wartości z korzyściami podatkowymi w postaci amortyzacji.

Formy inwestowania 

Inwestorzy prywatni o wysokim majątku  mogą korzystać z szerokiego wachlarza form inwestowania w nieruchomości, obejmujących zarówno pasywne instrumenty finansowe, jak i modele wymagające większego zaangażowania operacyjnego. Jedną z najprostszych i najbardziej płynnych metod jest nabywanie akcji spółek deweloperskich i inwestycyjnych, które umożliwiają uzyskanie ekspozycji na cały portfel projektów realizowanych przez emitenta, bez konieczności samodzielnego zarządzania aktywami.

Alternatywą o bardziej przewidywalnych przepływach pieniężnych są fundusze dłużne zabezpieczone na nieruchomościach, oferujące regularne wpływy odsetkowe, wynikające z finansowania projektów deweloperskich. Podobny charakter mają obligacje emitowane przez podmioty nieruchomościowe, w których inwestor udostępnia kapitał na określony czas i uzyskuje stałe oprocentowanie, zależne od kondycji finansowej emitenta oraz struktury zabezpieczeń.

Inwestorzy poszukujący wyższego potencjału zwrotu mogą zdecydować się na pożyczki mezzanine, które łączą elementy długu oraz kapitału i zapewniają, zarówno odsetki, jak i możliwość partycypacji w zyskach osiąganych przez projekt. W podobny sposób działają pożyczki konwertowalne na udziały, pozwalające rozpocząć inwestycję w formie długu, a następnie, po spełnieniu określonych warunków przekształcić ją w zaangażowanie kapitałowe.

Klasycznym rozwiązaniem dla inwestorów z grupy  HNWI jest zakup wynajętych nieruchomości, które stanowią prestiżowy element długoterminowego portfela inwestycyjnego, generują bieżący dochód oraz stabilne przepływy pieniężne i umożliwiają podnoszenie wartości, dzięki poprawie standardu obiektu albo zarządzania. – Kluczowe znaczenie przed nabyciem nieruchomości ma w tym przypadku techniczne due diligence (TDD), które pozwala zidentyfikować potencjalne zagrożenia oraz oszacować koszty operacyjne i inwestycyjne. Istotna jest też analiza FM (Facility Management) oraz ocena rozwiązań projektowych nieruchomości, umożliwiająca oszacowanie elastyczności funkcjonalnej obiektu – zaznacza Bartłomiej Zagrodnik.

Część polskich inwestorów decyduje się również na współpracę z deweloperem w formule joint venture, w ramach której wnosi grunt i część kapitału, a partner operacyjny zajmuje się kompleksową realizacją inwestycji.

Bardziej wymagającą strategią jest samodzielna realizacja projektu deweloperskiego, obejmująca nabycie gruntu, przejście przez proces administracyjny, nadzór nad budową oraz komercjalizację, co pozwala osiągnąć najwyższe marże, choć wiąże się z istotnym ryzykiem i dużą intensywnością operacyjną.

Wielu inwestorów interesuje się także rewitalizacją starszych nieruchomości, które dzięki modernizacji i dostosowaniu do obecnych standardów znacząco zyskują na wartości i stają się atrakcyjne, zarówno jako aktywa dochodowe, jak i obiekty przeznaczone do odsprzedaży. Jedną z bardziej zaawansowanych i czasochłonnych form inwestowania pozostaje także zmiana funkcji przeznaczenia nieruchomości, wymagająca przeprowadzenia skomplikowanych procedur planistycznych i administracyjnych, ale umożliwiająca uwolnienie nowej wartości przy znaczącym podniesieniu wyceny.  

Walter Herz i Syrena Invest finalizują kolejną transakcję w Warszawie

 Firma Walter Herz, we współpracy z Syrena Invest sfinalizowała kolejną transakcję gruntową pod projekt mieszkaniowy Warszawie. Zakończony właśnie proces związany jest z realizacją inwestycji przy ulicy Głębockiej na warszawskiej Białołęce, w której powstanie 79 mieszkań oraz garaż podziemny. Projekt obejmuje około 4 300 PUM. Transakcja stanowi kolejny etap zacieśniającej się współpracy pomiędzy firmami, po wcześniejszej akwizycji gruntu pod projekt przy Siennickiej 29 w Warszawie.

– Cenimy doradztwo i kompleksowe wsparcie Walter Herz w procesach inwestycyjnych, które często wymagają wysokiej dynamiki działań, dużego zaangażowania i umiejętności wypracowywania efektywnych rozwiązań na różnych etapach. Kolejna transakcja w Warszawie potwierdza, że wspólnie potrafimy skutecznie identyfikować i domykać wartościowe okazje w segmencie mieszkaniowym – mówi Marianelly Hernandez Reyna, Dyrektor Generalna w Syrena Invest.

Zakres działań Walter Herz obejmował kompleksowe doradztwo w całym procesie akwizycji, począwszy od fazy analizy i przygotowania projektu, poprzez prowadzenie negocjacji, aż po finalizację transakcji. Zaangażowane w projekt zespoły odpowiedzialne były m.in. za dogłębną ocenę potencjału inwestycji i wypracowanie optymalnych warunków dla obu stron.

– To była wymagająca, wieloetapowa transakcja, zakończona pełnym sukcesem, dzięki wnikliwej analizie, konsekwencji w negocjacjach i partnerskiej współpracy stron. Uzyskane pozwolenie na budowę zwiększa wartość projektu i pozwala na szybszą realizację inwestycji – mówi Damian Karkosiński z Walter Herz. – Po udanej transakcji gruntu przy ulicy Siennickiej 29 to kolejny wspólny projekt, który potwierdza jakość naszych relacji biznesowych. Z dużą satysfakcją kontynuujemy kooperację z firmą Syrena Invest i cieszymy się, że możemy pomóc rozwijać portfolio projektów na warszawskim rynku mieszkaniowym, dla którego Białołęka pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych kierunków – dodaje Damian Karkosiński.

