Aktualne
projekty, inwestycje, podaż i popyt
Rynek
PRS w Polsce
Rynek najmu
instytucjonalnego (PRS) w Polsce rozwija się już od dekady. Mimo to sektor
ten nadal znajduje się we wczesnej fazie rozwoju. Prekursorem na rynku był
państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jako pierwszy nabył budynek
mieszkalny w Poznaniu i rozpoczął działalność w 2015 roku.
Nowi inwestorzy stopniowo
wchodzili na polski rynek, ale znaczący przełom nastąpił dopiero po 2019 r.,
gdy wyraźnie więcej prywatnych firm zaczęło realizować projekty w formacie PRS.
Do grudnia 2024 r. inwestorzy instytucjonalni posiadali 20 000 lokali, a
dodatkowe 9 500 mieszkań było w budowie. Obserwujemy zatem ogromną dynamikę
rozwoju tego sektora, który w ciągu ostatnich 5 lat wzrósł pięciokrotnie. Dodatkowo,
prognozy na najbliższe lata wskazują na stabilny rozwój PRS w Polsce.
Na koniec 2024 r. 37%
istniejących lokali PRS w Polsce było skupionych w Warszawie. Pozostałe
znajdowały się w głównych miastach Polski, co wskazuje na rosnący popyt
również poza stolicą. Co więcej, rynki regionalne są także największym
placem budowy w Polsce, odpowiadając za 65% liczby nowo budowanych lokali PRS.
W ostatnim czasie na mapie PRS pojawiły się również mniejsze miasta, a
mianowicie Lublin i Elbląg, gdzie pionierem jest Fundusz Mieszkań na Wynajem.
Obecnie największy udział
istniejących lokali PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych miasta można
znaleźć - co ciekawe - we Wrocławiu (1,0%), a następnie w Warszawie (0,7%) i
Poznaniu (0,7%). Niemniej jednak, z wyjątkiem Wrocławia, wskaźnik ten jest
nadal poniżej 1%, a zatem udział formatu PRS jest wciąż marginalny, w
porównaniu do takich miast jak np. Berlin, gdzie mieszkania w formule PRS
stanowią ponad 30% całkowitego zasobu mieszkaniowego.
W 2024 r. ukończono 28
nowych projektów PRS, które wprowadziły na rynek ponad 5 900 lokali, z czego 16
zlokalizowanych było w miastach regionalnych. Większość nowych inwestycji należała
do operatorów PRS o ugruntowanej pozycji, a tylko 1 projekt został
zrealizowany przez nowego gracza na rynku, AP Słowackiego.
Prognozy na 2025 r.
zakładają dostarczenie na rynek kolejnych 6 500 lokali, z czego 70% ma trafić
na rynki regionalne.
Popyt
i czynsze
„Avison Young od kilku już
lat aktywnie realizuje nie tylko nadzór budowy wielu budynków PRS, ale także
przeprowadza dodatkowe modernizacje, np. ostatnio monitorowaliśmy proces
instalowania systemów fotowoltaicznych na dachach 13 nieruchomości z portfela Heimstaden
w Warszawie i Krakowie. Ściśle współpracując z tymi budynkami na różnych
etapach ich cyklu życia, możemy z całą pewnością potwierdzić silny popyt na
lokale typu PRS. Ich kluczowe zalety - takie jak świeżość budynku, wysokiej
jakości wyposażenie i elastyczne umowy najmu - nadal przyciągają najemców
zarówno krótko-, jak i długoterminowych.” – Tomasz Daniecki, Director, Head of
Technical Advisory
Dynamiczny rozwój inwestycji
oferujących lokale PRS oraz duże zainteresowanie inwestorów tego typu
projektami jest odpowiedzią na rosnący popyt ze strony potencjalnych klientów. Do
niedawna grupą docelową mieszkań w formule PRS byli pracujący młodzi
ludzie w wieku 25-35 lat, w tym obcokrajowcy przeprowadzający się do
Polski. Rosnąca inflacja i oprocentowanie kredytów hipotecznych poszerzyły
jednak tę grupę. Najem instytucjonalny jest więc odpowiedzią zarówno dla
osób z utrudnionym dostępem do finansowania, jak i tych, które nie chcą kupować
mieszkania na własną rękę. Widoczna jest również zmiana w podejściu do
kwestii własności. Podczas gdy około 30% Europejczyków mieszka w
wynajmowanych mieszkaniach, w Polsce odsetek ten wynosi zaledwie 13%
(Eurostat). Jednak ta sytuacja już ulega zmianie ze względu na koszty kredytów
hipotecznych, inflację i napływ imigrantów. Niemniej jednak, w Polsce średnia
długość umowy najmu wynosi 1 rok, podczas gdy w Europie Zachodniej często
przekracza 10 lat.
