Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport Q3 2025

 Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

Na pewnym gruncie

Rynek inwestycyjny - siła stabilności

Wyniki rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. (2,6 miliarda euro) odzwierciedlają stabilną sytuację rynkową, z wolumenem zbliżonym do ubiegłorocznego wyniku w tym samym okresie (2,8 miliarda euro). Zrealizowano 105 transakcji, co wskazuje na wzrost płynności w stosunku do roku ubiegłego (87 transakcji w tym samym okresie). Polski kapitał coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność, korzystając z atrakcyjnych cen nieruchomości. Natomiast kapitał typu „core” pozostaje ostrożny - tylko dwie transakcje przekroczyły próg 100 mln euro.

Pod względem wolumenu dominowały sektory biurowy i magazynowy. Transakcje biurowe charakteryzowały się ponad 50-procentowym udziałem polskich inwestorów, co wskazuje na rosnący udział krajowego kapitału w tym segmencie. Chociaż sektor magazynowy odnotował niższą płynność, zrealizowano w nim kilka istotnych transakcji, co podkreśla jego strategiczne znaczenie. Inwestycje w nieruchomości handlowe pozostały na stabilnym kursie, koncentrując się na parkach handlowych i kilku projektach do przebudowy. W segmentach nieruchomości mieszkaniowych i akademików zawarto już kilka transakcji na rynku wtórnym, a rynek oczekuje rekordowego przejęcia 18 aktywów Resi4Rent przez Vantage Development.

Wspierany silnymi fundamentami gospodarczymi i ogólną stabilnością, polski rynek inwestycyjny utrzymuje równomierne tempo rozwoju. Sektor oczekuje obecnie powrotu kapitału typu „core” i dużych transakcji portfelowych, które powinny dodatkowo pobudzić aktywność inwestycyjną w nadchodzących kwartałach.

Rynek w liczbach:

·        2.6 miliarda euro (828 milionów euro w samym Q3) – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie I-III kw. 2025

·        105 transakcji w okresie I-III kw. 2025 vs 87 transakcji w okresie I-III kw. 2024

·        Wolumen inwestycyjny porównywalny do wyników ubiegłorocznych

·        23% udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w okresie I-III kw. 2025 vs 10% w okresie I-III kw. 2024

Sektor biurowy – zwiększona aktywność polskich inwestorów

Sektor biurowy okazał się liderem rynku w okresie I-III kw. 2025 r., zarówno pod względem wartości transakcji, jak i ich liczby. Największą transakcją, a zarazem jedyną przekraczającą próg 100 mln euro w sektorze biurowym, było ostateczne nabycie 50% udziałów w Mennica Legacy Tower przez Mennica Polska. Kolejne duże transakcje dotyczyły najlepszych budynków biurowych w Warszawie - Vibe, Plac Zamkowy - Business with Heritage i Wronia 31 a także High 5ive I & II w Krakowie.

Przy średniej wartości transakcji nieznacznie przekraczającej 25 mln euro sektor był zdominowany przez transakcje typu „value-add” i oportunistyczne, wciąż oczekując na powrót kapitału typu „core”. Polski kapitał jest coraz bardziej aktywny, z ponad 50-procentowym udziałem zarówno w wolumenie transakcji jak i ich liczbie. Akwizycje polskiego kapitału obejmują również kilka nieruchomości pozyskanych przez właścicieli-użytkowników, w tym podmiotów sektora publicznego.

Sektor w liczbach:

·        899 milionów – wolumen sektora w okresie I-III kw. 2025

·        36 transakcji w okresie I-III kw. 2025

·        51% udział polskiego kapitału w wolumenie  w okresie I-III kw. 2025

„Kapitał typu „core” pozostaje zachowawczy we wszystkich sektorach, ponieważ inwestorzy reprezentujący taką strategię nadal powstrzymują się od podejmowania ryzyka w obliczu utrzymującej się niepewności gospodarczej i geopolitycznej. W rezultacie w okresie I-III kw. 2025 r. na rynku odnotowano jedynie pięć transakcji typu „core” nieruchomościami biurowymi. W przyszłość patrzymy jednak optymistycznie, spodziewając się w ciągu najbliższych miesięcy kilku transakcji tego typu w Warszawie i miastach regionalnych.

Natomiast inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą aktywność, selektywnie poszukując okazji. To właśnie tej klasy aktywa przyciągają polski kapitał, który na koniec III kwartału 2025 r. odpowiadał za ponad 50% wolumenu biurowego, a także liczby zawartych transakcji.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Sektor magazynowy – umiarkowana płynność, duże wolumeny

Sytuacja na rynku nieruchomości magazynowych w I-III kw. 2025 r. pozostaje stabilna, a wyniki są porównywalne z poprzednim rokiem. Transakcje nieruchomościami magazynowymi osiągnęły wartość 873 mln euro, co stanowi jedną trzecią całkowitego wolumenu inwestycji w analizowanym okresie. Utrzymująca się umiarkowana płynność wynika z nadal ograniczonej liczby transakcji portfelowych (tylko 3 od początku roku) oraz trwającego procesu poszukiwania złotego środka między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących.