Syrena Invest działa na warszawskim rynku nieruchomości od 2007 roku. Aktywność firmy obejmuje budownictwo mieszkaniowe i usługowe, a także wsparcie inwestorskie. Portfolio dewelopera zawiera zrealizowane inwestycje: przy ul. Jaktorowskiej 8, część projektu urbanistycznego Miasteczko Wilanów, budynek przy ul. Mińskiej 45 na Pradze-Południe, inwestycję Klukowska 54 na Targówku,  budynek przy ul. Racławickiej 7 na Mokotowie oraz aktualnie prowadzoną realizację przy ul. Siennickiej 29 na warszawskim Grochowie. Syrena Invest jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich i Polsko-Hiszpańskiej Izby Gospodarczej.

Jak nowoczesna przestrzeń biurowa buduje dziś konkurencyjność firmy

Autor Magdalena Zagrodnik, Co-Owner, Head of HR & Marketing & Public Relations w Walter Herz

Aranżacja, układ funkcjonalny i jakość środowiska pracy stają się obecnie kluczowym nośnikiem kultury organizacyjnej oraz strategicznym elementem zarządzania i budowania przewagi konkurencyjnej

W dobie pracy hybrydowej biuro przyjęło nową rolę. To właśnie w nim materializuje się kultura organizacyjna, reputacja firmy i troska o ludzi. Firmy, które rozumieją jego obecne znaczenie nie patrzą na biuro, jak na koszt, ale strategiczne narzędzie budowania zaangażowania, satysfakcji i przewagi konkurencyjnej.

Uważam, że biuro to dziś narzędzie HR o strategicznym znaczeniu. Odpowiednie wykorzystanie przestrzeni, nie tylko wspiera codzienną efektywność, ale staje się elementem budowania tożsamości i wizerunku firmy, co pozwala przyciągać i zatrzymywać talenty. Dobrze zaprojektowane biuro wzmacnia współpracę, otwartość i integrację. W obecnych warunkach szybkich zmian miejsce pracy także nabrało nowego znaczenia i właśnie teraz warto na nowo zdefiniować jego rolę w strategii firmy.  

Biuro jako strategiczny faktor

Jakość środowiska pracy i sposób wykorzystania przestrzeni mówią teraz o tym, czy firma jest otwarta, zwinna i empatyczna, czy raczej hierarchiczna i zachowawcza. Dlatego, jak wskazuje raport Walter Herz - 26 trendów biurowych na 2026 rok - decyzje o kształcie biura nie powinny zapadać wyłącznie w działach administracyjnych. To temat strategiczny, wymagający współpracy HR, liderów zespołów i zarządu.

Organizacje, które mają dużą świadomość obecnej roli miejsca pracy analizują obecnie ROI z inwestycji w biuro, nie tylko pod względem kosztu metra kwadratowego, ale także pod kątem tego, jak przestrzeń wpływa na retencję, satysfakcję i efektywność.

Analizy pokazują, że odpowiednia inwestycja w biuro zwraca się w postaci niższej absencji, mniejszej rotacji i wyższego zaangażowania zespołu. HR może tu odgrywać kluczową rolę, włączając wskaźniki „miękkie” do twardych kalkulacji efektywności biura.

Komfort i wellbeing – wiodącymi elementami employer brandingu

Pracownicy wracają tam, gdzie czują się dobrze. Kandydaci do pracy zwracają uwagę, czy środowisko pracy wspiera wellbeing, w jaki sposób przygotowane jest do spotkań oraz jak jego przestrzeń wspiera integrację. Odpowiednio zaprojektowane powierzchnie ze strefami do różnego typu pracy, z wygodną kuchnią z dostępem do światła dziennego, strefą eventową i miejscami do regeneracji, wykorzystujące najnowsze rozwiązania techniczne do komunikacji i prowadzenia spotkań stają się jednym z najważniejszych elementów strategii employer brandingu. To przestrzeń, która mówi o organizacji więcej niż kampania brandingowa. Biuro może więc realnie wpływać na skuteczność rekrutacji i poziom lojalności pracowników.

Priorytetem podczas aranżowania nowoczesnej przestrzeni biurowej nie jest już więc wyłącznie pomiar efektywności powierzchni, ale komfort użytkowników. Ergonomiczne wyposażenie, przyjazne oświetlenie i akustyka oraz strefy ciszy, miejsca do współpracy i relaksu to dziś elementy obowiązkowe. Szeroko włączane w przestrzeń są także poprawiające samopoczucie i koncentrację elementy biophilic designu – zieleń, drewno, czy inne materiały naturalne.  

Firmy, chcąc zyskać przewagę rekrutacyjną uwzględniają również w planowaniu przestrzeni potrzeby neuroatypowe pracowników, by sprostać wymaganiom różnych grup pracowników.

Elastyczność – kluczowa dla odporności i rozwoju organizacji

Środowisko pracy zmienia się dziś szybciej niż cykl najmu biurowego. Dlatego organizacje coraz powszechniej wybierają elastyczny model, łączący tradycyjne biura z przestrzeniami typu flex lub coworkami. Pozwala to szybciej reagować na zmiany organizacyjne i rozwój zespołów.
Takie rozwiązanie daje możliwość szybkiej ekspansji, reorganizacji czy testowania nowych lokalizacji, a jednocześnie ogranicza ryzyko finansowe. Elastyczne biuro to również symbol kultury adaptacyjnej, wyraźny sygnał dla pracowników, że organizacja potrafi się w szybkim tempie dostosować do warunków rynkowych.

Dzięki nowym technologiom biuro staje się również źródłem danych, które można wykorzystywać by podejmować trafniejsze decyzje. Systemy rezerwacji biurek, czujniki obecności czy analiza wykorzystania sal konferencyjnych pozwalają ocenić, które strefy są rzeczywiście potrzebne.
Łącząc te dane z wynikami ankiet satysfakcji i obserwacjami HR, można zbudować pełny obraz doświadczeń zespołu i na tej podstawie wprowadzać kluczowe zmiany.

