Koniunktura sprzyja hotelom, ale inwestycji wciąż jest niewiele

 Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz

Wartość transakcji inwestycyjnych we wszystkich sektorach rynku nieruchomości, zarówno w Polsce, jak i w Europie nadal mocno odbiega od skali inwestycji notowanych przed wybuchem pandemii. Niemniej, w minionym roku pojawiły się pierwsze oznaki ożywienia w segmencie hotelowym. Sygnałem powrotu do inwestowania kapitału międzynarodowego na polskim rynku była sprzedaż hotelowej części The Warsaw Hub przez Ghelamco. W październiku ub.r. hotele Crown Plaza i Holiday Inn Express kupił francuski fundusz inwestycyjny Corum. W 2023 roku zarejestrowane zostały ogółem cztery transakcje, częściowo zrealizowane także przez polskie podmioty inwestycyjne, które złożyły się na wartość inwestycji wynoszących w tym sektorze około 83 mln euro. W pierwszych miesiącach bieżącego roku właściciela zmieniły natomiast dwa hotele nad Bałtykiem. 

Większe zainteresowanie inwestorów hotelami jest efektem poprawy kondycji branży. Powrót hoteli na ścieżkę wzrostu oraz oczekiwany spadek kosztu kapitału może przynieść w niedalekiej perspektywie większą ilość akwizycji na tym rynku. Ze względu jednak na występujące aktualnie spore rozbieżności w oczekiwaniach cenowych pomiędzy kupującymi i sprzedającymi nie spodziewałabym się w najbliższym czasie w tym obszarze diametralnych zmian. W następnych miesiącach będziemy raczej nadal obserwować finalizowanie pojedynczych transakcji. Większe ożywienie transakcyjne nastąpi prawdopodobnie w perspektywie 12-18 miesięcy.

Powrót hossy    

Sektor hotelowy może pochwalić się natomiast świetnymi wynikami operacyjnymi. Mimo niełatwego otoczenia geopolitycznego i warunków makroekonomicznych rynek hotelowy w Polsce i regionie CEE wszedł ponownie w fazę wzrostu. W minionym roku hotele działające na polskim rynku wróciły do wyników notowanych przed pandemią, a nawet w niektórych przypadkach je poprawiły.

W 2023 roku, według danych STR Global, hotele zanotowały 21 proc. wzrost średniego przychodu na dostępny pokój (RevPAR) w porównaniu z rokiem poprzednim i o 18 proc. wyższy RevPAR w stosunku do wyników z 2019 roku. Udziałem Polski był najwyższy wzrost tego wskaźnika w regionie CEE w porównaniu do okresu sprzed pandemii.

Lokalnym liderem wzrostu z 73 proc. średnim wskaźnikiem obłożenia była Warszawa. Na warszawskim rynku hotelowym w ubiegłym roku zarejestrowany został najwyższy wskaźnik obłożenia w regionie CEE, wyższy także od średniej w Europie, wynoszącej 69 proc. Warszawa utrzymała pozycję w top 10 europejskich rynków hotelowych z największym wzrostem obłożenia.

W ubiegłym roku hotele działające w Warszawie osiągnęły 21 proc. wzrost RevPAR r/r i 26 proc. w porównaniu do rezultatów z 2019 roku. Na stołecznym rynku wzrósł także popyt ze strony indywidualnych gości turystycznych przy średniej cenie noclegów o 25 proc. wyższej w porównaniu do stawek z 2019 roku.

Powrót turystów

Optymistycznym sygnałem dla hotelarzy jest powrót turystów do Polski. W pierwszej połowie minionego roku ruch pasażerski na polskich lotniskach był większy niż w początkach 2019 roku. Polska, oferująca znaczną ilość ciekawych turystycznie lokalizacji, miejskich i resortowych staje się tym samym również bardzo atrakcyjnym krajem w regionie CEE dla operatorów hotelowych.

Skutkiem wzrostu popularności naszego kraju wśród turystów są już zapowiedzi nowych inwestycji hotelowych, w tym zlokalizowanych w pobliżu portów lotniczych, jak budowa hotelu marki Campanile Premiere Classe z 400 pokojami w pobliżu lotniska im. Fryderyka Chopina w Warszawie.                 

Obecne w Polsce sieci hotelowe i operatorzy z krajów Europy Zachodniej oraz Ameryki zainteresowani są dalszym inwestowaniem na naszym rynku. Ekspansję zapowiedziała na przykład międzynarodowa marka B&B Hotels, która zamierza rozwijać działalność w oparciu o projekty typu mixed-use. Jesteśmy również na radarze nowych inwestorów.

Jeśli chodzi o hotele miejskie, poszukiwane są przede wszystkim atrakcyjne lokalizacje w Warszawie i Krakowie. Inwestorzy skupiają uwagę głownie na rejonach centralnych, które są bezpieczne ze względu na zróżnicowaną grupę gości, korzystających z tak usytuowanych obiektów.

Wyzwania 

Kluczowy dla rozwoju rynku hotelowego jest koszt finansowania inwestycji i dostęp do kredytów. Poza tym, trudności sprawia dobór odpowiedniego personelu oraz optymalne zarządzanie strukturą przychodów i rosnących kosztów operacyjnych obiektów. Wysoka inflacja, wpływa bowiem na wzrost wydatków bieżących, co nawet przy wysokim obłożeniu hoteli, obniża ich realne zyski.

Mimo świetnych wyników notowanych przez sektor, entuzjazm inwestycyjny hotelarzy studzą  wysokie koszty budowy. Rozwój inwestycji hamuje ograniczony dostęp do finansowania w bankach. Branża oczekuje na złagodzenie warunków kredytowania inwestycji. Aktualnie obserwować możemy już pewne ożywienie w tym aspekcie w porównaniu do lat ubiegłych, kiedy to tylko nieliczne projekty hotelowe zyskiwały zadowalające warunki finansowania.

Sceptyczne podejście banków do inwestycji sektorowych skłaniało w ostatnim czasie inwestorów do poszukiwania alternatywnych sposobów realizacji projektów w systemie condo oraz inwestycji typu second home. Tego typu realizacjami zainteresowanych jest coraz więcej graczy rynkowych, również deweloperów, którzy nie działali dotychczas w tym segmencie. Najszybciej rozwijającym się pod tym względem obszarem w Polsce jest zachodni pas nadmorski. Condohoteli i apartamentów wakacyjnych przybywa także w Zakopanem, Karpaczu i Beskidach.

ESG 

Możliwość obniżenia kosztów operacyjnych oraz konieczność dostosowania nieruchomości do unijnych kryteriów ESG sprawia, że coraz więcej podmiotów działających na rynku hotelowym przygotowuje się do modernizacji budynków i wykorzystania w nich nowych rozwiązań technologicznych. Jest to istotne także jako kryterium oceny w procesach decyzyjnych inwestorów i instytucji udzielających finansowania. Prace modernizacyjne w swoich hotelach zapowiedział już m.in. Polski Holding Hotelowy czy Louvre Hotels Group.

Pod względem nowoczesności zasobów polski rynek hotelowy plasuje się korzystnie na tle Europy. Rozwój zaplecza hotelowego w Polsce w ostatnich latach sprawił, że krajowa baza turystyczna jest w dużej mierze przystosowana do wymaganych standardów. Warszawa znajduje się w pierwszej dziesiątce największych rynków europejskich pod względem udziału hoteli z certyfikatami ekologicznymi, który na stołecznym rynku wynosi około 10 proc. W regionie CEE Polska jest liderem pod względem liczby hoteli, które posiadają certyfikat BREEAM lub LEED.

Nowy kapitał, napływający do Polski celuje w tańsze aktywa

 Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych inwestorzy szukają okazji

W całej Europie w sektorze nieruchomości komercyjnych możemy obserwować w tym roku spadek aktywności inwestorów. Wartość wolumenu inwestycyjnego w pierwszym kwartale 2023 spadła w Polsce o ponad 60 proc. licząc rok do roku, a na niektórych rynkach zachodnioeuropejskich nawet o 90 proc. Polski rynek broni się wyższymi stopami zwrotu niż oferuje Europa Zachodnia i nadal wypada korzystnie na tle rynków europejskich.   

– Zmiany w światowej gospodarce i drogie finansowanie projektów wyhamowały działania największych, międzynarodowych graczy. Mocno zmienił się bowiem rynek pieniądza. Wysokie koszty finansowania powodują, że fundusze nie mogą liczyć na optymalne zyski przy zakupie nieruchomości typu core. W przypadku tych aktywów oczekiwania cenowe właścicieli i potencjalnych nabywców są mocno rozbieżne. Stąd mniejsze zainteresowanie nieruchomościami prime i wyczekiwanie dużych podmiotów inwestycyjnych na stabilizację stóp procentowych, a tym samym, stóp kapitalizacji, które odzwierciedlałyby ich poziom. Najwięksi gracze przyjęli strategię wyczekiwania. Niestabilność rynków finansowych powoduje, że rośnie presja na obniżkę wycen aktywów. Większe możliwości niż rynek nieruchomości w Europie w obecnych warunkach stwarza inwestorom na  przykład rynek amerykański – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. 