Większość wolumenu inwestycyjnego została zrealizowana poza głównymi rynkami. 17% całkowitego wolumenu odnotowano w regionach rozwijających się, takich jak Bydgoszcz i Rzeszów, a 16% w mniejszych ośrodkach, w tym w regionach Olsztyna i Opola. Transakcje typu „sale and leaseback”, obejmujące obiekty magazynowe zlokalizowane zarówno na pięciu największych rynkach, jak i w mniejszych ośrodkach, stanowiły ponad 40% całkowitej wartości inwestycji w tym sektorze.

Sektor w liczbach:

·        873 milionów – całkowity wolumen sektora w okresie I-III kw. 2025

·        5 transakcji „sale and leaseback” z 18 zrealizowanych w sektorze

·        54% wolumenu poza największymi ośrodkami („Big Five”)

„Transakcje typu „sale and leaseback” stanowiły 44% całkowitego wolumenu sektora w tym roku, głównie dzięki przełomowej transakcji sprzedaży dwóch nieruchomości Eko-Okna na rzecz Realty Income. Transakcja ta jest nie tylko największą transakcją „sale and leaseback” odnotowaną w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. w Polsce, ale także największą tego typu jaką kiedykolwiek zrealizowano w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Z punktu widzenia inwestora struktura „sale and leaseback” zapewnia stabilny, długoterminowy dochód wspierany przez wiarygodnego najemcę. Pozwala ona dywersyfikować portfel i zapewnia korzyści wynikające z posiadania nieruchomości bez bezpośredniej ekspozycji na ryzyko operacyjne najemcy. Inwestorzy muszą jednak pamiętać o potencjalnych wyzwaniach, takich jak niewypłacalność najemcy, ryzyko ponownego wynajęcia, problemy związane ze stanem nieruchomości i zobowiązania środowiskowe. W związku z tym, dokładna analiza due diligence ma kluczowe znaczenie dla zapewnienia bezpieczeństwa i rentowności inwestycji.” – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

Sektor handlowy – ekspansja portfeli parków handlowych

W pierwszych trzech kwartałach 2025 r. sektor handlowy zrealizował wolumen inwestycji 453 mln euro. Parki handlowe, obiekty typu „convenience” oraz samodzielne sklepy spożywcze nadal cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów, stanowiąc 2/3 wszystkich transakcji i 56% całkowitego wolumenu transakcji. Akwizycje związane z przebudową stanowiły 20% wolumenu transakcji i dotyczyły głównie centrów handlowych oraz wolnostojących obiektów handlowych przeznaczonych do przebudowy na cele mieszkaniowe.

Regionalne centra handlowe okazały się trzecią najbardziej atrakcyjną klasą aktywów handlowych, z 6 obiektami sprzedanymi w ramach 4 transakcji. Różnorodność możliwości inwestycyjnych na polskim rynku handlowym sprzyja stabilnej płynności, jednak brak transakcji najlepszymi centrami handlowymi utrzymał całkowity wolumen na umiarkowanym poziomie. Doradcy Avison Young pośredniczyli w 4 z 10 największych transakcji sektora zrealizowanych w I-III kw. 2025, obejmujących wszystkie formaty handlowe.

Sektor w liczbach

·        453 milionów euro – wolumen sektora w okresie I-III kw. 2025

·        6 transakcji obiektami do przebudowy w okresie I-III kw. 2025

·        27/39 transakcji parkami handlowymi i sklepami spożywczymi typu „convenience” w okresie I-III kw. 2025

 

„W ostatnich latach Polska stała się atrakcyjnym punktem wejścia dla nowych inwestorów pragnących rozszerzyć swoją działalność na Europę Środkową i Wschodnią. Najważniejszą transakcją na rynku nieruchomości handlowych w okresie I-III kw. 2025 r. było nabycie portfela 10 obiektów A Centrum przez czeskiego inwestora My Park. Segment parków handlowych niezmiennie cieszy się powodzeniem, osiągając dobre wyniki dzięki trendowi wygodnych zakupów oraz dzięki stabilnej strukturze najemców, w której dominują dyskonty i sklepy z artykułami pierwszej potrzeby.

Inwestorzy wchodzący po raz pierwszy na rynek polski często postrzegają parki handlowe jako stosunkowo bezpieczną klasę aktywów: oferują one niższe koszty wejścia w porównaniu z najlepszymi centrami handlowymi, zapewniają stały dochód z wynajmu i są zazwyczaj zlokalizowane w rozwijających się miastach regionalnych, gdzie popyt konsumencki pozostaje stabilny. Połączenie dostępności, stabilności i potencjału wzrostu sprawiło, że parki handlowe stały się celem dla debiutujących graczy, chcących zaistnieć na polskim rynku nieruchomości komercyjnych.” – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young.

Sektor PRS – przełomowa transakcja na horyzoncie

W okresie I-III kw. 2025 r. wartość inwestycji na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych wyniosła łącznie 223 mln euro, z czego 150 mln euro dotyczyło 3 projektów PRS (Private Rented Sector) w Warszawie. AFI Europe zrealizowało 2 z tych transakcji, a Xior Student Housing nabył 1 nieruchomość od Syrena RE. Pozostałe transakcje zostały zrealizowane przez NREP i dotyczyły 3 aktywów typu co-living w Gdańsku, dla których zespół doradców technicznych Avison Young zapewnił kompleksowe wsparcie, w tym monitorowanie projektu i nadzór prac budowlanych. Obecnie realizowana jest bezprecedensowa transakcja w sektorze PRS - Vantage Development ogłosił nabycie 18 aktywów Resi4Rent PRS.