Silny popyt na PRSy odzwierciedla
się również w wyjątkowo wysokim wskaźniku obłożenia. Wśród głównych
operatorów PRS na polskim rynku, średni wskaźnik pustostanów na koniec 2024 r.
wyniósł ok. 2,0%.
Czynsze najmu zależą od
wielkości lokalu i jego atrakcyjności - lokalizacji w budynku,
piętra, orientacji oraz dodatkowych udogodnień, takich jak balkon, loggia,
taras czy ogródek. Takie uproszczenie stawek umożliwia formuła build-to-rent.
Na koniec 2024 r. Warszawa miała najwyższe stawki najmu mieszkań w formule
PRS w Polsce - ok. 106 zł/mkw. Zaraz za Warszawą uplasowało się Trójmiasto
ze średnią ceną za mkw ok. 93 zł/mkw. We Wrocławiu i Krakowie średnia cena za
mkw wyniosła odpowiednio ok. 89 zł/mkw i 88 zł/mkw. Najniższa cena za mkw
została odnotowana w Łodzi i wyniosła ok. 69 zł/mkw. Analizowane ceny zawierają
opłaty eksploatacyjne, bez kosztów mediów.
Najwięksi gracze rynkowi
Fundusze inwestujące w nieruchomości typu PRS najczęściej
nabywają całe budynki mieszkalne, a nawet osiedla, które następnie przeznaczane
są na wynajem instytucjonalny. Wraz z rozwojem sektora PRS w Polsce obserwowane
są również zmiany w modelu współpracy. Popularność zyskują projekty realizowane
w formule build-to-rent, gdzie nieruchomości mieszkaniowe od początku budowane
są z przeznaczeniem na wynajem. Taka formuła pozwala również na ujednolicenie
późniejszych stawek czynszu.
Obecnie ponad 50% istniejących zasobów PRS należy do 3
głównych operatorów. Niekwestionowanym liderem pod względem oddanych lokali
jest platforma Resi4Rent, a tuż za nią plasują się Vantage Rent i państwowy
Fundusz Mieszkań na Wynajem. Łącznie oferują ponad 10 850 lokali w formule PRS.
Jeśli chodzi o nowe inwestycje, Resi4Rent również jest liderem rynku,
odpowiadając za ponad jedną trzecią nowo budowanych mieszkań, a następnie
platforma Life Spot (19%) i Fundusz Mieszkań na Wynajem (18%).
Inwestycje PRS w Polsce
„Obserwujemy rosnące zainteresowanie
inwestorów nabywaniem starszych budynków biurowych z potencjałem do
przekształcenia w domy studenckie, mieszkania lub jednostki PRS. Jedną z
kluczowych zalet takich nieruchomości jest często ich doskonała lokalizacja w
centrum miasta. Ponadto, zmiana przeznaczenia istniejących budynków może być
znacznie bardziej opłacalna i efektywna czasowo niż budowa nowych od podstaw. Doradcy
techniczni Avison Young przeprowadzili już wiele analiz budynków biurowych pod
kątem potencjalnej przebudowy na cele mieszkaniowe. Ich wyniki wskazują, że adaptacja
powierzchni biurowych na cele mieszkaniowe - bez konieczności ich wyburzania -
jest dość prosta do wykonalna w świetle obowiązujących przepisów technicznych.
W rzeczywistości przekształcenie budynków biurowych w jednostki mieszkalne jest
znacznie łatwiejsze niż w drugą stronę.” - Patryk Błach, Senior Consultant,
Investment
W 2024 r. rynek mieszkaniowy w Polsce
odnotował łącznie 12 zamkniętych transakcji w sektorze PRS, osiągając rekordowy
wynik 344 mln euro. Transakcje w sektorze PRS zostały sfinalizowane głównie
przez już aktywnych operatorów rynkowych, z wyjątkiem jednego nowego nabywcy, a
mianowicie Lew Invest, który nabył projekt Urban Home od G City w Krakowie. Warto
zauważyć, że inwestorzy ze Szwecji odpowiedzialni byli za 50% całkowitego
wolumenu inwestycji w PRS.
