Polski rynek po 5 miesiącach – gdzie jesteśmy?

Autorzy: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska (Research and Data Manager) oraz Marcin Purgal (Senior Director, Investment)

Zbliżamy się do półmetka 2024. Zanim powstaną oficjalne półroczne podsumowania sytuacji na rynku inwestycyjnym, Avison Young przedstawia bieżące wyniki.

W kwietniu i maju 2024 r. łączny wolumen transakcji ogłoszonych na polskim rynku inwestycyjnym przekroczył 500 mln euro. Z kolei całkowity wolumen ostatnich 5 miesięcy kształtuje się obecnie na poziomie ok. 885 mln euro, co zbliżyło nas do wyniku ubiegłorocznego. Biorąc pod uwagę, że wynik po I kwartale 2024 r. (364 mln euro) był najgorszym I kwartałem od dłuższego czasu, obecny wolumen wydaje się całkiem obiecujący.

Dominacja sektora handlowego

Sektor handlowy stanowił 42% pięciomiesięcznego wolumenu transakcji, głównie dzięki znaczącej sprzedaży portfela 6 centrów handlowych Cromwell, który zostały nabyty za 285 mln euro. Jest to największa transakcja we wszystkich sektorach rynku od III kwartału 2022 roku.

Warto zauważyć, że sektor handlowy po raz kolejny przyciągnął nowego inwestora na polski rynek, a mianowicie Star Capital Finance z Czech jako kupującego w powyższej transakcji. Ta akwizycja potwierdza również widoczną aktywność w Polsce inwestorów z krajów Europy Środkowo-Wschodniej.

Poza tą transakcją, wolumen w sektorze opierał się głównie na sprzedaży aktywów typu „convenience”, wśród których za ok. połowę zrealizowanego wolumenu odpowiada zespół inwestycyjny Avison Young.

Sektor magazynowy

Sektor magazynowy, z łącznym wolumenem szacowanym na 230 mln euro, plasuje się na drugiej pozycji z 26% udziałem w rynku inwestycyjnym.

To właśnie w sektorze magazynowym szczególnie widoczna jest rozbieżność między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących. Chociaż transakcje mają miejsce, ich skala jest nieco ograniczona ze względu na tę sytuację. Wydaje się, że inwestorzy potrzebują więcej czasu, aby dojść do porozumienia w kwestii oczekiwań cenowych. Jest również zauważalny brak głównych graczy zdolnych do realizacji dużych transakcji przekraczających 100 mln euro.

Mimo tego, w ciągu ostatnich dwóch miesięcy odnotowano imponującą transakcję o wartości ponad 90 mln euro. Kompleks magazynowy w podpoznańskich Żernikach został sprzedany przez Panattoni inwestorowi z branży nieruchomości komercyjnych. Park logistyczny o powierzchni ponad 100 000 mkw. jest w pełni wynajęty międzynarodowym firmom zarządzającym łańcuchami dostaw.

Sektor biurowy w końcu z transakcją typu „prime”!

Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy. W okresie 5 miesięcy odnotowano tylko 1 transakcję biurową w miastach regionalnych - nabycie budynku Krakowska 98 we Wrocławiu, w której pośredniczyła firma Avison Young.

Większość transakcji nadal dotyczy aktywów typu „value-add” i oportunistycznych, co wskazuje na silną dominację inwestorów, którzy ostrożnie podchodzą do tematu zakupów i szukają okazji bez przepłacania za aktywa. Jednak, zgodnie z naszymi ostatnimi przewidywaniami, rynek odnotował również - wreszcie! - zakup najlepszego biurowca w centrum miasta. Transakcją, o której mowa, była sprzedaż Studio B przez Skanska za 86 mln euro. Biorąc pod uwagę, że EBC obniżył stopy procentowe, pierwszy raz od 5 lat, stanowi to obiecujący sygnał dla kapitału typu „core”, który w konsekwencji powinien się aktywizować.

