Transformacja rynku motoryzacyjnego przyspiesza

Przełomowe zmiany, jakie obecnie obserwujemy w branży motoryzacyjnej znajdują potwierdzenie w nowej strategii firmy Zdunek Premium, dealera BMW w Polsce, dotyczącej rozwoju i lokalizacji salonów

Rozwój elektromobilności i zmiana preferencji zakupowych konsumentów oraz globalna ekspansja producentów z Chin powoduje, że sektor motoryzacyjny staje dziś przed koniecznością redefinicji swojej obecności na rynku. Strategicznego znaczenia nabierają działania zmierzające do optymalizacji lokalizacji i transformacji salonów firmowych oraz wydajnego zarządzania aktywami nieruchomościowymi. Trafne decyzje w tych obszarach stają się istotnym czynnikiem budowania przewagi konkurencyjnej w nowej rzeczywistości rynkowej.

BMW wchodzi do dawnej, warszawskiej FSO

Projekt realizowany przy ulicy Jagiellońskiej w Warszawie, na terenie należącym do firmy Okam jest jednym z przykładów efektywnej współpracy pomiędzy deweloperem a dystrybutorem segmentu premium. Firma Zdunek Premium, dealer marki BMW w Polsce uruchomi na obszarze dawnej  FSO salon i serwis samochodów z lakiernią oraz punktem sprzedaży części. Doradcy Walter Herz podkreślają, że kluczowe znaczenie w tym procesie miała atrakcyjna lokalizacja przy głównych arteriach miasta, zapewniająca rozległą ekspozycję salonu oraz odpowiednie parametry techniczne obiektu, umożliwiające dostosowanie przestrzeni do wysokich standardów marki. Istotnym czynnikiem sukcesu okazały się również elastyczne warunki umowy, obejmującej wynajem kilku tysięcy mkw. powierzchni serwisowej oraz przestrzeni logistycznej, które zabezpieczają, zarówno interesy inwestora, jak i wynajmującego.

Przedstawiciele inwestora podkreślają, że w przypadku salonów samochodowych liczy się, nie tylko atrakcyjna lokalizacja, ale także parametry techniczne budynków, ich otoczenie oraz dostęp do infrastruktury, zapewniającej możliwość realizacji sprawnych dostaw. To czynniki, które bezpośrednio wpływają na jakość doświadczeń klientów oraz postrzeganie marki. Projekt realizowany przy ulicy Jagiellońskiej w Warszawie stanowi potwierdzenie, że odpowiednio przygotowane i przeprowadzone procesy nieruchomościowe wspierają konkurencyjność marek motoryzacyjnych w głównych lokalizacjach sprzedażowych.

Zmiana dynamiki w sektorze   

Zmieniające się oczekiwania konsumentów, w tym zakupy online, większa rola testów oraz serwisu i mniejsza potrzeba kompleksowej ekspozycji, a także rosnące koszty utrzymania dużych obiektów sprawiają, że sieci motoryzacyjne zaczynają inaczej podchodzić do zarządzania nieruchomościami.

Coraz częściej rozważana jest konwersja autosalonów w inne funkcje i relokacja ich do lokalizacji pozwalających zwiększyć potencjał sprzedaży. Dzięki temu możliwe jest uwolnienie kapitału zamrożonego w nieruchomościach.  

– W ramach usług Land Development prowadzimy poszukiwania gruntów także dla innych marek motoryzacyjnych, wspierając je w strategicznym pozyskiwaniu optymalnych lokalizacji dla ich salonów. Obserwujemy silny trend rynkowy związany ze zmianą funkcji istniejących autosalonów, przekształcaniem ich m.in. w projekty mieszkaniowe albo relokowaniem do nowych miejsc, które gwarantują wzrost możliwości sprzedażowych. Pozwala to sieciom dystrybucyjnym uwolnić kapitał, zwiększyć elastyczność operacyjną i skuteczniej reagować na zmieniające się warunki rynkowe. Optymalizacja zarządzania aktywami dotyczy także innych branż, dysponujących lokalizacjami na obszarze dużych miast – zauważa Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz.