ESG – odpowiedzialność i reputacja w praktyce

Zrównoważone biuro to już nie trend, a wymóg. Rozwiązania zgodne z ESG, takie jak energooszczędne oświetlenie, zielone certyfikaty, infrastruktura rowerowa czy monitoring zużycia mediów są coraz częściej oczekiwane nie tylko przez inwestorów, ale i przez pracowników.
Co więcej, odpowiedzialne podejście do środowiska biurowego wpływa pozytywnie na postrzeganie marki pracodawcy, pokazuje, że firma dba o ludzi i planetę, a nie tylko o wynik.

Biuro stało się lustrem organizacji – pokazuje, kim jesteśmy, jak traktujemy ludzi i jak myślimy o przyszłości. Dobrze zaprojektowane środowisko pracy wzmacnia kulturę, przyciąga talenty i buduje trwałą przewagę w rywalizacji o najlepszych pracowników. To właśnie teraz, w czasie elastyczności i hybrydy warto na nowo zdefiniować, czym dla organizacji jest biuro i jak ważna jest to inwestycja w ludzi.

Rekomendacje w skrócie

1. Włącz biuro do strategii HR i employer brandingu – traktuj je jako inwestycję w ludzi nie koszt.
2. Mierz satysfakcję z biura i analizuj dane użytkowania – łącz perspektywę miękką i twardą.
3. Uwzględniaj wellbeing i potrzeby wszystkich grup pracowników w projektowaniu przestrzeni.
4. Buduj elastyczność – zarówno w aranżacji biura, jak i modelach najmu.
5. Wykorzystaj współpracę działu HR, Facility Management i zarządu przy kształtowaniu koncepcji biura, aby tworzyć najkorzystniejsze dla firmy rozwiązania.

Parter handlowy przy ulicy Stawki w Warszawie sprzedany

Parter handlowy o powierzchni ok. 2,400 mkw, zlokalizowany przy ulicy Stawki 2A w Warszawie, zmienił właściciela. Strony transakcji to polscy inwestorzy, a w procesie pośredniczył zespół doradztwa inwestycyjnego Avison Young.

Nieruchomość znajduje się w Śródmieściu Warszawy, w nowoczesnym kompleksie mieszkaniowo-biurowym. Jej lokalizacja charakteryzuje się znakomitym dostępem do komunikacji miejskiej, w tym tramwajów i metra, a bezpośrednie otoczenie tworzy gęsta zabudowa mieszkaniowa oraz duży kompleks biurowy. Taka kombinacja zapewnia wysoki i stabilny poziom odwiedzalności kupujących.

W momencie finalizacji transakcji parter handlowy był w całości wynajęty. Wśród zróżnicowanych najemców znalazły się takie marki jak: EuroSpar (największa zajmowana powierzchnia), Rossmann, Apteka Centrum, ProClinic Plus, Cyberland. Każda jednostka handlowa posiada niezależny dostęp z zewnątrz.

„Partery handlowe tego typu – z różnorodnym, atrakcyjnym dla kupujących doborem najemców oraz znajdujące się w dobrej lokalizacji – znakomicie wpisują się w koncepcję miasta 15 minutowego, któremu sprzyja popularny trend wygodnych i szybkich zakupów podstawowych produktów i usług realizowanych w relatywnie bliskiej odległości od miejsca zamieszkania. – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young – Ta transakcja pokazuje również, jak różnorodną ofertę aktywów oferuje sektor handlowy nieruchomości w Polsce. Aktualne dane rynkowe wyraźnie pokazują zwiększoną aktywność rodzimego kapitału. Polscy inwestorzy dysponujący z reguły mniejszym kapitałem niż inwestorzy instytucjonalni, poza chętnie kupowanymi przez nich parkami handlowymi czy obiektami typu convenience, mogą znaleźć dla siebie odpowiednie aktywa również w tego typu segmencie.”

Daniel Orczyk dołącza do zespołu Technical Advisory and Project Management w Avison Young

Daniel Orczyk obejmuje stanowisko Senior Project Manager w dziale technicznym w Avison Young w Polsce.

Daniel jest projektantem konstrukcji z uprawnieniami wykonawczymi bez ograniczeń, z ponad 20-letnim doświadczeniem, zdobywanym na projektach realizowanych w Polsce, Niemczech, Holandii, Belgii, Szwecji, Daniii, bliskim wschodzie, USA, Hiszpani i Wielkiej Brytanii. Posiada rozległą wiedzę na temat standardów FM Global, VdS, NFPA, zarządzania nieruchomościami, instalacji budynkowych, procedur administracyjnych, procesu uzyskiwania pozwoleń, norm projektowych i wykonawczych oraz umów EPCM. Daniel specjalizuje się w zarządzaniu projektami, nadzorze technicznym, technicznym due diligence i projektowaniu konstrukcji nieruchomości komercyjnych i centrów danych.

Daniel może pochwalić się wieloma zrealizowanymi projektami w sektorach handlowym, magazynowym, farmaceutycznym, spożywczym a także centrów danych. Przed dołączeniem do Avison Young Daniel pracował w takich firmach jak m.in. HaskoningDHV, Arcadis, WSP Polska, Arup oraz innych brytyjskich firmach inżynieryjnych podczas pracy za granicą.

Dział Technical Advisory and Project Management, z Tomaszem Danieckim na czele, to zgrany zespół inżynierów wszystkich branż, którzy posiadają wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu projektami na rynku nieruchomości komercyjnych. Dział realizuje usługi m.in. project monitoring, project management czy technical due diligence we wszystkich segmentach rynku.

