Parki handlowe atrakcyjniejszymi aktywami niż biurowce

 Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest

Parki handlowe i obiekty typu convenience umocniły w minionym roku swoją pozycję na rynku transakcji inwestycyjnych w Polsce. W 2024 roku sektor nieruchomości handlowych nadal będzie przyciągał inwestorów tego typu aktywami, które uważane są za jedną z najbezpieczniejszych opcji inwestycyjnych.    

W 2023 roku rynek inwestycyjny zwolnił. Na jego dynamikę wpłynęły przede wszystkim wysokie koszty kredytowania, ograniczony dostęp do finansowania i ogólna sytuacja makroekonomiczna. Zarówno w Polsce, jak i w całej Europie aktywność inwestorów obniżyła się, czego efektem był spadek wolumenów inwestycyjnych we wszystkich sektorach rynku nieruchomości. W 2023 roku wartość inwestycji w Polsce zmniejszyła się o około 70 proc. w porównaniu r/r.  

Wybijającym się sektorem na rynku transakcji inwestycyjnych był sektor nieruchomości handlowych, który z wolumenem transakcji przekraczającym 440 miliony euro, uplasował się na drugim miejscu, zaraz za magazynami. W 2023 roku sektor handlowy odpowiadał niemal za 30 proc. całkowitej wartości akwizycji odnotowanych w Polsce. Uwagę inwestorów przyciągnęły głównie parki handlowe i obiekty typu convenience, które wygenerowały przeszło 60 proc. wolumenu transakcyjnego w tym sektorze. Wartość transakcji wahała się na ogół od 20 do 30 mln euro. Trzy transakcje z udziałem pojedynczych obiektów przekroczyły 30 mln euro i jedna 100 mln euro.

Inwestorzy zainteresowani nieruchomościami handlowymi

Ubiegły rok był kolejnym, kiedy apetyt inwestorów na mniejsze obiekty handlowe – retail parki i centra typu convenience rósł. W niestabilnych czasach podmioty inwestycyjne skoncentrowane są bowiem na projektach gwarantujących perspektywę długiego i stabilnego dochodu. W latach 2018-2019 wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe był nieduży. A już w 2022 roku byliśmy świadkami wyraźnego wzrostu udziału aktywów handlowych w inwestycjach. Sektor handlowy wygenerował około 26 proc. wolumenu inwestycyjnego, a parki handlowe odpowiadały za 65 proc. zawartych transakcji.   

W 2023 roku natomiast nastąpił ciekawy zwrot, nieruchomości handlowe zdystansowały biura. W ubiegłym roku w sektorze handlowym wartość wolumenu inwestycyjnego była wyższa niż w segmencie biurowym. Najwyższa wartość transakcji zarejestrowana została w sektorze magazynowym, który odpowiadał za połowę wszystkich inwestycji w Polsce.  

Wyraźny wzrost aktywności inwestorów zainteresowanych nieruchomościami handlowymi nastąpił zwłaszcza w ostatnim kwartale 2023 roku. W tym roku możemy spodziewać się kontynuacji tego trendu. Na rynku jest wielu inwestorów oportunistycznych, którzy celują w atrakcyjne cenowo nieruchomości handlowe, a także wyższe zwroty w obiektach z planami modernizacji.

Napływ nowych inwestorów  

Optymizmem napawa fakt, że na polski rynek inwestycyjny napływają co roku nowi gracze zainteresowani aktywami handlowymi. W 2022 roku w Polsce zadebiutowała litewska firma Lords LB Asset Management, czeski BHM, niemiecka firma Leoff . W 2023 roku na nasz rynek wszedł natomiast francuski inwestor – Frey, który nabył od firmy Ingka gdański Matarnia Park Handlowy, realizując największą, ubiegłoroczną akwizycję, zarejestrowaną w sektorze handlowym. Swój debiut miał również austriacki inwestor, który kupił portfel nieruchomości convenience w województwie śląskim.  

Imponujące plany inwestycyjne mają też nasi sąsiedzi. Fundusz Newgate Investment, którego kapitał pochodzi z Ukrainy poinformował, że planuje rozbudować portfel posiadanych nieruchomości w naszym kraju. W ciągu najbliższych czterech lat chce zwiększyć zaangażowanie na polskim rynku z 160 do 400 mln euro. Inwestor, który jest od dawna obecny w na polskim rynku, posiada sieć ponad 100 sklepów i prowadzi handel internetowy. Od dekady część zysków inwestuje w retail parki w Polsce, gdzie zarządza portfelem 29 nieruchomości handlowych. Planuje ekspansję, nie tylko na rynku polskim, ale także w innych krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

Rynek parków handlowych w Polsce obserwuje obecnie kilkanaście podmiotów inwestycyjnych, zainteresowanych ich zakupem. Widoczny jest także większy udział w rynku polskich inwestorów prywatnych. Niestety, oczekiwania cenowe kupujących i sprzedających są często rozbieżne. Wysoki koszt pieniądza spowodował, że w drugiej połowie 2023 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych w Polsce wzrosły do około 7 proc. Wielu inwestorów nastawionych jest na zakupy oportunistyczne, poszukują okazji cenowych i nieruchomości do przebudowy z potencjałem wzrostu rentowności.   

Większy wybór aktywów handlowych  

Na polskim rynku, nie tylko nie brakuje inwestorów, ale również atrakcyjnych aktywów. Mimo wysokich kosztów budowy, sektor handlowy w szybkim tempie wzbogaca zasoby. W 2023 roku oddane zostało w Polsce ponad 560 tys. mkw. powierzchni, o kilkanaście procent więcej niż w roku poprzednim. Przeszło 370 tys. mkw. przypadło na retail parki i centra convenience, które od lat dostarczają na nasz rynek najwięcej nowej powierzchni handlowej. W ciągu roku przybywa około 30 tradycyjnych i regionalnych parków handlowych i prawie tyle samo centrów convenience. Większość nowej powierzchni zasila mniejsze miejscowości.

W kraju mamy dziś ponad 600 parków handlowych o powierzchni co najmniej 2 tys. mkw. Całkowita podaż powierzchni w retail parkach i centrach typu convenience przekracza 3,6 mln mkw. Fundusze oraz podmioty prywatne inwestujące w tym obszarze mają coraz szerszy wybór produktów.   

Rok 2024 także będzie należał do parków handlowych i centrów convenience. O dobrej kondycji rynku handlowego w naszym kraju świadczy, nie tylko duża aktywność inwestorów i spory przyrost nowej podaży, ale także poziom pustostanów, który w sektorze handlowym przekracza zaledwie 3 proc.

W budowie na terenie kraju pozostaje około 430 tys. mkw. powierzchni handlowych, z czego prawie 80 proc. znajduje się w inwestycjach, w których realizowane są retail parki i niewielkie, lokalne centra zakupowe. Rosnącą popularność mniejszych formatów odzwierciedla średnia wielkość nowych projektów handlowych w budowie, wynosząca niespełna 10 tys. mkw. powierzchni.

Duża ilość obiektów typu convenience i parków handlowych, realizowanych w Polsce zachęca inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych. Zaufanie do parków handlowych jako bezpiecznych aktywów znacząco wzrosło podczas pandemii, kiedy rynek handlowy znalazł się w trudnej sytuacji, a mimo to retail parki doskonale prosperowały i na tle innych nieruchomości wyróżniało je zaufanie banków.  

Decydujący dla przyszłego wzrostu wolumenu inwestycyjnego jest koszt finansowania inwestycji i dostępność kapitału. Wyczekiwana obniżka stóp procentowych w Europie byłaby zachętą do powrotu na rynek dużych, międzynarodowych graczy.

Inwestorzy poszukują bezpiecznych projektów

 Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest

Wysokie koszty finansowania inwestycji oraz inflacja, która negatywnie wpływa na koszty budowy i rentowność projektów przyniosła spadek aktywności inwestycyjnej niemal we wszystkich sektorach rynku nieruchomości w Polsce. Na działania podejmowane przez inwestorów bezpośrednio przekłada się też kondycja, w jakiej znajdują się poszczególne segmenty rynku. W ostatnim czasie najmocniej wyhamował rynek biurowy. Zarówno pod względem inwestycyjnym, jak i popytowym zwolnił również sektor magazynowy.

Swoje zasoby, sukcesywnie, choć wolno buduje natomiast sektor PRS, który jednak wciąż jeszcze ma marginalne znaczenie na rynku najmu w naszym kraju. Jedynym sektorem, który notuje progres jest rynek handlowy, szczególnie w segmencie retail parków. Zapotrzebowanie na powierzchnie w mniejszych obiektach handlowych, które rosną teraz w każdym zakątku Polski utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Inwestycje w parki handlowe skupiają uwagę inwestorów ze względu na mniejszy próg wejścia, krótszy okres realizacji projektów i najbardziej ograniczone ryzyko inwestycyjne.       

