Umowy najmu w retailach parkach. Czy nadal obowiązuje model triple-net?

Fragment z raportu inwestycyjnego Parki handlowe i małe parki convenience „Retail parks everywhere?“ przygotowanego przez Avison Young we współpracy z CMS (renomowaną kancelarią prawną, działającą na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym aktywnie w sektorze parków handlowych), BIG Poland -aktywnym inwestorem, który wszedł na polski rynek parków handlowych w 2022 r. i aktualnie może pochwalić się dziesiątą zrealizowaną akwizycją parku handlowego w Polsce oraz Polską Radą Centrów Handlowych (PRCH), organizacją skupiającą się pierwotnie głównie na większych obiektach handlowych, która od kilku lat aktywnie wspierającą i promującą również parki handlowe w Polsce

W umowach najmu zawieranych dla parków handlowych coraz częściej pojawiają się rozwiązania odmienne od klasycznych modeli umów najmu dla zawieranych w formule Triple Net Lease, szczególnie w zakresie rozliczania kosztów eksploatacyjnych i podziału obowiązków stron. Najnowsze trendy w tym obszarze kształtują na nowo relacje stron, równoważąc interesy inwestorów i najemców, a jednocześnie odpowiadając na rosnące oczekiwania rynku. W poniższym artykule dzielimy się naszymi obserwacjami z praktyki zespołu CMS oraz wskazujemy konsekwencje tych zmian dla uczestników sektora retail.

Autorzy

Dominik Rafałko, Partner (Real Estate) w CMS

Paweł Śliwka, Senior Associate (Real Estate) w CMS

W sektorze nieruchomości komercyjnych standardem jest stosowanie przez właścicieli obiektów umów najmu w modelu Triple Net Lease (NNN). W tym układzie najemca, oprócz czynszu podstawowego, ponosi pełne koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości – w tym m.in. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty za utrzymanie części wspólnych oraz media. Jednocześnie, najemca w takim modelu posiada pełną swobodę korzystania z nieruchomości (w zasadzie na podobnych regułach jak właściciel), bez konieczności angażowania istotnego kapitału na zakup nieruchomości, a także dając sobie większą elastyczność co do okresu korzystania z danej nieruchomości.

Model triple-net zakłada przeniesienie ryzyka kosztowego z właściciela na najemcę, co czyni go atrakcyjnym rozwiązaniem dla inwestorów i funduszy nieruchomościowych. Parki handlowe, jako jeden z rodzajów nieruchomości komercyjnych, również zazwyczaj funkcjonują w oparciu o ten model.

Jednakże, obserwując zmieniające się realia i praktykę rynkową, zwłaszcza w zakresie rozliczania kosztów eksploatacyjnych, warto zadać pytanie, czy obecnie stosowane rozwiązania w parkach handlowych rzeczywiście odpowiadają klasycznemu modelowi Triple Net Lease.

Service charge w parkach handlowych – struktura i modele rozliczeń

Nasze obserwacje wskazują na rosnącą liczbę odstępstw od klasycznego modelu rozliczania kosztów eksploatacyjnych w parkach handlowych. W standardowym Triple Net Lease najemcy pokrywają te koszty w całości, zazwyczaj poprzez miesięczne lub kwartalne zaliczki, które po zakończeniu okresu rozliczeniowego, najczęściej rocznego weryfikowane są względem rzeczywistych wydatków poniesionych przez właściciela. Wynajmujący ma również prawo do aktualizacji wysokości zaliczek na kolejny okres, dostosowując je do prognozowanych kosztów.

W praktyce coraz częściej spotykamy się jednak z alternatywnymi modelami rozliczeń, takimi jak:

• Limit kosztowy (cap) – górna granica kosztów, jakie najemca może ponieść w danym okresie rozliczeniowym. Nawet jeśli rzeczywiste koszty wynajmującego okażą się wyższe, najemca zapłaci tylko do ustalonego limitu.

• Indeksacja – opłata ustalana jako stały ryczałt, który może rosnąć wyłącznie o wskaźnik przyjęty w umowie (np. wskaźnik inflacji GUS albo HICP).

• Ryczałt – stała, miesięczna opłata ustalana na podstawie prognoz, która nie podlega rozliczeniu według faktycznych kosztów po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego. Czasami w umowach z góry wyłącza się możliwość podnoszenia tej opłaty w trakcie trwania najmu. Jest to jednak na ten moment najrzadziej spotykana opcja.

Z naszych analiz wynika, że powyższe modele stają się coraz bardziej powszechne w parkach handlowych, przestając być wyjątkiem zarezerwowanym dla największych najemców, jak ma to miejsce w dużych centrach handlowych.

Zakres obowiązków stron – utrzymanie powierzchni najmu

W kontekście powyższych rozważań warto zwrócić uwagę na specyfikę techniczną i kosztową parków handlowych w porównaniu do dużych centrów handlowych. Parki handlowe cechują się prostą strukturą techniczną oraz ograniczoną powierzchnią wspólną, najczęściej są to drogi dojazdowe i parkingi dla klientów. Ze względu na niezależny dostęp do lokali bezpośrednio z parkingu najemcy zazwyczaj sami odpowiadają za utrzymanie wynajmowanych powierzchni. Obowiązki wynajmującego ograniczają się do utrzymania struktury budynku oraz wspólnych części parku handlowego, które – jak wspomniano – mają ograniczony zakres.

Podsumowanie – czy triple-net w parkach handlowych nadal funkcjonuje?

Pomimo rosnącej liczby odstępstw od klasycznego modelu rozliczeń, umowy najmu w parkach handlowych wciąż zasadniczo wpisują się w koncepcję Triple Net Lease. Kluczowe znaczenie ma jednak precyzyjne określenie obowiązków stron w zakresie utrzymania powierzchni najmu i części wspólnych, z uwzględnieniem specyfiki danego obiektu. Odpowiednie uregulowanie tych kwestii w umowie najmu pozwala zachować taki model rozliczeń, który zabezpiecza wynajmującego przed stratami, a jednocześnie zwiększa atrakcyjność nieruchomości dla inwestorów.

CMS

CMS jest największą i jedną z najbardziej doświadczonych kancelarii prawnych w Polsce, gdzie działa od 30 lat. Nasz zespół ponad 200 prawników świadczy usługi doradztwa prawnego i podatkowego dla klientów działających we wszystkich sektorach gospodarki. Pracujemy zarówno dla międzynarodowych korporacji, jak i polskich firm rodzinnych, instytucji finansowych oraz sektora publicznego.

Nasze zespoły w Warszawie i Poznaniu działają w ramach międzynarodowej sieci ponad 70 biur CMS zlokalizowanych w ponad 40 krajach na całym świecie, dzięki czemu nasi klienci otrzymują wsparcie międzynarodowych zespołów i najwyższej jakości ekspertyzy prawnej na innych rynkach, na których prowadzą lub zamierzają prowadzić działalność. Z kolei specjalizacja sektorowa pozwala nam oferować klientom wsparcie prawników, którzy rozumieją wyzwania i specyfikę prowadzenia działalności w danym sektorze, ze szczególnym uwzględnieniem sektorów regulowanych.