Scallier skomercjalizuje nowy park handlowy w Świętochłowicach

Firma Scallier zawarła kontrakt na komercjalizację kolejnego paku handlowego, który powstanie u zbiegu ulic Śląskiej i Księdza Ludwika Tunkla w Świętochłowicach. Obiekt, którego otwarcie planowane jest jesienią 2027 roku, dostarczy około 7000 mkw. powierzchni najmu. Inwestycja będzie realizowana na działce o powierzchni około 2,5 ha, na terenie zajmowanym dotąd przez Skład materiałów budowlanych. Inwestorem projektu jest jedna ze spółek KENPOL Holding.

To kolejny park handlowy, którego komercjalizację Scallier przeprowadzi w tym roku. W czasie wakacji firma poinformowała, że uzyskała wyłączność na komercjalizację pięciu nowych parków handlowych, które realizowane są w Toruniu, Bydgoszczy, Rudzie Śląskiej, Zabrzu i Darłowie, o łącznej powierzchnia przekraczającej 40 tys. mkw.   

– Budowa parku handlowego w Świętochłowicach, mieście liczącym ponad 45 tys. mieszkańców, rozpocznie się w przyszłym roku. Obecnie opracowujemy strategię najmu dla tego projektu. W sąsiedztwie planowanego obiektu działają już takie marki, jak Media Expert, Rossmann czy Biedronka, które po otwarciu parku będą stanowiły komplementarne uzupełnienie lokalnej oferty handlowej – mówi Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier.

Anna Wojciechowska przyznaje, że Scallier stale poszerza grupę najemców nowych projektów, wprowadzając do komercjalizowanych przestrzeni marki debiutujące na polskim rynku oraz placówki, które podbijają atrakcyjność oferty i wspierają rentowność obiektów. – Dbamy o to, aby nowe parki zapewniały takie usługi i funkcje, które cieszą się największym uznaniem klientów - od nowoczesnych stref rozrywki, ofertę z zakresu sportu, zdrowia i urody, przez oryginale koncepty gastronomiczne, po usługi z obszaru e-commerce – dodaje.      

– Skala rozwoju rynku parków handlowych w Polsce pozostaje nadal bardzo duża, co wynika zarówno z poziomu nasycenia powierzchniami handlowymi, jak i niesłabnącej popularności lokalnych centrów, realizujących codzienne potrzeby zakupowe. Sektor handlowy w Polsce rozwija się w imponującym tempie. W ciągu ostatnich pięciu lat segment parków handlowych zwiększył swoją powierzchnię o 1,7 mln mkw. Tylko w okresie trzech pierwszych kwartałów bieżącego roku w kraju oddano do użytku niemal 190 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, więcej niż w całym 2024 roku. Wysoki poziom aktywności inwestycyjnej potwierdza wolumen realizowanych projektów – w Polsce w budowie znajduje się aktualnie ponad 600 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, z czego aż 480 tys. mkw. przypada na parki handlowe – podkreśla Bartosz Nowak, partner zarządzający w Scallier.

Scallier specjalizuje się w kompleksowej komercjalizacji parków handlowych, gdzie proces obejmuje staranną analizę lokalnych rynków, precyzyjny dobór odpowiedniego kompletu najemców oraz optymalizację oferowanych stawek czynszu. Tworzy nowoczesne, funkcjonalne i przyjazne przestrzenie zakupowe z bogatą ofertą handlowo-usługową, atrakcyjną dla lokalnych mieszkańców, które odpowiadają jednocześnie założeniom inwestorów.

Jak specjalizacja usług wpływa na potrzeby biurowe sektora BPO/SSC

 Transformacja sektora BPO/SSC w Polsce w zaawansowane huby kompetencyjne ma wpływ, nie tylko na zmianę struktury zatrudnienia w branży, ale także na jej zapotrzebowanie na biura

Autor: Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz

Sektor BPO/SSC w Polsce nie zwalnia, ale wchodzi w nowy etap rozwoju. Branża mierzy się obecnie z wyzwaniami, wynikającymi z relokacji usług biznesowych do innych części świata. Polska przestaje być rynkiem opartym na przewadze kosztowej. Wzrost poziomu wynagrodzeń i innych kosztów operacyjnych sprawia, że klasyczny model outsourcingu procesowego traci rację bytu. Zapotrzebowanie na tradycyjne role operacyjne dodatkowo ogranicza także postępująca automatyzacja i rozwój rozwiązań AI.    

Siłą Polski nie jest dziś liczba etatów, ale dojrzałość sektora, jego specjalizacja, kompetencje oraz zdolność do świadczenia usług o wysokiej wartości. Branża rozwija swój potencjał w obszarach technologii, R&D, cyberbezpieczeństwa i zaawansowanej analityki, dzięki czemu pozostaje jednym z kluczowych graczy w regionie. Polska jest częścią globalnej transformacji sektora, ale już nie jej zapleczem kosztowym.

Nie obserwujemy zatem redukcji działalności BPO/SSC w Polsce, ale przekształcanie jej w kierunku usług zaawansowanych, wymagających wysokich kwalifikacji. Konkurencyjności sektora mierzona jest obecnie, nie liczbą stanowisk operacyjnych, a poziomem świadczonych usług.  

Wpływ transformacji branży na rynek biurowy

Zmiany te wywierają istotny wpływ na rynek biurowy, przede wszystkim w miastach regionalnych, które przez wiele lat były naturalną lokalizacją dla centrów usług, dzięki niższym kosztom operacyjnym i dostępowi do talentów. Dziś jednak rynki biurowe w regionach notują rosnące poziomy pustostanów. Brakuje natomiast inwestorów, którzy mogliby wypełnić duże powierzchnie.  

Branża usług dla biznesu nadal pozostaje jednym z najważniejszych segmentów polskiej gospodarki oraz kluczową grupą najemców biur. Sektor BPO/SSC generuje około 16 proc. całkowitego popytu na powierzchnie biurowe w kraju. Liderami aktywności na rynkach regionalnych pozostaje Kraków i Wrocław, co potwierdzają m.in. niedawne renegocjacje umów najmu realizowane m.in. przez takie firmy. jak Motorola Solutions (Green Office) i Shell (DOT Office).

