Rynek inwestycyjny w stanie hibernacji

 Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

W 2022 roku wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych zamknęła się wynikiem około 5,8 mld euro, co pokazało, że po trudnych latach pandemicznych i wybuchu konfliktu na Wschodzie, Polska jest stabilnym rynkiem z dużą grupą inwestorów zainteresowanych lokowaniem kapitału w naszym kraju, jak i szerokim spektrum atrakcyjnych produktów inwestycyjnych.

W pierwszej połowie 2023 roku jednak byliśmy świadkami oczekiwanego wcześniej spowolnienia inwestycyjnego. Po sześciu miesiącach br. całkowity wolumen inwestycyjny wyniósł jedynie około 800 milionów euro, co oznacza spadek o 70 proc. w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej.

Nieduże wolumeny transakcyjne, inwestorzy głównie z regionu CEE

Na nastroje inwestorów wpływają wysokie koszty finansowania projektów oraz niepewne perspektywy związane ze zmianami w globalnej gospodarce. Na spadek aktywności inwestycyjnej nad Wisłą składają się także rosnące stopy procentowe w Europie oraz wzrost rentowności obligacji skarbowych. Niemniej, prowadzone są rozmowy dotyczące większych akwizycji. Jeśli dojdzie do ich zamknięcia, wpłynie to znacząco na poprawę wyników na rynku transakcji inwestycyjnych w naszym kraju w drugiej połowie roku.

Na rynku dominują teraz mniejsze transakcje, brakuje inwestycji portfelowych i dużych transakcji jednostkowych. Większość zainwestowanego kapitału w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej oraz krajów bałtyckich. Globalni gracze wstrzymali działania i obserwują rozwój sytuacji. 

Ograniczona ilość zawartych w tym roku transakcji wynika przede wszystkim z niedostosowania oczekiwań cenowych kupujących i sprzedających, choć rozbieżności są już mniejsze niż w ubiegłym roku. Inwestorzy poszukują okazji, składają propozycje poniżej cen rynkowych. Właściciele nieruchomości nie ulegają jednak presji i czekają na atrakcyjniejsze propozycje.

Widoczna jest również duża aktywność inwestorów, poszukających możliwości budowania wartości nieruchomości oraz osiągnięcia ponadprzeciętnych zwrotów, jak i rozbudowywanie banków ziemi w perspektywie długoterminowej. Inwestorzy na większą skalę wchodzą również przedsięwzięcia typu joint venture, a także poszukują możliwości fuzji i przejęć.

W przyszłym roku, jeśli stopy procentowe ustabilizują się i finansowanie inwestycji będzie tańsze, zwiększy się szansa na powrót do wyższych wolumenów transakcyjnych. Odwrócenia trendu koniunkturalnego na rynku nieruchomości komercyjnych nie należy jednak oczekiwać wcześniej niż na początku przyszłego roku.

Magazyny z największym udziałem w transakcjach  

Za ponad połowę wartości transakcji inwestycyjnych zarejestrowanych w Polsce w pierwszym półroczu br. odpowiadał sektor nieruchomości magazynowych. Wolumen transakcji wyniósł w nim przeszło 430 mln euro, o jedną trzecią mniej porównując rok do roku. Zabrakło transakcji portfelowych i dużych wolumenowo akwizycji, co było domeną poprzednich lat. Na rynku magazynowym możemy obserwować dużą aktywność private equity.

Sprzedany został m.in. kompleks Campus 39 we Wrocławiu. Do transakcji, o których należy wspomnieć należał również zakup City Logistics Wrocław II przez czeską firmę Trigea, nabycie przez LeadCrest Capital Partners magazynu KGL czy transakcja zawarta pomiędzy LCN Capital Partners i Panattoni dotycząca projektu w Uniejowie. Firma Panattoni dostarczyła większość aktywów, które były w ostatnich miesiącach przedmiotem akwizycji na rynku logistyczno-przemysłowym.

Ceny w tym segmencie zostały najszybciej zoptymalizowane do oczekiwań rynkowych. Do zamykania transakcji zachęcał inwestorów również wzrost czynszów za wynajem powierzchni, który najszybciej nastąpił właśnie w tym sektorze.

Rynek biurowy w defensywie

W pierwszym półroczu 2023 roku na rynku biurowym zarejestrowane zostały transakcje o wartości zaledwie około 190 mln euro. Wszystkie zakupione nieruchomości znajdują się w Warszawie. W strukturze zakupów dominowały aktywa typu „core+” oraz oportunistyczne, takie które dają możliwość przebudowy, zmiany funkcji bądź wygenerowania większego potencjału.

Do największych transakcji należał zakup budynku Wola Retro przez Adventum International od Develii czy sprzedaż przez Echo Investment drugiego etapu projektu Moje Miejsce do czeskiego Trigea oraz zakup kilku budynków biurowych w Wiśniowym Business Parku przez firmę Indotek.

W sektorze biurowym widoczny jest największy spadek liczby realizacji nowych inwestycji, co wynika z wysokiego poziomu kosztów budowy oraz wykończenia powierzchni, jak i ogólnej niepewności inwestorów wynikającej z sytuacji mikro i makro gospodarczej oraz polityki globalnej.  

Duży wzrost kosztów mediów oraz wymagania klimatyczne sprawiają, że rośnie presja na ograniczenie zużycia. Zarówno najemcy, jak i inwestorzy preferują nieruchomości z certyfikatami środowiskowymi, wykorzystujące technologie do monitorowania i zarządzania zużyciem mediów, na finansowanie których przychylniej patrzą także banki.

Piotr Szymoński, Director w Walter Herz

W pierwszym półroczu tego roku na rynku inwestycyjnym w Polsce w obszarze obiektów handlowych odnotowany został najniższy wynik od ponad dwóch dekad. Jednymi z największych transakcji była sprzedaż przez G City centrum handlowego Atrium Molo w Szczecinie oraz zakup parku handlowego Matarnia w Gdańsku przez francuską spółkę Frey. Powodem niskiej aktywności inwestorów w sektorze handlowym jest różnica w postrzeganiu kapitalizacji projektów retailowych. Pomiędzy sprzedającymi i kupującymi występuje rozbieżność w oczekiwaniach wysokości stopy zwrotu na poziomie około 1 proc.

Okazje inwestycyjne poszukiwane  

Nabywcy poszukują okazji inwestycyjnych, a sprzedający wstrzymują się z decyzjami, ponieważ oferowane ceny są z ich perspektywy dalekie od satysfakcjonujących. Podobnie jednak, jak ma to miejsce w innych sektorach, rynek retail dąży do stabilizacji w obszarze wycen aktywów, dlatego w nadchodzących miesiącach możemy spodziewać się większej aktywności inwestycyjnej.