Pomimo dominacji warszawskiego rynku biurowego, obserwujemy również rosnące zainteresowanie inwestorów miastami regionalnymi, o czym świadczą toczące się rozmowy pomiędzy sprzedającymi i kupującymi. Wiemy o co najmniej kilku transakcjach, które są obecnie na ostatnim etapie procesu transakcyjnego.

Hotele wracają do gry?

Rynek odnotował już 3 transakcje hotelowe w tym roku. Ostatnią z nich był 148-pokojowy Hotel Inn Resort Warszawa Józefów. Zauważamy, że pojawia się nowy trend, który rozpoczął się w drugiej połowie 2023 r., polegający na rosnącym apetycie inwestorów na zakup hoteli, po spowolnieniu wywołanym przez skutki pandemii COVID-19. Na rynku znajduje się sporo aktywów hotelowych i spodziewamy się większej liczby transakcji w tym sektorze do końca roku.

Czekając na korzystniejsze finansowanie

Rynek w końcu doczekał się spadku stóp procentowych, co może prognozować ich dalszą obniżkę. Jest to sygnał powrotu bardziej przystępnego finansowania, co prawdopodobnie pobudzi aktywność inwestorów.

Ponieważ stopy procentowe zaczynają spadać, można oczekiwać, że rynek będzie działał na pełnych obrotach w przeciągu 12 miesięcy. Dlatego też ci, którzy są dobrze przygotowani, dokładnie przeanalizowali rynek i zidentyfikowali obiecujące aktywa, będą w stanie wykorzystać tę okazję. Bycie lepiej przygotowanym niż konkurencja, do szybkiego składania ofert i finalizowania transakcji, będzie miało kluczowe znaczenie dla pozyskania najbardziej atrakcyjnych aktywów.

Co nas czeka w drugiej połowie roku?

Polska nadal pozostaje stabilnym gospodarczo i silnym rynkiem, zapewniającym dobre warunki do inwestowania w nieruchomości. Wyraźnie dostrzegają to europejscy gracze rynkowi, dlatego niezmiennie jesteśmy świadkami debiutów nowych podmiotów inwestycyjnych na polskim rynku

Na podstawie naszych własnych projektów i rozmów z innymi uczestnikami rynku obserwujemy, że wiele nieruchomości z różnych sektorów znajduje się obecnie w fazie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. W większości nie są to projekty o znacznej skali, ale w sektorach magazynowym i handlowym wydarzyły się już duże transakcje, co może być sygnałem, że będzie ich więcej.

Pozostajemy optymistami co do liczby transakcji i oczekujemy, że wolumen inwestycji w 2024 r. przekroczy ten z 2023 r., sygnalizując dalszy wzrost w kolejnych latach.

PO MIPIM 2024. WRAŻENIA I WNIOSKI

Autor: Marcin Purgal, Senior Director, Investment 

Polska ciągle na celowniku inwestorów

W nastrojach panujących na MIPIM zauważalny był nieśmiały, umiarkowany optymizm. Dużo mówiło się o Polsce w kontekście stabilnego, silnego ekonomicznie rynku, zapewniającego dobre warunki dla inwestycji w nieruchomości. Dlatego też spodziewamy się, że kolejni nowi gracze zadebiutują w Polsce w tym roku.

Silny pipeline

Widzimy – na podstawie własnych projektów ale również na podstawie rozmów z innymi uczestnikami rynku – że  sporo obiektów, z każdego sektora, jest w fazie ofertowania, due diligence czy też nawet ich finalizacji. Ciągle jednak nie są to duże, spektakularne projekty; ale te powinny pojawiać się w miarę poprawy koniunktury na rynku. Patrząc optymistycznie na ilość transakcji liczymy na to, że wolumen inwestycyjny w 2024 roku przekroczy wynik z 2023 roku i da sygnał do wzrostu w kolejnych latach. Niemniej jednak powrót do pełnej płynności z lat ubiegłych zajmie trochę czasu.