W 2022 roku jedna trzecia inwestorów aktywnych w Polsce pochodziła z USA, a kolejną, największą grupę stanowił kapitał z Europy Zachodniej. – W 2023 roku nadal względną aktywność wykazują podmioty z USA, mocno osłabło natomiast zainteresowanie inwestowaniem ze strony firm z Europy Zachodniej, przede wszystkim z Niemiec. Polski rynek przyciąga natomiast nowych, lokalnych graczy z regionu CEE, którzy skupiają się na aktywach magazynowych i biurowych. W naszym kraju kupują teraz podmioty z Czech (Investika czy Trigea) oraz Węgier (Indotek czy Adventum) i pojawiają się nowi gracze, m.in. z Litwy jak fundusz Eika Asset Managment czy Lords AB. Ponadto, do Polski napływa nowy kapitał z krajów bałtyckich oraz Skandynawii – mówi Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz.

Przede wszystkim zakupy oportunistyczne  

Nieruchomości nabywają teraz głównie podmioty, które inwestują środki własne i firmy, które mają możliwość zdobycia finansowania w banku. Bartłomiej Zagrodnik zauważa, że na naszym rynku sporo inwestorów poszukuje okazji. – Inwestorzy nastawieni są na zakupy oportunistyczne. Nie ma jednak transakcji sprzedaży, do których właściciele byliby zmuszeni ze względu na presję i trudności finansowe. Inwestorzy z regionu Europy Środkowo – Wschodniej, którzy zastąpili obecnie podmioty inwestycyjne z Zachodniej Europy nie celują w zakupy portfelowe, ale poszukują pojedynczych nieruchomości, w które można zainwestować i w krótkim czasie podnieść ich wartość i rentowność – informuje.  

W pierwszych trzech miesiącach 2023 roku inwestorzy ulokowali w Polsce najwięcej kapitału w nieruchomości z sektora magazynowego. Powodzeniem cieszył się też segment handlowy oraz warszawskie biurowce. Większość zainwestowanego kapitału pochodziła z krajów Europy Środkowej i Wschodniej. Znacznie mniejszy udział w wolumenie inwestycyjnym mieli gracze z USA i kapitał z Bliskiego Wschodu.

W pierwszym kwartale br. sektor przemysłowo-magazynowym zwiększył ponad dwukrotnie wolumen inwestycyjny w porównaniu r/r. Największym powodzeniem cieszyły się aktywa z rynku pierwotnego zlokalizowane głównie w zachodniej części kraju. Wśród sprzedających w tym segmencie rynku pozycję lidera nadal utrzymuje firma Panattoni. W początkach tego roku największą transakcją magazynową była sprzedaż Panattoni Campus we Wrocławiu o powierzchni 184 tys. mkw. do P3 za 138,5 mln euro.

W sektorze biurowym natomiast w pierwszym kwartale br. debiutujący na polskim rynku, litewski fundusz Eika Real Estate Fund, reprezentowany przez podmiot Eika Asset Management nabył od White Stone warszawski budynek Celebro. W skład portfela Eika wchodzą zdywersyfikowane w różnych segmentach nieruchomości zlokalizowane głównie na Litwie, ale inwestor wychodzi teraz na inne rynki Europy Środkowo-Wschodniej.

Transakcje w sektorze handlowym zdominowały w pierwszych miesiącach 2023 roku oportunistyczne zakupy pojedynczych, niewielkich obiektów, z których największą akwizycją była sprzedaż Atrium Molo Szczecin przez G City Europe za 46,3 mln euro. Wzięcie w tym roku miały regionalne parki handlowe, umożliwiające wzrost wartości po doinwestowaniu. – W sektorze hotelowym także poszukiwane są aktywa value-add, usytuowane w największych polskich aglomeracjach, ale rynek nie oferuje wielu tego typu nieruchomości na sprzedaż – przyznaje Katarzyna Tencza.

Magazyny nadal górą

W drugim kwartale br. nadal największym powodzeniem inwestorów cieszy sektor magazynowy. Panattoni sfinalizowało transakcję sprzedaży centrum logistycznego o powierzchni 33 tys. mkw. w Uniejowie, który jest czwartym obiektem w ramach campusu, który przeszedł w ręce LCN Capital Partners, inwestora inwestor private equity, prowadzącego działalność w Europie i Ameryce Północnej, z którym Panattoni współpracuje od lat. W kwietniu br. LCN Capital Partner nabył również produkcyjno-magazynowy obiekt BTS o powierzchni 30 tys. mkw. zrealizowany przez Panattoni w Tczewie.

Skandynawski fundusz NREP przygotowuje się natomiast  do przejęcia udziałów 7R. W tej sprawie złożony został wniosek do UOKiK. Inwestor planuje umocnić swoją pozycję na polskim rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych. Spółka Nordic Strategies Fund V Limited Partnership z siedzibą w Luksemburgu, należąca do NREP ma w planach przejęcie kontroli nad 7R, która zrealizowała 1,8 mln mkw. powierzchni magazynowej w wielkopowierzchniowych parkach logistycznych w całej Polsce oraz magazynach miejskich pod marką 7R City Flex. Nasz kraj jest pierwszym rynkiem poza Skandynawią, na który wszedł NREP.

W sektorze biurowym natomiast pod koniec kwietnia br. Develia podpisała umowę sprzedaży za 69,3 mln euro warszawskiego biurowca Wola Retro ze spółką WR Office, należącą do funduszu inwestycyjnego zarządzanego przez Adventum Group.

Na rynku handlowym z kolei firma JWG Invest kupiła od międzynarodowego funduszu inwestycyjnego cztery obiekty handlowe - Starą Cegielnię w Szczecinie, Galerię Kosmos w Koszalinie, OK Centrum Wałbrzych i OK Centrum Strzegom.

Eksperci prognozują, że wartość transakcji w tym roku będzie jednak znacznie niższa niż w roku ubiegłym (5,8 mld euro). Główne wyzwania rynku inwestycyjnego to rosnące koszty finansowania i coraz bardziej restrykcyjne warunki udzielania kredytów, niedopasowanie oczekiwań cenowych kupujących i sprzedających oraz widmo spowolnienia gospodarczego w skali globalnej.

 

Walter Herz

Jeśli nieruchomości, to jakie

 Inwestycje na rynku nieruchomości bronią się niezależnie od trudności w gospodarce, jednak budowa mieszkań chwilowo wyhamowała, magazyny zwolniły, za to parki handlowe nadal nabierają inwestycyjnego wiatru w żagle

Na rynku jest dużo wolnego kapitału, ale nowe inwestycje wprowadzane są na rynek bardzo ostrożnie. Inwestorzy celują  w takie projekty, które zaspokajają najbardziej podstawowe potrzeby – mieszkania i niewielkie, lokalne centra zakupowe z popularnym operatorem spożywczym i ofertą dyskontową. Możemy więc obserwować na rynku wysyp nowych parków handlowych i obiektów typu convenience. Kilkadziesiąt inwestycji w tym formacie jest na terenie kraju w budowie i kolejne są zapowiadane.         

– Pomimo wielu trudności, jakie stoją dziś przed inwestorami, jak wzrost cen materiałów budowlanych, kosztów pracy, mediów czy finansowania bankowego inwestycji, sektor retail parków nie zwalnia tempa. Inwestorzy, którzy decydują się na zaangażowanie kapitału w realizację parków handlowych mogą liczyć, w zależności od projektu, na zwrot na poziomie między 7 proc. a 9 proc. Należy tu zwrócić uwagę, że poszukując najkorzystniejszych opcji, często wchodzą w projekt już na etapie tzw. gruntu chcąc uzyskać wyższą marżę nawet kosztem zwiększonego ryzyka – informuje Piotr Szymoński, Director w Walter Herz.

– Wysokie koszty finansowania, których wartość osiąga teraz wysokości stóp kapitalizacji dla najlepszych na rynku aktywów skutecznie zniechęcają do finansowania inwestycji w banku. Poza tym, dostęp do niego jest bardzo utrudniony. Banki działają niezwykle selektywnie, premiując tylko sprawdzone podmioty. Jednak dla inwestorów dysponujących środkami udział w budowie parku handlowego to dobry biznes i tarcza antyinflacyjna dla kapitału – mówi Katarzyna Tencza, Associate Director Investment w Walter Herz.

Imponujące tempo przyrostu nowej podaży

Zagrożeniem dla nieruchomości handlowych, podobnie jak obiektów z innych sektorów, są aktualnie rosnące koszty eksploatacji budynków. Jednak w przypadku parków handlowych koszty te są znacznie niższe niż w wielkopowierzchniowych centrach handlowych, bo nie mają rozbudowanych części wspólnych. Atutem inwestowania w retail parki są też na pewno niższe koszty realizacji projektu i związane z tym ryzyko inwestycyjne.  

W 2022 roku najszybciej na rynku nieruchomości komercyjnych w kraju rozwijał się sektor magazynowy oraz handlowy. Jak podaje Walter Herz, polski rynek wzrósł w ubiegłym roku o 350 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Inwestycje handlowe lokowane są teraz przede wszystkim w miastach satelickich aglomeracji oraz mniejszych ośrodkach, poniżej 100 tys. mieszkańców, a nawet w miejscowościach liczących mniej niż 50 tys. mieszkańców.  