Konkurencja z Chin rewolucjonizuje działania marek samochodowych

Nowi gracze z Chin wchodzący do Europy z agresywną polityką cenową i elastycznym podejściem do lokalizacji stanowią obecnie dla branży motoryzacyjnej jedno z największych wyzwań, zmuszając tradycyjnych dystrybutorów do szybszego reagowania. W konsekwencji możemy obserwować rosnące zapotrzebowanie na topowe lokalizacje i obiekty oferujące optymalne walory ekspozycyjne i serwisowe.

W dynamicznie zmieniających się warunkach rynkowych zarządzanie nieruchomościami staje się strategicznym elementem zarządzania w sektorze motoryzacyjnym. Sieci dealerskie stoją przed koniecznością elastycznego łączenia relokacji salonów i budowy nowych lokalizacji ze zmianą istniejących obiektów w bardziej dochodowe funkcje, także poprzez sprzedaż nieruchomości.

Segmentacja rynku i selektywność inwestycji

 Outlook 2025. Sektor gruntów inwestycyjnych w Polsce

Autor: Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory, Walter Herz

Dla polskiego rynku gruntów inwestycyjnych 2025 będzie raczej rokiem odbudowy potencjału niż okresem spektakularnych transakcji inwestycyjnych. W ostatnich miesiącach finalizowanych jest więcej umów, ale decyzje poprzedzają wnikliwe analizy przeprowadzane przez kupujących. Inwestorzy wracają na rynek, mimo że jest aktualnie znacznie bardziej wymagający niż wcześniej.

Ożywienie inwestycyjne nie oznacza jednak powrotu do skali ekspansji, jaką mogliśmy obserwować przed pandemią. Okres wzmożonej aktywności transakcyjnej widoczny w 2021 i 2022 roku wzbudził emocje, ale równie szybko je ostudził brakiem rządowych programów wsparcia, brakiem spójnej polityki planistycznej i restrykcyjną polityką kredytową, która utrzymuje się do dziś i skutkuje selektywnym podejściem banków do projektów.    

Dominuje dziś myślenie mikroanalityczne. Kapitał poszukuje gruntów pod konkretne typy projektów, przede wszystkim pod inwestycje o potwierdzonym potencjale popytowym, jak projekty PRS, magazyny miejskie, czy obiekty typu mixed-use w miastach wojewódzkich. Szczególnie intensywnie pozyskiwane są też grunty pod budownictwo mieszkaniowe.

Udział inwestycyjny kapitału polskiego

Po długim okresie “wait and see” wielu graczy wraca do aktywnego poszukiwania okazji inwestycyjnych. Wśród inwestorów widoczne są nastroje ostrożnego optymizmu. Niemniej, 2025 rok zapowiada się jako znacznie bardziej intensywny transakcyjnie w porównaniu do roku minionego, obfitujący większą ilością transakcji szczególnie w drugiej połowie.  

W oczekiwaniu na większy udział kapitału zachodnioeuropejskiego, realizowane inwestycje bazują w znacznym stopniu na „transakcyjności sąsiedzkiej”, głównie partycypacji czeskiej, niemieckiej i krajów bałtyckich. Na rynku królują także lokalni inwestorzy kapitałowi, nie powiązani z branżą deweloperską, którzy aktywnie inwestują i zaczynają odgrywać coraz bardziej znaczącą rolę w stabilnej strukturze akwizycji gruntowych.

W podobny sposób realizujemy przedsięwzięcia inwestycyjne także jako Walter Herz. W ostatnim czasie udało nam się zgromadzić ponad 50 mln zł od osób prywatnych na tego typu projekty akwizycyjne. Jako doświadczeni doradcy transakcyjni przejmujemy presję regulacyjną i planistyczną, natomiast inwestorzy oczekują gwarancji pełnej transparentności. Możemy pochwalić się już pewnymi sukcesami na tym polu w postaci własnych zasobów gruntów w Warszawie, Poznaniu czy Trójmieście, co odpowiada zapytaniom płynącym ze strony inwestorów i naszych partnerów biznesowych.  

Globalne tarcia handlowe a polski rynek gruntów

Istotny wpływ na rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce mają w ostatnich miesiącach także globalne zmiany gospodarcze, w tym ostatnie napięcia handlowe pomiędzy krajami. Polska, dzięki swojej stabilnej gospodarce i strategicznemu położeniu przyciąga inwestorów poszukujących alternatywnych lokalizacji dla swoich operacji. Do szczegółowych analiz wracają m.in. grunty pod projekty magazynowe, Data Centre, magazyny energii oraz inne inwestycje komercyjne.