Dopasowanie cenowe

Największym wyzwaniem ostatnich dwóch lat była rozbieżność w oczekiwaniach cenowych sprzedających i kupujących – jedni chcieli sprzedać po starych cenach, drudzy – kupić z obniżką wynikającą z uwarunkowań rynkowych. To wstrzymywało finalizacje wielu transakcji. Jednak taki status quo nie mógł trwać wiecznie, transakcje musiały i muszą się dziać, i dlatego obecnie obserwujemy większe kompromisy cenowe po obu stronach. Czas zrobił swoje ale dalej rynek nie ogląda spektakularnych przecen tak jak miało to miejsce w innych krajach europejskich. Co tylko potwierdza silną i niesłabnąca pozycję Polski na międzynarodowej arenie rynku nieruchomości.

Wyczekując na spadek stóp

Gorzej już nie będzie? Cały rynek wyczekuje na spadek stóp procentowych, na który liczymy w 2 połowie roku, co dałoby sygnał na powrót tańszego pieniądza i wzrostu aktywności inwestorów. Problemem nie są obecnie pieniądze, one są na rynku, ale koszt tego pieniądza. Póki stopy nie zaczną spadać, rynek nie ruszy na pełnych obrotach. A kiedy spadną – zapewne rozpocznie się wzmożone tempo zakupów. Więc wygrają ci, którzy będą do tego dobrze przygotowani, wcześniej przeanalizują rynek, upatrzą sobie aktywa i będą lepiej niż konkurencja przygotowani do składania ofert i szybkiej finalizacji transakcji.

Kto kupuje w Polsce?

Ze względu na bieżącą sytuację gospodarczą, geopolityczną czy makroekonomiczną, najbardziej aktywni kupujący na polskim rynku to inwestorzy „value – add” oraz szukający projektów, które wymagają poprawy, solidnego „asset managementu”, a które w przyszłości pozwolą na wygenerowanie wyższych stóp zwrotu. Dalej utrzymuje się sytuacja, gdy to lokalny kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej jest najbardziej aktywny w Polsce – inwestorzy z Europy Zachodniej koncentrują się przede wszystkim na polowaniu na okazje w swoich rodzimych krajach. Co ciekawe, dostrzegamy coraz większą aktywność mniejszych podmiotów inwestycyjnych – tzw. „family offices” z  krajów europejskich a także, na co czekaliśmy od wielu lat, zwiększone zaangażowanie inwestorów z polskim kapitałem. Te ostatnie dwie grupy kupują głównie mniejsze nieruchomości komercyjne. Polscy HNWI nauczyli się, że na nieruchomościach komercyjnych też można zarabiać, i nawet trochę więcej niż na mieszkaniach.

Retail is back

Sektor handlowy, a szczególnie segment parków handlowych i obiektów typu „convenience”, to obecnie niezmiennie gorący temat. Sam sektor zajął w 2023 roku drugie miejsce pod względem wolumenu, który w ok. 50% był zbudowany w oparciu o transakcje właśnie mniejszymi formatami handlowymi. Do połowy marca tego roku mieliśmy w Polsce już 3 transakcje tego typu aktywami, z dominującym udziałem Avison Young jako doradcy po stronie sprzedającej. A kolejne projekty będziemy finalizować niebawem.

Parki handlowe stanowią niezmiennie wiarygodną i bezpieczną opcję inwestycyjną. Są także tańsze – średnia wartość pojedynczej transakcji waha się w okolicach 5-15 mln euro. Co warto podkreślić - sektor handlowy, najbardziej poturbowany przez reperkusje pandemii COVID-19, wojny na Ukrainie, czy inflacji, najszybciej dostosował swoje ceny do oczekiwań kupujących.

Biura czekają

Czy biura są w kryzysie? Na  aktywa biurowe jest dalej apetyt, ale jest on bardzo selektywny, inwestorzy szukają okazji, a gdy dojdzie już do transakcji, trwa ona dłużej. Co ciekawe, rok 2023 był rokiem Warszawy jeżeli chodzi o realizowane transakcje, a obecny wykazuje rosnące zainteresowanie inwestorów również miastami regionalnymi, gdzie obecnie toczy się kilka rozmów pomiędzy sprzedającymi a kupującymi. Zauważalnym jest brak kapitału „corowego” a aktywny jest ten „value-add” i oportunistyczny, który co do zasady nie przepłaca za aktywa a szuka okazji. Zespół Avison Young ma kilka ciekawych ofert biurowych na sprzedaż, i aktywnie poszukuje kapitału który byłby zainteresowany tego typu aktywami. Kluczowe dla sektora biurowego będzie obniżenie stóp procentowych – wtedy wrócą transakcje biurowcami na większą skalę.