– Deweloperzy, którzy realizują od lat inwestycje w sektorze handlowym zapowiadają budowę następnych obiektów, pod które mają zabezpieczone grunty. Tylko w I kwartale 2023 roku do użytkowania oddane zostało w Polsce ponad 100 tys. mkw. powierzchni handlowych, w tym sześć nowych retail parków, a trzy zostały rozbudowane. Poza tym, zakończyła się przebudowa dwóch, warszawskich centrów handlowych – informuje Piotr Szymoński.  

W trakcie budowy w całym kraju pozostaje przeszło 400 tys. mkw. powierzchni handlowych, w tym ponad 30 nowych parków handlowych. Oddanie około 300 tys. mkw. z realizowanej powierzchni zapowiadane jest do końca br.  

– Kluczowe jest tu dobre rozpoznanie potrzeb w określonej lokalizacji. Dla rentowności inwestycji w park handlowy liczy się przede wszystkim chłonność lokalnego rynku oraz odpowiednia struktura najemców obiektu, zabezpieczająca projekt atrakcyjnymi umowami najmu. Biorąc pod uwagę wzrost kosztów eksploatacji najemcy retail parków są dziś w dobrej sytuacji, bo w retail parkach nie ma konieczności utrzymywania części wspólnych, dlatego opłaty eksploatacyjne zawsze były w nich nawet czterokrotnie niższe w porównaniu z dużymi  centrami  handlowymi. Podobnie jak stawki czynszowe, które są około dwukrotnie niższe niż w lokalnych centrach wielkopowierzchniowych – mówi Katarzyna Tencza.

Wysoka rentowność retail parków przyciąga fundusze inwestycyjne

Właściciele retail parków nie mogą narzekać na brak chętnych na wynajem powierzchni. Jak podaje Walter Herz, oddawane inwestycje są najczęściej już w pełni skomercjalizowane. Pustostany nie występują w około 70 proc. ukończonych obiektów, a w całym kraju utrzymują się średnio na poziomie 3-5 proc.  

Parki handlowe są też jednymi z najbardziej poszukiwanych aktywów przez fundusze inwestycyjne. Dostępność aktywów w tym sektorze na polskim rynku jest jednak nadal niewielka. W segmencie retail parków ulokowane jest zaledwie kilkanaście procent zasobów handlowych w Polsce.

W 2022 roku wartość wolumenu transakcyjnego z udziałem nieruchomości handlowych nie doszła jeszcze do poziomu sprzed pandemii (około 2 mld euro), osiągając wartość 1,5 mld euro, ale była o ponad 60 proc. wyższa w porównaniu z rokiem poprzednim. Na parki handlowe przypadło przeszło 60 proc. wartości transakcji zarejestrowanych w sektorze handlowym w Polsce, a obiekty wyceniane były do 8,5 proc.      

Walter Herz prognozuje, że mimo okresowego spowolnienia gospodarczego, ten sektor będzie zwiększał swój potencjał i wzbudzał zainteresowanie inwestorów. Zaspokaja bowiem obecne, najbardziej podstawowe potrzeby. Od 2020 roku zaszły duże zmiany, jeśli chodzi o nawyki konsumenckie i sposób dokonywania zakupów. Zwiększa się grupa osób, które wolą kupować w sieci oraz w sklepach w pobliżu domu zamiast w dużych centrach handlowych, które spełniają teraz bardziej funkcję socjalną i usługową. Popularność retail parków napędza również spirala inflacyjna. Dysponują bowiem ofertą dyskontową, na którą jest coraz większe zapotrzebowanie. Mniejsze, lokalne centra zakupowe, które umożliwiają szybkie, codzienne zakupy zyskują na znaczeniu w kontekście umacniającego się trendu 15 minutowych miast.

Walter Herz

Aktywa hotelowe w Europie atrakcyjniejsze niż w Polsce

 Inwestycje w nieruchomości hotelowe powoli się odbudowują. Wolumen transakcji inwestycyjnych odnotowany w sektorze hotelowym na rynkach europejskich w pierwszym półroczu 2022 roku osiągnął wartość zbliżona do ubiegłorocznej. Najbardziej aktywnym rynkiem pozostaje Wielka Brytania, a za nią plasuje się Francja, Włochy, Hiszpania i Niemcy.

Przed pandemią aktywa hotelowe w Europie Zachodniej cieszyły się wyjątkowym powodzeniem. W 2019 roku wartość wolumenu transakcyjnego w tym segmencie osiągnęła najwyższy poziom roczny w historii - 27,1 mld euro (dane HNR Hotel News -  European Hotel Transactions 2019). Po bardzo dobrym 2018 roku, 2019 zapisał się rekordowo wysokim wynikiem z 46 proc. wzrostem wartości transakcji rok do roku.      

Pomimo sporego ożywienia popytu na podróże, wartość transakcji w segmencie hotelowym w Europie w pierwszych 6 miesiącach tego roku pozostała na podobnym poziomie, jak w 2021 roku – około 7 mld euro. Hamulcem dla inwestorów są rosnące koszty finansowania i utrzymania obiektów oraz ograniczona ilość oferowanych do sprzedaży nieruchomości.  

Transakcje w Europie

W tym roku na rynku brytyjskim w nowe ręce przeszedł m.in. hotel Crowne Plaza Blackfriars w Londynie, czy Adagio Aparthotel w Edynburgu (wartość transakcji 40,5 mln funtów). Tristan zakupił większościowy pakiet akcji Point A Hotels, a KSL - Pig Hotels.

We Francji przedmiotem transakcji był hotel Pont Royal Paris, hotel Crowne Plaza w Paryżu (100 mln euro), hotel Club Med Alpe d'Huez, czy hotel Club Med Grand Massif Samoens Morillon. W Szwajcarii zawarta została transakcja zakupu hotelu Schwanen położonego w Rapperswil o wartości 120 mln zł.

We Włoszech właściciela zmienił hotel Grand Hotel & La Pace w Montecatini Terme (30 mln euro), hotel Majestic w Rzymie, czy hotel NH Milano Palazzo w Moscova.

W Hiszpanii sfinalizowane zostały transakcje dotyczące zakupu Radisson Blu 1882 Hotel Barcelona (75 mln euro), Hard Rock Hotel Madrid (65 mln euro), hotelu Princesa Plaza Madrid (175 mln euro) i hotelu 7Pines Resort Ibiza (130 mln euro). Przejęte zostały także trzy hotele w Hiszpanii i Holandii przez Invesco Real Estate (100 mln euro).

W ramach transakcji portfelowej Engel & Volkers Asset Management zakupił za około 280 mln euro dwa hotele pod marką 7Pines na Ibizie i Sardynii oraz hotel Schloss Roxburghe w Heiton w Szkocji. W Dublinie właściciela zmienił hotel Premier INN, w Portugalii hotel InterContinental Estoril (22 mln euro), a w belgijskiej Antwerpii Motel One Antwerp.  

– W Polsce natomiast od czasu zakupu warszawskiego Regent Warsaw Hotel przez PHN w lutym 2021 roku, jedyną z niewielu transakcji był zakup hotelu Hotel Metropolis Design z 60 pokojami usytuowanego w Krakowie przy ulicy Wygoda, który w czasie tegorocznych wakacji nabyła izraelska sieć Fattal Hotels od Metropolis SA – mówi Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz.

Hamulce inwestycyjne

Walter Herz zwraca uwagę, że rentowność hoteli w Polsce obniża się. – Inflacja powoduje, że koszty utrzymania obiektów rosną szybciej niż ceny usług hotelowych. Stąd hotele nie są aktywami, których poszukują dziś inwestorzy. Operacje inwestycyjne dławione są przez drastycznie rosnące koszty, głównie energii, gazu i usług. Branża mierzy się z poważnym wzrostem cen gazu, którego cena skoczyła o ponad 300 proc. i energii elektrycznej, która w ciągu roku podrożała o około 200 proc. Dlatego z wielką ulgą branża przyjęła wprowadzoną niedawno przez rząd maksymalną taryfę dla energii, która obowiązywać ma od grudnia br. Inwestorzy od trzech lat mają trudności z pozyskaniem finansowania bankowego na inwestycje hotelowe, a dodatkowo przy obecnych stopach procentowych koszt finansowania jest bardzo duży – przyznaje Katarzyna Tencza.

– Zwiększone zainteresowania lokalizacjami wakacyjnymi przekłada się na ceny gruntów inwestycyjnych w popularnych kurortach, które w ciągu ostatnich lat znacząco wzrosły. Skoczyły nawet o 30 proc. Niewiele podmiotów zgłasza zapotrzebowanie na grunty pod hotele miejskie, ale już całkiem spora grupa inwestorów poszukuje okazji rynkowych – informuje Katarzyna Tencza. – Większa aktywność w sektorze hotelowym związana jest bezpośrednio z wprowadzonymi niedawno ułatwieniami w realizacji projektów PRS na gruntach usługowych. Inwestorzy planujący budowę mieszkań na wynajem konkurują o grunty z firmami, które prowadzą działalność na rynku hotelowym – dodaje.