Duży potencjał polskiego rynku mieszkaniowego przyciąga coraz większą uwagę zarówno krajowych, jak i międzynarodowych inwestorów, w tym PHN, Ronson Development i Skanska, którzy wyrazili zainteresowanie tym szybko rozwijającym się segmentem.

„Rynek inwestycji PRS w Polsce, ze względu na swoją początkową fazę, był dotychczas zdominowany przez transakcje na rynku pierwotnym, gdzie budynki nabywane są bezpośrednio od deweloperów.

Transakcje na rynku wtórnym pojawiły się w 2022 r., rozpoczynając kolejną fazę rozwoju rynku PRS w Polsce. Wtedy to Catella sprzedała swoje 3 aktywa w Warszawie i Krakowie, wycofując się jednocześnie z polskiego rynku nieruchomości.

Obecnie finalizuje się przełomowa transakcja w tym sektorze, polegająca na nabyciu przez Vantage Development 18 aktywów Resi4Rent, co stanowi ponad 20% zasobu mieszkań PRS w kraju.” – komentuje Patryk Błach, Senior Consultant, Investment w Avison Young

Co dalej?

Polska pozostaje atrakcyjna dla inwestorów dzięki silnemu wzrostowi gospodarczemu i solidnym fundamentom rynkowym. Jako kraj z grupy G20, Polska cieszyła się dużym zainteresowaniem podczas EXPO, zwłaszcza ze strony inwestorów amerykańskich.

Przewidujemy, że tendencja do obniżania stóp procentowych będzie się utrzymywać, czemu towarzyszyć będzie złagodzenie polityki kredytowej banków i wzrost zainteresowania funduszami nieruchomościowymi. Teraz jest ostatni moment, aby skorzystać z atrakcyjnych cen nieruchomości – wraz z obniżkami stóp procentowych obniżą się stopy kapitalizacji, a to sprawia, że obecne warunki są szczególnie korzystne dla kupujących.

Przewidujemy dalszą aktywność inwestorów „mid-cap” we wszystkich klasach aktywów nieruchomości komercyjnych. Wraz ze stabilizacją gospodarczą oczekuje się powrotu na rynek kapitału typu „core”, obecnie tylko umiarkowanie aktywnego, co ponownie spowoduje wzrost liczby transakcji najlepszymi nieruchomościami na dużą skalę. Mniejsze formaty nieruchomości z długimi okresami WAULT zapewne pozostaną atrakcyjnymi produktami inwestycyjnymi.

Utrzymywać się będzie zwiększona aktywność kapitału krajowego.

Transformacja rynku motoryzacyjnego przyspiesza

Przełomowe zmiany, jakie obecnie obserwujemy w branży motoryzacyjnej znajdują potwierdzenie w nowej strategii firmy Zdunek Premium, dealera BMW w Polsce, dotyczącej rozwoju i lokalizacji salonów

Rozwój elektromobilności i zmiana preferencji zakupowych konsumentów oraz globalna ekspansja producentów z Chin powoduje, że sektor motoryzacyjny staje dziś przed koniecznością redefinicji swojej obecności na rynku. Strategicznego znaczenia nabierają działania zmierzające do optymalizacji lokalizacji i transformacji salonów firmowych oraz wydajnego zarządzania aktywami nieruchomościowymi. Trafne decyzje w tych obszarach stają się istotnym czynnikiem budowania przewagi konkurencyjnej w nowej rzeczywistości rynkowej.

BMW wchodzi do dawnej, warszawskiej FSO

Projekt realizowany przy ulicy Jagiellońskiej w Warszawie, na terenie należącym do firmy Okam jest jednym z przykładów efektywnej współpracy pomiędzy deweloperem a dystrybutorem segmentu premium. Firma Zdunek Premium, dealer marki BMW w Polsce uruchomi na obszarze dawnej  FSO salon i serwis samochodów z lakiernią oraz punktem sprzedaży części. Doradcy Walter Herz podkreślają, że kluczowe znaczenie w tym procesie miała atrakcyjna lokalizacja przy głównych arteriach miasta, zapewniająca rozległą ekspozycję salonu oraz odpowiednie parametry techniczne obiektu, umożliwiające dostosowanie przestrzeni do wysokich standardów marki. Istotnym czynnikiem sukcesu okazały się również elastyczne warunki umowy, obejmującej wynajem kilku tysięcy mkw. powierzchni serwisowej oraz przestrzeni logistycznej, które zabezpieczają, zarówno interesy inwestora, jak i wynajmującego.

Przedstawiciele inwestora podkreślają, że w przypadku salonów samochodowych liczy się, nie tylko atrakcyjna lokalizacja, ale także parametry techniczne budynków, ich otoczenie oraz dostęp do infrastruktury, zapewniającej możliwość realizacji sprawnych dostaw. To czynniki, które bezpośrednio wpływają na jakość doświadczeń klientów oraz postrzeganie marki. Projekt realizowany przy ulicy Jagiellońskiej w Warszawie stanowi potwierdzenie, że odpowiednio przygotowane i przeprowadzone procesy nieruchomościowe wspierają konkurencyjność marek motoryzacyjnych w głównych lokalizacjach sprzedażowych.

Zmiana dynamiki w sektorze   

Zmieniające się oczekiwania konsumentów, w tym zakupy online, większa rola testów oraz serwisu i mniejsza potrzeba kompleksowej ekspozycji, a także rosnące koszty utrzymania dużych obiektów sprawiają, że sieci motoryzacyjne zaczynają inaczej podchodzić do zarządzania nieruchomościami.