Tarcia pomiędzy USA a Chinami związane z polityką ceł prowadzą do przekształceń w globalnych łańcuchach dostaw, co ma ujście w ilości zapytań o nowe przestrzenie logistyczne w Polsce, wśród których rejestrowanych jest także wiele zapytań od inwestorów z Państwa Środka.

Pomimo globalnych wyzwań, Polska pozostaje atrakcyjna dla inwestorów zagranicznych. Przewidywany średni wzrost PKB na poziomie 3,4% w latach 2025–2026 oraz napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych czynią nasz rynek konkurencyjnym, jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości i grunty. W tym kontekście inwestorzy postrzegają inwestycje gruntowe jako bezpieczną przystań dla kapitału.

Wzrost zainteresowania dotyczy szczególnie gruntów pod zabudowę mieszkaniową oraz ziemi rolnej z opcją przekształcenia. Ten trend widoczny jest przede wszystkim w regionach o dużym potencjale urbanizacyjnym. Jednocześnie ciągła obawa inwestorów związana jest z niestabilnością planistyczną i kwestiami, które pozostają nieuregulowane w tym zakresie, co ma bezpośredni wpływ na kalkulację parametrów dla przygotowywanych inwestycji.

Nowi inwestorzy pochodzący z Turcji czy basenu Morza Śródziemnego decydują się na wyścig cenowy, niwelując jednocześnie ryzyko wejścia poprzez skoncentrowanie na mniejszych i bezpiecznych inwestycjach. Potwierdzają to cztery umowy rozporządzające zawarte przez Walter Herz w ciągu ostatniego miesiąca tylko w samej Warszawie.

Zmiany legislacyjne usprawniające proces inwestycyjny 

Tendencje na rynku gruntów inwestycyjnych kształtują również zmieniające się preferencje inwestorów oraz wprowadzane w naszym kraju reformy planistyczne. Jednym z największych wyzwań w Polsce jest niedostateczne pokrycie terenu miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP), które obejmują obecnie tylko około 30–40% powierzchni kraju. Inwestorzy zmuszeni są do długiego oczekiwania na warunki zabudowy (WZ), które bywają nieprzewidywalne, zależą od uznaniowości urzędów i często są również po prostu nie wydawane. Rewolucja związana z Planami Ogólnymi związana jest pasmem ciągłych analiz i kolejnych zmian w terminach ich wdrożenia przez rządzących, co pogłębia chaos legislacyjny.

Aby rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce był transparentny i mógł rozwijać się w szybszym tempie niezbędne jest wdrożenie prostych, przewidywalnych, cyfrowych procedur. Wprowadzane aktualnie w naszym kraju deregulacje powinny przekładać się na racjonalizację procesów, które dziś wstrzymują rozwój.

Dobrym kierunkiem dla reformy prawa budowlanego w Polsce byłoby zmiany polegające na zniesieniu decyzji środowiskowych dla wybranych inwestycji, które wydłużają proces uzyskania pozwolenia na budowę o wiele miesięcy nawet przy projektach o niewielkim wpływie na środowisko, jak w przypadku obiektów usługowych czy magazynowych.
Pomocne byłoby także stworzenie katalogu inwestycji „niskiego wpływu”, dla których decyzja środowiskowa nie byłaby konieczna lub zastąpiona oświadczeniem inwestora.

Rozwiązaniem usprawniającym proces inwestycyjny byłoby również nakaz obowiązkowej cyfryzacji ksiąg wieczystych w całym kraju czy wprowadzenie „białej księgi gruntów inwestycyjnych” – rejestru terenów gotowych do inwestowania.

Istotnym aspektem w świetle poszerzenia możliwości pozyskania inwestorów byłoby również nakreślenie jasnej ścieżki kryteriów, pozwalających na wyłączenie gruntów IV i V klasy z produkcji rolnej bez zgody ministerstwa.  