Nowe obiekty w Polsce

Choć na przestrzeni ostatnich trzech lat liczba realizacji hotelowych mocno się obniżyła na polski rynek wchodzą wciąż nowe hotele resortowe i miejskie. Co ciekawe, z danych GUS wynika, że w 2021 roku zasoby polskiego rynku wzrosły aż o ponad 8,5 tys. pokoi. Niemal dwa razy tyle, ile wynosi średnia z ostatnich lat. Tak duży przyrost podaży w sektorze hotelowym nie był notowany od 2008 roku. To efekt oddania do użytkowania obiektów, których budowa przedłużała się ze względu na utrudnienia związane ze zmianami makroekonomicznymi na rynku.

W Polsce funkcjonuje ponad 2800 skategoryzowanych  hoteli, w tym 84 pięciogwiazdkowe, które oferują łącznie przeszło 222 tys. pokoi, podaje Walter Herz. Zaplecze hotelowe w Polsce jest coraz bogatsze. W Międzyzdrojach, Wiśle i Krynicy Zdroju powstały hotele pięciogwiazdkowe, które zapewniają standard, którego w tych lokalizacjach brakowało. W ostatnich kwartałach otwartych zostało sporo nowych hoteli, a budowa kolejnych jest planowana.

Projekty zapowiadane 

Radisson Hotel Group zapowiada dalszą ekspansję w Polsce. Tylko w tym roku Grupa otworzyła w Poznaniu Andersia Hotel & Spa Poznań i Radisson RED Gdańsk na gdańskiej Wyspy Spichrzów. W ciągu najbliższych dwóch lat Grupa planuje otwarcie 6 nowych hoteli w Polsce. Jeden z kolejnych obiektów tej marki powstanie m.in. w Ustroniu Morskim. Radisson Resort & Suites Ustronie Morskie, który zaoferuje 187 apartamentów o powierzchni do 67 mkw. i 89 pokoi ma zostać otwarty w 2025 roku.

W budowie pozostaje również zlokalizowany tuż nad morzem Hotel Gołębiewski w Pobierowie, który zaoferuje pokoje rodzinne o średniej wielkości 60 mkw. Otwarcie kompleksu przesunięte zostało na sezon letni.  

W Gdyni, w okolicy skweru Kościuszki firma Allenort Capital planuje zrealizować czterogwiazdkowy hotel, którego budowa ma rozpocząć się w 2023 roku, a zakończyć za dwa lata. W miejscu poznańskich kortów tenisowych z kolei powstać ma duży hotel z 200 apartamentami.

W pobliżu warszawskiego Lotniska Chopina powstanie hotel TRIBE Warsaw Airport w FORT 7, który planują zrealizować firmy ATENOR i Ennismore. Miejski hotel w Warszawie, którego inwestorem jest spółka Europlan, pojawi się też pod marką Campanile. Nowy obiekt hotelowy stanie także w Białobrzegach nad Pilicą. Prace nad jego budową mają ruszyć jeszcze w tym roku.

Radisson Hotel Group chce natomiast otworzyć w Poznaniu pierwszy w Polsce hotel pod marką Radisson Individuals.- Andersia Hotel & Spa Poznań, który zaoferuje 172 pokoje. Niedawno sieć B&B Hotels świętowała otwarcie hotelu B&B Poznań Old Town usytuowanego przy Placu Wolności w Poznaniu, który jest największym obiektem tej marki w Polsce.

Spółka Rafin wygrała natomiast przetarg na przebudowę zabytkowego Pałacu Hatzfeldów usytuowanego przy ulicy Wita Stwosza we Wrocławiu, w którym powstać ma hotel sieci Marriott International pod marką Autograph Collection. W zabytkowym wrocławskim Pałacu Leipzigera z kolei w czasie wakacji został otwarty pięciogwiazdkowy hotel Altus Palace.

Po dłuższej przerwie ruszyła także budowa hotelu Hilton Garden Inn w Radomiu, który ma być ukończony do końca 2023 roku.

Walter Herz

Czas na PRS

 Najem zamiast własności? Jaka będzie przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce?

Zasoby sektora PRS w Polsce rosną. W ubiegłym roku do najmu instytucjonalnego trafiało już niemal jedno na pięć budowanych mieszkań, co miało także istotne przełożenie na wyniki deweloperów. W 2021 roku wartość inwestycji w portfele mieszkań na wynajem w naszym kraju, według danych Walter Herz, wyniosła około 725 mln euro. Na polskim rynku jest już prawie 8 tys. lokali oferowanych w segmencie PRS i kolejnych kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w przygotowaniu.   

W tym roku rynek mieszkaniowy wszedł w proces przyspieszonej transformacji. Stało się tak między innymi za sprawą podwyżki stóp procentowych i nowelizacji rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, które drastycznie obniżyły zdolność kredytową nabywców mieszkań i poważnie ograniczyły ich udział w strukturze sprzedaży deweloperskiej.  

Odcięcie kupujących od kredytów powoduje, że perspektywy rynku najmu wydają się dziś być większe niż kiedykolwiek wcześniej. Z drugiej strony jednak, inwestorzy mówią o dużej niepewności związanej z geopolityką i konfliktem za naszą wschodnią granicą oraz rosnącą inflacją, kosztami realizacji i finansowania inwestycji. Nie wycofują się jednak z rynku PRS, ale wstrzymują z decyzjami i przyglądają rozwojowi sytuacji. 

Coraz więcej negocjacji funduszy z deweloperami

A jeszcze na początku bieżącego roku propozycje zagranicznych funduszy, które inwestują u nas w sektorze PRS i chciały wejść we współpracę z deweloperami były dla firm często mało konkurencyjne. Powodem był bardzo wysoki popyt ze strony nabywców indywidualnych i wyższe marże, jakie można było uzyskać z tej sprzedaży. Teraz, kiedy mieszkania sprzedają się znacznie wolniej, oferta inwestorów stwarza deweloperom możliwość utrzymania produkcji, uzupełnienia przychodów oraz szybszego zwrotu kapitału. Sami więc inicjują kontakt z funduszami. Te potrzebują jednak dziś głębszych analiz i więcej czasu na podjęcie decyzji.  

Rozbudowa portfeli mieszkań na wynajem w Polsce jest bowiem możliwa tylko poprzez kontraktację lokali w budynkach, które dopiero powstaną. A tymczasem, ilość rozpoczynanych budów zaczęła spadać. Firmy wstrzymują nowe projekty, bo wielką trudność sprawia im teraz planowanie budżetów inwestycji.  

– W obecnej sytuacji fundusze inwestujące w sektorze PRS w portfele mieszkań na wynajem mogą okazać się dużym wsparciem dla pierwotnego rynku mieszkaniowego w naszym kraju. Rozszerzenie współpracy z nimi stanowi aktualnie dla firm deweloperskich optymalne rozwiązanie, pozwalające im na rozwijanie działalności, choć prawdopodobnie kosztem niższej marży – przyznaje Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz. – Wejście na rynek PRS planuje, nie tylko wielu deweloperów mieszkaniowych, ale także firmy działające w sektorze komercyjnym, jak np. Cavatina. Rynek jest podzielony, część firm chętnie negocjuje z funduszami, a część czeka na ustabilizowanie się sytuacji. Zainteresowanie ze strony inwestorów jest natomiast nadal bardzo duże. Świadczą o tym choćby zawierane niedawno duże transakcje inwestycyjne, czy zapowiadane wejście na nasz rynek PRS przez firmy Hines i Kajima, które planują pierwsze inwestycje w drugim półroczu tego roku – dodaje.

Nowe zapisy w umowach kontraktacyjnych

Katarzyna Tencza twierdzi, że fundusze zaczynają nawet wracać teraz do analizy projektów, w przypadku których negocjacje zostały wcześniej zawieszone. Dyskutowane są różne modele współpracy, co związane jest z podziałem ryzyka inwestycyjnego. – Wysoka inflacja sprawia, że w perspektywie kilkuletniej trudno jest oszacować koszty związane z realizacją projektów i ich finansowaniem, a tym samym utrzymać optymalny zwrot z inwestycji. Dotychczas w przypadku większości kontraktacji fundusze preferowały sztywno określone ceny zamawianych mieszkań i nie partycypowały w ryzyku wzrostu kosztów. Obecnie by móc precyzyjniej określić cenę sprzedaży, przede wszystkim trzeba zaczekać z rozmowami do momentu otrzymania pozwolenia na budowę dla inwestycji. A ponadto, omawiane jest wprowadzenie do umów inwestycyjnych klauzul umożliwiających waloryzację. W ten sposób deweloperzy chcą zabezpieczyć się przed wzrostem cen materiałów i wykonawstwa – zauważa.    

Rosnące stopy procentowe stwarzają dziś niebywałą szansą dla naszego rynku najmu. Obserwujemy niespotykany dotychczas popyt na najem mieszkań, generowany także napływem uchodźców z Ukrainy, jak również Białorusi i Rosji. Widoczne jest duże zainteresowanie najmem ze strony firm przenoszących do naszego kraju swoich pracowników wraz z rodzinami, którym zapewniają zakwaterowanie. To powoduje, że nawet lokale z dłuższym terminem oddania oferowane w wynajmie instytucjonalnym kontraktowane są w ekspresowym tempie bez oporu przed naliczaniem opłat w euro.