Magazyny – szału nie ma

W sektorze magazynowym mamy do czynienia z największą różnicą pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących, dlatego, mimo że transakcje się dzieją, ich skala nie jest taka, jaka mogłaby być. Widać że dostosowywanie oczekiwań cenowych zajmuje więcej czasu inwestorom oraz brak jest dużych graczy którzy mogliby zrobić spektakularne transakcje z wolumenami przekraczającymi 100 mln euro.

Nowe sojusze, nowe projekty

Obserwujemy coraz częstsze tworzenie nowych modeli współpracy pomiędzy inwestorami, deweloperami czy właścicielami nieruchomości. Rynek poszukuje alternatywnych rozwiązań i struktur transakcji aby móc inwestować. Dlatego też tworzone są nowe platformy czy to PRS czy „student housing”, coraz częstsze są projekty typu joint-venture.  Dzięki temu podmioty te, dzielące koszty inwestycji, mają zapewnioną większą płynność i możliwość realizacji kolejnych projektów, czy też wprost zbudowaniu skali.

Polska: Sektor biurowy w okresie przejściowej hibernacji

 Autor: Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Spadek wolumenu inwestycyjnego, który notowany jest w tym roku we wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, najbardziej widoczny jest w segmencie biurowym. Pomimo względnego ożywienia, jakie można było zaobserwować pod koniec lata, całkowita wartość wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w okresie Q1-Q3 2023 roku wyniosła zaledwie ok. 1,7 mld euro, z czego tylko ok. 267 mln euro przypadło na aktywa biurowe.

Jednak w tym czasie spowolnienia, jest również miejsce na sukcesy. Zespół doradztwa inwestycyjnego Avison Young ma na swoim koncie ok. 1/3 zrealizowanych transakcji w tym sektorze – zarówno pod względem wolumenu jak i liczby transakcji.

„Liczby potwierdzają wyraźnie spowolnienie na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak transakcje dalej się toczą. W porównaniu z innymi krajami w Europie, Polska wydaje się być jednym z bardziej aktywnych rynków. I tak jak w czasie pandemii COVID-19, inwestorzy adaptują się do zmieniających się warunków, weryfikując posiadane aktywa i strategie inwestycyjne.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.     

Bezkonkurencyjna Warszawa   

W 2022 roku w centrum zainteresowania inwestorów były głównie miasta regionalne, w których zawarto 15 z 21 transakcji biurowych. W tym roku inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi skoncentrowali swoją uwagę wyłącznie na rynku warszawskim.

Od ostatniego roku zmianie uległ także rodzaj aktywów, na których skupiają się inwestorzy. W 2022 roku przeważały transakcje z udziałem obiektów typu „core” lub „core+”, co można odczytać jako wybór strategii niskiego ryzyka. W tym roku, poza nieruchomościami „core+”, widoczne jest też zainteresowanie aktywami „value-add” i oportunistycznymi, przeznaczonymi do przebudowy lub zmiany funkcji – co z kolei świadczy o tendencji do szukania okazji inwestycyjnych.

W cenie tańsze aktywa

Od początku roku inwestorzy wykazywali szczególne zainteresowanie tańszymi obszarami poza centrum Warszawy, w tym obszarem Mokotowa i Służewca. Zespół Avison Young sfinalizował w ostatnim czasie aż dwie transakcje w tej okolicy (Obrzeżna Center i HOL 7.7), a i kolejne projekty są w trakcie negocjacji. Jednak przedmiotem największych transakcji były aktywa zlokalizowane w centrum Warszawy.