Sektor PRS wolno rośnie

Spowolnienie gospodarcze nie odbiło się na sektorze PRS. To rynek, który ma przed sobą w Polsce dobre perspektywy. Jego rozwojowi sprzyjają uwarunkowania gospodarcze. Wysokie ceny mieszkań i koszty kredytów powodują, że coraz mniej osób może pozwolić sobie na zakup nieruchomości. Sektorowi służy także zmiana pokoleniowa, która nie skłania do zaciągania długoterminowych zobowiązań.

Najemcy wykazują duże zainteresowanie mieszkaniami oferowanymi przez operatorów, co odzwierciedla śladowa ilość dostępnych ofert. Podaż napędza tu popyt, a sektor wyróżnia szybkie tempo komercjalizacji nowych projektów.

Od kilku lat regularnie inwestuje w PRS-y w Polsce kilka dużych podmiotów, które budują portfele mieszkań na wynajem. Aktywność w sektorze PRS wykazują też najwięksi deweloperzy mieszkaniowi. Na rynku PRS w Polsce działa około 20 platform, wśród których największe podmioty dysponują portfelami, w których skład wchodzi kilka tysięcy mieszkań. Prawie 60 proc. zasobów jest w rękach trzech największych podmiotów.

Tylko w pierwszym kwartale tego roku na rynek trafiło ponad 1,7 tys. nowych lokali na wynajem. Szacunkowe dane mówią, że na koniec marca br. w budowie było ponad 7,3 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem instytucjonalny. Według zapowiedzi deweloperów, do końca tego roku ma zostać oddane około 5,5 tys. lokali. Ten rok zamknąłby się wtedy wynikiem prawie dwukrotnie większym niż rok 2022. Najwięcej buduje się w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. W Warszawie na ten cel modernizowane są starsze biurowce i centralnie usytułowane kamienice.

Pod koniec pierwszego kwartału 2023 roku zasoby sektora PRS w Polsce szacowano na ponad 13,8 tys. mieszkań, z czego około 5,1 tys. zlokalizowane było w Warszawie.

W dalszym ciągu możemy obserwować rozwój tego sektora mimo, że inwestorzy, podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości muszą się mierzyć z wysoką inflacją, która przyniosła trudne do przewidzenia koszty realizacji projektów i ich drogie, mało dostępne finansowanie. Na decyzje podmiotów działających na rynku PRS wpływ mogą mieć również przepisy odnoszące się do masowego zakupu mieszkań, niemniej widać, że wynajem instytucjonalny będzie zyskiwał na popularności.

Według prognoz, w ciągu najbliższych 5 lat rynek PRS ma liczyć w Polsce około 65 tys. mieszkań skierowanych na wynajem instytucjonalny. Obecnie na ogólnopolskim rynku najmu znajduje się około 1,2 mln mieszkań, co pokazuje, że sektor PRS nawet po realizacji najśmielszych zamierzeń będzie nadal dysponował niewielką ofertą w kontekście wolnego rynku w Polsce.

Parki handlowe poszukiwaną opcją inwestycyjną  

W ostatnich kwartałach rośnie skala przedsięwzięć związanych z realizacją mniejszych, lokalnych obiektów handlowych, które powstają w całej Polsce i wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie nic się w tej kwestii nie zmieni. Wśród inwestycji w sektorze handlowym dominują retail parki. W trakcie budowy pozostaje obecnie prawie 40 parków handlowych i centrów codziennych zakupów, a inwestorzy przygotowują kolejne.    

W pierwszych sześciu miesiącach br. na rynek handlowy w Polsce trafiło 150 tys. mkw. powierzchni, w tym 70 proc. w parkach handlowych. Szacunkowe dane wskazują, że do końca tego roku zasoby rynku handlowego powiększą się jeszcze o około 300 tys. mkw. powierzchni. To jedyny sektor rynku nieruchomości, na którym rośnie wolumen nowej podaży. W porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym, w pierwszej połowie 2023 roku oddane zostało o 40 proc. powierzchni więcej.

W połowie roku w budowie pozostawało prawie 500 tys. mkw. powierzchni handlowych z terminem oddania w tym i przyszłym roku. Zapotrzebowanie rynku na lokalne obiekty handlowe typu convenience store jest bardzo duże. W wielu obszarach kraju z mniejszym nasyceniem powierzchniami handlowymi brakuje wciąż nowoczesnych centrów, w których zakupy codziennej potrzeby można zrobić wygodnie i szybko.

Rozwój tego formatu daje grunt, na którym świetnie prosperują sklepy off-price i sieci dyskontowe, które są w procesie ekspansji w Polsce. Chętnie wchodzą do nich globalne marki i sieciówki przemysłowe i spożywcze. Inwestorzy realizujący projekty w tym formacie nie mogą narzekać na brak zainteresowania ze strony najemców. Retail parki oferują znacznie niższe czynsze i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z tradycyjnymi centrami. W parkach handlowych czynsze mieszczą się w przedziale 9-12 euro /mkw./m-c. Podczas, gdy w najlepszych centrach handlowych w Warszawie kształtują się w cenie 100-130 euro /mkw./m-c., a w pozostałych, największych miastach w Polsce na poziomie 40-60 euro /mkw./m-c. Kontrakty, które są teraz zawierane opiewają nawet na 10 lat i standardowo już wyrażane są w euro.

Parki handlowe i centra convenience stanowią nadal atrakcyjne aktywa dla inwestorów. Świadczy o tym choćby duża ilość prowadzonych negocjacji, dotyczących nieruchomości oferowanych w tym formacie. Mówimy tu także o projektach, które dopiero przygotowywane są do budowy. Silnym impulsem do inwestowania w parki handlowe są wyższe stopy kapitalizacji w Polsce w porównaniu z Europą, które w przypadku niektórych obiektów sięgają 9 proc.

Parki handlowe o powierzchni do 2000 GLA cieszą się obecnie bardzo dużym zainteresowaniem przede wszystkim inwestorów prywatnych, a realizowane obecnie na rynku transakcje są zwykle gotówkowe. Inwestują w nie często rodzime firmy i kapitał prywatny. Realizacja tego typu projektów nie jest tak wymagająca, jak większych kompleksów handlowych i mniej czasochłonna. Inwestorzy nieustannie poszukują atrakcyjnie zlokalizowanych działek pod nowe projekty. Biorą pod uwagę średnie i małe miejscowości oraz grunty położone na obrzeżach największych miast. Sukces inwestycji gwarantuje natomiast odpowiednie dostosowanie profilu projektu do zapotrzebowania w danej lokalizacji oraz dobór określonej grupy najemców.   

Obecnie w Polsce mamy około 16 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego blisko 20 proc. mieści się w parkach handlowych, które tworzą coraz mocniej rozbudowującą się sieć.

Magazyny w defensywie

Od ubiegłego roku możemy obserwować spowolnienie w sektorze magazynowym, który był najintensywniej rozwijającym się segmentem rynku nieruchomości w Polsce od 2020 roku. Ostrożne działanie, jeśli chodzi o podejmowane decyzje daje się zauważyć, zarówno wśród najemców, jak i deweloperów, efektem czego jest spadek popytu oraz wolumenu powierzchni w budowie.

W pierwszej połowie 2023 roku popyt na powierzchnie magazynowe mocno się obniżył. Wynajęte zostało 2,3 mln mkw., o ponad 40 proc. mniej niż rok wcześniej. Przy tym, wzrósł udział renegocjacji umów z 30 proc. do 40 proc. licząc rok do roku.

W tym roku najemcy ostrożniej podejmują decyzje ze względu na wzrost kosztów wynajmu powierzchni, tak stawek czynszowych, które bardzo wyraźnie skoczyły w 2022 roku, jak i opłat eksploatacyjnych. Na rynku magazynowo-logistycznym kurczy się też okres, na jaki zawierane są umowy.

Od początku roku do końca czerwca br. deweloperzy oddali aż 2,6 mln mkw. powierzchni magazynowych, w tym rekordowe 1,9 mln mkw. w pierwszym kwartale br.  Spadek popytu i nowa podaż wpłynęła na wskaźnik powierzchni niewynajętych, który od początku bieżącego roku skoczył o ponad połowę, z przeszło 3 proc. do około 7 proc. i utrzymuje się obecnie na najwyższym poziomie od 2020 roku. 

Firmy deweloperskie zachowują dużą rozwagę przy planowaniu nowych inwestycji magazynowych. Aktywność inwestorów w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku spadła o ponad połowę. Deweloperzy uzależniają rozpoczęcie budów od podpisania umów przednajmu na co najmniej 50 proc. całkowitej powierzchni.

W połowie bieżącego roku w trakcie realizacji pozostawało 2,1 mln mkw. powierzchni, z której większość, prawie 60 proc. czekało na najemców. Pół roku wcześniej w budujących się obiektach wolnej powierzchni było 48 proc.