Mniej powierzchni, więcej jakości

Najnowsze dane pokazują, że w centrach usług dla biznesu pracuje w Polsce niemal 489 tys. osób, a zatrudnienie w pierwszym kwartale 2025 roku było o ponad 6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Sektor nie doświadcza zatem regresu, lecz przechodzi intensywną transformację, która zmienia również strategię i modele wynajmu powierzchni biurowych. Firmy nie rezygnują z biur, ale redefiniują ich funkcję i optymalizują przestrzeń.

Priorytety najemców zmieniają się, metraż przestaje być kluczowy, na znaczeniu zyskuje jakość. Firmy z sektora BPO/SSC stawiają dziś głównie na certyfikowane budynki klasy A, położone w najlepiej skomunikowanych lokalizacjach, oferujące szeroki wachlarz udogodnień, jak kawiarnie, tarasy, strefy relaksu, czy infrastruktura dla rowerzystów. Przesunięcie popytu w stronę topowych lokalizacji szczególnie widoczne jest w Warszawie, gdzie poziom pustostanów w centrum spadł do 6,9 proc. Przy niskiej dostępności nowych projektów oznacza to rosnącą konkurencję o biura odpowiadające wymaganiom zaawansowanych procesów biznesowych.

Core & Flex zamiast klasycznej ekspansji

W nowych realiach firmy coraz częściej decydują się na model Core & Flex. Tradycyjne biura (core) pełnią funkcję centrów zarządzania, integracji oraz umacniania kultury organizacyjnej, natomiast biura elastyczne (flex) wykorzystywane są do obsługi projektów tymczasowych, nowych zespołów czy działań rekrutacyjnych. Nie obserwujemy więc rezygnacji ze standardowych biur, lecz ich funkcjonalną reorganizację, celem dostosowania przestrzeni do nowego systemu pracy i zmiennych potrzeb projektowych. Rośnie również popularność podnajmu, który umożliwia efektywne zagospodarowanie nadwyżkowych powierzchni.

Rosnące koszty pracy oraz rozwój technologii AI powodują spadek zapotrzebowania na pracowników realizujących zadania powtarzalne. Polska nie jest już rynkiem taniej siły roboczej dla globalnych korporacji, ale zapleczem oferującym specjalistyczne usługi o wysokiej wartości. To z kolei wymusza zmianę standardów powierzchni biurowych w kierunku przestrzeni wspierających zaawansowane procesy, współpracę, kreatywność, bezpieczeństwo oraz zgodność z ESG.

Reorganizacja portfeli biurowych

Strategiczne posunięcia w zakresie najmu umożliwiają optymalizację kosztów i pozwalają firmom elastycznie dopasować przestrzeni do bieżącej skali działalności. To także sygnał, że sektor wchodzi w etap porządkowania portfeli biurowych. Część firm rozważa konsolidację biur regionalnych lub relokację do mniejszych, lecz lepszych jakościowo przestrzeni. Relokacja wiąże się zwykle z redukcją metrażu średnio o 20–30 proc. Z drugiej strony natomiast presja na powrót pracowników do biur ogranicza zakres cięć powierzchni. Trend jest jednak wyraźny - mniej metrów, więcej jakości.

Inwestycje w sektorze BPO/SSC realizowane są obecnie w Polsce, nie poprzez ekspansję powierzchniową, ale poprzez konsolidację zasobów, poprawę jakości środowiska pracy, wdrażanie nowych technologii oraz wybór przestrzeni bardziej dostosowanych do hybrydowego modelu pracy i wspierających funkcjonowanie specjalistycznych centrów kompetencyjnych.

Walter Herz

Biuro przyszłości – inteligentne, elastyczne i empatyczne

 Z raportu Walter Herz - 26 trendów biurowych na 2026 rok, opracowanego wspólnie z partnerami wynika, że biuro przyszłości redefiniuje rolę miejsca pracy. Przestrzeń biurowa zyskuje nową funkcję, staje się doświadczeniem i strategicznym narzędziem rozwoju organizacji.

Jako element tożsamości firmy, wspiera kulturę organizacyjną, dobrostan pracowników oraz przewagę konkurencyjną. W centrum zmian znajduje się człowiek, technologia i zrównoważony rozwój. Proces ewolucji napędzają trzy trendy: transformacja powierzchni, automatyzacja i integracja technologiczna oraz humanizacja pracy w erze sztucznej inteligencji.

Dział HR oraz Administracja zyskują natomiast funkcję strategicznego lidera zmian, planującego posunięcia niczym Królowa Szachowa. Ich zadaniem jest koordynacja wdrażania innowacji, ESG, zarządzanie kulturą organizacyjną, doświadczeniem pracownika oraz budowanie spójnego i przyjaznego ekosystemu pracy.

– Biuro to dziś nie tylko koszt operacyjny, ale strategiczna inwestycja w ludzi, kulturę i reputację firmy. Przestrzeń staje się narzędziem budowania zaangażowania, innowacji i odporności organizacji. Firmy, które postrzegają w ten sposób miejsce pracy zyskują przewagę na rynku. W raporcie ”26 trendów biurowych na 2026 rok”, naświetlamy kierunek, w jakim zmierza sektor biurowy, jak również wskazujemy konkretne rozwiązania dla działów Administracji i HR, dotyczące wdrażania zmian w przestrzeni biurowej – podkreśla Magdalena Zagrodnik, Partner / Board Member w Walter Herz.

Przestrzeń – biuro jako doświadczenie i symbol marki

– Biura przyszłości to żywe ekosystemy, w których przestrzeń wspiera rozwój zespołów, kreatywność i relacje. Miejsce pracy staje się nośnikiem tożsamości organizacji oraz jednym z najistotniejszych narzędzi employer brandingu – mówi Michał Orłowski, Director / Head of Leasing and Asset Management w Karimpol Polska.