 

Emil Domeracki partnerem w Walter Herz

 Emil Domeracki, lider z wybitną wiedzą analityczną i doradczą oraz doświadczeniem w realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce i Wielkiej Brytanii wchodzi do Walter Herz jako partner i udziałowiec, odpowiedzialny za strategiczne inicjatywy oraz planowanie i rozwój biznesu w obszarze inwestycji w grunty.

W nowej roli Emil będzie zarządzał rozwojem projektów w dziedzinie inwestycji gruntowych. Do jego zadań jako Partnera będzie należało umacnianie i rozbudowa relacji z inwestorami oraz pozyskiwanie gruntów i poszukiwanie najbardziej efektywnych sposobów ich wykorzystania oraz podnoszenia wartości na bazie analiz rynkowych.  

Emil Domeracki ma ponad dwudziestoletnie doświadczenie w realizacji transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych oraz w obszarze rynków finansowych w Polsce i Wielkiej Brytanii. Wiedzę ekspercką w tej dziedzinie zyskał współpracując z inwestorami private equity, funduszami RE oraz firmami deweloperskimi. W trakcie kariery zawodowej pracował przy transakcjach, których wolumen przekracza 8 mld zł.

Emil zarządzał inwestycjami gruntowymi w brytyjskiej firmie Realty Corporation. Przez ponad 15 lat współtworzył dział  gruntów w Colliers Poland, gdzie w ostatnich latach zajmował stanowisko dyrektorskie, specjalizując się w transakcjach zakupu i sprzedaży gruntów oraz realizacji kompleksowych usług związanych z sektorem nieruchomości dla inwestorów finansowych. Był także zaangażowany w rozwój sektora BTR/PRS w Polsce.  

W drodze zawodowej był również doradcą zarządów BRE Bank i HypoVereisen Bank. Posiada doświadczenie w tworzeniu działów sprzedaży w Raiffeisen Bank i CitiCorp oraz firmie ERA (obecnie T-Mobile). W ostatnim czasie był szefem Działu Gruntów Inwestycyjnych w British Fund Realty Corporation, w której koordynował ekspansje na rynek polski, poszukując gruntów inwestycyjnych na wczesnym etapie planowania, a także zajmował się sprzedażą gruntów w Polsce.

Wśród szczególnych kwalifikacji Emila można wymienić umiejętność współpracy z lokalnymi władzami i prowadzenie prac nad specjalnymi ustawami, które umożliwiają szybki proces zmian w planowaniu zagospodarowania gruntów.

– Walter Herz jest firmą, która mocno stawia na budowę relacji i może się pochwalić wyjątkową kulturą organizacyjną. Tym bardziej cieszę się, że po wielu latach pracy w sektorze nieruchomości, mogę kontynuować karierę w tak zdolnym i inspirującym zespole. Rozpoczynam pracę w firmie w czasie intensywnych zmian i wyzwań, jakie niesie obecnie rynek inwestycji gruntowych. Wraz z poprawą nastrojów na globalnych rynkach nieruchomości firmy przechodzą z trybu zarządzania ryzykiem do długofalowego planowania rozwoju i tworzenia strategii dla nowych ekspansji. Otwiera to szerokie możliwości dla pozyskiwania gruntów, poszukania sposobów podnoszenia ich wartości i możliwości optymalizacji inwestycji. To także ważny moment dla strategicznego wsparcia klientów w zakresie budowania odporności biznesu, m.in. poprzez wdrażanie rozwiązań ESG i promowanie innowacji – informuje Emil Domeracki, partner i udziałowiec w spółce, odpowiedzialnej za inwestycje gruntowe w Walter Herz.    

– Cieszymy się na myśl o pracy z tak utalentowanym ekspertem, jak Emil. Jego szeroki zakres kompetencji oraz bogate doświadczenie, zarówno w sektorze nieruchomości, jak i branży finansowej umocni pozycję naszej firmy jako wiodącego doradcy na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce. Udział Emila w strukturach zarządczych Walter Herz to także świetna wiadomość dla obecnych i potencjalnych klientów firmy, poszukujących różnych opcji dla rozwoju i rozwiązań dla optymalizacji swojego biznesu, dla których jego wiedza będzie nieocenionym wsparciem. Emil wnosi fachowe podejście do oceny projektu, wyboru inwestycji oraz procesu negocjacji – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.