Taka forma wynajmu niesie firmom większą wygodę niż wynajem od indywidualnych właścicieli. W ramach abonamentu najemca może bowiem wymagać określonego standardu mieszkania, transparentnej umowy, szybkiej obsługi w przypadku awarii, czy pakietu obejmującego m.in. internet, wyposażenie, aplikację do zarządzania najmem i indywidualnego opiekuna klienta, czy możliwość zmiany lokalu na inny.

Szersze możliwości dla rozwoju sektora PRS

Eksperci oczekują dalszego wzrostu stawek najmu w Polsce, co daje jeszcze większe perspektywy dla rozwoju sektora PRS. Tym bardziej, że nieruchomości w naszym kraju wciąż są bardzo konkurencyjne cenowo w porównaniu z rynkami zachodnimi. Jak podaje Walter Herz, stopy kapitalizacji w sektorze PRS dla nieruchomości z segmentu prime w Warszawie wyniosły w tym roku do 4,70 proc.

- Zmiana kierunków inwestycyjnych na rynku nieruchomości wiąże się też z rozbudową działu Land Development Walter Herz, który dedykowany jest do obsługi nowych projektów. Oferujemy usługi deweloperom i inwestorom działającym także w segmencie mieszkaniowym. Prowadzimy analizy, zabezpieczamy grunty i przygotowujemy je pod inwestycje. Zapewniamy obsługę projektów od strony formalnej i technicznej oraz administracyjnej, m.in. pozyskujemy pozwolenia na budowę, WZ i decyzje środowiskowe mówi Katarzyna Tencza.

Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań utrzymuje się wciąż na naszym rynku na wysokim poziomie. Przekonamy się jednak niedługo ile z nich będzie teraz wykorzystane. Deweloperzy będą prawdopodobnie mocno dostosowywać nową ofertę do potrzeb rynku i projektować mieszkania inaczej. Na znaczeniu zyskują ponownie kompaktowe lokale, zapewniające relatywnie dużą liczbę pomieszczeń na niewielkiej powierzchni.

Przed deweloperami otwiera się też możliwość związana z przekształceniami nieruchomości. Przygotowane zostały bowiem założenia projektu umożliwiającego zmiany funkcji nieruchomości i przekształcanie budynków biurowych oraz handlowych w budynki mieszkalne, co ma pomóc w zwiększeniu zasobów mieszkaniowych. To może okazać się dla inwestorów istotnym ułatwieniem, bo dzięki ustawie możliwe będzie wykorzystanie terenów, na których znajdują się słabo radzące sobie obiekty biurowe i wielkopowierzchniowe centra handlowe w osiedla. Prawdopodobieństwo realizacji tego typu inwestycji wzrasta, jeśli weźmiemy pod uwagę relatywnie niskie ryzyko szacowania kosztów w takich projektach.

W najbliższym czasie dowiemy się także, z jakim zainteresowaniem rynkowym spotka się rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego. Wszystko zależało będzie od tego, czy umożliwi kredytobiorcom bez zgromadzonych oszczędności na udział własny, zaciągnięcie kredytu z korzystnym oprocentowaniem. Deweloperzy sądzą jednak, że z wielu powodów wpływ programu na rynek będzie znikomy.

Walter Herz

Hotele powiększają bazę turystyczną

Wzrost zainteresowania turystyką krajową sprzyja rozwojowi zaplecza noclegowego w kurortach. Otwierają się też ciekawe hotele miejskie. Obecny rok powinien przynieść stabilizację w branży hotelowej, w miarę jak kolejne państwa przechodzić będą z traktowania pandemii covid w endemię

- Mówiąc o obecnej kondycji sektora hotelowego trudno traktować rynek jako całość. Mamy dziś do czynienia w Polsce z dwoma rynkami. Pierwszy z nich – rynek hoteli miejskich, przed pandemią uważany za bezpieczniejszy, ze względu na bardziej zbilansowaną strukturę gości, a także mniejszą sezonowość od drugiego rynku hotelowego, czyli hoteli turystycznych. Obecnie to właśnie ten drugi rynek znacznie lepiej sobie radzi i odrabia straty. Hotele miejskie z kolei, w dużej mierze skupiają się na utrzymaniu bieżącej rentowności, choć jesienią widoczny był już większy popyt ze strony gości biznesowych i MICE. Wyniki, jakimi branża zamknęła rok 2021 dalekie są od tych sprzed zmian rynkowych, ale możemy już obserwować odbudowę popytu i średnich cen – przyznaje Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz. 

Mimo, że gości zagranicznych było mniej, głód podróżowania, a także niepewność związana z podróżami zagranicznymi sprawiły, że w lipcu i sierpniu minionego roku w obiektach hotelowych nocowało o około 190 tys. Polaków więcej niż w wakacje 2019 roku. Popyt skumulował się latem w wyniku między innymi ograniczeń, którym hotele podlegały w zimie i miesiącach wiosennych. Sezon letni w kurortach był bardzo udany. Początek jesieni przyniósł duży popyt na pobyty wypoczynkowe i grupowe. W listopadzie i grudniu sytuacja była już wyraźnie gorsza, z wyjątkiem okresu świątecznego, który dla hoteli w lokalizacjach wypoczynkowych był kolejną okazją do podniesienia przychodów.    

– Dobre wyniki uzyskane przez obiekty resortowe w wakacje nie oznaczają, że cały 2021 rok branża może zaliczyć do udanych. Obroty w całym sektorze były niższe od uzyskiwanych przed pandemią. Rok 2022 powinien przynieść kontynuację odbudowy popytu na rynkach miejskich – prognozuje Katarzyna Tencza. 

Zmiany własnościowe

Mimo trudności, z jakimi zmagają się hotele, jak dotąd na naszym rynku nie mamy do czynienia z wieloma transakcjami. Szczególnie, że najwięksi rynkowi gracze w większości wstrzymują się od akwizycji aktywów z tego segmentu. Zapowiadane na 2021 rok hurtowe bankructwa nie miały miejsca. Hotele wystawione na sprzedaż nie są zbyt atrakcyjne dla inwestorów ze względu na lokalizację lub inne czynniki. Do transakcji dochodziło głównie na rynkach regionalnych. I tak, na przykład Hotel Rysy położony w ścisłym w centrum Zakopanego został kupiony przez spółkę NK Rysy, sprzedany został także niedokończony hotel Ewerdin w Świnoujściu. W drugiej połowie ubiegłego roku właściciela zmienił również 100-pokojowy hotel zlokalizowany w centrum Krakowa. 

Mogliśmy obserwować też transakcje, których przedmiotem były obiekty hotelowe z przeznaczeniem na inne funkcje. Orbis podpisał przedwstępną umowę sprzedaży Hotelu Ibis w Kielcach, który ma zostać przekształcony w obiekt o innej funkcji. Opustoszały hotel Astoria w Kłodzku został sprzedany deweloperowi z Krakowa, który po remoncie zaoferuje prawdopodobnie powierzchnie handlowo-usługowe. Polkomtel kupił hotel Ossa zlokalizowany w Ossie k. Rawy Mazowieckiej, gdzie powstać ma centrum rehabilitacji. 

Aktywnie na rynku działa również Polski Holding Hotelowy, który prowadzi proces konsolidacji obiektów świadczących usługi hotelarskie, należących do spółek skarbu państwa. PHH zawarł umowę warunkową na zakup spółki Geovita SA, wchodzącej w skład Grupy Kapitałowej Polskiego Górnictwa Naftowego i Gazownictwa, która zarządza kilkunastoma obiektami wypoczynkowymi na terenie całej Polski. Holding podpisał także z PGE Polską Grupą Energetyczną umowę warunkową na zakup dziesięciu hoteli i obiektów, należących do Elbest, jednej z jej spółek, która posiada hotele m. in. w Krynicy, Międzyzdrojach, Myczkowcach nad Soliną oraz obiekty w Krasnobrodzie i Szklarskiej Porębie. Polski Holding Hotelowy podpisał również umowy warunkowe na zakup pakietu kontrolnego akcji Interferie oraz udziałów Interferie Medical SPA, spółek należących do Grupy Kapitałowej KGHM, dzięki czemu trafi do niego kolejnych sześć obiektów. 
  
Nowe, wysokiej klasy obiekty w kurortach

W 2021 roku miejscowości wypoczynkowe poszerzyły ofertę wysokiej jakości obiektów hotelowych. Ostatnie otwarcia to oczywiście wynik procesów inwestycyjnych rozpoczętych jeszcze przed zawirowaniami rynkowymi. Turystyczne zasoby noclegowe w kraju zwiększyły się m.in. dzięki otwarciu hotelu Radisson Resort Kołobrzeg z 209 pokojami i aquaparkiem, pięciogwiazdkowego hotelu Crystal Mountain w Wiśle z prawie 500 pokojami i aquaparkiem, czy 124-pokojowego kompleksu Tremonti Ski&Bike Resort w Karpaczu. 