Inwestorzy coraz częściej są gotowi do angażowania się w projekty na wcześniejszym etapie realizacji w celu zwiększenia opłacalności inwestycji nawet przy większym ryzyku. Obserwujemy coraz większe zaangażowanie prywatnych inwestorów na rynku handlowym. Duża atrakcyjność parków handlowych oraz lokalnych obiektów handlowych typu convenience store wśród klientów i najemców powoduje, że jest to obecnie, obok logistyki, najintensywniej rozwijający się sektor w Polsce.

Do inwestowania w retail parki skłania niższy próg wejścia w tego typu projekty, których budowa jest też mniej czasochłonna, a utrzymanie prostsze niż przypadku większych kompleksów. Rośnie grupa najemców zainteresowanych ich wynajmem, bo oferują niższe czynsze i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z tradycyjnymi centrami.

Inwestorzy nadal aktywnie poszukują gruntów pod nowe projekty handlowe, najchętniej na obrzeżach największych miast, jak również w mniejszych miejscowościach, nawet liczących około 10 tys. mieszkańców, w których brakuje tego typu obiektów. W obszarze gruntów widoczne jest przygotowywanie banków ziemi pod projekty, których realizacja zaplanowana została za 18-24 miesiące.

Mieszkania z większym wzięciem

Należy zwrócić uwagę, że w drugim kwartale br. rozpędu nabrał polski rynek mieszkaniowy. W sześciu największych miastach deweloperzy sprzedali ponad 15 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o ponad 50 proc. w porównaniu do roku poprzedniego i więcej o 35 proc. niż w pierwszym kwartale tego roku. Rynek mieszkaniowy rozgrzał Bezpieczny Kredyt 2 proc., który wszedł w życie z początkiem lipca. Wzrost popytu spotka się natomiast z coraz niższą podażą nowych mieszkań. Oferta mieszkaniowa topnieje, bo deweloperzy nie wrócili do dawnej aktywności z uwagi na wysokie koszty realizacji nowych projektów.   

Jednocześnie regularnie zwiększają się zasoby polskiego rynku PRS. Mieszkania z puli wynajmu instytucjonalnego są niemal w 100 proc. wynajęte. Wysokie zapotrzebowanie na wynajem generują m.in. obywatele Ukrainy oraz osoby, które przy obecnej wysokości stóp procentowych nie mają zdolności kredytowej i nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości.  

Walter Herz

Co słychać na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej?

RAPORT: Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej | H1 2023

AUTORZY: Zespoły Avison Young z Czech, Polski, Rumunii, Słowacji i Węgier

Spowolnienie było nieuniknione

Obecne wyniki na rynku nieruchomości komercyjnych nieszczególnie napawają optymizmem, jednak jest to sytuacja przejściowa.

Pandemia COVID-19 znacząco wpłynęła na gospodarkę i zachowania klientów, a w konsekwencji na rynek nieruchomości i aktywność inwestorów. Jednak nabywcy stosunkowo szybko dostosowali się do nowych okoliczności, a łączny wolumen inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej (Czechy, Polska, Rumunia, Słowacja, Węgry) przekroczył 10,5 mld euro zarówno w 2020, jak i 2021 roku.

W 2022 r. wybuch wojny na Ukrainie dodatkowo namieszał na rynku, prowadząc do rekordowo wysokiej inflacji, wzrostu stóp procentowych i eskalacji niepewności inwestycyjnej. Pomimo tych wyzwań, wolumen inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej zdołał przekroczyć 11 mld euro, przewyższając dwa poprzednie lata.

Jednak wszyscy gracze rynkowi byli świadomi, że spowolnienie nastąpi w 2023 roku.

Całkowity wolumen inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej w I poł. 2023 r. wyniósł 2,2 mld euro,  spadł o 59% (rok do roku). Najmniejsza zmiana nastąpiła w Czechach (spadek o 38% z wynikiem 749 mln euro), a największa - w Polsce (spadek o 72% z wynikiem 801 mln euro) i na Węgrzech (spadek o 82% z wynikiem 114 mln euro). Zamrożenie rynku na Węgrzech jest spowodowane nie tylko warunkami globalnymi, ale także tymi specyficznymi dla Węgier, które mogą być niepokojące dla niektórych inwestorów. Mowa tu o napięciach między Węgrami a UE, dostawcą funduszy strukturalnych dla tego kraju, oraz pozycją Węgier w konflikcie Ukraina-Rosja.

Słowacja z wolumenem 321 mln euro odnotowała spadek o 48%, a Rumunia - 44% z 180 mln euro.

Na Węgrzech toczy się już wiele projektów inwestycyjnych, dlatego oczekujemy, że wolumeny wzrosną w drugiej połowie roku, a roczny wynik przekroczy 500 mln euro. Z kolei w Rumunii spodziewamy się, że wolumen inwestycji w całym roku osiągnie 600-700 mln euro.

Polska po raz kolejny okazała się najbardziej płynnym rynkiem w naszym regionie, osiągając wolumen transakcji powyżej 800 mln euro, zrealizowany w 33 transakcjach. Jednakże jest to najsłabszy wynik dla pierwszego półrocza od 2015 roku.

Co się obecnie sprzedaje?

Sektor handlowy

Dominacja sektora handlowego w wynikach całego regionu (35%) to głównie efekt dwóch dużych transakcji, które miały miejsce na rynku czeskim - zbycia przez Trei Real Estate portfela supermarketów i parków handlowych, zlokalizowanych w Czechach i na Słowacji, na rzecz Plan B Investments za szacunkową wartość około 187 mln euro (alokacja portfela w Czechach) oraz nabycia przez Pardubice Retail Fund centrum handlowego Palac Pardubice za 123 mln euro. Jedną ze spółek założycielskich Pardubice Retail jest Perrarus Plus, spółka należąca do Richarda Moráveka, czeskiego inwestora i dewelopera nieruchomości, który jest również właścicielem Redstone Real Estate.

Pomimo tego, że udział transakcji handlowych w rumuńskim rynku wyniósł zaledwie 18% (32 mln euro), spodziewamy się, że ten konkretny segment będzie motorem inwestycji w drugiej połowie roku, co zwiększy całkowity wolumen transakcji. Inwestorów w Rumunii przyciągają w szczególności regionalne parki handlowe.