Coraz częściej rozważana jest konwersja autosalonów w inne funkcje i relokacja ich do lokalizacji pozwalających zwiększyć potencjał sprzedaży. Dzięki temu możliwe jest uwolnienie kapitału zamrożonego w nieruchomościach.  

– W ramach usług Land Development prowadzimy poszukiwania gruntów także dla innych marek motoryzacyjnych, wspierając je w strategicznym pozyskiwaniu optymalnych lokalizacji dla ich salonów. Obserwujemy silny trend rynkowy związany ze zmianą funkcji istniejących autosalonów, przekształcaniem ich m.in. w projekty mieszkaniowe albo relokowaniem do nowych miejsc, które gwarantują wzrost możliwości sprzedażowych. Pozwala to sieciom dystrybucyjnym uwolnić kapitał, zwiększyć elastyczność operacyjną i skuteczniej reagować na zmieniające się warunki rynkowe. Optymalizacja zarządzania aktywami dotyczy także innych branż, dysponujących lokalizacjami na obszarze dużych miast – zauważa Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz.

Konkurencja z Chin rewolucjonizuje działania marek samochodowych

Nowi gracze z Chin wchodzący do Europy z agresywną polityką cenową i elastycznym podejściem do lokalizacji stanowią obecnie dla branży motoryzacyjnej jedno z największych wyzwań, zmuszając tradycyjnych dystrybutorów do szybszego reagowania. W konsekwencji możemy obserwować rosnące zapotrzebowanie na topowe lokalizacje i obiekty oferujące optymalne walory ekspozycyjne i serwisowe.

W dynamicznie zmieniających się warunkach rynkowych zarządzanie nieruchomościami staje się strategicznym elementem zarządzania w sektorze motoryzacyjnym. Sieci dealerskie stoją przed koniecznością elastycznego łączenia relokacji salonów i budowy nowych lokalizacji ze zmianą istniejących obiektów w bardziej dochodowe funkcje, także poprzez sprzedaż nieruchomości.

EXPO REAL 2025. Kapitał wybiera jakość zamiast ryzyka

 Nastroje na Expo Real 2025 były wyraźnie lepsze niż przed rokiem, choć inwestorzy zachowują coraz większą ostrożność. Kapitału nie brakuje, jednak poszukiwanie okazji i szybkie, ryzykowne transakcje odchodzą do przeszłości. W centrum uwagi inwestorów jest dziś przede wszystkim jakość. Rynek wchodzi w fazę dojrzałej selekcji i długofalowych strategii.

– Obserwując postawę uczestników Expo Real 2025, nie sposób oprzeć się wrażeniu, że czas nieskrępowanego optymizmu na europejskim rynku inwestycyjnym minął. Jego miejsce zajął dojrzały, rozważny i mocno selektywny popyt na nieruchomości. Spotkania i rozmowy, które odbyliśmy w Monachium, odsłoniły obraz rynku wchodzącego w nową, bardziej wymagającą fazę. Nastawienie inwestorów można określić jako wyjątkowo wyważone i przemyślane. Wybór aktywów przypomina proces analityczny. Sektor wraca do fundamentów i stawia na jakość. Inwestorzy odchodzą od spekulacyjnego poszukiwania okazji. Najważniejsza jest dziś długoterminowa wartość aktywów oraz bezpieczny, przewidywalny zysk – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Przede wszystkim długoterminowa stabilność aktywów

– Skończyła się pogoń za okazjami, inwestorzy uciekają w jakość. Głównymi kryteriami wyboru staje się stabilność rynkowa i wysoki standard aktywów. Możemy mówić o swoistej ucieczce w jakość. Uwagę inwestorów przyciągają głównie najwyższej klasy aktywa, wysoko oceniane również pod względem ESG – informuje Bartłomiej Zagrodnik.   

– Expo Real 2025 pokazało, że inwestorzy nie patrzą już na rynek nieruchomości jako całość, ale koncentrują się na najlepszych aktywach w poszczególnych sektorach. Analizie poddawane są wszystkie klasy nieruchomości, o ile oferują wysoki standard, rozsądną wycenę i lokalizację gwarantującą stabilność – mówi Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz. – Pytania o polski rynek nie dotyczą już jego potencjału gospodarczego, ten jest dziś bezdyskusyjny. Polska, z jednym z najwyższych wskaźników wzrostu PKB w Europie, postrzegana jest jako bezpieczna przystań i motor rozwoju regionu. Kluczowe pytanie brzmi, jak zidentyfikować projekty, które będą liderami za dziesięć czy dwadzieścia lat. W tym obszarze widzimy też naszą strategiczną rolę jako doradców – dodaje Emil Domeracki.   

– Obserwujemy wzrost płynności, ale rynek daleki jest od euforii. Inwestorzy bardzo dokładnie analizują każdy projekt pod kątem zdolności do generowania dochodu w dłuższej perspektywie. Uczestnicy rynku oczekują na decyzje banków centralnych w sprawie stóp procentowych, które są kluczowe dla odblokowania pełnego potencjału transakcyjnego w nadchodzących kwartałach. Jednocześnie, co jest niezwykle budujące, rośnie siła i aktywność polskiego kapitału, który odpowiada już za 15 proc. całkowitego wolumenu transakcji realizowanych w Polsce. Doskonale rozumie lokalną specyfikę i potrafi dostrzec korzyści tam, gdzie zagraniczne fundusze bywają wciąż jeszcze zbyt zachowawcze – zaznacza Emil Domeracki.