Mimo trudności rynek hotelowy nadal poszerza swoją bazę. Nowe nadmorskie inwestycje hotelowe, podobnie jak w latach wcześniejszych, zlokalizowane są w większości na linii pomiędzy Świnoujściem i Kołobrzegiem. Inwestycje hotelowe w tym regionie to w większości condohotele. Wśród największych realizacji znajduje się hotel Wave Międzyzdroje Resort&SPA z 393 apartamentami, Aqua Resort w Międzyzdrojach z 300 pokojami i aquaparkiem, 435-pokojowy Radisson Blu Resort w Międzywodziu, hotel Gołębiewski w Pobierowie z około 1400 pokojami, PINEA Resort & Apartments w Pobierowie ze 138 apartamentami, 266-pokojowy Mövenpick Kołobrzeg, czy Baltic Wave w Kołobrzegu, który zaoferuje 468 apartamentów.  

Polskie góry również mogą się pochwalić interesującymi inwestycjami hotelowymi, także w znacznej części sprzedawanymi w systemie condo, Wśród najciekawszych projektów wymienić należy Elements Hotel & SPA w Świeradowie Zdroju z 289 pokojami, Sanssouci Karpacz MGallery Hotel Collection ze 110 pokojami, Movenpick Hotel Karpacz ze 126 pokojami, Mövenpick Zakopane Imperial Hotel ze 130 pokojami, Infinity Zieleniec Ski & SPA w Dusznikach Zdroju z 328 apartamentami, czy Linden Hotel & Resort w Szklarskiej Porębie ze 137 pokojami. 

Nowe hotele miejskie 

- Sieci hotelowe skupione wcześniej głównie na inwestycjach miejskich, teraz bardzo aktywnie działają również w lokalizacjach wakacyjnych. Poza tym, na znaczeniu zyskują mniejsze miasta regionalne. Niestety wysokie ceny działek inwestycyjnych i duża konkurencja w walce o grunty ze strony inwestorów realizujących mieszkania na wynajem czy akademiki oraz rosnące koszty budowy sprawiają, że coraz trudniej spiąć budżet nowych projektów hotelowych. Banki też do finansowania inwestycji hotelowych wciąż podchodzą  bardzo ostrożnie – informuje Katarzyna Tencza. 

Zainteresowanie inwestycyjne w sektorze dotyczy głównie miejscowości turystycznych, ale lokalizacje miejskie również mogą zaoferować gościom nowe, interesujące obiekty. W zeszłym roku otworzyły się takie obiekty, jak hotel ibis Styles Kraków Centrum z 259 pokojami, NYX Hotel Warsaw sieci Leonardo Hotels z 331 pokojami, mieszczący się w kompleksie Varso Place w pobliżu warszawskiego Dworca Centralnego, hotel Tulip Residences Warsaw Targowa z 110 jednostkami, czy Mercure Katowice Centrum z 268 pokojami. 

Ponadto, na rynku krakowskim pojawił się 195-pokojowy hotel Mercure Kraków Fabryczna City, 300-pokojowy AC Hotel by Marriott Kraków, a w szczecińskim kompleksie Posejdon został otwarty 134-pokojowy hotel Courtyard by Marriott Szczecin City. We Wrocławiu gości powitał aparthotel Jazz z 62 pokojami oraz Hotel Herbal z 66 pokojami, a pod koniec ubiegłego roku w Gdańsku otwarty został Dwór Uphagena Arche Hotel Gdańsk z 145 pokojami. Rynek olsztyński wzbogacił się z kolei o 105-pokojowy hotel Hampton by Hilton Olsztyn. 

W tym roku rynek hoteli miejskich zasilony zostanie przez kilkanaście nowych obiektów pod brandami marek międzynarodowych i polskich. Większość to hotele, wobec których decyzje inwestycyjne podjęte zostały jeszcze przed pandemią. Warszawski rynek zasilić ma m.in. 238-pokojowy Focus Hotel Premium Warszawa położony na Mokotowie, 192-pokojowy Staybridge Suites Warszawa Ursynów na Ursynowie, 448-pokojowy Royal Tulip Warsaw Apartments w budynku Unique Tower przy ulicy Grzybowskiej, 96-pokojowy Autograph Collection by Marriott International na warszawskim Starym Mieście, czy 66-pokojowy Flaner Hotel WorldHotels Crafted Collection.

W Krakowie w najbliższym roku otworzyć ma się 216-pokojowy hotel Hyatt Place Kraków, 125-pokojowy Autograph Collection by Marriott International, 116-pokojowy Curio Collection by Hilton Hotel Saski Kraków, 53-pokojowy Garamond Boutique Hotel Tribute Portfolio, czy 173 pokojowy hotel Hampton by Hilton Krakow Airport. 

W Lublinie oddany do dyspozycji gości ma zostać 130-pokojowy hotel sieci B&B, w Białymstoku 122-pokojowy Hampton by Hilton Białystok. We Wrocławiu otworzy się 201-pokojowy Q Hotel Plus Wrocław Bielany i pod marką Wyndham zostanie ponownie otwarty dawny hotel Sofitel Wroclaw Old Town z 205 pokojami.  

Kolejne wyzwania

Szybko zmieniające się warunki rynkowe sprawiają, że przed branżą stoją kolejne wyzwania. Największe trudności, z jakimi hotele będą musiały się borykać w najbliższym czasie to rosnące koszty utrzymania i brak pracowników. Kłopoty związane są też z odbudową popytu ze strony gości korporacyjnych, sektora MICE oraz turystów zagranicznych. 

Podwyżki cen energii i gazu czy wywozu śmieci oraz coraz większe koszty pracy utrudniają sektorowi wyjście z dołka. Rosnąca inflacja, napędzająca koszty utrzymania obiektów, wymusza podwyżki cen noclegów. Możemy spodziewać się, że w nadchodzących miesiącach wzrosną ceny noclegów, zarówno w miejscowościach wypoczynkowych, jak i lokalizacjach miejskich. 

 

Walter Herz

Rynek hotelowy wstrzymał oddech

 Katarzyna Tencza Associate Director Investment & Hospitality z Walter Herz

Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami lockdownów, obawia się ponownego zamknięcia. Przypomnijmy, że w 2020 roku w Polsce wprowadzone zostały najsurowsze ograniczenia dotyczące działalności obiektów hotelowych z wszystkich krajów w Europie. Tylko w naszym kraju m.in. nie można było realizować nawet podróży służbowych.

Stąd przewidywania dotyczące wysokości przyszłego zysku z działalności operacyjnej wśród właścicieli hoteli są wciąż bardzo ostrożne. Hotelarze nie zakładają powrotu do rentowności wcześniej niż na koniec 2022 roku. Większość prognozuje natomiast, że powrót do wskaźników sprzed pandemii nastąpi w roku 2023 albo w latach późniejszych. Branża adaptuje się do nowych realiów rynkowych, ale odbudowa sektora hotelowego prawdopodobnie potrwa kilka lat. 

Ostatnie  półtora roku było szczególnie trudne dla hoteli miejskich, które radzą sobie wyraźnie gorzej od obiektów wakacyjnych. Hotele w dużych miastach nadal oczekują na powrót gości biznesowych i zagranicznych, aczkolwiek sytuacja na przestrzeni ostatnich miesięcy poprawiła się i hotele notują wzrastającą liczbę rezerwacji, w tym wzrost zainteresowania ze strony klientów MICE. Dużą niewiadomą jest nadchodzący sezon jesienno-zimowy i możliwe ponowne zamknięcie lub ograniczenie działalności branży. 

Sytuacja na rynku hotelowym jest wciąż  trudna. Tylko około jedna czwarta wszystkich hoteli w Polsce to obiekty zlokalizowane w miejscowościach typowo turystycznych, które radzą sobie w pandemii. Zdecydowana większość hoteli funkcjonuje natomiast permanentnie w warunkach niskich przychodów i niepewności.

Obiekty wakacyjne znajdują się w o tyle dobrym położeniu, że nie są zależne od turystów zagranicznych oraz eventów biznesowych. Ich działalność zawsze oparta była na turystach krajowych. Wkalkulowana jest w nią wysoka sezonowość i mniejszy ruch poza sezonem letnim, więc pandemia nie odbiła się na nich w aż tak dużym stopniu. Można nawet powiedzieć, że ograniczenia pandemiczne podbiły ruch turystyczny w popularnych kurortach w Polsce, które w minionym sezonie letnim przeżywały prawdziwe oblężenie.

Inwestorzy wypatrują okazji

Inwestorzy natomiast oczekują na okazje. Patrząc na długofalowe perspektywy dla sektora hotelowego poszukują obiektów znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej. A ofert takich hoteli aktualnie jest niewiele. Przynajmniej, jeśli mówimy o atrakcyjnie zlokalizowanych obiektach, oferujących ponad 100 pokoi. Ich właściciele, jeśli nawet biorą teraz pod uwagę sprzedaż, nie obniżają cen.

Nie znaczy to jednak, że nie toczą się rozmowy w sprawie potencjalnych transakcji. Poszukiwane są działające obiekty zlokalizowane w dobrych destynacjach turystycznych i miejskich, a także obiekty z potencjałem do zmiany funkcji lub gruntownej modernizacji, których wartość można podnieść.