W Polsce wolumen transakcji handlowych osiągnął 175 mln euro, co jest najniższym wynikiem dla pierwszej połowy roku od 2010 roku. Po kilku latach niekwestionowanej dominacji parków handlowych i obiektów typu convenience, w 2023 r. struktura rynku inwestycji handlowych uległa zmianie, ponieważ zaobserwowaliśmy powrót transakcji regularnymi centrami handlowymi w miastach regionalnych i przejęć w celu dalszej przebudowy.

Na Węgrzech transakcje handlowe stanowiły ok. 51% całkowitego wolumenu, ale ich wartość była niska - 58 mln euro. Przedmiotami transakcji były lokale przy głównych ulicach handlowych, regionalne centra handlowe i mniejsze centra handlowe.

Sektor magazynowy

Największy zwycięzca pandemii COVID-19 został najbardziej dotknięty spowolnieniem transakcyjnym w 2023 roku. Ogólny wynik sektora magazynowego w pierwszej połowie roku w regionie to głównie efekt transakcji sfinalizowanych w tym segmencie w Polsce, o wartości 436 mln euro. Wynik ten został wygenerowany wyłącznie przez pojedyncze aktywa, ponieważ nie było żadnych transakcji portfelowych i nie spodziewamy się ich w najbliższej przyszłości. W celu zminimalizowania ryzyka, inwestorzy zwrócili się ku transakcjom na mniejszą skalę.

Znaczącą transakcją na rynku polskim była sprzedaż nieruchomości Campus 39 do P3 za kwotę ok 139 mln euro. Zapewniła ona - razem z kilkoma mniejszymi akwizycjami – pierwsze miejsce pod względem udziału (54%) w całkowitym wolumenie inwestycyjnym.

Największą transakcją odnotowaną na rumuńskim rynku nieruchomości w pierwszej połowie 2023 r. była sprzedaż i leasing zwrotny portfela logistycznego FM, o szacowanej wartości ok. 60-70 mln euro.

Na Węgrzech i Słowacji nie odnotowano żadnych transakcji w sektorze. Na Słowacji było to częściowo spowodowane ucieczką inwestorów na rynki główne, ponieważ regionalna Słowacja jest często uważana przez fundusze instytucjonalne za drugorzędną; a częściowo brakiem dostępnych produktów w znacznie bardziej płynnym regionie Bratysławy.

Sektor biurowy

Pod względem całkowitego wolumenu, sektor biurowy idzie ramię w ramię z sektorem magazynowym (28%). Duży nacisk kładzie się na przyszły wzrost czynszów, ponieważ wysokie poziomy inflacji i wynikająca z nich indeksacja czynszów spowodowały, że wiele aktywów znalazło się w obszarze powyżej czynszów rynkowych („over-rented”).

W Polsce wszystkie transakcje biurowe w pierwszej połowie roku były zlokalizowane w Warszawie - w przeciwieństwie do 2022 r., kiedy to dominowały miasta regionalne. Największą transakcją (prawie 70 milionów euro) było nabycie budynku Wola Retro przez fundusz Adventum z Węgier, w której to transakcji dział doradztwa inwestycyjnego Avison Young reprezentował stronę sprzedającą, Develię.

Największe transakcje biurowe w analizowanym okresie w Europie Środkowo-Wschodniej miały miejsce w Bratysławie - Pribinova 19 Bratislava Office została przejęta przez IAD Investments, a Landererova 12 Bratislava Office została zakupiona przez ZFP Investments - wartość każdej z tych transakcji szacuje się na około 100 mln euro.

Główne liczby:

- 2,2 mld euro - całkowity wolumen inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej w I poł. 2023 r. (spadek o 59% r/r)

- 35% - dominacja sektora handlowego pod względem wolumenu

- 66% - stała i wyraźna dominacja kapitału z Europy Środkowo-Wschodniej pod względem wolumen

Dobry czas na inwestycje przy zmieniających się cenach

Jednym z czynników, który przyczynił się do spadku liczby i wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2023 r., jest trwający proces dostosowywania oczekiwań cenowych między sprzedającymi a kupującymi. Mamy już jednak przesłanki, że sytuacja ta może ulec poprawie do końca roku. Obecnie wielu kupujących stara się wykorzystać warunki rynkowe, składając oferty znacznie poniżej historycznych wycen nieruchomości, mając nadzieję na zawarcie korzystnych transakcji.

Wielu właścicieli nie spieszy się  ze sprzedażą. Sytuacja ta ulegnie jednak zmianie wraz z pojawieniem się okoliczności, takich jak konieczność likwidacji funduszu, wyczerpanie finansowania lub słabe wyniki nieruchomości.

Mówi się, że należy inwestować w czasie kryzysu. Dlatego też obecna sytuacja rynkowa stwarza spore możliwości inwestycyjne dla podmiotów posiadających środki własne.

Niektórzy inwestorzy pozycjonują się w taki sposób, aby wykorzystać obecną, ograniczoną płynność (a tym samym brak konkurencji) do nabywania aktywów w atrakcyjnych cenach. Niektórzy właściciele stają się bardziej elastyczni, ponieważ muszą zlikwidować lub dokapitalizować fundusze albo podjęli strategiczną decyzję o wyjściu z rynku. W obecnej sytuacji aktywa o silnych fundamentach można nabyć po atrakcyjnej cenie.

Perspektywy dla rynku

Kluczową kwestią dla inwestorów przy ocenie możliwości zakupu jest przyszły CAPEX związany z ESG. Wymagana modernizacja starszych budynków jest czasami trudna do oszacowania w kontekście wysokich kosztów budowy. Ponieważ kupujący prawie zawsze zakładają wyższe nakłady niż sprzedający, różnica jest często nie do pogodzenia.

Dostępne jest mnóstwo kapitału oportunistycznego do zainwestowania, ale koszt takiego kapitału i zakładane zwroty często są dalekie od obecnych oczekiwań sprzedających, dlatego też na niektórych rynkach przewidujemy długoterminowy impas, nawet do 2024 r. Na rynkach, na których obecne ceny nieruchomości są dostosowywane do oczekiwań kupujących, wolumeny mogą ulec znacznej poprawie w drugiej połowie 2023 roku.

Ponieważ finansowanie dłużne stało się bardziej restrykcyjne i droższe, wskaźnik niezrealizowanych transakcji znacznie wzrósł, a transakcje z wykorzystaniem jedynie środków własnych są jedyną opcją dla sprzedających.

Choć sektor magazynowy stanowił około 28% całkowitego wolumenu transakcyjnego w pierwszym półroczu w regionie, to  pozostaje on ulubieńcem inwestorów i najbardziej poszukiwanym segmentem. Podobnie jak w przeszłości, ograniczona dostępność produktów i konsolidacja portfeli powodują stosunkowo niskie wolumeny transakcji.