Dzięki szybkiemu wzrostowi w ostatnich latach polski rynek magazynowy zajmuje już trzecie miejsce w Europie pod względem wielkości zasobów. Teraz jednak musi stawić czoła zmianom geopolitycznym. Walczy o swoją pozycję i zainteresowanie podmiotów zorientowanych dotąd na kierunki dalekowschodnie w kontynuowanym od pandemii procesie optymalizacji łańcuchów dostaw. Szansą na najbliższe lata mogą okazać się też dla sektora planowane inwestycje Unii Europejskiej w półprzewodniki i chipy oraz przewidywany wzrost wskaźników dotyczących sprzedaży internetowej.

Biurowy dołek

Na rynku biurowym najemcy nadal dostosowują powierzchnię do systemu pracy hybrydowej. Ze względu na utrwalający się, dzielony tryb pracy między biurem a home office w sektorze widoczny jest trend związany z optymalizowaniem przestrzeni i coraz częściej obserwowane zmniejszanie wynajmowanej powierzchni przez firmy. Proces ten przyspiesza, co najwyraźniej widać w Warszawie. Wysokie koszty aranżacji nowej powierzchni skłaniają coraz większą ilość najemców do pozostawania w zajmowanych biurach.

Już w ostatnich latach w sektorze biurowym nowa podaż znacznie się obniżyła. Drastyczny spadek aktywności inwestycyjnej idzie w parze ze spadkiem popytu. Rosnące koszty utrzymania biur powodują, że firmy skrupulatnie analizują wydatki przed podjęciem decyzji o renegocjacji umowy czy relokacji. 

W  pierwszym półroczu tego roku zainteresowanie wynajmem biur spadło, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych. W stolicy do najemców trafiło ponad 320 tys. mkw. powierzchni, co oznacza spadek o jedną trzecią w porównaniu z pierwszą połową 2022 roku. Na ośmiu największych rynkach regionalnych wynajęte zostało natomiast ponad 340 tys. mkw. biur, zapotrzebowanie w porównaniu r/r zmalało o kilkanaście procent.

W strukturze popytu w największych miastach w Polsce, poza Warszawą widoczny jest znaczny udział renegocjacji i niewielki odsetek umów przednajmu, co pokazuje że sektor szczególnie w regionach tkwi jeszcze w niepewności. Relatywnie duża, nowa podaż na rynkach regionalnych przy obniżonym popycie wpływa na wzrost współczynnika pustostanów, który zwiększył się średnio do niemal 17 proc. 

W tym roku mamy do czynienia także z dalszym spadkiem aktywności deweloperów biurowych. Inwestycje w tym sektorze wstrzymywane są już od ponad dwóch lat ze względu na trudności z oszacowaniem popytu oraz wysoki koszt kredytów i bardzo ograniczony dostęp do bankowego finansowania nowych inwestycji. 

W pierwszych sześciu miesiącach tego roku na warszawskim rynku biurowym przybyło zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni, a w budowie powstaje 250 tys. mkw. powierzchni biurowej, w porównaniu do 800-850 tys. mkw. biur, które powstawały przed pandemią. Podobnie w miastach regionalnych, obniża się skala realizowanych i oddawanych projektów. Łącznie na rynkach regionalnych powstaje około 450 tys. mkw., podczas gdy w 2018 roku budowało się około 1 mln mkw. powierzchni. 

LBC Invest

Sporo nowych parków handlowych i miejsce na kolejne

 Parki handlowe zwiększają potencjał w sektorze i umacniają swoją pozycję na rynku. Rośnie grupa inwestorów realizujących projekty w tym formacie

– Największą aktywność inwestorów w sektorze handlowym obserwować możemy przede wszystkim w segmencie parków handlowych i centrów zakupów codziennych, co wynika z zapotrzebowania rynku na niewielkie, lokalne obiekty handlowe typu convenience store. W najbliższych latach głównym rozgrywającym w tym sektorze nadal będą parki handlowe, bo w wielu obszarach kraju brakuje wciąż nowoczesnego handlu. Będą napływać do nich nowi najemcy i chętnie wchodzić globalne marki. Dealz na przykład planuje ekspansję obliczoną na podwojenie liczby placówek w Polsce. Wiosną na naszym rynku zadebiutowała niemiecka sieć dyskontów Woolworth. Działalność na polskim rynku zaczynają rozwijać również nowe koncepty z krajów bałtyckich i Ukrainy – mówi Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest.

Według danych firmy, w pierwszym półroczu 2023 roku w Polsce oddano około 150 tys. mkw. powierzchni handlowych, głównie w ramach parków handlowych. O 40 proc. więcej niż w tym samym okresie w roku ubiegłym. Prawie 70 proc. nowej powierzchni dostarczyły debiutujące parki handlowe, oddawane przeważnie w miejscowościach liczących poniżej 100 tys. mieszkańców. Ponadto, po rewitalizacji otwarte zostały również trzy większe obiekty, tj. Fort Wola (22 tys. mkw.) i galeria Atrium Promenada (rozbudowa o 12,6 tys. mkw., łącznie 63 tys. mkw.) w Warszawie oraz Bawełnianka w Bełchatowie (33 tys. mkw.), która od lat stała pusta.

Prawie pół miliona metrów w budowie

W połowie tego roku w budowie pozostawało prawie 470 tys. mkw. powierzchni handlowych. W realizacji jest ponad 30 nowych parków handlowych i kilka obiektów jest rozbudowywanych. Trwają także prace nad rewitalizacją Bonarki City Center i Galerii Wołomin oraz łódzkiej Sukcesji. Przebudowywane są również kolejne hale po hipermarketach Tesco, w Opolu, Bytomiu i Bielsku-Białej.

– Parki handlowe to jeden z najintensywniej rozwijających się segmentów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Inwestycje w tego typu projekty nie są tak wymagające i czasochłonne, jak budowa dużych kompleksów zakupowych. Także ich utrzymanie jest znacznie łatwiejsze. Dodatkowo, umowy zawierane z najemcami są zwykle dłuższe niż w dużych centrach i standardowo już wyrażane w euro. Bywa, że kontrakty podpisywane są nawet na 10 lat. Parki handlowe oferują znacznie niższe czynsze i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z tradycyjnymi centrami, dlatego chętnych do lokowania w nich biznesu nie brakuje. Dla konsumentów są natomiast atrakcyjne z uwagi na to, że zakupy codziennej potrzeby można w nich zrobić szybko, wchodząc do sklepów wprost z parkingu. Popularność formatu podbijają placówki gastronomiczne znanych, sieciowych marek oraz coraz liczniej pojawiające się w nich dyskontowe sklepy przemysłowe i spożywcze oraz sklepy off-price, co pozwala nabywcom zaoszczędzić – informuje Agata Karolina Lasota. – Skala realizacji w tym segmencie utrzymuje się od kilku lat na wysokim poziomie. Jest jeszcze miejsce na nowe obiekty, bo w Polsce nasycenie powierzchnią handlową w centrach zakupowych jest nadal dużo niższe niż w krajach Europy Zachodniej, kształtuje się obecnie średnio na poziomie 330 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Inwestorzy wciąż intensywnie poszukują działek pod nowe projekty, najczęściej w mniejszych miejscowościach atrakcyjnie zlokalizowanych pod względem komunikacyjnym i gruntów na obrzeżach największych miast, gdzie powstają nowe osiedla mieszkaniowe. Kluczową kwestią dla nowych inwestycji jest dopasowanie formatu do lokalizacji oraz wybór optymalnej grupy najemców  – dodaje.    

W tym roku w planach oddanie jeszcze 300 tys. mkw.

Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą 16 mln mkw.  Około 20 proc. z tej powierzchni mieści się w coraz gęściej rozsianych w całej Polsce parkach handlowych. Parki tworzą coraz bardziej rozbudowaną sieć i otwierane są blisko klientów. Nowe obiekty rosną, zarówno w dużych i średnich miastach, jak i w niewielkich miejscowościach, liczących 10 tys. mieszkańców, którym dostarczają ofertę dostępną wcześniej tylko w dużych miastach, gdzie stawki czynszowe za wynajem są nieporównywalnie wyższe.  

W najlepszych centrach handlowych w Warszawie trzeba się liczyć z opłatami w wysokości 100-130 euro za metr kw. miesięcznie, w innych, największych miastach w Polsce wynajem kosztuje 40-60 euro za mkw. za miesiąc. W parkach handlowych czynsze kształtują się natomiast w przedziale 9-12 euro /mkw./m-c.