Wyraźnie widać natomiast, że pandemia odwróciła uwagę wielu inwestorów od inwestowania w obiekty hotelowe. W pierwszej połowie br. w sektorze odnotowana została tylko jedna transakcja. Za 130,5 mln zł zakupiony został przez PHN Property Management, spółkę zależną PHN i PHH hotel Regent usytuowany przy ulicy Belwederskiej w Warszawie. Fundusze inwestycyjne w przeważającej większości mają teraz wstrzymane akwizycje hotelowe. Należy jednak zaznaczyć, że poza wyspecjalizowanymi podmiotami, hotele nigdy nie były dla nich priorytetowymi aktywami. A w pandemii inwestorzy jeszcze bardziej stracili nimi zainteresowanie, szczególnie że wyczekiwanych okazji cenowych na rynku nadal nie ma.

Należy też zauważyć, że aktualna sytuacja związana z pandemią przekłada się na brak możliwości oszacowania przyszłego popytu, a to nie tylko ogranicza aktywność inwestorów, ale także działania banków. Dopóki trwa zagrożenie wirusowe trudno jest mówić o wiarygodnych prognozach dotyczących, zarówno wyników finansowych hoteli, jak wycen aktywów hotelowych. W związku z tym w wielu przypadkach czasowo wstrzymany został proces finalizacji decyzji inwestycyjnych. W Polsce dodatkowym utrudnieniem dla inwestorów jest też forma własności hoteli. Właścicielami większości obiektów hotelowych w naszym kraju są indywidualni przedsiębiorcy, a nie instytucjonalny kapitał, który dominuje na rynkach w Europie.

Działania ratunkowe w sektorze

Rynek hotelowy czekają prawdopodobnie duże zmiany. Hotelarze mierzą się z kolejnymi wyzwaniami, ale nie chcą oddawać nieruchomości po „okazyjnych” cenach. Starają się poprawiać kondycję obiektów, korzystając przede wszystkim z rezerw kapitału własnego. Sięgają też po instrumenty pomocowe oferowane przez państwo. By zmniejszyć lukę budżetową wykorzystują również możliwość dodatkowego wsparcia finansowego i opcje związane z restrukturyzacją zadłużenia, jak moratoria na spłaty kredytów.   

Hotele poszukują jednocześnie nowych modeli działania. Jednym z nich jest oferta na pobyty długoterminowe, które co prawda dają niższą średnią cenę za pokój, ale pozwalają długoterminowo lepiej zarządzać obłożeniem obiektu. Trendem, jaki możemy obserwować natomiast w miejscowościach wakacyjnych jest łączenie pobytów turystycznych z biznesowymi. Oferta hotelowa coraz elastyczniej dostosowywana jest do nowych wymagań rynku, na którym turystyka i praca zdalna coraz bardziej się ze sobą łączą.   

Zamrożone inwestycje

Mimo, że na rynku hotelowym w Polsce mamy do czynienia z niskim wskaźnikiem nasycenia w porównaniu do rynków Europy Zachodniej duża część planowanych realizacji hotelowych jest wstrzymana albo odkładana w czasie. A niektóre już przekwalifikowane zostały na inwestycje innego typu. W 2020 roku i w pierwszej połowie tego roku otworzyły się w prawdzie nowe obiekty hotelowe m.in. w Warszawie, Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu, ale większość z nich to pokłosie inwestycji rozpoczętych w latach wcześniejszych.  

Rozwój inwestycji hotelowych ukierunkowany jest obecnie na lokalizacje turystyczne. To w nich możemy obserwować bardzo dużą aktywność sieci hotelowych. Ostatnio ogłoszone umowy z międzynarodowymi franczyzodawcami dotyczą przede wszystkim obiektów położonych w miejscowościach wakacyjnych. W tym, m.in. hotel Orle Gniazdo Szczyrk z 453 pokojami dołączy na przełomie 2023/2024 roku do sieci Accor pod marką Mercure. W Kołobrzegu otwarty został niedawno po gruntownej renowacji hotel Sand pod marką Royal Tulip. W przyszłym roku na podstawie podpisanej umowy franczyzowej w Szklarskiej Porębie ma z kolei zostać otwarty hotel Holiday In Resort z 87 pokojami.

W latach poprzednich główny nacisk międzynarodowych sieci kładziony był na największe miasta w kraju, a obecnie przy zabezpieczonej sporej liczbie umów franczyzowych i zarządzania, zainteresowanie destynacjami turystycznymi, jak i miastami regionalnymi jest coraz większe.

Nie jest też wykluczone, że niebawem w sektorze obserwować będziemy konsolidacje, przejmowanie mniejszych firm przez dużych, sieciowych graczy, co jest naturalną konsekwencją w sytuacjach spowolnienia rynkowego.    

Boom na grunty i apartamenty w kurortach

Od kilkunastu miesięcy widoczny jest wyraźny spadek zapotrzebowania na działki pod obiekty hotelowe w dużych miastach. Zabezpieczone w latach wcześniejszych grunty, które miały zostać przeznaczone pod inwestycje hotelowe czekają na lepsze czasy albo poszukiwane są dla nich alternatywne formy zagospodarowania. Szczególnie duże zainteresowanie wzbudzają inwestycje w domy studenckie, a także budynki na wynajem długoterminowy, które również realizowane są na gruntach komercyjnych. Pandemia nie odwróciła uwagi funduszy od tego typu projektów, w odróżnieniu od zainteresowania hotelami, które znacząco spadło.

Niemniej, zainteresowanie gruntami pod hotele resortowe wciąż jest wysokie. Wyjątkowe  emocje nieustająco budzą atrakcyjne lokalizacje nadmorskie i górskie. Standardowo mniejszym powodzeniem cieszą się Mazury. 

W polskich kurortach możemy obserwować również boom na apartamenty wakacyjne. Szczególnie dużym powodzeniem cieszą się lokale w inwestycjach bogatych w infrastrukturę podobną do hotelowej, ze strefami rekreacyjnymi i basenami. Lokale w takich ekskluzywnych projektach wyprzedają się przed oddaniem budynków do użytkowania. Dla inwestorów realizacja budynków oferujących apartamenty wakacyjne na sprzedaż i wynajem jest inwestycją znacznie łatwiejszą do przeprowadzenia niż uruchomienie hotelu. Nie wymaga bowiem organizacji całego zaplecza, jaki niezbędny jest w przypadku placówek hotelowych oraz budowy całego zespołu do obsługi. Obserwujemy ogromne zainteresowanie takimi formami, ponieważ inwestorzy poszukują szybkiego zwrotu z inwestycji. Rozwojowi tego segmentu sprzyja duża ilość kapitału inwestycyjnego na rynku.

Walter Herz

Polski Ład impulsem do rozwoju inwestycji publicznych i mieszkaniowych w kraju

 Wielomiliardowe inwestycje publiczne i przewidziane w Polskim Ładzie wsparcie państwa przy zakupie mieszkań to zapowiedź przyspieszonego rozwoju budownictwa

Zgodnie z założeniami programu Polski Ład, który niedawno zaprezentował rząd, po pandemii będą wdrażane projekty, które przyniosą znaczące zmiany społeczno-gospodarcze. Szeroko zakrojone plany obejmują między innymi różnego rodzaju inwestycje publiczne oraz rządową pomoc przy zakupie mieszkań, co przyczyni się do zwiększenia aktywności w sektorze budownictwa w całej Polsce. Szczególnie, że fundusze przeznaczone na realizację założeń programowych nie są małe.

Z finansowania szacowanego na kwotę około 650 mld zł pochodzącego z funduszu Banku Gospodarstwa Krajowego oraz kapitału w wysokości 770 mld zł otrzymanego w ramach unijnej Polityki Spójności i Funduszu Odbudowy mają korzystać między innymi jednostki samorządów terytorialnych, których zadaniem będzie realizacja inwestycji publicznych. Samorządy mają prowadzić projekty lokalne na przestrzeni najbliższych 5-7 lat.  

Środki posłużyć mają do prowadzenia modernizacji placówek medycznych, budowy żłobków, przedszkoli, remontów szkół oraz rozwoju lokalnej infrastruktury społecznej, w tym  świetlic, domów seniora, centrów integracji i domów pomocy. Fundusze mają zostać również przeznaczone na modernizację boisk, centrów sportowych, budowę sal gimnastycznych, basenów oraz rewitalizację obiektów infrastruktury kulturalnej i turystycznej.  

Ponadto, subwencje rozwojowe dla samorządów mają pójść na rozbudowę oraz remont sieci dróg i autostrad, inwestycje w drogi kolejowe, budowę mostów i obwodnic, rozbudowę kolei aglomeracyjnej, a także inwestycje w porty i centra logistyczne. Program przewiduje też rozbudowę sieci wodno-kanalizacyjnej, budowę lokalnych oczyszczalni, wymianę źródeł ciepła, rozbudowę sieci energetycznej oraz inwestycje w farmy wiatrowe i nowe ciepłownie.

Zmiany prawne dla rozwoju infrastruktury i budownictwa

Zarówno inwestycje publiczne, jak i projekty mieszkaniowe, z których część ma być realizowana we współpracy z samorządami będą obowiązywały nowe przepisy, które także wprowadzi Polski Ład, by zapobiec rozprzestrzenianiu się zabudowy. Rząd zapowiedział nowy, dwustopniowy system planowania przestrzennego, którego podstawą ma być plan ogólny, wyznaczający ramowe założenia zagospodarowania przestrzeni. Konkretne przeznaczenie terenów ma być natomiast wskazywane na podstawie planu zabudowy, zintegrowanego projektu inwestycyjnego lub decyzji lokalizacyjnej. 