Pomimo spowolnienia i niskiego wolumenu transakcji, kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej pozostaje aktywny z 66% udziałem w całkowitym wolumenie inwestycji wygenerowanym w Europie Środkowo-Wschodniej w pierwszej połowie 2023 roku. Kapitał lokalny dominuje w Czechach (81%), na Węgrzech (69%) i w Rumunii (50%).

Spodziewamy się większych rozbieżności w stopach kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w różnych regionach geograficznych, ponieważ obserwujemy rozbieżność stóp inflacji w regionie. Kraje, które będą w stanie ograniczyć inflację poprzez rozsądną politykę pieniężną, wygrają walkę z dekompresją stóp kapitalizacji.

Sporo nowych parków handlowych i miejsce na kolejne

 Parki handlowe zwiększają potencjał w sektorze i umacniają swoją pozycję na rynku. Rośnie grupa inwestorów realizujących projekty w tym formacie

– Największą aktywność inwestorów w sektorze handlowym obserwować możemy przede wszystkim w segmencie parków handlowych i centrów zakupów codziennych, co wynika z zapotrzebowania rynku na niewielkie, lokalne obiekty handlowe typu convenience store. W najbliższych latach głównym rozgrywającym w tym sektorze nadal będą parki handlowe, bo w wielu obszarach kraju brakuje wciąż nowoczesnego handlu. Będą napływać do nich nowi najemcy i chętnie wchodzić globalne marki. Dealz na przykład planuje ekspansję obliczoną na podwojenie liczby placówek w Polsce. Wiosną na naszym rynku zadebiutowała niemiecka sieć dyskontów Woolworth. Działalność na polskim rynku zaczynają rozwijać również nowe koncepty z krajów bałtyckich i Ukrainy – mówi Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest.

Według danych firmy, w pierwszym półroczu 2023 roku w Polsce oddano około 150 tys. mkw. powierzchni handlowych, głównie w ramach parków handlowych. O 40 proc. więcej niż w tym samym okresie w roku ubiegłym. Prawie 70 proc. nowej powierzchni dostarczyły debiutujące parki handlowe, oddawane przeważnie w miejscowościach liczących poniżej 100 tys. mieszkańców. Ponadto, po rewitalizacji otwarte zostały również trzy większe obiekty, tj. Fort Wola (22 tys. mkw.) i galeria Atrium Promenada (rozbudowa o 12,6 tys. mkw., łącznie 63 tys. mkw.) w Warszawie oraz Bawełnianka w Bełchatowie (33 tys. mkw.), która od lat stała pusta.

Prawie pół miliona metrów w budowie

W połowie tego roku w budowie pozostawało prawie 470 tys. mkw. powierzchni handlowych. W realizacji jest ponad 30 nowych parków handlowych i kilka obiektów jest rozbudowywanych. Trwają także prace nad rewitalizacją Bonarki City Center i Galerii Wołomin oraz łódzkiej Sukcesji. Przebudowywane są również kolejne hale po hipermarketach Tesco, w Opolu, Bytomiu i Bielsku-Białej.

– Parki handlowe to jeden z najintensywniej rozwijających się segmentów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Inwestycje w tego typu projekty nie są tak wymagające i czasochłonne, jak budowa dużych kompleksów zakupowych. Także ich utrzymanie jest znacznie łatwiejsze. Dodatkowo, umowy zawierane z najemcami są zwykle dłuższe niż w dużych centrach i standardowo już wyrażane w euro. Bywa, że kontrakty podpisywane są nawet na 10 lat. Parki handlowe oferują znacznie niższe czynsze i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z tradycyjnymi centrami, dlatego chętnych do lokowania w nich biznesu nie brakuje. Dla konsumentów są natomiast atrakcyjne z uwagi na to, że zakupy codziennej potrzeby można w nich zrobić szybko, wchodząc do sklepów wprost z parkingu. Popularność formatu podbijają placówki gastronomiczne znanych, sieciowych marek oraz coraz liczniej pojawiające się w nich dyskontowe sklepy przemysłowe i spożywcze oraz sklepy off-price, co pozwala nabywcom zaoszczędzić – informuje Agata Karolina Lasota. – Skala realizacji w tym segmencie utrzymuje się od kilku lat na wysokim poziomie. Jest jeszcze miejsce na nowe obiekty, bo w Polsce nasycenie powierzchnią handlową w centrach zakupowych jest nadal dużo niższe niż w krajach Europy Zachodniej, kształtuje się obecnie średnio na poziomie 330 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Inwestorzy wciąż intensywnie poszukują działek pod nowe projekty, najczęściej w mniejszych miejscowościach atrakcyjnie zlokalizowanych pod względem komunikacyjnym i gruntów na obrzeżach największych miast, gdzie powstają nowe osiedla mieszkaniowe. Kluczową kwestią dla nowych inwestycji jest dopasowanie formatu do lokalizacji oraz wybór optymalnej grupy najemców  – dodaje.    

W tym roku w planach oddanie jeszcze 300 tys. mkw.

Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą 16 mln mkw.  Około 20 proc. z tej powierzchni mieści się w coraz gęściej rozsianych w całej Polsce parkach handlowych. Parki tworzą coraz bardziej rozbudowaną sieć i otwierane są blisko klientów. Nowe obiekty rosną, zarówno w dużych i średnich miastach, jak i w niewielkich miejscowościach, liczących 10 tys. mieszkańców, którym dostarczają ofertę dostępną wcześniej tylko w dużych miastach, gdzie stawki czynszowe za wynajem są nieporównywalnie wyższe.  

W najlepszych centrach handlowych w Warszawie trzeba się liczyć z opłatami w wysokości 100-130 euro za metr kw. miesięcznie, w innych, największych miastach w Polsce wynajem kosztuje 40-60 euro za mkw. za miesiąc. W parkach handlowych czynsze kształtują się natomiast w przedziale 9-12 euro /mkw./m-c.

Zgodnie z zapowiedziami inwestorów, do końca 2023 roku zasoby rynku powierzchni handlowych w kraju mają szansę powiększyć się o kolejne 300 tys. mkw. powierzchni najmu. Wśród największych obiektów pozostających w budowie znajduje się Koszalin Power Center (38 tys. mkw.), Karuzela w Białej Podlaskiej (28 tys. mkw.) i Gorzów Power Center (25 tys. mkw.), Nowa Sukcesja w Łodzi (22 tys. mkw.) i Galeria Goplana w Lesznie (15 tys. mkw.).