Największą transakcją do końca III kw., której wartość wynosiła prawie 70 milionów euro, był zakup budynku Wola Retro przez węgierski fundusz Adventum, gdzie dział doradztwa inwestycyjnego Avison Young reprezentował sprzedającą Develię. Druga największa transakcja dotyczyła Warta Tower, która przejęta została przez Cornerstone, co potwierdza rosnącą aktywność polskiego kapitału, szczególnie w przypadku nieruchomości typu „value-add” i oportunistycznych.

Avison Young zwraca uwagę, że mimo znacznie mniejszego całkowitego wolumenu transakcji, aktywność inwestycyjna w 2023 roku pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. Płynność jest na porównywalnym poziomie do wyników z okresu I-III kw. 2016 i 2017 roku, ale średni wolumen transakcyjny jest znacznie mniejszy.

W strukturze transakcji biurowych dominują mniejsze projekty. Brakuje przejęć większych inwestycji, których ceny nie uległy jeszcze oczekiwanej korekcie. Głównymi powodami zastoju w sektorze biurowym, obok utrzymującego się jeszcze w pierwszej połowie 2023 roku rozdźwięku pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących są wysokie koszty finansowania zakupu oraz postrzeganie nieruchomości biurowych jako mniej stabilnych inwestycji ze względu na upowszechnienie się hybrydowego modelu pracy.  

Inwestorzy regionalni i kapitał rodzimy

Globalne fundusze instytucjonalne pozostają nadal w uśpieniu. Brak konkurencji z ich strony wykorzystują inwestorzy lokalni i biznes prywatny. Większość kapitału zainwestowanego w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) oraz krajów bałtyckich. W pierwszej połowie 2023 roku udział inwestorów z regionu CEE w całkowitym wolumenie transakcji w Polsce wyniósł 45 proc. To o 20 proc. więcej niż w latach 2020-2022.   

Innym źródłem kapitału, który korzysta z ograniczonej konkurencji i wchodzi do gry jest kapitał rodzimy, który poszukuje w sektorze nieruchomości komercyjnych okazji i obniżek cen. Można go podzielić na dwie grupy. Jedna to firmy z polskim kapitałem, które wykorzystują spowolnienie, są w stanie odpowiednio oszacować ryzyko i zabezpieczyć finansowanie oraz sfinalizować dobrą transakcję. Druga grupa to „family offices”, zamożne osoby, reprezentujące bogate rodziny, zainteresowane dodatkowymi opcjami inwestycyjnymi. Inwestorzy z tego segmentu celują we wszystkie główne klasy aktywów, których wartość nie przekracza 50 mln euro, od nieruchomości typu „core” po inwestycje niosące wyższe ryzyko, ale umożliwiające wygenerowanie wysokich zwrotów.

W nowy rok z optymizmem

Perspektywy dla sektora biurowego są umiarkowanie optymistyczne. W 2024 roku na rynku mogą pojawić się nowe aktywa w związku z dużą liczbą refinansowań i wykupem sporej liczby obligacji komercyjnych emitowanych przez deweloperów i inwestorów.    

Dostępność aktywów biurowych może również wzrosnąć w wyniku weryfikacji portfeli przez fundusze inwestycyjne, które przyjęły nową strategię działania i planują zbyć nieruchomości, które się w nią nie wpisują lub też te, które weryfikują portfele pod względem spełniania warunków ESG. Globalne i europejskie podmioty, chcąc zoptymalizować portfolio mogą pójść w stronę redukcji alokacji w aktywa biurowe i przenosić inwestycje do atrakcyjniejszych obecnie sektorów, np. magazynowego czy PRS.  

Decydująca dla aktywizacji działań na rynku transakcji inwestycyjnych w 2024 roku będzie wysokość stóp procentowych oraz dostępność finansowania. Stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów na przestrzeni roku wzrosły w Polsce średnio od 0,5 do 1 punktu procentowego przy czym ciężko jest określić stopę dla najlepszych aktywów, gdyż nie odnotowano żadnej transakcji typu „prime” w sektorze biurowym. Avison Young spodziewa się, że aktywność inwestycyjna w sektorze biurowym może utrzymywać się na ograniczonym poziomie z uwagi na utrzymujące się dość sceptyczne nastawienie rynku do tej klasy nieruchomości, a w innych sektorach powinna się ustabilizować.  