Logistyka liderem inwestycyjnym

Mimo wzrastającej aktywności inwestorów w regionie CEE, widocznej m.in. w liczbie transakcji realizowanych w Polsce, rynek charakteryzuje się wybiórczością inwestycji oraz relatywnie niskimi wolumenami transakcyjnymi. Nadal utrzymuje się luka w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi i nabywcami, co ogranicza liczbę finalizowanych transakcji, szczególnie w segmencie największych aktywów biurowych i handlowych. Nieruchomości logistyczne pozostają natomiast w pozycji inwestycyjnego lidera, przyciągając zainteresowanie największych graczy.

Sektor magazynowy i przemysłowy jest obecnie najbardziej pożądanym segmentem inwestycyjnym. Zainteresowanie tymi aktywami napędza m.in. nearshoring czyli przenoszenie produkcji bliżej europejskich rynków zbytu i nieustanny rozwój e-commerce. W efekcie Polska umacnia swoją pozycję strategicznego centrum logistycznego Europy. Popyt na obiekty magazynowe i produkcyjne jest tak duży, że kluczowym wyzwaniem dla rynku staje się zabezpieczenie odpowiednich gruntów pod kolejne, technologicznie zaawansowane projekty w tym segmencie.

– Polska jest obecnie synonimem europejskiej logistyki. W Monachium niemal każda dyskusja o łańcuchach dostaw kończyła się odniesieniem do naszego kraju. Zainteresowanie projektami logistycznymi, zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów nie słabnie. Chodzi nie tylko o standardowe hale magazynowe, ale zaawansowane ekosystemy logistyczne spełniające najwyższe normy środowiskowe. Mimo dojrzałości tego rynku, jego potencjał wzrostu wciąż pozostaje znaczący – komentuje Bartłomiej Zagrodnik.

– Popyt na dobrze przygotowane grunty pod logistykę oraz projekty PRS i data centers jest bardzo wysoki. Obecnie Land Development to jednak znacznie więcej niż sam zakup ziemi. Priorytetem staje się przygotowanie terenu pod wymogi ESG od początku realizacji projektu. Wybór gruntu wiąże się z kompleksowym planowaniem inwestycji na przyszłość. Podczas rozmów w Monachium inwestorzy koncentrowali się, nie tylko na dostępności działek, ale przede wszystkim na due diligence gruntów w kontekście wytycznych ESG, zabezpieczeniu dostępu do zielonej energii oraz projektowaniu inwestycji pod certyfikację oraz preferencyjne finansowanie bankowe. Kluczową rolę odgrywa aktualnie prognozowanie regulacji i wymogów obowiązujących w perspektywie dekady. To wartość dodana, której poszukuje świadomy kapitał – podkreśla Emil Domeracki.

– Jednym z najgorętszych tematów kuluarowych rozmów na Expo Real 2025 był też sektor najmu instytucjonalnego (PRS), co potwierdza jego pozycję jako jednego z najbardziej perspektywicznych segmentów rynku w kontekście przyszłych wzrostów. Zmiany demograficzne i społeczne, rosnąca mobilność zawodowa oraz coraz większa akceptacja najmu jako stylu życia tworzą solidny fundament dla stabilnego popytu. Sektor, który jeszcze do niedawna pozostawał niszowy dziś staje się strategicznym elementem portfeli największych funduszy instytucjonalnych. Mieszkania na wynajem wchodzą do inwestycyjnej ekstraklasy – podsumowuje Bartłomiej Zagrodnik.

 

Avison Young rozbudowuje dział Industrial Agency

Avison Young nie zwalnia tempa rozwoju w Polsce i Europie i aktualnie ogłasza rozbudowę uruchomionej w ubiegłym roku linii biznesowej - działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych (Industrial Agency).

Do zespołu dołączają Katarzyna Burlińska, która obejmuje stanowisko Senior Consultant oraz Konstancja Trębicka na stanowisku Assistant.

Katarzyna Burlińska to specjalistka w obszarze nieruchomości i logistyki z ukończonymi studiami MBA. Przed dołączeniem do Avison Young rozwijała swoją karierę zarówno w Polsce jak i za granicą, współpracując z takimi firmami jak m. in. E-llis B.V., Flash B.V., Cordis Logistics czy Colliers.

Katarzyna posiada wieloletnie doświadczenie w pracy w branży transportowej i logistycznej w takich obszarach jak planowanie transportu i dostaw, doradztwo w kwestiach najmu czy rozwijanie oferty biznesowej. Korzystając z dogłębnej znajomości specyfiki rynku, obecnie koncentruje się zawodowo na świadczeniu usług w zakresie najmu powierzchni magazynowych i logistycznych.

W Avison Young Katarzyna będzie odpowiedzialna za pozyskiwanie nowych klientów dla projektów zlokalizowanych z w całej Polsce, wspierając firmy w renegocjacjach umów najmu, poszukiwaniu nowych powierzchni i negocjacjach warunków.

Konstancja Trębicka to studentka Ekonomii na Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie. Pierwsze doświadczenie zawodowe zdobywała w obszarach administracji biurowej, zarządzania zasobami magazynowymi a także raportowania sprzedaży i planowania.