LBC Invest

Startuje letnia edycja wydarzeń organizowanych przez Akademię Najemcy Walter Herz

Firma doradcza Walter Herz organizuje kolejne spotkanie w ramach autorskiego projektu edukacyjnego - Akademia Najemcy, które tym razem poświęcone zostało tematowi, jak zachęcić pracowników do powrotu do biur. Cykl letnich wydarzeń o tej samej tematyce obejmie również wydarzenia, które planowane są w Krakowie oraz Trójmieście.

Pierwsze szkolenie w letniej edycji Akademii Najemcy Walter Herz odbędzie się 26. lipca br. w Warszawie. Miejscem spotkania będzie wyjątkowa przestrzeń eventowa - Skyfall Warsaw, usytuowana na 46. piętrze w biurowcu Warsaw Unit, położonym w samym sercu miasta, tuż przy rondzie Daszyńskiego.  

Akademię poprowadzi Mateusz Strzelecki, partner w Walter Herz wraz z Agnieszką Fedor z kancelarii prawnej SK&S, Konradem Krusiewiczem z pracowni architektonicznej The Design Group oraz Tiną Sobocińską z firmy doradczej HR4future.

Podczas pierwszej części spotkania przedstawione zostaną merytoryczne prezentacje partnerów, w trakcie których naświetlona będzie m.in. aktualna sytuacja najemców na rynku biurowym oraz omówione będą zagadnienia związane z nowymi regulacjami prawnymi, dotyczącymi pacy zdalnej.

Partnerzy odpowiedzą na pytanie, jak zachować work-life balance pomiędzy prawem, dobrostanem pracowników i wynikami zespołów. Podzielą się wiedzą, jak budować zespoły oraz jakie kompetencje powinni posiadać managerowie zarządzający pracownikami, wykonującymi obowiązki w trybie hybrydowym. Doradzą również, jak zaaranżować nowoczesne biuro, by przyciągało najzdolniejszych specjalistów, a także poruszą temat aktualnych kosztów aranżacji miejsc pracy.  

Kolejnym punktem szkolenia będzie panel dyskusyjny, a spotkanie zakończy networking, który da uczestnikom możliwość bezpośredniego dialogu i wymiany poglądów.  

Walter Herz zaprasza do wzięcia udziału w Akademii Najemcy dyrektorów działów HR, dyrektorów działów Administracji oraz wszystkie osoby zainteresowane zagadnieniami, związanymi z pracą hybrydową, a co za tym idzie procesem zmian w sektorze biurowym w Polsce.   

Akademia Najemcy to pierwszy w Polsce projekt cyklu szkoleń i spotkań skierowany do najemców powierzchni biurowych, które bazują na bogatej wiedzy ekspertów oraz wymianie doświadczeń samych uczestników. Od powołania Akademii Najemcy do życia w 2017 roku, w ramach projektu odbyło się ponad 50 szkoleń w formie spotkań oraz webinarów.  

Rynek biurowy w fazie optymalizacji

Na rynkach regionalnych jest coraz więcej wolnych powierzchni biurowych. W Warszawie, mimo spadku popytu, dostępność biur jest coraz mniejsza

– Firmy nadal dostosowują biura do powszechnie wdrażanego systemu pracy hybrydowej. Wysokie koszty aranżacji nowej powierzchni powodują, że coraz więcej najemców decyduje się na przedłużenie kontraktów i pozostanie w obecnej lokalizacji. Szczególnie widoczne jest to w Warszawie. Proces optymalizacji przestrzeni do pracy zdecydowanie przyspiesza, co wiąże się coraz częściej ze zmniejszaniem zajmowanej powierzchni – mówi Michał Porzycki, dyrektor w dziale Reprezentacji Najemcy w Walter Herz. – Najemcy coraz mocniej odczuwają wzrost kosztów utrzymania biur. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o renegocjacji umowy czy relokacji skrupulatnie analizują koszty związane z zajmowanymi biurami, jak i opłaty w nowych lokalizacjach, do których planują się przenieść, by wybrać najkorzystniejszą ekonomicznie opcję – dodaje.

Jak informuje Walter Herz, w pierwszym półroczu 2023 roku w Warszawie zauważalny był wyraźny spadek zainteresowania wynajmem biur. Na stołecznym rynku zakontraktowane zostało w tym czasie 326 tys. mkw. powierzchni biurowych. W porównaniu z pierwszą połową 2022 roku popyt na biura w Warszawie zmalał o jedną trzecią.   

Mimo spadku chłonności warszawskiego rynku, współczynnik pustostanów lekko się obniżył do poziomu około 11,4 proc., a w centralnej strefie biznesu spadł do 9,9 proc.

W regionach popyt na biura nadal spory 

Na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin), poza Warszawą całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowanych w pierwszych sześciu miesiącach 2023 roku wyniósł 341 tys. mkw. Popyt był o około 12 proc. mniejszy niż w analogicznym okresie 2022 roku. W pierwszym kwartale br. do najemców trafiło 175 tys. mkw. powierzchni, a w drugim 166 tys. mkw. biur. Największą chłonnością wyróżnia się rynek wrocławski i krakowski. 

– Rosnący odsetek wolnej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych powoduje, że czynsze pozostają na dotychczasowym poziomie. W Warszawie natomiast, w której dostępność biur jest coraz mniejsza rośnie presja na wzrost stawek czynszowych, które w centralnych lokalizacjach lekko wzrosły. Spodziewamy się dalszego wzrostu czynszu na rynku warszawskim, a także kosztów eksploatacji  – informuje Mateusz Strzelecki_Partner i Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Wysoka inflacja, która przyniosła wzrost kosztów budowy, opłat eksploatacyjnych oraz aranżacji biur negatywnie wpływają na podejmowanie ostatecznych decyzji przez najemców, jak również planowanie nowych inwestycji. Autorzy raportu wskazują, że pierwsze półrocze br. upłynęło pod znakiem dalszego spowolnienia aktywności deweloperskiej na rynku ogólnopolskim.

 – Wstrzymywanie realizacji nowych projektów w sektorze biurowym widoczne jest już od przeszło dwóch lat. Powoduje to, że coraz głośniej mówi się o luce podażowej na warszawskim rynku biurowym, która będzie odczuwalna w nadchodzących miesiącach, szczególnie dotkliwie w centralnym obszarze biznesowym. Ze względu na ograniczony dostęp do finansowania nowych inwestycji i wysoki koszt pieniądza deweloperzy w najbliższym czasie nadal będą ograniczali inicjowanie budów nowych projektów – przyznaje Mateusz Strzelecki.   