Zgodnie z zapowiedziami inwestorów, do końca 2023 roku zasoby rynku powierzchni handlowych w kraju mają szansę powiększyć się o kolejne 300 tys. mkw. powierzchni najmu. Wśród największych obiektów pozostających w budowie znajduje się Koszalin Power Center (38 tys. mkw.), Karuzela w Białej Podlaskiej (28 tys. mkw.) i Gorzów Power Center (25 tys. mkw.), Nowa Sukcesja w Łodzi (22 tys. mkw.) i Galeria Goplana w Lesznie (15 tys. mkw.).

LBC Invest

Inwestorzy rozglądają się za atrakcyjnymi aktywami

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest

Jaki sektor wygra w tym roku w wyścigu inwestycyjnym? Czy inwestorzy, którzy poszukują w Polsce okazji, postawią jak w roku ubiegłym przede wszystkim na biurowce? Czy rynek transakcji inwestycyjnych zdominują magazyny i parki handlowe?                                                                                                                 

Zmiany zachodzące w globalnej gospodarce nie wywarły znaczącego wpływu na decyzje funduszy i postrzeganie Polski jako atrakcyjnej lokalizacji inwestycyjnej. Choć inwestorzy coraz ostrożniej podejmują decyzje o transakcjach, rok 2022 zamknął się na krajowym rynku porównywalną wartością wolumenu inwestycyjnego w sektorze nieruchomości komercyjnych jak rok poprzedni. Podobnie było też w całym w regionie CEE. Polska utrzymała przy tym pozycję lidera w Europie Środkowo Wschodniej z większościowym udziałem w całkowitym wolumenie inwestycyjnym odnotowanym w regionie.  

Zdetronizowane magazyny

Wśród aktywów, które zmieniły właściciela w minionym roku dominowały nieruchomości biurowe, które zepchnęły sektor logistyczny z dominującej pozycji, zajmowanej na przestrzeni dwóch poprzednich lat. Łączna wartość wolumenu inwestycyjnego w 2022 roku w Polsce przekroczyła wartość 5,8 mld euro, z czego jedną trzecią udziału miał sektor magazynowy. Transakcje dotyczące obiektów logistycznych osiągnęły wartość 2 mld euro i uplasowały się pod względem wartości na drugiej pozycji po biurach. Aktywność inwestorów w przypadku nieruchomości magazynowych skurczyła się w ubiegłym roku o ponad 30 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim.

W segmencie nieruchomości handlowych odnotowany został natomiast w zeszłym roku najlepszy wynik w ciągu ostatnich lat. Wolumen transakcyjny znacznie przekroczył rezultat zarejestrowany rok wcześniej. Akwizycje w sektorze handlowym w 2022 zamknęły się na naszym rynku wynikiem 1,5 mld euro. Przedmiotem transakcji w przeważającej mierze były niewielkie parki handlowe i obiekty typu convenience, ale właściciela zmieniły też większe centra handlowe w miastach regionalnych.

Skrupulatne analizy wartości aktywów i oczekiwanie na okazje

Inwestorzy większą wagę przykładają aktualnie do lokalizacji obiektów i uważniej przyglądają się strukturze najemców. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się nadal dobrze zlokalizowane magazyny i parki handlowe, zabezpieczone atrakcyjnymi umowami najmu. Poszukiwane są również grunty pod parki handlowe i inwestycje mieszkaniowe przygotowywane pod wynajem instytucjonalny. Procesom negocjacji towarzyszą jednak teraz skrupulatne analizy związane z oceną wartości inwestycyjnej aktywów, jak również kwestiami z zakresu ESG. Bardzo istotnym aspektem przy podejmowaniu decyzji jest jakość i stabilność umów zawartych z najemcami.

Polska pozostaje nadal w kręgu zainteresowania funduszy, przede wszystkim z USA, Niemiec i RPA, ale swój udział w transakcjach na naszym rynku zwiększa również kapitał z krajów regionu CEE. Niemniej, na ten rok prognozowane jest spowolnienie na rynku inwestycyjnym. Kupujący oczekują bowiem na przeceny. W wielu przypadkach występuje spora rozbieżność pomiędzy kupującymi i sprzedającymi, jeżeli chodzi o szacowaną wartość nieruchomości. W skutecznym dobijaniu targów nie pomagają też wysokie koszty finansowania inwestycji, restrykcyjne warunki udzielania kredytów, a także prognozy dotyczące globalnej recesji. W tle jest także skokowy wzrost cen energii i coraz bardziej wymagająca, unijna polityka klimatyczna.

Koszty finansowania a stopy kapitalizacji

Niesprzyjający klimat gospodarczy, inflacja i rosnące wydatki związane z utrzymaniem budynków oraz wysokie koszty finansowania inwestycji przyniosły korektę cen aktywów na wszystkich rynkach europejskich, choć w Polsce znacznie mniejszą niż na Zachodzie Europy. Spowolnienie na rynku transakcji inwestycyjnych staje się coraz bardziej zauważalne w całej Europie. Trudno się temu dziwić, biorąc pod uwagę, wysoki poziom kosztów zadłużenia, który zbliżony jest aktualnie do wysokości stóp kapitalizacji dla najatrakcyjniejszych aktywów.  

Sytuacja może jednak ulec poprawie. Już ubiegły rok przyniósł znaczący wzrost czynszów w sektorze magazynowym, zarówno w Polsce, jak i na rynkach europejskich. Mimo zmian, polski rynek magazynowy jest wciąż jednym z najtańszych w Europie. Poza niższymi stawkami wynajmu powierzchni, oferujemy również wykwalifikowaną kadrę, niższe koszty prowadzenia działalności i lokalizację w pobliżu rynków zbytu, co ma znaczenie w kontekście nearshoringu i przenoszenia produkcji z Azji. Według ostatniego raportu Reuters Polska jest najchętniej wybieranym do tego celu krajem przez firmy europejskie. O inwestycje produkcyjne z Azji konkurujemy z Czechami i Węgrami. Czas pokaże, jak dużo z projektów, które są aktualnie w procesie analizy przypadnie nam w udziale.

Magazyny w budowie

W minionym roku sektor magazynowy oraz handlowy były najszybciej rozwijającymi się segmentami na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Krajowe zasoby magazynowe powiększyły się do ponad 28 mln mkw., dzięki oddaniu największej ilości nowej powierzchni w historii polskiego rynku. Za rekordowo wysoką podażą podążał wysoki popyt. W ubiegłym roku zakontraktowane zostało 6,8 mln mkw. powierzchni magazynowych, niewiele mniej niż w najlepszym pod tym względem 2021 roku.

Skala rozwoju nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Polsce jest bardzo duża. A potencjał wzrostu w obrębie najważniejszych dla sektora obszarów, m.in. w regionie Warszawy, Poznania, czy na Śląsku jest wciąż bardzo duży. W budowie na terenie kraju pozostaje relatywnie duża ilość powierzchni - 3,4 mln mkw.

Niemniej, w ubiegłym roku mogliśmy obserwować spadek liczby inwestycji rozpoczynanych w kolejnych kwartałach. Wpływ na to miał przede wszystkim wzrost cen materiałów budowlanych oraz kosztów finansowania, a także mniejsza aktywność funduszy inwestycyjnych. Korekta wartości nieruchomości spowodowała także spadek nowej podaży na większości magazynowych rynków europejskich.

Duże zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne

Prognozy rynkowe mówią o dalszym wzroście czynszów za powierzchnie magazynowe. Po ubiegłorocznych podwyżkach stawek, które w Polsce wyniosły średnio 20 proc., nadal jesteśmy konkurencyjnym rynkiem na tle Europy. Siłą napędową dla rynku magazynowego są teraz przede wszystkim firmy z sektora logistycznego i firmy produkcyjne oraz wolniej już rozwijający się rynek e-commerce.

Skutkiem wysokiego zapotrzebowania na powierzchnię jest niski wskaźnik pustostanów utrzymujący się w sektorze przemysłowo-logistycznym na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, który nie przekracza średnio 5 proc. W najbardziej wziętych lokalizacjach popyt na magazyny jest często wyższy niż podaż.

Zwolnienie tempa realizacji projektów handlowych

Wyższa płynność odnotowana na rynku inwestycyjnym w 2022 roku w segmencie nieruchomości handlowych w Polsce także może zostać w tym roku schłodzona przez niekorzystne zjawiska gospodarcze oraz wysokie koszty finansowania projektów. Zagrożeniem dla sektora jest mniejsza dynamika sprzedaży detalicznej, a także rosnące koszty eksploatacji obiektów.

W tym roku również na rynku handlowym przewidywane jest zwolnienie tempa realizacji nowych projektów. W 2022 roku sektor wzbogacił się w Polsce aż o 350 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego większość weszła na rynek w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.  

W budowie pozostaje około 300 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej pod handel, choć plany deweloperów były wcześniej znacznie szersze. Zdecydowana większość mieści się w realizowanych parkach handlowych, których podaż w następnych latach będzie się jeszcze zwiększać. Specyfiką polskiego rynku w segmencie handlowym jest przebudowa obiektów, w których najemcą były hipermarkety Tesco, a które sukcesywnie zmieniane są w nowe centra zakupowe.  