Nowoczesne biura są elastyczne, dopasowane do hybrydowego stylu pracy i zintegrowane z miejską infrastrukturą. Rosnący segment biur elastycznych (flex) pozwala firmom szybko skalować działalność, testować nowe rynki i reagować na zmiany biznesowe. Flexy stają się rynkowym standardem, oferując pełną obsługę, niższy próg wejścia i krótsze zobowiązania.

Na znaczeniu zyskuje komfort, ergonomia i wellbeing. Trend Biophilic Design 2.0 wprowadza naturę do przestrzeni pracy. Zieleń, światło dzienne i naturalne materiały poprawiają koncentrację, redukują stres i wzmacniają poczucie dobrostanu. Ergonomia obejmuje dziś całe środowisko, od biurek z regulacją, po strefy ruchu i rozwiązania dla osób neuroatypowych.

Jednocześnie, zrównoważony rozwój (ESG) staje się wymaganym standardem. Budynki wyposażane są w panele fotowoltaiczne, systemy odzysku ciepła, inteligentne zarządzanie mediami i infrastrukturę dla elektromobilności. Odporność energetyczna biur to, nie tylko ekologia, ale realna przewaga konkurencyjna, która wpływa na poziom kosztów operacyjnych i wizerunek firmy. 

Technologia – cyfryzacja i inteligentne zarządzanie   

Biuro 2026 roku to cyfrowy organizm, w którym technologia działa w tle, dbając o komfort, efektywność i bezpieczeństwo. Systemy oparte na AI, IoT i BMS integrują zarządzanie oświetleniem, klimatem, energią i dostępem. Dane w czasie rzeczywistym stają się podstawą predykcyjnego zarządzania i optymalizacji kosztów. Działy administracji stają się natomiast centrami analizy danych, a nie tylko obsługi operacyjnej.

Nowa generacja technologii komunikacyjnych zmienia sposób współpracy i organizacji spotkań. Inteligentne sale z funkcjami auto-framingu, voice trackingu i redukcji szumów czynią komunikację hybrydową płynną i naturalną. Standardem staje się model BYOM (Bring Your Own Meeting), który umożliwia łączenie się z dowolnego urządzenia i platformy jednym kliknięciem.

Przyszłość wizualizacji w biurach tworzą interaktywne przeszklenia i nowoczesne ekrany LED zintegrowane z przestrzenią, szklane ściany z funkcją ekranu lub interaktywnego panelu. Technologia przenika architekturę, czyniąc przestrzeń bardziej dynamiczną i estetyczną.

Cyfryzacja wspiera także bezpieczeństwo w budynkach. Systemy biometryczne, monitoring AI oraz rozwiązania służące cyberbezpieczeństwu pozwalają na skuteczną ochronę danych i ciągłość operacji. – Wielowymiarowe bezpieczeństwo, fizyczne, sanitarne i cyfrowe staje się jednym z najważniejszych elementów zarządzania nieruchomościami – przyznaje Joanna Piechota-Flinik z Grupy Impel.

Rola AI   

W centrum biura 2026 pozostaje człowiek i relacje międzyludzkie. Sztuczna inteligencja nie zastępuje ludzi, lecz wzmacnia ich potencjał, automatyzując rutynowe zadania i pozwalając skoncentrować się na kreatywności i rozwoju.

W biurach przyszłości AI wspiera także personalizację kariery. Systemy analizują umiejętności, potrzeby oraz tempo rozwoju pracowników, budując indywidualne ścieżki kompetencyjne. Zamiast rocznych ocen pojawia się ciągłe, oparte na danych wsparcie rozwojowe.

W nadchodzącym czasie zmieni się również rola liderów. Z nadzorców stają się mentorami i moderatorami dla zespołów, kształtując kulturę empatii, autonomii i zaufania. Organizacje przechodzą na model skill-based workforce, w którym liczą się kompetencje, a nie stanowiska. Rosnąca rola wellbeing i poczucia sensu sprawia, że firmy inwestują w programy mental fitness, digital detox i coaching odporności. Dobrostan staje się mierzalnym wskaźnikiem efektywności.

Biuro 2026 to przestrzeń, która nie tylko wspiera produktywność, ale także buduje tożsamość i odporność organizacyjną firmy, stając się kluczowym narzędziem strategicznym.

 

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport Q3 2025

 Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

Na pewnym gruncie

Rynek inwestycyjny - siła stabilności

Wyniki rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. (2,6 miliarda euro) odzwierciedlają stabilną sytuację rynkową, z wolumenem zbliżonym do ubiegłorocznego wyniku w tym samym okresie (2,8 miliarda euro). Zrealizowano 105 transakcji, co wskazuje na wzrost płynności w stosunku do roku ubiegłego (87 transakcji w tym samym okresie). Polski kapitał coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność, korzystając z atrakcyjnych cen nieruchomości. Natomiast kapitał typu „core” pozostaje ostrożny - tylko dwie transakcje przekroczyły próg 100 mln euro.

Pod względem wolumenu dominowały sektory biurowy i magazynowy. Transakcje biurowe charakteryzowały się ponad 50-procentowym udziałem polskich inwestorów, co wskazuje na rosnący udział krajowego kapitału w tym segmencie. Chociaż sektor magazynowy odnotował niższą płynność, zrealizowano w nim kilka istotnych transakcji, co podkreśla jego strategiczne znaczenie. Inwestycje w nieruchomości handlowe pozostały na stabilnym kursie, koncentrując się na parkach handlowych i kilku projektach do przebudowy. W segmentach nieruchomości mieszkaniowych i akademików zawarto już kilka transakcji na rynku wtórnym, a rynek oczekuje rekordowego przejęcia 18 aktywów Resi4Rent przez Vantage Development.