Niewiele nowych inwestycji biurowych

W pierwszych sześciu miesiącach bieżącego roku na warszawski rynek biurowy weszło zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni biurowych. Ukończony został budynek The Park 9, Wał Miedzeszyński 628 oraz pierwszy biurowiec w kompleksie Bohema.  

W budowie w Warszawie znajduje się zaledwie około 250 tys. mkw. powierzchni biurowych, więcej niż na koniec 2022 roku, kiedy w realizacji było 185 tys. mkw. biur. W porównaniu jednak z latami hossy, kiedy na warszawskim rynku realizowane było 800-850 tys. mkw. biur, aktywność inwestycyjna mocno spadła. Z danych Walter Herz wynika, że na Woli w trakcie realizacji pozostaje aktualnie ponad 225 tys. mkw. powierzchni biurowych, a na Mokotowie przeszło 22 tys. mkw.    

W tym roku firma Echo Investment rozpoczęła w Warszawie budowę pierwszego etapu wielofunkcyjnego kompleksu Towarowa 22 (31 tys. mkw.), a Lincoln Property - projektu The Form (30 tys. mkw.). Poza tym, w budowie jest inwestycja Lakeside (22,7 tys. mkw.), Vibe A i B (15 tys. mkw.), Lixa D i E, Studio (23 tys. mkw.), The Bridge (47 tys. mkw.), oraz projekt Drucianka Campus (42 tys. mkw.) na bazie rewitalizacji Warszawskiej Fabryki Drutu, Sztyftu i Gwoździ, a także kompleks Upper One (35,9 tys. mkw.) w miejscu budynku Atrium International, który jest w trakcie rozbiórki.   

W planach jest natomiast Upper One 2, Adgar Park West D 3, The Park B8/B10, inwestycja Skanska w miejscu obecnego Ilmetu, Spark A, Sobieski Tower, Poleczki Business Park – Sztokholm, Lixa G i Diamond Business Park I/J.

Więcej oddanych biur w regionach

Rynki regionalne mogą się pochwalić większą nową podażą niż Warszawa. W pierwszej połowie 2023 roku w regionach oddanych zostało łącznie przeszło 116 tys. mkw. powierzchni biurowych (68 tys. mkw. powierzchni w pierwszym kwartale br. i 48 tys. mkw. powierzchni w drugim). Ukończony został m.in. Ocean Office Park B i Fabryczna Office Park B5 w Krakowie, Centrum Południe 3 i Brama Oławska we Wrocławiu, Nowy Rynek E w Poznaniu oraz Officer w Trójmieście.   

Na koniec czerwca br. na ośmiu głównych rynkach regionalnych współczynnik wolnych powierzchni biurowych wzrósł do poziomu przeszło 17 proc. Najwięcej niewynajętych biur jest w Łodzi, a najmniej w Szczecinie.

W połowie 2023 roku, jak podaje Walter Herz, warszawski rynek oferował prawie 6,3 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, a łączne zasoby największych biurowych rynków regionalnych w Polsce wynosiły 6,5 mln mkw.

Walter Herz

Najemcy balansują między kosztami, standardem i lokalizacją biura

Przy wyborze biura najważniejsza jest lokalizacja, koszty związane z utrzymaniem miejsc pracy stają się dla firm coraz istotniejsze, natomiast mało znaczącym aspektem są dla nich kwestie dotyczące ESG – to główne wnioski płynące z najnowszego badania przeprowadzonego przez Walter Herz wśród najemców powierzchni biurowych w Warszawie

Z analizy Walter Herz wynika, że lokalizacja i szeroki dostęp do komunikacji są dla firm najważniejszymi czynnikami przy wyborze powierzchni biurowych na rynku warszawskim. Zaraz za tymi wyznacznikami plasuje się standard budynku i budżet na wynajem biura, co wskazuje na to, że firmy poszukują złotego środka między nakładami na utrzymanie miejsca pracy, a jego lokalizacją i standardem powierzchni. Przy czym, w przypadku małych firm istotne są przede wszystkim koszty, natomiast dla większych ważniejsza jest lokalizacja.   

Co ciekawe, kwestie związane z ESG nie należą do priorytetów przy wyborze biur. Zaledwie 8 proc. respondentów badanych przez Walter Herz, zaznaczyło odpowiedzialność społeczną, środowiskową i klimatyczną jako czynnik kluczowy przy podejmowaniu decyzji o wynajmie. Przeważnie tylko duże, międzynarodowe korporacje zwracają uwagę na aspekty zrównoważonego rozwoju. Przy bardzo mocnym, globalnym trendzie w tym aspekcie świadomość wagi tego czynnika pośród najemców warszawskich biur wydaje się być bardzo nieduża.  

Oczekiwania pracownicze i biznesowe odnośnie funkcji biura

Ankieta przeprowadzona przez Walter Herz wśród kadry menedżerskiej i wyższej kadry zarządzającej firm z 27 branż pozwoliła także wskazać, jaką funkcję firmy przypisują obecnie przestrzeni biurowej. Badanie miało też na celu określenie satysfakcji najemców z obecnie zajmowanej powierzchni oraz rozpoznanie ich wymagań związanych z aktualnymi trendami na rynku biurowym.

Oczekiwania związane z funkcją, jaką pełnić ma aktualnie biuro okazały się być różnorodne. Respondenci uważają, że biuro powinno łączyć potrzeby biznesowe i pracownicze. Przestrzeń biurowa ma mieć funkcję reprezentacyjną i służyć spotkaniom z klientami, dzięki komfortowi korzystania z sal multimedialnych i konferencyjnych. A jednocześnie, równie ważna okazała się integracyjna rola biura i wsparcie pracy zespołu mocno rozbudowaną  infrastrukturą technologiczną, jaką zapewnia.

Analitycy Walter Herz przyznają, że wyniki badania pozwalają optymistycznie spojrzeć na rozwój biznesu w Warszawie. 70 proc. ankietowych firm planuje bowiem ekspansję biznesu, co jest bardzo dobrym sygnałem dla rozwoju polskiej gospodarki. Dla 30 proc. badanych organizacji ważne jest natomiast utrzymanie biznesu na obecnym poziomie.

Większość firm poprzestaje na renegocjacji umowy

Z wyników ankiety możemy się dowiedzieć również, że mniej niż połowa firm przeprowadziła w ciągu ostatnich 24 miesięcy działania związane z zarządzaniem przestrzenią do pracy. Jedna czwarta badanych przedsiębiorstw zmieniła w tym czasie biuro. Głównym powodem takiej decyzji było zakończenie okresu najmu, a do zmiany lokalizacji najczęściej skłaniał firmy niski standard budynku i ekspansja biznesu. Około 15 proc. badanych zadeklarowało, że na decyzję o zmianie wpłynął hybrydowy model pracy i mniejsze wykorzystanie biura przez pracowników.