Odbudowę wolumenów transakcyjnych może też przynieść zmiana polityki banków, które nadal bardzo selektywnie podchodzą do finansowania projektów, w związku z czym inwestorzy gotówkowi mają wciąż silną przewagę i większą możliwość zawierania atrakcyjnych transakcji.

 

Polski rynek po 5 miesiącach – gdzie jesteśmy?

Zbliżamy się do półmetka 2023. Zanim powstaną półroczne podsumowania sytuacji na rynku inwestycyjnym, Avison Young pokazuje bieżące wyniki.

Autorzy: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska (Research and Data Manager) oraz Marcin Purgal (Senior Director, Investment)

 

Zdolności adaptacyjne rynku

Bieżące wyniki nie napawają optymizmem. Jednak jest to stan przejściowy. Nasz rynek posiada stabilne podstawy, a inwestorzy dużą zdolność adaptacyjną, co potwierdzają wyniki ubiegłych lat. Przyjrzyjmy się w skrócie, jak rynek reagował na wyzwania pojawiające się w ostatnich 3 latach.

COVID-19 miał olbrzymi wpływ na gospodarkę i zachowania konsumentów, co naturalnie przełożyło się na rynek nieruchomości i aktywność inwestorów. W obliczu restrykcji i wzrostu znaczenia lokalności, klienci częściej wybierali „convenience retail” niż centra handlowe; rozwijał się home office i model pracy hybrydowej. Nasilająca się pandemia spowodowała boom na e-commerce (dwukrotny wzrost udziału handlu detalicznego przez Internet w ciągu tylko dwóch miesięcy z 5,6% w styczniu i lutym 2020 na blisko 12% w kwietniu 2020 wg GUS), co z kolei wpłynęło na dynamiczny rozwój rynku magazynowego.

Inwestorzy jednak dość szybko dostosowali się do nowych warunków, a całkowity volumen w 2020 roku wyniósł 5,3 miliarda euro oraz 5,9 miliarda euro w 2021 roku. Owszem, te wyniki były mniejsze niż wolumeny z 2018 i 2019 roku, ale zapewniły 3 i 4 najwyższe miejsce pod względem wolumenu w historii rynku.

W 2020 roku inwestorzy stawiali na biurowce typu „core”, portfolia magazynowe i parki handlowe. W roku 2021 odnotowaliśmy z kolei rekordową płynność rynku (166 transakcji) i skierowanie uwagi inwestorów - ze względu na przedłużający się okres pandemii - również na oportunistyczne transakcje centrami handlowymi i budynkami biurowymi.

W 2022 roku wybuch wojny w Ukrainie wywołał kolejne zawirowania rynkowe, rekordową inflację, wzrost stóp procentowych i eskalację niepewności inwestycyjnej. Niemniej, ten kolejny pełen wyzwań rok, zakończył się wolumenem na poziomie 2021 roku (5,8 miliarda), co po raz kolejny potwierdziło dojrzałość i płynność polskich nieruchomości. Podczas dającego się odczuć spowolnienia i strategii wait-and-see przyjętej przez inwestorów, rynek odnotował 5 historycznie dużych transakcji odpowiadających za 40% całego wolumenu inwestycyjnego, w tym sprzedaż warszawskich biurowców typu prime (The Warsaw Hub i Generation Park Y), pierwszą od 2018 roku dużą transakcję centrum handlowym typu prime (Forum Gdańsk), sprzedaż portfolio magazynowego Danica czy utworzenie dwóch JV przez EPP. Dla porównania, spadki wolumenów transakcji w porównaniu do 2021 roku w Europie Zachodniej sięgały średnio blisko 20%, a w regionie Europy Środkowo-Wschodniej niespełna 3%.