Na wzrost popularności retail parków, zarówno wśród klientów, jak i inwestorów paradoksalnie składa się rosnąca inflacja i spadek siły nabywczej pieniądza. Wynika to z profilu tych obiektów, które zwykle zapewniają ofertę dyskontową. Mniejsze, lokalne obiekty handlowe, które umożliwiają dokonywanie wygodnych, codziennych zakupów w okolicy domu z roku na rok zyskują na znaczeniu.

Parki handlowe rosną przede wszystkim w mniejszych miejscowościach, gdzie istnieje jeszcze luka podażowa. Ich atutem są niższe koszty inwestycji i ​​opłaty eksploatacyjne w porównaniu z większymi centrami. W kolejnych latach ten rynek będzie zwiększał swój potencjał inwestycyjny i nadal będzie się cieszył zainteresowaniem inwestorów.

Parki handlowe plotą w Polsce gęstą sieć

 Retail parki dają inwestorom zarobić. Liczne obiekty handlowe typu convenience oddawane są w coraz mniejszych miejscowościach na terenie całej Polski

– Parki handlowe postrzegane są jako atrakcyjny produkt inwestycyjny. Tylko w trzecim kwartale br. w tym formacie zainicjowane zostały budowy projektów o łącznej powierzchni około 80 tys. mkw. Segment notuje kolejny rok szybkiego rozwoju, mimo coraz trudniejszych warunków gospodarczych – informuje Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest. – Na budowę retail parków o powierzchni, która przeważnie nie przekracza 10 tys. mkw., decydują się zwykle inwestorzy, którzy dysponują własnym kapitałem. Nie zniechęcają ich utrudnienia rynkowe, ani wysokie i wciąż rosnące koszty budowy i eksploatacji nieruchomości. Stawiają na parki handlowe i centra convenience, bo to dziś nieruchomości, które gwarantują najbardziej satysfakcjonujące stopy zwrotu – wyjaśnia Agata Karolina Lasota.  

Tylko w trzecim kwartale br. w Polsce oddanych zostało prawie 120 tys. mkw. powierzchni handlowych, w tym kilka retail parków. Projekty typu convenience realizowane są w coraz mniejszych miejscowościach. Teraz nawet już takich, które liczą kilkanaście tysięcy mieszkańców, gdzie rynek nie jest jeszcze nasycony powierzchnią handlową.

– Parki handlowe są poszukiwanymi aktywami inwestycyjnymi, ale ich dostępność jest wciąż ograniczona. Swoją powierzchnią obejmują łącznie tylko kilkanaście procent z ponad 15,7 mln mkw. całkowitych zasobów sektora nieruchomości handlowych w Polsce. Widoczna jest jednak spora aktywność inwestorów i przyrost nowej podaży w tym segmencie – przyznaje Agata Karolina Lasota. 

Poszukiwanie ekonomicznych rozwiązań

Wysokie koszty utrzymania nieruchomości powodują, że zarówno inwestorzy, jak i najemcy decydują się na bardziej ekonomiczne obiekty. – Czynsze i opłaty eksploatacyjne w retail parkach są dużo niższe niż w dużych centrach handlowych z rozbudowanymi częściami wspólnymi. Chętnie wybierają je najemcy, którzy poszukują oszczędności. Na rynku możemy obserwować ekspansję popularnych operatorów spożywczych i sieciowych dyskontów przemysłowych, lokujących kolejne sklepy w centrach typu convenience – zauważa Agata Karolina Lasota. – Duże zainteresowanie parkami handlowymi sprawia, że oddawane obiekty są w pełni skomercjalizowane, a niektóre mają komplet najemców już na początku budowy – dodaje.   

W ciągu dziewięciu miesięcy br. na terenie całego kraju oddanych zostało przeszło 300 tys. mkw. powierzchni handlowych. Większość dostarczyły nowe retail parki i centra convenience. Budowy kolejnych tego typu obiektów rozsiane są po całej Polsce, a start następnych zapowiadany. Niektórzy inwestorzy działający od lat w tym segmencie myślą o realizacji serii nowych projektów.  

Parki handlowe w budowie

Dwa nowe parki handlowe pod wspólną nazwą Atut Galicyjska o powierzchni ponad 20 tys. mkw. mają otworzyć się w Krakowie. W Grodzisku Mazowieckim rozpoczęła się budowa kompleksu handlowego Sfera Park o powierzchni 11 tys. mkw. W Radomiu nowy park handlowy realizuje RockCapital.

Trwają również prace przy budowie parku handlowego Glinianka o powierzchni 10 tys. mkw. w podwarszawskiej miejscowości Łubna, położonej w pobliżu Góry Kalwarii. Otwarcie parku handlowego Iława Era o powierzchni ponad 7 tys. mkw. zaplanowane zostało na marzec 2023 roku. W Toruniu trwa rozbudowa centrum handlowego Nowe Bielawy, po zakończeniu, której powstaną dwa nowe parki, z których jeden wszedł już na rynek.  

W Pobiedziskach (6 tys. mkw.), Złocieńcu (10 tys. mkw.) i w Chełmży (10 tys. mkw.) mają powstać nowe projekty handlowe firmy PKB Inwest Budowa, która realizuje też parki we Wrocławiu i w Pyrzycach.

W Opolu działać będzie nowy Ozimska Park (18 tys. mkw.), który powstanie na bazie dawnej Galerii Ozimskiej, gdzie największym najemcą był kiedyś hipermarket Tesco. Rozbudowywany jest też Multishop Sochaczew, usytuowany przy zjeździe z drogi krajowej nr 92, który po zakończeniu prac związanych m.in. z przebudową dawnego Tesco, dostarczy ponad 12 tys. mkw. nowej powierzchni.

Przygotowany do budowy jest Smart Park w Wąbrzeźnie o powierzchni około 10 tys. mkw. GLA. Nowe parki handlowe pod marką Premium Park powstaną również m.in. w Koninie, Stojadłach, Opocznie i Białogardzie.

Nowe retail parki

Centrum handlowe Karuzela o powierzchni 30 mkw. otwarte zostało w Kołobrzegu. Nowy obiekt o powierzchni 8 tys. mkw. pod tym szyldem ruszył też w Wągrowcu w woj. Wielkopolskim. Parki handlowe Karuzela będzie miała także Biała Podlaska i Jastrzębie Zdrój.  

W Grodzisku Mazowieckim otworzył się w sierpniu br. park handlowy Retalia. W Skarżysku-Kamiennej w woj. świętokrzyskim oddany został niedawno 31. w Polsce Vendo Park o powierzchni 8 tys. mkw., a nieco wcześniej ukończona została budowa podobnego obiektu w Otwocku o powierzchni 9 tys. mkw. W Zielonej Górze powstał 11. w kraju park handlowy typu convenience pod marką Stop Shop o powierzchni 6,7 tys. mkw.

W Legionowie zostało otwarte Centrum Maxim, największy obiekt handlowy w mieście o powierzchni 10 tys. mkw. GLA. Zamojska Galeria Twierdza została powiększona o park handlowy o powierzchni 4,2 tys. mkw.

W Gnieźnie przy Składowej otwarty został N-Park, który jest drugim obiektem tej marki w mieście. Uzupełnia ofertę działającej od kilku lat Galerii Piastova. Wspólnie oferują ponad 16 tys. mkw. GLA. Kolejny N-Park ma zostać oddany w przyszłym roku w Piotrkowie Trybunalskim.  

Planowane obiekty mixed-use  

Rynek parków handlowych ma nadal duży potencjał wzrostu, przyznaje Agata Karolina Lasota. – Inwestorzy nieustannie poszukują gruntów pod nowe inwestycje. Ceny działek ustabilizowały się, ale w najciekawszych lokalizacjach stawki są wysokie. W centralnych strefach największych miast grunty pod nieruchomości handlowo-usługowe oferowane są w cenach przekraczających 300 euro za mkw. GLA, a w centrum Warszawy parcele wyceniane są nawet na około 1100 euro/mkw. GLA. W mniejszych miastach, gdzie budowanych jest teraz najwięcej retail parków stawki ofertowe są kilkukrotnie niższe – informuje.   

Drugim rodzajem obiektów, które dostarczają na rynek znaczną ilość nowej powierzchni handlowej są projekty wielofunkcyjne. Inwestorzy poszukują możliwości najbardziej optymalnego wykorzystania powierzchni, zlokalizowanych w centralnych obszarach największych miast, gdzie ziemi pod inwestycje brakuje. Stąd zapowiadanych i przygotowywanych do budowy jest wiele wielofunkcyjnych kompleksów miastotwórczych, których bazą jest rewitalizacja zabudowań fabrycznych.   