Prawie 60 proc. firm, które stanęły przed wyborem dotyczącym lokalizacji miejsca pracy pozostało w tym samym budynku po renegocjacji umowy czy rearanżacji powierzchni. Zmotywowały je do tego przede wszystkim korzystne warunki finansowe i dobre relacje z wynajmującym. Wyższe koszty wynajmu nowego biura stanowiły barierę dla 15 proc. badanych, natomiast dla 10 proc. respondentów były nią wysokie koszty aranżacji nowej przestrzeni.

Standard i lokalizacja budynku głównym powodem zmiany biura

Generalnie ponad 80 proc. ankietowych firm uznaje, że obecne biuro spełnia ich potrzeby. Większość najemców nie planuje zmiany biura, tylko jedna trzecia badanych deklaruje poszukiwanie nowej przestrzeni do pracy w najbliższym czasie. Najczęściej wskazywanym powodem, dla którego biuro nie spełnia wymogów firm jest zły standard budynku, a także zbyt mała powierzchnia do pracy oraz brak sal do spotkań. Pozostałe powody to słaba lokalizacja, brak ochrony, za duża powierzchnia w porównaniu do potrzeb oraz podwyżki czynszu.  

Z analizy wynika również, że zaledwie 38 proc. ankietowanych przedsiębiorstw przeprowadziło badanie work-place. Sporej grupie, bo aż blisko ¾ firm analiza środowiska pracy potwierdziła satysfakcję z zajmowanej powierzchni. Niemniej, aż 56 proc. z nich zadeklarowało dalszą ekspansję, co wiąże się z zamiarem poszukiwania nowej powierzchni.  

Eksperci Walter  Herz zaznaczają, że w 2022 roku warszawski rynek biurowy wrócił do najlepszych okresów w historii pod względem popytu i w tym roku ta tendencja nadal się utrzymuje. Ograniczona nowa podaż i duże zainteresowanie wynajmem powodują, że możemy mówić o deficycie wolnych powierzchni biurowych w Warszawie. Na koniec 1Q 2023 roku współczynnik pustostanów spadł w centralnym obszarze biznesowym miasta do poziomu około 10 proc., co wygenerowało nieduży wzrost stawek czynszowych w najlepszych lokalizacjach. Drastyczny spadek aktywności inwestycyjnej deweloperów i brak nowej oferty w Warszawie sprawia, że do łask wracają starsze, dobrze zlokalizowane budynki biurowe. Deweloperzy zwracają się w stronę modernizacji takich obiektów oraz zastępowania przestarzałych biurowców nowoczesnymi budynkami.

Walter Herz

Szansa dla przygotowanych

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport H1 2023 Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

Polski rynek inwestycyjny na zwolnionych obrotach

Obecne wyniki nie przedstawiają się szczególnie optymistycznie, jednak jest to tylko stan przejściowy. Polski rynek nieruchomości komercyjnych ma stabilne podstawy a inwestorzy już udowodnili - w poprzednich, nie najłatwiejszych latach - że potrafią się dostosować do zmiennej sytuacji rynkowej.

Pandemia COVID-19 wpłynęła znacznie na sytuację makroekonomiczną i zachowania konsumentów, co przełożyło się bezpośrednio na rynek nieruchomości i aktywność inwestorów. Jednakże kupujący dość szybko odnaleźli się w nowych okolicznościach i wolumen transakcji inwestycyjnych osiągnął 5,3 miliarda euro w 2020 roku oraz 5,9 miliarda euro w roku kolejnym. Mimo że te wyniki były niższe niż w 2018 czy 2019 roku, uplasowały się na odpowiednio na 3 i 4 pozycji pod względem wolumenu w ujęciu historycznym.

Po wybuchu wojny w Ukrainie w 2022 roku, rynek musiał zmierzyć się z kolejnymi zawirowaniami. Inflacja w Polsce osiągnęła rekordowy poziom, stopy procentowe gwałtownie wzrosły, co tylko wzmogło inwestycyjną niepewność. Pomimo tych wyzwań, rok zakończył się wolumenem zbliżonym do wyniku z 2021 roku – 5,8 miliarda euro – potwierdzając ponownie dojrzałość i płynność polskiego rynku.

Jednak w roku 2023 odczuwamy już wyraźnie spowolnienie rynku, w konsekwencji procesu dostosowywania oczekiwań cenowych na linii sprzedający – kupujący. W pierwszej połowie bieżącego roku całkowity wolumen inwestycyjny wyniósł jedynie 802 miliony euro – jest to pierwsze półrocze od 2015 roku z wynikiem poniżej 1 miliarda euro. Dla porównania, wolumen transakcyjny w tym samym okresie w 2022 roku był ponad 3 razy większy. Szczególnie skromne były wyniki samego drugiego kwartału, który przyniósł zaledwie 150 milionów euro, co było jednocześnie najniższym wynikiem kwartalnym w ostatniej dekadzie.

Niemniej, aktualna sytuacja na rynku sprzyja zakupom strategicznym. Ceny rynkowe stają się coraz bardziej atrakcyjne, a w przyszłym roku spodziewamy się tańszego finansowania. Stabilna gospodarka zapewnia ciągłą płynność na rynku nieruchomości.

Główne dane:

• 802 miliony euro – całkowity wolumen inwestycyjny w H1 2023
• 33 transakcje
• 54% - udział sektora magazynowego w całkowitym wolumenie w H1 2023

Sektor magazynowy

Siłą napędowa sektora magazynowego

Rynek nieruchomości magazynowych został znacznie dotknięty różnicami w oczekiwaniach cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi w 2022 roku. Jednakże, odnotowaliśmy pewną poprawę tej sytuacji na początku 2023 roku. Z wolumenem 436 milionów euro w H1, sektor magazynowy odpowiadał za 54% całościowego wolumenu transakcji w Polsce w tym okresie. Po silnym pierwszym kwartale, który uplasował się na 3 miejscu pod względem najlepszego otwarcia roku, tuż po rekordowych latach 2020-2021, w kwartale drugim odnotowaliśmy tylko 2 transakcje - LeadCrest Capital Partners pozyskał magazyn KGL w Czosnowie od KGL a LCN Capital Partners kupił od Panattoniego K-Flex BTS w Uniejowie.