W 2022 roku inwestorzy kierowali swoją uwagę na regionalne rynki poza głównymi ośrodkami, co dotyczyło wszystkich sektorów nieruchomości. Budynki biurowe w regionach stanowiły 68% transakcji i 50% całkowitego wolumenu na rynku biurowym, w magazynach 40% wolumenu dotyczyło obiektów poza największymi hubami magazynowymi. Na rynku handlowym pojawiły się transakcje centrami handlowymi w miastach średniej wielkości, ale nowi gracze wciąż stawiali na bezpieczne parki handlowe.

Aktualny status

Szacujemy, że wolumen zamkniętych transakcji ogłoszonych publicznie od początku bieżącego roku do końca maja wyniósł tylko ok. 800 milionów euro. Dla porównania, w latach 2021 i 2022 wolumen transakcji w analogicznym okresie wyniósł ponad 2 razy więcej. Zabrakło dużych transakcji, które w pierwszym kwartale 2022 roku (The Warsaw Hub, dwie inwestycje typu joint venture utworzone przez EPP) same stanowiły 75% całkowitego wolumenu.

Mimo to, na tle krajów Europy Środkowo-Wschodniej, wciąż pozostajemy najbardziej atrakcyjnym i  płynnym rynkiem.

Biura spowolniły

Na rynku biurowym zostało zawartych w tym okresie tylko 7 transakcji budynkami typu core + i oportunistycznymi zlokalizowanymi w Warszawie, poza centrum miasta. Zespół inwestycyjny Avison Young reprezentował stronę sprzedającą przy transakcji sprzedaży budynków Celebro i Wola Retro.

W magazynach sale & leaseback

Wśród transakcji magazynowych od początku roku wyraźnie widać dominację regionów zachodnich pod względem lokalizacji, głównie dolnego śląska. Z kolei w ostatnich 2 miesiącach przeważały transakcje typy sale & leaseback. Wciąż nie odnotowano żadnych transakcji portfelowych.

Parki handlowe wyhamowały

W ciągu pierwszych 5 miesięcy 2023 roku została zrealizowana i ogłoszona tylko jedna transakcja parkiem handlowym. W pierwszym kwartale największym powodzeniem cieszyły się oportunistyczne, mniejsze centra handlowe i obiekty do przebudowy. Przykładem takiej transakcji może być portfelowa sprzedaż 4 obiektów handlowych, znajdujących się w Koszalinie, Szczecinie, Wałbrzychu i Strzegomiu, gdzie zespół Avison Young reprezentował sprzedającego.

Z kolei w ciągu ostatnich 2 miesięcy przedmiotami komunikowanych transakcji były wielkopowierzchniowe nieruchomości handlowe: 3W portfolio oraz Castorama w Płocku.

Strategie banków i strategie kupujących

„Jedną z przyczyn zmniejszonej liczby transakcji i wolumenu w pierwszych 5 miesiącach 2023 roku, jest to, że proces dostosowywania oczekiwań cenowych na linii sprzedający-kupujący ciągle jeszcze trwa. Jednak widać już pierwsze sygnały, że ta sytuacja może się poprawić w końcówce roku  – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young – Banki, pomimo iż dalej bardzo selektywne, jednak coraz sprawniej analizują nowe produkty do finansowania. Sytuacja związana ze stopami procentowymi wydaje się być już w miarę przewidywalna, inflacja hamuje, niemniej jednak wciąż potrzeba czasu, aby rynek się ustabilizował i wrócił na tory. Obecnie, wielu kupujących próbuje wykorzystać sytuację rynkową i składa oferty dużo poniżej wycen nieruchomości, licząc na upolowanie korzystnej okazji. Jednakże wielu sprzedających nie spieszy się ze sprzedażą. To się zmienia, gdy sprzedający musi likwidować fundusz, kończy się finansowanie lub nieruchomość przestaje „performować” lub komuś powinie się noga.”

Co nas czeka w drugim półroczu?

Spodziewamy, się że w drugim półroczu, na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w każdym sektorze będą dominowały aktywa oportunistyczne i typu „value add”. Niemniej jednak, najlepsze biurowce, czy to w Warszawie, czy w głównych miastach regionalnych a także magazyny, powinny również cieszyć się zainteresowaniem inwestorów. 