Wspierany silnymi fundamentami gospodarczymi i ogólną stabilnością, polski rynek inwestycyjny utrzymuje równomierne tempo rozwoju. Sektor oczekuje obecnie powrotu kapitału typu „core” i dużych transakcji portfelowych, które powinny dodatkowo pobudzić aktywność inwestycyjną w nadchodzących kwartałach.

Rynek w liczbach:

·        2.6 miliarda euro (828 milionów euro w samym Q3) – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie I-III kw. 2025

·        105 transakcji w okresie I-III kw. 2025 vs 87 transakcji w okresie I-III kw. 2024

·        Wolumen inwestycyjny porównywalny do wyników ubiegłorocznych

·        23% udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w okresie I-III kw. 2025 vs 10% w okresie I-III kw. 2024

Sektor biurowy – zwiększona aktywność polskich inwestorów

Sektor biurowy okazał się liderem rynku w okresie I-III kw. 2025 r., zarówno pod względem wartości transakcji, jak i ich liczby. Największą transakcją, a zarazem jedyną przekraczającą próg 100 mln euro w sektorze biurowym, było ostateczne nabycie 50% udziałów w Mennica Legacy Tower przez Mennica Polska. Kolejne duże transakcje dotyczyły najlepszych budynków biurowych w Warszawie - Vibe, Plac Zamkowy - Business with Heritage i Wronia 31 a także High 5ive I & II w Krakowie.

Przy średniej wartości transakcji nieznacznie przekraczającej 25 mln euro sektor był zdominowany przez transakcje typu „value-add” i oportunistyczne, wciąż oczekując na powrót kapitału typu „core”. Polski kapitał jest coraz bardziej aktywny, z ponad 50-procentowym udziałem zarówno w wolumenie transakcji jak i ich liczbie. Akwizycje polskiego kapitału obejmują również kilka nieruchomości pozyskanych przez właścicieli-użytkowników, w tym podmiotów sektora publicznego.

Sektor w liczbach:

·        899 milionów – wolumen sektora w okresie I-III kw. 2025

·        36 transakcji w okresie I-III kw. 2025

·        51% udział polskiego kapitału w wolumenie  w okresie I-III kw. 2025

„Kapitał typu „core” pozostaje zachowawczy we wszystkich sektorach, ponieważ inwestorzy reprezentujący taką strategię nadal powstrzymują się od podejmowania ryzyka w obliczu utrzymującej się niepewności gospodarczej i geopolitycznej. W rezultacie w okresie I-III kw. 2025 r. na rynku odnotowano jedynie pięć transakcji typu „core” nieruchomościami biurowymi. W przyszłość patrzymy jednak optymistycznie, spodziewając się w ciągu najbliższych miesięcy kilku transakcji tego typu w Warszawie i miastach regionalnych.

Natomiast inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą aktywność, selektywnie poszukując okazji. To właśnie tej klasy aktywa przyciągają polski kapitał, który na koniec III kwartału 2025 r. odpowiadał za ponad 50% wolumenu biurowego, a także liczby zawartych transakcji.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Sektor magazynowy – umiarkowana płynność, duże wolumeny

Sytuacja na rynku nieruchomości magazynowych w I-III kw. 2025 r. pozostaje stabilna, a wyniki są porównywalne z poprzednim rokiem. Transakcje nieruchomościami magazynowymi osiągnęły wartość 873 mln euro, co stanowi jedną trzecią całkowitego wolumenu inwestycji w analizowanym okresie. Utrzymująca się umiarkowana płynność wynika z nadal ograniczonej liczby transakcji portfelowych (tylko 3 od początku roku) oraz trwającego procesu poszukiwania złotego środka między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących.

Większość wolumenu inwestycyjnego została zrealizowana poza głównymi rynkami. 17% całkowitego wolumenu odnotowano w regionach rozwijających się, takich jak Bydgoszcz i Rzeszów, a 16% w mniejszych ośrodkach, w tym w regionach Olsztyna i Opola. Transakcje typu „sale and leaseback”, obejmujące obiekty magazynowe zlokalizowane zarówno na pięciu największych rynkach, jak i w mniejszych ośrodkach, stanowiły ponad 40% całkowitej wartości inwestycji w tym sektorze.

Sektor w liczbach:

·        873 milionów – całkowity wolumen sektora w okresie I-III kw. 2025

·        5 transakcji „sale and leaseback” z 18 zrealizowanych w sektorze

·        54% wolumenu poza największymi ośrodkami („Big Five”)

„Transakcje typu „sale and leaseback” stanowiły 44% całkowitego wolumenu sektora w tym roku, głównie dzięki przełomowej transakcji sprzedaży dwóch nieruchomości Eko-Okna na rzecz Realty Income. Transakcja ta jest nie tylko największą transakcją „sale and leaseback” odnotowaną w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. w Polsce, ale także największą tego typu jaką kiedykolwiek zrealizowano w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Z punktu widzenia inwestora struktura „sale and leaseback” zapewnia stabilny, długoterminowy dochód wspierany przez wiarygodnego najemcę. Pozwala ona dywersyfikować portfel i zapewnia korzyści wynikające z posiadania nieruchomości bez bezpośredniej ekspozycji na ryzyko operacyjne najemcy. Inwestorzy muszą jednak pamiętać o potencjalnych wyzwaniach, takich jak niewypłacalność najemcy, ryzyko ponownego wynajęcia, problemy związane ze stanem nieruchomości i zobowiązania środowiskowe. W związku z tym, dokładna analiza due diligence ma kluczowe znaczenie dla zapewnienia bezpieczeństwa i rentowności inwestycji.” – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

Sektor handlowy – ekspansja portfeli parków handlowych

W pierwszych trzech kwartałach 2025 r. sektor handlowy zrealizował wolumen inwestycji 453 mln euro. Parki handlowe, obiekty typu „convenience” oraz samodzielne sklepy spożywcze nadal cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów, stanowiąc 2/3 wszystkich transakcji i 56% całkowitego wolumenu transakcji. Akwizycje związane z przebudową stanowiły 20% wolumenu transakcji i dotyczyły głównie centrów handlowych oraz wolnostojących obiektów handlowych przeznaczonych do przebudowy na cele mieszkaniowe.