W Avison Young Konstancja rozwija dalej swoją karierę zawodową na rynku nieruchomości komercyjnych, wspierając pracę całego zespołu Industrial Agency, poprzez zbieranie i opracowywanie informacji rynkowych a także zarządzanie bazami danych.

Dział Industrial Agency wspiera klientów w zakresie pozyskania powierzchni magazynowych i przemysłowych. Usługi świadczone w Polsce obejmują doradztwo w zakresie analiz i prognoz rynkowych, reprezentację w negocjacjach warunków najmu i sprzedaży, planowanie i rozwój nieruchomości przemysłowych zgodnie z wymaganiami klienta, obsługę transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego, etc.

Umowy najmu w retailach parkach. Czy nadal obowiązuje model triple-net?

Fragment z raportu inwestycyjnego Parki handlowe i małe parki convenience „Retail parks everywhere?“ przygotowanego przez Avison Young we współpracy z CMS (renomowaną kancelarią prawną, działającą na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym aktywnie w sektorze parków handlowych), BIG Poland -aktywnym inwestorem, który wszedł na polski rynek parków handlowych w 2022 r. i aktualnie może pochwalić się dziesiątą zrealizowaną akwizycją parku handlowego w Polsce oraz Polską Radą Centrów Handlowych (PRCH), organizacją skupiającą się pierwotnie głównie na większych obiektach handlowych, która od kilku lat aktywnie wspierającą i promującą również parki handlowe w Polsce

W umowach najmu zawieranych dla parków handlowych coraz częściej pojawiają się rozwiązania odmienne od klasycznych modeli umów najmu dla zawieranych w formule Triple Net Lease, szczególnie w zakresie rozliczania kosztów eksploatacyjnych i podziału obowiązków stron. Najnowsze trendy w tym obszarze kształtują na nowo relacje stron, równoważąc interesy inwestorów i najemców, a jednocześnie odpowiadając na rosnące oczekiwania rynku. W poniższym artykule dzielimy się naszymi obserwacjami z praktyki zespołu CMS oraz wskazujemy konsekwencje tych zmian dla uczestników sektora retail.

Autorzy

Dominik Rafałko, Partner (Real Estate) w CMS

Paweł Śliwka, Senior Associate (Real Estate) w CMS

W sektorze nieruchomości komercyjnych standardem jest stosowanie przez właścicieli obiektów umów najmu w modelu Triple Net Lease (NNN). W tym układzie najemca, oprócz czynszu podstawowego, ponosi pełne koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości – w tym m.in. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty za utrzymanie części wspólnych oraz media. Jednocześnie, najemca w takim modelu posiada pełną swobodę korzystania z nieruchomości (w zasadzie na podobnych regułach jak właściciel), bez konieczności angażowania istotnego kapitału na zakup nieruchomości, a także dając sobie większą elastyczność co do okresu korzystania z danej nieruchomości.

Model triple-net zakłada przeniesienie ryzyka kosztowego z właściciela na najemcę, co czyni go atrakcyjnym rozwiązaniem dla inwestorów i funduszy nieruchomościowych. Parki handlowe, jako jeden z rodzajów nieruchomości komercyjnych, również zazwyczaj funkcjonują w oparciu o ten model.

Jednakże, obserwując zmieniające się realia i praktykę rynkową, zwłaszcza w zakresie rozliczania kosztów eksploatacyjnych, warto zadać pytanie, czy obecnie stosowane rozwiązania w parkach handlowych rzeczywiście odpowiadają klasycznemu modelowi Triple Net Lease.

Service charge w parkach handlowych – struktura i modele rozliczeń

Nasze obserwacje wskazują na rosnącą liczbę odstępstw od klasycznego modelu rozliczania kosztów eksploatacyjnych w parkach handlowych. W standardowym Triple Net Lease najemcy pokrywają te koszty w całości, zazwyczaj poprzez miesięczne lub kwartalne zaliczki, które po zakończeniu okresu rozliczeniowego, najczęściej rocznego weryfikowane są względem rzeczywistych wydatków poniesionych przez właściciela. Wynajmujący ma również prawo do aktualizacji wysokości zaliczek na kolejny okres, dostosowując je do prognozowanych kosztów.

W praktyce coraz częściej spotykamy się jednak z alternatywnymi modelami rozliczeń, takimi jak:

• Limit kosztowy (cap) – górna granica kosztów, jakie najemca może ponieść w danym okresie rozliczeniowym. Nawet jeśli rzeczywiste koszty wynajmującego okażą się wyższe, najemca zapłaci tylko do ustalonego limitu.

• Indeksacja – opłata ustalana jako stały ryczałt, który może rosnąć wyłącznie o wskaźnik przyjęty w umowie (np. wskaźnik inflacji GUS albo HICP).

• Ryczałt – stała, miesięczna opłata ustalana na podstawie prognoz, która nie podlega rozliczeniu według faktycznych kosztów po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego. Czasami w umowach z góry wyłącza się możliwość podnoszenia tej opłaty w trakcie trwania najmu. Jest to jednak na ten moment najrzadziej spotykana opcja.

Z naszych analiz wynika, że powyższe modele stają się coraz bardziej powszechne w parkach handlowych, przestając być wyjątkiem zarezerwowanym dla największych najemców, jak ma to miejsce w dużych centrach handlowych.