Pod tym względem na pozycję lidera wysuwa się Warszawa. Firma Liebrecht & wooD ogłosiła niedawno, że rozpoczyna prace przygotowawcze do realizacji projektu rewitalizacji dawnej Warszawskiej Fabryki Drutu, Sztyftu i Gwoździ – Drucianki usytuowanej na Pradze-Północ. Kompleks Drucianka Campus ma dostarczyć około 42 tys. mkw. biur oraz 7,5 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej.

Na Pradze, na terenie dawnej fabryki Polleny Urody wielofunkcyjny projekt Bohema Strefa Praga realizuje także firma OKAM. Inwestor planuje również rewitalizację 62 ha obszaru dawnej FSO na warszawskim Żeraniu, gdzie też ma powstać okazały kompleks mixed-use.   

Miastotwórczą inwestycję wielofunkcyjną na terenie obecnego CH Jupiter przy ulicy Towarowej w Warszawie zamierza zrealizować także Echo Investment.  

LBC Invest

Inwestorzy międzynarodowi nadal patrzą w stronę Polski

 Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest

Polski rynek inwestycyjny z dobrymi widokami na przyszłość 

W drugim półroczu tego roku rynek inwestycyjny w Polsce zdominowały na powrót transakcje z udziałem aktywów z sektora magazynowego. Większość wartości wolumenu transakcyjnego w trzecim kwartale 2022 roku przypadła na inwestycje w nieruchomości z tego segmentu. Połowa obiektów logistycznych, która stała się przedmiotem transakcji zlokalizowanych jest poza głównymi hubami logistycznymi.

Tylko około 30 proc. zainwestowanego kapitału przypadło w ostatnim kwartale na aktywa biurowe, na które inwestorzy głównie stawiali w pierwszej połowie roku. Aktywność inwestycyjna powoli idzie również w stronę sektora PRS. Finalizowanych transakcji na rynku mieszkań na wynajem nie jest jeszcze dużo, ale prowadzone są liczne negocjacje, które mocno przybrały na sile po odcięciu klientów detalicznych od kredytów hipotecznych. Do połowy listopada br. miejsce miały tylko 4 transakcje w tym sektorze.

Trzeci kwartał lepszy niż drugi

Z danych rynkowych wynika, że po trzech kwartałach 2022 roku wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w Polsce osiągnęła poziom 4,3 mld euro, a trzeci kwartał zamknął się nieco wyższym wynikiem niż drugi kwartał br. Należy jednak podkreślić, że złożyły się na to transakcje, które miały zostać zamknięte w 2021 roku, ale ich zakończenie przesunięte zostało na ten rok. Przykładem może być zakup warszawskiego wysokościowca Generation Park Y, czy sprzedaż trzech biurowców na rynkach lokalnych, w tym Carbon Tower we Wrocławiu oraz Ocean Office Park A i Tischnera Office w Krakowie. 

Kapitał lokowany na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce pochodzi głównie z USA, a także z Czech, Niemiec, Szwecji i Wielkiej Brytanii. Inwestorzy obecni na polskim rynku kierują znów uwagę w stronę nieruchomości magazynowych, które były najczęściej wybieranymi aktywami w minionym roku. Rynek inwestycyjny coraz bardziej zmierza też w kierunku projektów mieszkaniowych i wszystko wskazuje na to, że w najbliższych miesiącach nieruchomości z tych dwóch sektorów będą najbardziej preferowane. Widoczne jest też zainteresowanie kapitału większymi obiektami handlowymi, które dobrze radzą sobie na rynku. Przykładem może być  transakcja zakupu parku handlowego w Andrychowie przez izraelską  firmę Big Shopping Centres za kwotę 40 mln euro. Jedną z największych transakcji w tym obszarze była również sprzedaż  przez firmę EPP 70 proc. udziałów w inwestycji Towarowa 22 funduszowi AFI Europe. Grunt inwestycyjny o powierzchnia 6,5 ha w sercu warszawskiej Woli, na którym realizowany będzie kompleks nabyty został  za kwotę 180 mln euro. Spółka Echo Investment planuje w tej lokalizacji budowę projektu mixed-used z funkcją biurową oraz mieszkaniową, którego centralnym punktem będzie park miejski.  

Oczekiwanie na zmiany

Jesień przyniosła natomiast spore zmiany, jeśli chodzi o podejście do inwestycji, nie tylko w naszym kraju, ale i w całej Europie. Większość podmiotów kapitałowych przyjęła strategiczną postawę „wait and see”, co znajduje odzwierciedlenie w mniejszej aktywności transakcyjnej i wydłużonych procesach decyzyjnych. Czynniki geopolityczne, dalsze zmiany na światowym rynku logistycznym, ostre wyhamowanie wskaźników gospodarczych w wielu krajach, widmo kryzysu energetycznego, rosnące koszty finansowania dłużnego i budowy inwestycji, czy postępująca wciąż inflacja sprawiają, że rozwój sytuacji na rynku stał się mocno nieprzewidywalny. Spowolnienie globalnej gospodarki i ogólny klimat coraz mniej sprzyja inwestowaniu. 

Widoczne nastroje nie odbiły się jeszcze jednak na akwizycjach zarejestrowanych na rynku europejskim, gdzie również w pierwszym półroczu br. w porównaniu z rokiem ubiegłym wzrosło zainteresowanie aktywami z sektora logistycznego. W pierwszych trzech kwartałach 2022 roku w krajach Europy Zachodniej odnotowany został zaledwie 10 proc. spadek wartości zawartych transakcji w porównaniu r/r. Wyniki osiągnięte w samym trzecim kwartale br., poza Wielką Brytanią, były nadal wysokie, mimo wzrostu stóp procentowych na głównych, europejskich rynkach inwestycyjnych.   

Polska oferta lepsza niż rynków zachodnich 

Postępujące zmiany makroekonomiczne powodują jednak, że inwestorzy są coraz bardziej sceptyczni. Pomimo, wzrostu kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, rynki Europy Środkowo-Wschodniej nadal zapewniają jednak niższe koszty w porównaniu z Europą Zachodnią. Kondycja sektora magazynowego w Polsce jest bardzo dobra. W naszym kraju powstaje 30 proc. nowych magazynów w Europie, a pod względem popytu na powierzchnie zajmujemy trzecią pozycję, po Wielkiej Brytanii i Niemczech. Polska i inne kraje regionu CEE są ponadto preferowanymi lokalizacjami dla offshoringu produkcji i usług. Oferujemy też inwestorom duży rynek wewnętrzny. Ponadto, relacja popytu do podaży dostępnych powierzchni magazynowych przemawia za dalszym wzrostem stawek czynszowych, które poszły już w górę o około 15-20 proc. Oznacza to lepsze stopy zwrotu, na co na rynkach zachodnich trudno już liczyć. Widoczna jest na nich dekompresja stóp kapitalizacji.

Proces weryfikacji wycen na naszym rynku w sektorze magazynowym także już się rozpoczął. Najatrakcyjniejsze obiekty logistyczno-przemysłowe, usytuowane w pobliżu Warszawy wyceniane są na poziomie 4,75 proc., a w miastach regionalnych średnio 5,15 proc. W przypadku parków handlowych również nastąpiła nieduża korekta stóp kapitalizacji.  

Oczekiwanie na okazje inwestycyjne 

Inwestorzy interesują się przede wszystkim wielkopowierzchniowymi obiektami logistycznymi, magazynami miejskimi oraz mieszkaniami na wynajem w największych miastach w Polsce. Rozpatrywane są także mniejsze, lokalne obiekty handlowe oraz nowoczesne budynki biurowe położone w centralnych strefach biznesowych w głównych ośrodkach w kraju.  W listopadzie br. czeski fundusz Investika oraz luksemburski Bud Holdings sfinalizowały transakcję zakupu kompleksu Łużycka Office Park w Gdyni,  składającego się z pięciu budynków biurowych klasy A o łącznej powierzchni 27 200 mkw. W maju tego roku zakupiony został również sąsiedni kompleks Tensor Office Park.

Gdynia jest według badań, nie tylko jednym z najbardziej pożądanych miast do życia w Polsce, ale również jednym z najatrakcyjniejszych regionów dla inwestorów. Ma ogromny potencjał na tle polskich i europejskich aglomeracji. Obszarem Pomorza  interesują się m.in. fundusze z Dalekiego Wschodu i inwestorzy z regionów zachodniej i południowej Afryki. 

Trudności sprawia jednak określenie właściwych stóp kapitalizacji, biorąc pod uwagę wysokość przychodów z czynszu i poziom wzrostu kosztów usług w skali roku. Na rynku widoczna jest rozbieżność pomiędzy oczekiwaniami kupujących i sprzedających.