W ciągu ostatniej dekady łączny wolumen inwestycyjny
sektora PRS przekroczył 860 mln euro. W 2022 r. zaobserwowaliśmy gwałtowny
wzrost, napędzany pojawieniem się rynku wtórnego, zapoczątkowany wycofaniem się
Catelli z Polski. Ponadto, 2024 r. zanotował kolejny rekordowy wzrost wolumenu.
Warszawa pozostała wiodącym rynkiem inwestycyjnym PRS, na którym
sfinalizowano 9 transakcji. W 2024 r. miała również miejsce transakcja
portfelowa, w której pośredniczył Avison Young, a mianowicie sprzedaż pakietu
mieszkań City Living zlokalizowanych w Warszawie, Poznaniu i Bydgoszczy.
Case study – plany
miejscowe
Ze względu na rosnący niedobór gruntów
mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy coraz częściej decydują się na
budowę obiektów PRS na atrakcyjnie zlokalizowanych działkach o przeznaczeniu usługowym.
Do końca 2024 r. liczba inwestycji w formule PRS w Polsce obejmowała 140
projektów, z czego 80% jest ukończonych, a pozostałe 20% w budowie. Blisko ¾
analizowanych inwestycji zlokalizowanych jest na terenach objętych
obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Większość inwestorów decyduje się na
lokalizację projektu PRS na terenach, które w MPZP przeznaczone są pod zabudowę
mieszkaniowo-usługową (MW/U). Dotychczas na działkach z takim przeznaczeniem
powstały lub powstają 44 inwestycje, co stanowi 45% wszystkich projektów zlokalizowanych
na terenach objętych MPZP.
Ze względu na niewielką dostępność w największych
polskich miastach terenów przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową
wielorodzinną (MW), projekty tego typu stanowią zdecydowaną mniejszość (poniżej
20%) w ogólnej strukturze analizowanych inwestycji. Nieco inaczej wygląda
sytuacja na terenach przeznaczonych w MPZP pod zabudowę komercyjną (U), gdzie
zlokalizowanych jest obecnie blisko 40% inwestycji PRS.
W portfelach wiodących graczy sektora PRS w Polsce
dominują projekty zlokalizowane na terenach przeznaczonych pod zabudowę
mieszkaniowo-usługową lub wyłącznie mieszkaniową. Największy z nich lokuje
jednak blisko ¾ swoich inwestycji na terenach przeznaczonych pod zabudowę
komercyjną, co daje mu przewagę nie tylko w tym aspekcie, ale także w ogólnym -
inwestor ten może pochwalić się największym udziałem w rynku (17%) pod względem
liczby istniejących projektów jak i tych będących w budowie.
Strukturalne różnice w udziale przeznaczenia danego planu
miejscowego, na którym zlokalizowane są projekty PRS, widoczne są w analizie
poszczególnych miast. Poznań i Wrocław wykazują najwyższy, ok. 20%, udział
projektów PRS na planach z przeznaczeniem mieszkaniowym. Trójmiasto
charakteryzuje się największym, 45% udziałem projektów PRS zlokalizowanych na
planie z przeznaczeniem komercyjnym, podczas gdy w Warszawie, Łodzi i Krakowie
ok. 25% projektów PRS zlokalizowanych jest na obszarze, dla którego MPZP jest w
toku. Co ciekawe, w Poznaniu 35% inwestycji zlokalizowanych jest na terenach
nieobjętych MPZP. Wynika to z faktu, że w centralnej części miasta wciąż wiele
obszarów nie posiada MPZP.
W związku z malejącą dostępnością gruntów pod zabudowę
mieszkaniową, inwestorzy coraz częściej decydują się na budowę obiektów PRS na
działkach o przeznaczeniu komercyjnym, których lokalizacja jest atrakcyjna dla
budownictwa mieszkaniowego. Ceny zakupu działek komercyjnych są zazwyczaj niższe
niż tych z przeznaczeniem mieszkaniowym, co czyni je interesującą alternatywą
dla inwestorów PRS. Ponadto, nie muszą oni konkurować z typowymi deweloperami
mieszkaniowymi przy zakupie takiej działki. Jednak inwestycja PRS na terenie
komercyjnym, pomimo tańszego gruntu, po zagospodarowaniu i komercjalizacji
obiektu wiąże się z naliczeniem podatku VAT od przychodów z najmu, co wpływa na
początkową stopę kapitalizacji.