Dzięki zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każda gmina w Polsce od 2025 roku - zgodnie z założeniami - ma dysponować planem ogólnym, powiązanym ze strategią rozwoju. Plan ma określać ramy lokalizacyjne dla nowej zabudowy, uwzględniając istniejące potrzeby rozwojowe gminy. Szczegółowe rozstrzygnięcia zapadać będą na poziomie planu zabudowy, a także zintegrowanych projektów inwestycyjnych, w ramach których możliwe będzie zawarcie partnerstwa publiczno-prywatnego w zakresie podziału obowiązków inwestycyjnych między gminą i inwestorem.

Opracowane zostaną standardy urbanistyczne jako mechanizm ograniczający wydawanie decyzji lokalizacyjnych dla terenów niedostosowanych do potrzeb przyszłych mieszkańców. Nowe inwestycje na podstawie indywidualnych decyzji administracyjnych mają być realizowane wyłącznie w ramach uzupełniania istniejącej zabudowy, z dostępem do drogi na terenach w pełni wyposażonych w niezbędne media i spełniających ustawowe wymagania dostępności do obiektów infrastruktury społecznej.

Gwarancje wkładu własnego

Rozwiązania zawarte w Polskim Ładzie skierowane są również do osób planujących zakup mieszkań. Rząd oferuje gwarancję wkładu własnego do kredytu do wysokości 40 proc. wartości nieruchomości, maksymalnie do 100 tys. zł. Beneficjentami programu Mieszkanie bez wkładu własnego mają być osoby posiadające zdolność kredytową, które jednak nie dysponują oszczędnościami na pokrycie wymaganego przez banki wkładu. Gwarancja, której udzielać ma Bank Gospodarstwa Krajowego dotyczyła będzie transakcji zakupu zawieranych, zarówno na rynku deweloperskim, jak i wtórnym oraz kredytów na budowę domu jednorodzinnego. Jednocześnie mają zostać wyznaczone maksymalne stawki za metr kwadratowy dla nieruchomości, które będą kwalifikować się do programu. Program Mieszkanie bez wkładu ma ułatwić nabycie pierwszej nieruchomości osobom pomiędzy 20. a 40. rokiem życia.

Propozycje rządu kryją też obietnicę szerszej pomocy niż tylko udzielania gwarancji. Skorzystać będą mogli z niej kredytobiorcy, którzy zdecydują się na potomstwo. Wtedy państwo spłaci część ich zobowiązań. Jeżeli w czasie spłaty gwarancji wkładu własnego urodzi się im drugie dziecko umorzone zostanie 20 tys. zł. Prezentem z okazji urodzin trzeciego dziecka ma być spłata 60 tys. zł, a każde kolejne, do piątego będzie oznaczało zmniejszenie zobowiązań wobec banku o 20 tys. zł ze 100 tys. zł gwarancji.

Propozycje Ministerstwa Rozwoju będą stanowiły z pewnością skuteczny czynnik skłaniający do zakupu mieszkań sporą grupę młodych osób, które musiałyby przez dłuższy czas gromadzić środki na pokrycie co najmniej 10 proc. wkładu własnego do kredytu. To zaś przyczyni się do wzrostu i tak wysokiego popytu na rynku mieszkaniowym, który notowany jest obecnie pomimo pandemii, co z kolei może zaowocować przyspieszonym wzrostem cen.    

Bon mieszkaniowy: społeczny i rodzinny

Poza gwarancją wkładu własnego rząd zaproponował także bony mieszkaniowe, które mają działać od 2023 roku i premiować przede wszystkim duże rodziny. Polski Ład daje możliwość udzielenia w tej formie dofinansowania do kwoty 160 tys. zł w przypadku osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego oraz rodzinom wielodzietnym. Bony mieszkaniowe udzielane mają być niezależnie od dochodów i wieku beneficjentów.  

Będą mogły być przeznaczane na wpłatę tzw. partycypacji w Towarzystwie Budownictwa Społecznego, Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej bądź wpłatę wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej, od których nabywane/wynajmowane będzie mieszkanie. Ze społecznego bonu mieszkaniowego będą mogły skorzystać osoby, które nie posiadają własnego mieszkania o dochodach, które uniemożliwiają im uzyskanie kredytu. W ten sposób rząd oferuje pomóc osobom gorzej sytuowanym. Wsparcie w tej formie otrzymać mogą single w wysokości 5 tys. zł, małżeństwa bezdzietne - 10 tys. zł, małżeństwa z jednym dzieckiem - 25 tys. zł, a z dwojgiem - 40 tys. zł.

W tym przypadku zachodzi obawa, że program nie będzie miał dużego zasięgu ze względu na niską produkcję mieszkań społecznych, która w 2020 roku przyniosła w całej Polsce tylko nieco pod 4 tys. lokali.  

Rodzinny bon mieszkaniowy przeznaczony jest natomiast dla gospodarstw domowych z co najmniej trójką dzieci lub osób z niepełnosprawnością. Rodzina, która nie posiada własnej nieruchomości lub jej powierzchnia nie przekracza 65 mkw. dostać ma bon o wartości 100 tys. zł. W przypadku, jeśli jej członkowie posiadali lokal o większym metrażu dofinansowanie wyniesie 55 tys. zł. Dopłaty mają być podwyższane o 15 tys. zł za każde nowonarodzone dziecko. Program ma przynieść największe korzyści rodzinom wielodzietnym, które nie mają dobrych warunków mieszkaniowych, a dzięki niemu będą sobie mogły pozwolić na ich poprawę. Wysokość dopłat ma być uzależniana wyłącznie od liczby dzieci i posiadanych nieruchomości. Na ich wysokość nie będzie mała wpływu lokalizacja kupowanego mieszkania.   

Wyższy popyt, wyższe ceny mieszkań  

- Program pomocowy, zapowiedziany przez rząd stanowi impuls dla rozwoju budownictwa w naszym kraju. Nabywcy mieszkań dostaną potężny zastrzyk środków, co najprawdopodobniej spowoduje także intensyfikację aktywności deweloperów w sektorze mieszkaniowym. W sytuacji, kiedy wsparcie dotyczy, zarówno rynku deweloperskiego, jak i wtórnego ryzyko wzrostu cen jest nieuniknione. Skokowo rosnący popyt przełożyć się może na jeszcze szybsze niż obecnie podwyżki cen na rynku – uważa Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz. – Presję cenową mogłoby ograniczyć zwiększenie podaży nowych mieszkań, tym bardziej że oferta rynkowa stale maleje. Kluczowe w kwestii zmniejszenia deficytu mieszkań byłoby zapowiadane odblokowanie gminnych gruntów inwestycyjnych na terenie największych miast. Myślę że, poza wsparciem nabywców mieszkań, niezbędne dla zachowania równowagi rynkowej jest też wprowadzenie mechanizmów wspierających ich produkcję – dodaje Katarzyna Tencza.

Duże zapotrzebowanie na mieszkania potęgują niskie stopy procentowe, które z jednej strony wpływają na obniżenie kosztu kredytów hipotecznych, a z drugiej sprawiają, że lokaty bankowe stały się całkowicie nieopłacalne i wycofywany z nich kapitał inwestorzy lokują m.in. w nieruchomości. Deweloperzy starają się wykorzystać obecny boom rynkowy wprowadzając do sprzedaży nowe projekty. O intensyfikacji działalności firm w ostatnim czasie świadczyć może choćby liczba wniosków o pozwolenia na budowę nieruchomości mieszkaniowych wpływających w Warszawie. Po spadku w drugim kwartale 2020 roku ilość składanych wniosków wróciła do poziomu sprzed pandemii. W statystykach wyróżnia się grudzień 2020 roku, kiedy liczba wniosków wzrosła niemal czterokrotnie, co było prawdopodobnie związane ze zmianą przepisów dotyczących zużycia energii w nowych budynkach.    

Dla zwiększenia podaży mieszkań pomocne byłoby, zdaniem deweloperów, przede wszystkim uproszczenie i skrócenie procedur administracyjnych, z jakimi muszą się borykać, a także uwolnienie gruntów inwestycyjnych poprzez odrolnienie ziemi pod budownictwo mieszkaniowe w granicach administracyjnych miast.  

Dlatego firmy deweloperskie z uwagą przyglądają się możliwościom, jakie niesie program Lokal za grunt, który daje możliwość nawiązania współpracy samorządów z inwestorami. Zakłada, że firma może pozyskać od samorządu grunt pod inwestycję w zamian za prawa do części lokali, które gmina może przeznaczyć na potrzeby rodzin, których nie stać na zakup lub wynajem mieszkania po cenach rynkowych, a w przypadku lokali użytkowych uruchomić potrzebne usługi.

W Polskim Ładzie przewidziana została też możliwość budowy niewielkich budynków jednorodzinnych o powierzchni do 70 mkw., a z poddaszem do 90 mkw. jedynie na podstawie dokonania zgłoszenia, bez pozwolenia na budowę i prowadzenia książki budowy. Uproszczenie formalności mają skrócić proces budowy i ograniczyć jej koszty, które według szacunków rządu mogą się zamknąć w kwocie 100 tys. zł. 

Walter Herz