Zakres obowiązków stron – utrzymanie powierzchni najmu

W kontekście powyższych rozważań warto zwrócić uwagę na specyfikę techniczną i kosztową parków handlowych w porównaniu do dużych centrów handlowych. Parki handlowe cechują się prostą strukturą techniczną oraz ograniczoną powierzchnią wspólną, najczęściej są to drogi dojazdowe i parkingi dla klientów. Ze względu na niezależny dostęp do lokali bezpośrednio z parkingu najemcy zazwyczaj sami odpowiadają za utrzymanie wynajmowanych powierzchni. Obowiązki wynajmującego ograniczają się do utrzymania struktury budynku oraz wspólnych części parku handlowego, które – jak wspomniano – mają ograniczony zakres.

Podsumowanie – czy triple-net w parkach handlowych nadal funkcjonuje?

Pomimo rosnącej liczby odstępstw od klasycznego modelu rozliczeń, umowy najmu w parkach handlowych wciąż zasadniczo wpisują się w koncepcję Triple Net Lease. Kluczowe znaczenie ma jednak precyzyjne określenie obowiązków stron w zakresie utrzymania powierzchni najmu i części wspólnych, z uwzględnieniem specyfiki danego obiektu. Odpowiednie uregulowanie tych kwestii w umowie najmu pozwala zachować taki model rozliczeń, który zabezpiecza wynajmującego przed stratami, a jednocześnie zwiększa atrakcyjność nieruchomości dla inwestorów.

CMS

CMS jest największą i jedną z najbardziej doświadczonych kancelarii prawnych w Polsce, gdzie działa od 30 lat. Nasz zespół ponad 200 prawników świadczy usługi doradztwa prawnego i podatkowego dla klientów działających we wszystkich sektorach gospodarki. Pracujemy zarówno dla międzynarodowych korporacji, jak i polskich firm rodzinnych, instytucji finansowych oraz sektora publicznego.

Nasze zespoły w Warszawie i Poznaniu działają w ramach międzynarodowej sieci ponad 70 biur CMS zlokalizowanych w ponad 40 krajach na całym świecie, dzięki czemu nasi klienci otrzymują wsparcie międzynarodowych zespołów i najwyższej jakości ekspertyzy prawnej na innych rynkach, na których prowadzą lub zamierzają prowadzić działalność. Z kolei specjalizacja sektorowa pozwala nam oferować klientom wsparcie prawników, którzy rozumieją wyzwania i specyfikę prowadzenia działalności w danym sektorze, ze szczególnym uwzględnieniem sektorów regulowanych.

 

Parki handlowe na każdym kroku?

Jak to się zaczęło

Początki sektora parków handlowych w Polsce sięgają końca lat 90. XX wieku, co związane było z transformacją polityczną kraju. Pierwsi pionierzy realizowali swoje projekty na obrzeżach dużych aglomeracji miejskich, tworząc pierwsze destynacje zakupowe, które zostały uzupełnione innymi obiektami handlowymi.

Sektor ma za sobą trzy dekady o zróżnicowanej dynamice rozwoju. W 2019 r. rynek oferował już 1,5 mln mkw parków handlowych o powierzchni większej niż 5 000 mkw GLA. Pandemia COVID-19 w 2020 r. uwypukliła atrakcyjność inwestycyjną tych formatów, ponieważ - dzięki ich otwartemu układowi- obostrzenia związane z zamykaniem obiektów handlowych nie miały na nie większego wpływu. W tym okresie przyspieszył trend lokalnych i wygodnych zakupów, wzmacniając zaufanie inwestorów do parków handlowych jako bezpiecznego i elastycznego formatu. W rezultacie nastąpił prawdziwy boom na nowobudowane projekty tego typu.

Tylko w latach 2020-2024 powierzchnia parków handlowych o GLA > 5 000 mkw wzrosła o dodatkowe 1,5 mln mkw. W pierwszej połowie 2025 r. oddano do użytku kolejne 120 000 mkw, a w drugiej połowie roku spodziewamy się kolejnych 340 000 mkw. Bazując na informacjach od inwestorów, w 2026 r. w parkach handlowych pojawi się jeszcze około 500 000 mkw nowej powierzchni.

Sektor w liczbach

Obecnie w Polsce działa ponad 290 dużych parków handlowych, z których każdy ma ponad 5 000 mkw GLA. Łącznie zajmują one około 3,2 mln mkw GLA, co stanowi 21% nowoczesnych zasobów handlowych - dwukrotnie więcej niż w 2010 roku.

Ponad 70% projektów zrealizowanych od 2020 roku to parki handlowe o powierzchni 5 000–10 000 mkw GLA. 60% nowych inwestycji powstało w miastach liczących mniej niż 50 000 mieszkańców.

Poza większymi obiektami, na polskim rynku handlowym znajduje się również ponad 400 małych parków convenience. Parki te mają zazwyczaj powierzchnię od 2 000 do 5 000 mkw i zapewniają dodatkowe 1,3 mln mkw GLA w całym kraju.

Aktualne trendy

Tempo rozwoju polskiego rynku parków handlowych nie wykazuje żadnych oznak spowolnienia. Obserwujemy wyraźną tendencję do realizacji większych projektów. Obecnie w budowie lub w trakcie rozbudowy znajdują się 52 parki handlowe o GLA powyżej 5 000 mkw, z czego 10 z nich ma przekroczyć 15 000 mkw.