„W pierwszym półroczu 2023 roku nie zrealizowano żadnych transakcji portfelowych i nie spodziewamy się, żeby ta sytuacja miała się szybko zmienić. Aby zminimalizować ryzyko, inwestorzy koncentrują się obecnie na mniejszych projektach.” – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young. Spośród 14 transakcji pojedynczymi aktywami, jednostkowa wartość 12 z nich nie przekroczyła 50 milionów euro. Jedynie największa transakcja, której przedmiotem był Campus 39 we Wrocławiu, przekroczyła próg 100 milionów euro. Aktualna dynamika cenowa może zachęcać większych deweloperów magazynowych, chcących rozbudować swoje portfolio, do rozważenia zakupów istniejących obiektów w miejsce budowania nowych. Koszty budowy nowych projektów powoli zbliżają się do poziomu zakupu tych już istniejących na atrakcyjnych warunkach. Osiągnięcie porozumienia cenowego między sprzedającymi a kupującymi będzie sprzyjało wzrostowi wolumenu inwestycji w tym sektorze.

Główne dane:

• 436 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w H1 2023
• 14 transakcji
• Brak transakcji portfelowych

Sektor biurowy

Regionalne rynki biurowe w cieniu

Inaczej niż w roku 2022, kiedy ok. 50% wolumenu sektora było realizowane w miastach regionalnych, zainteresowanie inwestorów w H1 2023 roku skoncentrowało się na budynkach biurowych w stolicy.

W H1 2023 wszystkie 8 biurowców, będących przedmiotami transakcji, znajdowało się w Warszawie. W strukturze zakupów dominowały aktywa typu „core+” albo oportunistyczne, z potencjałem do przebudowy lub zmiany funkcji. Ponad 95% zainwestowanego kapitału pochodziło od firm z krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE), krajów bałtyckich oraz z Polski. W H1 2023 sektor biurowy zrealizował skromne 190 milionów euro, co odpowiadało 24% udziałowi w całkowitym wolumenie w tym okresie. Co ciekawe, 7 z 8 sprzedanych budynków, znajdowało się poza centrum Warszawy. Największą transakcją, o wartości prawie 70 milionów euro, była sprzedaż Wola Retro, w której Avison Young współreprezentował sprzedającego, Develię. Nabywcą jest Adventum Group, z węgierskim kapitałem.

Główne dane:

• 190 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w H1 2023
• 8 transakcji
• dominacja inwestorów regionu CEE

Sektor handlowy

Poszukując nowych możliwości

Po kilku latach niekwestionowanej dominacji parków handlowych i małych obiektów typu convenience w strukturze transakcji sektora handlowego, w H1 2023 roku obserwujemy zmianę tego trendu. Inwestorzy szukają aktywnie nowych możliwości, koncentrując się w pierwszej kolejności na transakcjach lokalnymi centrami handlowymi oraz tymi przeznaczonymi do przebudowy a także wolnostojącymi magazynami handlowymi.

Wolumen transakcji sektora w H1 2023 osiągnął 175 milionów euro, będąc jednocześnie najniższym wynikiem H1 sektora od 2010 roku. Na początku roku, odnotowaliśmy transakcje regularnie działającymi centrami handlowymi znajdującymi się w miastach regionalnych, a także akwizycje z planami przebudowy istniejących obiektów. W drugim kwartale większość transakcji dotyczyła magazynów handlowych: New Gate Investment pozyskał od P.A.NOVA obiekt Castorama w Płocku, LeadCrest Capital Partners zainwestował w 3 markety budowlane od 3W, znajdujące się w Warszawie (2 obiekty) i na Śląsku (1 obiekt).

Główne dane:

• 175 milionów euro – całkowity wolumen sektora w H1 2023
• 2/11 transakcji obiektami typu convenience w H1 2023
• dominacja magazynów handlowych w Q2

PRS

Potencjalna nisza w projektach do przebudowy?

Starsze budynki ustępują miejsca nowym, trend ponownego zagospodarowywania działek w centrach dużych miast w Polsce nasila się. Co więcej, w planach są nie tylko nowe projekty deweloperskie, powstające po wyburzeniach, ale również przekształcanie istniejących biurowców w projekty mieszkaniowe, w tym w formule PRS.

Wzrasta liczba zapytań o analizy dotyczące możliwości adaptacji istniejących obiektów komercyjnych na nowe funkcje. W takich przypadkach zespół Avison Young ocenia m.in. poziom rentowności inwestycji, rozważając warianty wyburzenia starszych biurowców oraz przekształcenia ich w PRS-y. Planując takie działania, inwestorzy poszukują atrakcyjnie położonych budynków biurowych, bardzo dobrze skomunikowanych, z bogatą ofertą gastronomiczną i usługową w okolicy.

Z kolei zespół doradców technicznych Avison Young wskazuje, że starsze budynki biurowe, które znacząco odbiegają standardem od nowoczesnych i energooszczędnych biurowców klasy A, nie powinny przysparzać wielu problemów przy konwersji ich funkcji na mieszkalną. „Pod tym kątem przystosowanie ich do funkcji mieszkalnej może być bardziej opłacalne niż dalsze utrzymywanie coraz mniej atrakcyjnej i trudniejszej do wynajęcia przestrzeni biurowej. Polski rynek ciągle jednak wyczekuje pierwszych takich konwersji.” – dodaje Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory w Avison Young

Co dalej?

Jedną z przyczyn zmniejszonej liczby transakcji i wolumenu w pierwszej połowie 2023 roku jest to, że proces dostosowywania oczekiwań cenowych na linii sprzedający-kupujący ciągle jeszcze trwa. Jednak widać już pierwsze sygnały, że ta sytuacja może się poprawić w końcówce roku.

Aktualnie, wielu kupujących chce wykorzystać sytuację rynkową, składając oferty znacznie poniżej wartości nieruchomości, licząc na upolowanie okazji. Jednakże, wielu właścicieli wcale nie spieszy się ze sprzedażą. To się zmienia, gdy sprzedający musi likwidować fundusz, kończy się finansowanie lub nieruchomość przestaje dawać oczekiwane zyski lub komuś powinie się noga.

Spodziewamy, się że w drugim półroczu, na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w każdym sektorze będą dominowały aktywa oportunistyczne i typu „value add”.

„Inflacja hamuje, a w przyszłym roku spodziewamy się stabilizacji stóp procentowych, co może przełożyć się na niższe finansowanie. Płynność pozostaje stabilna, ponieważ polska gospodarka jest dość odporna na zawirowania rynkowe. Dlatego też owszem, jest to dobry czas na inwestycje w dobrej cenie.” – ocenia Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director w Avison Young.

Avison Young