Tymczasem, wskaźniki gospodarcze w Europie wyraźnie wskazują na pogarszanie się koniunktury i widmo zbliżającej się recesji. W Polsce skutki zmieniających się prognoz gospodarczych już są odczuwalne. Biorąc jednak pod uwagę wciąż duży wolumen kapitału posiadanego przez inwestorów, którzy zainteresowani są naszym rynkiem, można prognozować, że optymalizacja wycen będzie wystarczającą zachętą do skorzystania z okazji inwestycyjnych.

Polski rynek magazynowy z obiecującymi widokami na przyszłość

 Polska, która jest piątym rynkiem magazynowym w UE ma szansę na przejęcie sporej części inwestycji i produkcji oraz procesów logistycznych przenoszonych z Azji

W Polsce powstaje 30 proc. nowych magazynów w Europie, a pod względem popytu na powierzchnie plasujemy się na trzeciej pozycji, po Wielkiej Brytanii i Niemczech. W ostatnich miesiącach rynek inwestycyjnie nieco zwolnił, ale perspektywy dla sektora w naszym kraju są bardzo obiecujące.

Zmiany w światowej gospodarce i niepokój związany z konfliktem w Ukrainie nie ograniczyły jak dotąd rekordowo wysokiego zainteresowania wynajmem powierzchni magazynowych w naszym kraju. Popyt na rynku magazynowym jest rekordowo wysoki. Spadła natomiast ilość nowych projektów realizowanych w tym segmencie.    

– Tylko w pierwszej połowie tego roku do najemców trafiło prawie 4 mln mkw. powierzchni, o około 12 proc. więcej niż rok wcześniej. Rekordowo wysoka chłonności naszego rynku, która przypomnijmy w 2021 roku przekroczyła aż 7 mln mkw. powierzchni,  plasuje Polskę pod względem popytu na europejskim podium – informuje Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest. Przyznaje jednak, że realny wpływ czynników geopolitycznych na ten sektor w naszym kraju nie jest jeszcze odczuwalny. – Wysoki wolumen najmu odnotowany w pierwszych 6 miesiącach roku to konsekwencja procesów inwestycyjnych zainicjowanych w ubiegłym roku. Oznaki spowolnienia gospodarczego zaczynają być jednak widoczne także na rynku magazynowym. Mimo, że możemy mówić o deficycie magazynów w Polsce, bo wolnej powierzchni jest zaledwie 3 proc., w ostatnich miesiącach nastąpił spadek liczby rozpoczynanych inwestycji – wyjaśnia.

Lekki spadek produkcji

Agata Karolina Lasota zaznacza przy tym, że spadek aktywności inwestycyjnej na krajowym rynku logistycznym może okazać się przejściowy, bo całkiem realny jest scenariusz mówiący o szerszym przenoszeniu do naszego kraju produkcji z Chin i innych krajów azjatyckich. Przyznaje, że kolejne zakłócenia globalnych łańcuchów dostaw z Chin, wzrost kosztów transportu kontenerowego z Azji skutecznie motywuje firmy do skracania długości dostaw. Prawdopodobny jest również napływ klientów z Europy Zachodniej, którzy chcą relokować do nas część swojej produkcji i operacji logistycznych.

– Poza atrakcyjnym zapleczem logistycznym, Polska oferuje inwestorom duży rynek wewnętrzny, niższe koszty pracy w porównaniu z krajami zachodnioeuropejskimi oraz dobrze wykształconych ludzi chętnych do pracy. Otrzymujemy zapytania od firm z Rosji i Chin, które analizują możliwość przeniesienia produkcji do naszego kraju. Trafiają też do nas przedsiębiorcy ukraińscy. Firmy chcą jak najlepiej zabezpieczyć ciągłość pracy i podejmują działania, które mogą zagwarantować im niezakłócone funkcjonowanie w przyszłości. Planują zwiększenie zapasów magazynowych, zabezpieczają zaplecze dla produkcji i dążą do zwiększenia efektywności oraz zoptymalizowania kosztów logistyki – informuje Agata Karolina Lasota.

Tylko w drugim kwartale br. krajowe zasoby powierzchni magazynowych wzrosły o 2,2 mln mkw. Swój potencjał magazynowy najbardziej zwiększył w tym roku Wrocław, Górny Śląsk i obszar Polski centralnej. Zasoby w sektorze magazynowym liczą około 26,5 mln mkw. nowoczesnej  powierzchni. Daje nam to piąte miejsce pod względem wielkości rynku magazynowego w Unii Europejskiej.  

Polska drugim, najszybciej rozwijającym się rynkiem w Europie

W połowie roku w budowie było prawie 4,5 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowych. Pod względem przyrostu zasobów plasuje to polski rynek na drugim miejscu w Europie. W połowie roku w realizacji było o 30 proc. powierzchni więcej niż pod koniec 2021 roku, ale od wiosny do wakacji nastąpił prawie dziesięcioprocentowy spadek produkcji. Jeśli wziąć natomiast średnią z kilku ostatnich kwartałów spadek jest już bardziej widoczny. Zmalała przede wszystkim ilość powierzchni realizowanej w zachodniopomorskim, na Dolnym Śląsku oraz w centralnej części kraju.

– Już latem widoczny był spadek ilości projektów magazynowych realizowanych w Polsce spekulacyjnie. Globalne turbulencje gospodarcze i rozwój konfliktu w Ukrainie budzi niepewność wśród inwestorów. Trudno oszacować realną wysokość przyszłych kosztów budowy. Najwięksi gracze nadal poszukują jednak gruntów pod inwestycje, mimo utrzymujących się wysokich cen ziemi. Budowa banków ziemi świadczy o chęci powrotu deweloperów na ścieżkę intensywnej aktywności inwestycyjnej. Firmy oczekują, że rynek nadal będzie się szybko rozwijał. Przygotowują kolejne realizacje, jednak start budowy projektów determinowany jest wcześniejszym zabezpieczeniem powierzchni umowami – przyznaje dyrektor zarządzająca LBC Invest.

Spadek liczby nowych inwestycji w sektorze magazynowym w Polsce nie ma związku z popytem.  Zainteresowanie wynajmem nadal jest rekordowo wysokie. W drugim kwartale tego roku zapotrzebowanie na magazyny osiągnęło historyczne maksimum. Zwolnienie tempa rozwoju rynku wiąże się głównie z utrudnieniami w realizacji projektów i wzrostem kosztów nowych inwestycji.   

Czynsze w górę

Rosnące koszty budowy i utrzymania nieruchomości wpłynęły także na ceny wynajmu powierzchni magazynowych, które dotąd w Polsce utrzymywały się na bardzo niskim poziomie w porównaniu z innymi rynkami europejskimi. Najwyższe podwyżki odnotowane zostały w województwie krakowskim i trójmiejskim oraz w rejonie Warszawy. Według danych LBC Invest, od początku roku czynsze w zależności od lokalizacji wzrosły od około 10 proc. nawet do 25 proc.  

– Ze względu na małą dostępność wolnych powierzchni i ograniczenie nowej podaży można oczekiwać dalszych podwyżek stawek czynszowych w całej Polsce, które zaczęły rosnąć już na przełomie roku. Polski rynek nie jest wyjątkiem, wzrost kosztu wynajmu powierzchni magazynowych widoczny jest w całej Europie – przyznaje Agata Karolina Lasota.

Wyższe ceny najmu są na pewno dla inwestorów czynnikiem motywującym ze względu na wzrost rentowności inwestycji. Aktywność inwestycyjną studzić mogą natomiast wysokie ceny atrakcyjnych gruntów oraz dwukrotnie wyższe koszty związane z finansowaniem projektów przez banki. Wymogi w zakresie ESG sprawiają, że obiekty magazynowe są przyjazne dla środowiska, energooszczędne i komfortowe w użytkowaniu, ale koszt realizacji takich projektów jest też odpowiednio wyższy.  

LBC Invest

Łódź przyciąga inwestorów, czy docenią ją także firmy z Ukrainy

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest 

W tak nieprzewidywalnym otoczeniu biznesowym, z jakim mamy do czynienia obecnie inwestorzy wyjątkowo ostrożnie podejmują decyzje związane z realizacją kolejnych projektów i zawieraniem transakcji. Jeśli jednak uwarunkowania zaczną się zmieniać, ruszą inwestycje, a na rynku otworzą się nowe perspektywy. Zachodzące zmiany stworzą nowe szanse. Część z kilkuset zachodnich firm, które wycofały się z Rosji czy Białorusi prawdopodobnie ulokuje swoją działalność w Polsce. Mówimy przede wszystkim o produkcji, co przyniesie także zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe, biurowe oraz mieszkania. Już teraz napływają do nas przedsiębiorcy z Ukrainy, którzy chcą uchronić swoje firmy.  W pozytywny sposób odczuwają to powyższe segmenty naszego rynku nieruchomości.