Regionalne centra handlowe okazały się trzecią najbardziej atrakcyjną klasą aktywów handlowych, z 6 obiektami sprzedanymi w ramach 4 transakcji. Różnorodność możliwości inwestycyjnych na polskim rynku handlowym sprzyja stabilnej płynności, jednak brak transakcji najlepszymi centrami handlowymi utrzymał całkowity wolumen na umiarkowanym poziomie. Doradcy Avison Young pośredniczyli w 4 z 10 największych transakcji sektora zrealizowanych w I-III kw. 2025, obejmujących wszystkie formaty handlowe.

Sektor w liczbach

·        453 milionów euro – wolumen sektora w okresie I-III kw. 2025

·        6 transakcji obiektami do przebudowy w okresie I-III kw. 2025

·        27/39 transakcji parkami handlowymi i sklepami spożywczymi typu „convenience” w okresie I-III kw. 2025

 

„W ostatnich latach Polska stała się atrakcyjnym punktem wejścia dla nowych inwestorów pragnących rozszerzyć swoją działalność na Europę Środkową i Wschodnią. Najważniejszą transakcją na rynku nieruchomości handlowych w okresie I-III kw. 2025 r. było nabycie portfela 10 obiektów A Centrum przez czeskiego inwestora My Park. Segment parków handlowych niezmiennie cieszy się powodzeniem, osiągając dobre wyniki dzięki trendowi wygodnych zakupów oraz dzięki stabilnej strukturze najemców, w której dominują dyskonty i sklepy z artykułami pierwszej potrzeby.

Inwestorzy wchodzący po raz pierwszy na rynek polski często postrzegają parki handlowe jako stosunkowo bezpieczną klasę aktywów: oferują one niższe koszty wejścia w porównaniu z najlepszymi centrami handlowymi, zapewniają stały dochód z wynajmu i są zazwyczaj zlokalizowane w rozwijających się miastach regionalnych, gdzie popyt konsumencki pozostaje stabilny. Połączenie dostępności, stabilności i potencjału wzrostu sprawiło, że parki handlowe stały się celem dla debiutujących graczy, chcących zaistnieć na polskim rynku nieruchomości komercyjnych.” – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young.

Sektor PRS – przełomowa transakcja na horyzoncie

W okresie I-III kw. 2025 r. wartość inwestycji na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych wyniosła łącznie 223 mln euro, z czego 150 mln euro dotyczyło 3 projektów PRS (Private Rented Sector) w Warszawie. AFI Europe zrealizowało 2 z tych transakcji, a Xior Student Housing nabył 1 nieruchomość od Syrena RE. Pozostałe transakcje zostały zrealizowane przez NREP i dotyczyły 3 aktywów typu co-living w Gdańsku, dla których zespół doradców technicznych Avison Young zapewnił kompleksowe wsparcie, w tym monitorowanie projektu i nadzór prac budowlanych. Obecnie realizowana jest bezprecedensowa transakcja w sektorze PRS - Vantage Development ogłosił nabycie 18 aktywów Resi4Rent PRS.

Duży potencjał polskiego rynku mieszkaniowego przyciąga coraz większą uwagę zarówno krajowych, jak i międzynarodowych inwestorów, w tym PHN, Ronson Development i Skanska, którzy wyrazili zainteresowanie tym szybko rozwijającym się segmentem.

„Rynek inwestycji PRS w Polsce, ze względu na swoją początkową fazę, był dotychczas zdominowany przez transakcje na rynku pierwotnym, gdzie budynki nabywane są bezpośrednio od deweloperów.

Transakcje na rynku wtórnym pojawiły się w 2022 r., rozpoczynając kolejną fazę rozwoju rynku PRS w Polsce. Wtedy to Catella sprzedała swoje 3 aktywa w Warszawie i Krakowie, wycofując się jednocześnie z polskiego rynku nieruchomości.

Obecnie finalizuje się przełomowa transakcja w tym sektorze, polegająca na nabyciu przez Vantage Development 18 aktywów Resi4Rent, co stanowi ponad 20% zasobu mieszkań PRS w kraju.” – komentuje Patryk Błach, Senior Consultant, Investment w Avison Young

Co dalej?

Polska pozostaje atrakcyjna dla inwestorów dzięki silnemu wzrostowi gospodarczemu i solidnym fundamentom rynkowym. Jako kraj z grupy G20, Polska cieszyła się dużym zainteresowaniem podczas EXPO, zwłaszcza ze strony inwestorów amerykańskich.

Przewidujemy, że tendencja do obniżania stóp procentowych będzie się utrzymywać, czemu towarzyszyć będzie złagodzenie polityki kredytowej banków i wzrost zainteresowania funduszami nieruchomościowymi. Teraz jest ostatni moment, aby skorzystać z atrakcyjnych cen nieruchomości – wraz z obniżkami stóp procentowych obniżą się stopy kapitalizacji, a to sprawia, że obecne warunki są szczególnie korzystne dla kupujących.

Przewidujemy dalszą aktywność inwestorów „mid-cap” we wszystkich klasach aktywów nieruchomości komercyjnych. Wraz ze stabilizacją gospodarczą oczekuje się powrotu na rynek kapitału typu „core”, obecnie tylko umiarkowanie aktywnego, co ponownie spowoduje wzrost liczby transakcji najlepszymi nieruchomościami na dużą skalę. Mniejsze formaty nieruchomości z długimi okresami WAULT zapewne pozostaną atrakcyjnymi produktami inwestycyjnymi.

Utrzymywać się będzie zwiększona aktywność kapitału krajowego.