Wśród nich największym realizowanym obecnie projektem jest Osada w Żyrardowie, która po ukończeniu wzbogaci rynek o 33 000 mkw GLA. Skala ta odzwierciedla ewolucję sektora, gdzie większe parki handlowe coraz częściej stanowią alternatywę dla tradycyjnych regionalnych centrów handlowych.

„Te większe formaty okazały się atrakcyjne dla szerszego grona najemców, przyciągając nie tylko operatorów oferujących produkty codziennego użytku, ale także marki z segmentu mody ekonomicznej oraz gastronomię i usługi. W rezultacie, parki handlowe stopniowo przekształcają się z czysto lokalnych miejsc zakupów w bardziej wszechstronne lokalizacje handlowe, które zaspokajają coraz więcej potrzeb konsumentów.” – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young

Główni operatorzy

Około 45% istniejącej podaży w nowoczesnych parkach handlowych w Polsce (o GLA powyżej 5 tys. mkw) należy do 10 największych graczy rynkowych. Pradera zajmuje pozycję lidera z 9% udziałem w rynku, bazując na swoim portfolio czterech dużych aktywów. Saller plasuje się na drugim miejscu z 8% udziałem, a kolejno BIG Poland z 6% i Trei Real Estate z 5%. Udziały pozostałych właścicieli są bardzo rozdrobnione i wynoszą nie więcej niż 3%.

„Debiut BIG w Polsce w 2022 roku zapoczątkował skoncentrowaną, długoterminową strategię rozwoju, ukierunkowaną na miasta średniej wielkości o wysokim potencjale. Pozyskujemy i rozwijamy nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, ze starannie dobranym miksem najemców oraz wyraźnymi perspektywami wzrostu wartości. Od momentu wejścia na polski rynek BIG zbudował portfel 10 w pełni skomercjalizowanych parków handlowych o łącznej powierzchni blisko 200 tys. mkw GLA, zdobywając około 6% udziału w rozwijającym się segmencie parków handlowych w Polsce.” – komentuje Eran Levy, CEO w BIG Poland

Projekty w budowie

W sierpniu 2025 r. 7 najbardziej aktywnych deweloperów parków handlowych i małych parków convenience odpowiadało za prawie 50% nowopowstającej powierzchni. Liderem rynku była firma Saller z 13% udziałem w całkowitej podaży w budowie, a za nią uplasowała się firma LCP Properties z 10% udziałem. Struktura własnościowa parków handlowych i małych parków convenience będących w fazie realizacji pozostaje silnie rozproszona - obecnie około 40 aktywnych deweloperów prowadzi projekty na etapie budowy.

Całkowita powierzchnia parków handlowych w budowie jest obecnie szacowana na około 510 000 mkw. Znaczna część (57%) nowej podaży powstaje w miastach liczących mniej niż 50 000 mieszkańców, a 19% znajduje się w ośmiu największych aglomeracjach miejskich w Polsce. Warto zauważyć, że tylko 15 z ponad 64 realizowanych projektów ma powierzchnię przekraczającą 10 000 mkw.

Dynamiczny rozwój parków handlowych znajduje odzwierciedlenie w nowej podaży dostarczonej na rynek handlowy w Polsce w ostatnich 5 latach. W formacie parków handlowych wyniosła ona 1,7 mln mkw, podczas gdy w centrach handlowych nieco ponad 500 000 mkw GLA.

Jak wygląda obecnie typowy nowy park handlowy w budowie?

- Wybudowany w mieście o liczbie ludności 10-50 tys. (52%)

- GLA ok. 5-10 tys. mkw (62%)

- Zlokalizowany po drodze do domu (40%)

 Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

 

* Fragment z raportu inwestycyjnego Parki handlowe i małe parki convenience „Retail parks everywhere?“ przygotowanego przez Avison Young we współpracy z CMS (renomowaną kancelarią prawną, działającą na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym aktywnie w sektorze parków handlowych), BIG Poland (aktywnym inwestorem, który wszedł na polski rynek parków handlowych w 2022 r. i aktualnie może pochwalić się dziesiątą zrealizowaną akwizycją parku handlowego w Polsce) oraz Polską Radą Centrów Handlowych (PRCH), organizacją skupiającą się pierwotnie głównie na większych obiektach handlowych, która od kilku lat aktywnie wspierającą i promującą również parki handlowe w Polsce.

Katarzyna Sielewicz dołącza do Avison Young

Do zespołu Investment Advisory w Avison Young w Polsce dołącza Katarzyna Sielewicz, która obejmuje stanowisko Senior Consultant.

Katarzyna ukończyła studia magisterskie na kierunku Finanse w Stockholm University School of Business  a także uczęszczała do Cass Business Shool w Londynie. Międzynarodowe doświadczenie w sektorze nieruchomości zdobywała, pracując w londyńskim zespole Research and Strategic Advisory w Cushman & Wakefield (dawniej DTZ).

Po powrocie do Warszawy rozwijała swoje kompetencje w obszarze inwestycji i zarządzania aktywami w butikowej firmie doradczej, gdzie wspierała zarówno krajowych, jak i międzynarodowych klientów działających na polskim rynku.

Do Avison Young Katarzyna wnosi bogate doświadczenie obejmujące różne sektory rynku. Będzie wspierała klientów w procesach due diligence a także w pozyskiwaniu i sprzedaży aktywów.