Podobnie było już, kiedy krótkoterminowo pandemia wstrząsnęła rynkiem. W dalszej perspektywie mogliśmy obserwować  błyskawiczny rozwój logistyki, parków handlowych i centrów zakupów codziennych oraz sektora mieszkań na wynajem.  Największe  miasta  regionalne, które należą do grupy głównych ośrodków biznesowych w naszym kraju przedstawiają obecnie większą wartość dla inwestorów. W regionach realizowanych jest obecnie zdecydowanie więcej inwestycji niż w Warszawie. I to właśnie ośrodki regionalne wybierane są teraz bardzo chętnie przez firmy przenoszące się do nas z Ukrainy, wśród których dużą grupę stanowi sektor IT.    

Łódź beneficjentem zmian

Beneficjentem zmian rynkowych jest m.in. Łódź, która stała się w ostatnim czasie jedną z najlepszych lokalizacji inwestycyjnych dla firm optymalizujących łańcuchy dostaw, szczególnie w przypadku firm IT. Oddalona od Warszawy o 130 km aglomeracja łódzka zachęca inwestorów swoim centralnym położeniem, atrakcyjną strefą ekonomiczną i rozwijającą się infrastrukturą. Łódź, która jest trzecim co do liczby mieszkańców ośrodkiem miejskim w kraju jest też konkurencyjnym rynkiem pod względem kosztów prowadzenia biznesu w porównaniu do innych miast. 

W mieście inwestują głównie firmy działające w sektorze produkcyjnym i logistycznym. Już od dwóch dekad rozwijają się centra nowoczesnych usług dla biznesu. A ponadto, Łódź oferuje doskonale możliwości firmom z branży nowych technologii, w tym firmom gamingowym, fintech, a także e-commerce i digital agencies, co znalazło odzwierciedlenie w liczbie nowych inwestycji z tego sektora, jakie mogliśmy obserwować w ostatnim czasie. A wśród firm przenoszących się z Ukrainy to właśnie sektor IT jest jedną z dominujących branż. Czy region zyska dzięki temu nowych inwestorów? To okaże się w najbliższych tygodniach, potencjał jest jednak duży. Województwo łódzkie, podobnie jak Pomorze należy do jednych z najdynamiczniej rozwijających się regionów w kraju. 

Magazyny i handel 

Dzięki trzeciemu co do wielkości lotnisku cargo w Polsce oraz bezpośredniemu, kolejowemu połączeniu towarowemu z Chinami w relacji Łódź - Chengdu,  które  pozwala na transport towarów w dwa tygodnie, Łódź jest jedną z najlepszych lokalizacji logistycznych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Zaletą miasta jest położenie przy skrzyżowaniem dwóch najważniejszych autostrad w Polsce, krajowej  A1 i A2 łączącej Polskę w ramach drogi europejskiej E-30 m.in. z Rosją, Niemcami i Holandią. Komunikację ułatwiają też transeuropejskie korytarze transportowe północ-południe: Skandynawia-Adriatyk i wschód-zachód: Moskwa – Berlin.  

Łódź plasuje się w czołówce polskich rynków magazynowych. Oferuje zaplecze liczące ponad 3,3 mln mkw. powierzchni, głównie we wschodniej części miasta oraz w okolicach Strykowa, przy skrzyżowaniu autostrad. Aglomeracja łódzka stanowi część regionu Polski Centralnej, który jest trzecim, po Warszawie i Górnym Śląsku, największym rynkiem magazynowym w kraju. Na terenach wokół Łodzi powstają kolejne magazyny, a bezpośrednie połączenie kolejowe z Chinami napędza rozwój e-commerce.  Wpływ agresji Rosji na Ukrainę na rynek magazynowy w Polsce jest trudny do oszacowania. Zauważalny jest zwiększony popyt na powierzchnie magazynowe, ale także widzimy zakłócone łańcuchy dostaw materiałów budowlanych, szczególnie stali, co najprawdopodobniej wydłuży procesy budowlane. 

Aglomeracja łódzka dysponuje zapleczem handlowym o powierzchni 490 tys. mkw., skupionej w 16 centrach handlowych, w tym dwóch obiektach o metrażu ponad 100 tys. mkw. – Manufakturze i Porcie Łódź. W Rzgowie koło Łodzi mieści się też Miasto Mody Ptak, strefa handlowa, która jest jednym z największych w Europie wielofunkcyjnych kompleksów handlowo-rozrywkowych. W 2020 roku otwarty został też park handlowy Ptak Market. Dumą Łodzi jest ulica Piotrkowska, jedna z najdłuższych alei handlowych w Europie, przy której ulokowanych jest około 320 sklepów, placówek usługowych oraz gastronomicznych.  

Nowe centrum biznesowe    

Atutem Łodzi są również inwestycje infrastrukturalne, w tym rozpoczęta w 2020 roku budowa tunelu średnicowego, dzięki któremu Łódź Fabryczna, jeden z najnowocześniejszych dworców w Europie stanie się głównym węzłem przesiadkowym w centralnej Polsce. Prowadzona jest też rewitalizacja i rozbudowa Nowego Centrum Łodzi, największego w Europie projektu infrastrukturalnego, obejmującego obszar 100 hektarów w ścisłym centrum miasta. Powstaje tam nowoczesna dzielnica biznesowa, dobrze skomunikowana z Warszawą. 

Na terenie NCŁ oddane zostały już takie nowoczesne obiekty, jak Nowa Fabryczna, Brama Miasta, czy Przystanek mBank, a w trakcie realizacji na różnym etapie są nowe obiekty oraz  kolejne fazy budowanych projektów oferujące funkcje biurowe, hotelowe i mieszkaniowe.

Jednym z największych odbiorców biur w mieście są firmy IT oraz sektor nowoczesnych usług dla biznesu. W ostatnich latach centra usług wspólnych, firmy z sektora IT i BPO sukcesywnie rozszerzały swoją działalność, dzięki czemu Łódź uplasowała się na piątym miejscu w kraju, w drugiej grupie ośrodków BPO/SSC pod względem wielkości zatrudnienia w sektorze i jego dojrzałości. W 92 centrach nowoczesnych usług dla biznesu pracuje dziś w Łodzi przeszło 26 tys. osób, a roczny wzrost zatrudnienia wynosi ponad 11 proc.  

Łódź jest siódmym rynkiem biurowym w kraju. Oferuje ponad 580 tys. mkw. powierzchni w 96 budynkach biurowych, a prawie 90 tys. mkw. pozostaje w budowie. Na przestrzeni ostatnich pięciu lat zasoby biurowe Łodzi wzrosły o ponad 60 proc. Dzięki realizacji atrakcyjnych obiektów komercyjnych, takich jak wielokrotnie, nagradzany kompleks Monopolis, czy projektom Fuzja, Textorial Park, Hi Piotrkowska i ukończonemu niedawno React miasto zyskuje coraz większe znaczenie jako ośrodek biznesowy.  

Kompleksy mixed-use w postindustrialnym stylu

Atrakcyjność Łodzi podbijają z pewnością słynne, łódzkie, postindustrialne kompleksy typu mixed-use oparte na rewitalizacji dawnych zabudowań fabrycznych z charakterystycznymi budynkami z czerwonej cegły.  

Bazą kompleksu Monopolis są zabudowania zabytkowych zakładów Monopolu Wódczanego z 1902 roku, Księżego Młyna natomiast zabytkowy kompleks fabryczny obejmujący posiadłości rodziny Scheiblerów oraz Grohmanów. Piotrkowska 217 jest zaś kulturalno-rozrywkowym kompleksem, który powstał w przestrzeni po dawnej odlewni żelaza Józefa Johna. Wieloetapowo realizowana Fuzja mieści się na 8 ha terenie dawnych zakładów włókienniczych Karola Scheiblera, które stanowią dziedzictwo Łodzi Fabrycznej. 

W Widzewskiej Manufakturze znajdują się natomiast cztery 140 letnie pofabryczne obiekty wpisane do ewidencji zabytków jako zespół urbanistyczny pofabrycznej Łodzi. Także w planowanym projekcie wielofunkcyjnym Targowa 2, usytuowanym na obszarze NCŁ w pobliżu dworca Łódź Fabryczna, zachowane zostaną zabytkowe budynki.

Efektem pozytywnych przemian, jakie Łódź przeszła w ostatnich latach są zajmowane przez miasto zwycięskie pozycje w prestiżowych rankingach. W rankingu Business-Friendly Perception Index w 2021 roku Łódź uznana została za najbardziej atrakcyjne dla biznesu miasto w Europie Środkowej i Wschodniej. Uplasowała się też na pierwszym miejscu w rankingu Emerging Europe – Business Friendly Cities Perception 2020 w kategorii Business Climate – the most friendly city. 

Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna w 2020 roku została z kolei uznana w rankingu fDi Magazine (Financial Times) za najlepszą strefę ekonomiczną w Polsce i trzecią najlepszą na świecie.