Nastroje po MIPIM

Komentujący: Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

W marcu odbyło się w Cannes jedno z najważniejszych wydarzeń rynku nieruchomości – MIPIM. Co roku, uczestnicy spotykają się we Francji, aby przez kilka dni prowadzić rozmowy, negocjacje, badać nastroje rynkowe czy uczestniczyć w konferencjach tematycznych. Na MIPIM nie mogło zabraknąć również reprezentantów Avison Young, których wnioski po licznych spotkaniach i rozmowach przedstawiamy poniżej

Polska na radarze

Nastroje wśród inwestorów były różne: wszyscy spodziewaliśmy się, że początek tego roku nie będzie bogaty w transakcje i nowe projekty i tak też jest – w całej Europie obserwujemy spowolnienie inwestycyjne. Natomiast w tym czasie niepewności możemy powiedzieć, że Polska jest i dalej będzie cieszyła się zainteresowaniem inwestorów – jest jednym z najbardziej aktywnych rynków, poprzez wszystkie jego segmenty, przyciągając atrakcyjniejszymi niż w Europie Zachodniej stopami zwrotu. Mamy napływ nowego kapitału z krajów bałtyckich, Skandynawii. Również obecny kapitał jest dalej aktywny i mowa tu o inwestorach z regionu Europy Środkowo-Wschodniej a także kilku z Europy Zachodniej.

Sektor biurowy

W sytuacji niepewnych warunków rynkowych, wielu inwestorów sektora biurowego zwróciło się w 2022 roku ku stabilnym aktywom. Prawie 90% z 2,1 mld euro zainwestowanych w sektorze w 2022 roku przypadło na nieruchomości typu core lub core+, które wpisują się w strategię niskiego ryzyka. Mimo to, w drugiej połowie 2022 roku nastąpił gwałtowny odwrót i zauważalny wzrost transakcji value-add czy też oportunistycznych.

Spodziewamy się, że inwestorów w 2023 będzie dalej oscylowało wokół aktywów value-add i oportunistycznych. Już teraz widzimy spore zainteresowanie wieloma takimi budynkami zarówno w Warszawie jak i w głównych miastach regionalnych. Niestety, aktywa typu core, będą cechować się mniejszym zainteresowaniem, gdyż tu nie nastąpiło jeszcze zauważalne obniżenie oczekiwań co do poziomów cen, a rosnące koszty finansowania nie pomagają w osiąganiu zakładanych zwrotów. Jednak jest to tylko kwestią czasu, gdy znowu wieże w centrum Warszawy będą przedmiotem obrotu.

Sektor magazynowy

Wolumen inwestycyjny w Polsce w styczniu i lutym nie był spektakularny, bo wyniósł ok. 260 milionów euro. Magazyny dominowały w tym okresie pod względem ilości transakcji. Rok 2021 był rekordowy dla sektora pod względem wolumenu transakcji, ubiegły cechował się już jednak pewnym osłabieniem wolumenu transakcji. Spodziewamy się, że w tym roku ilość i wolumen transakcji bedą jeszcze mniejsze, chyba że sprzedający zaakceptują obniżki cen, aby kupujący mogli osiągnąć oczekiwane zwroty.

Sektor handlowy

Parki handlowe to jedne z najbardziej poszukiwanych aktualnie produktów inwestycyjnych. Segment ten zaliczył w ubiegłym roku rekord, odpowiadając za 65% udziału w liczbie transakcji całego sektora handlowego. Uważamy, że parki handlowe dalej będą ważnym elementem sektora i inwestorzy dalej będą kupować te aktywa, natomiast jeżeli chodzi o sektor centrów handlowych, to na radarze będą głównie aktywa tanie, w dobrych lokalizacjach, gdzie będzie można uzyskać finasowanie od istniejącego kredytodawcy. 

Sektor PRS

To drugi z najgorętszych obecnie segmentów rynku, który zamknął rok 2022 rekordowym wolumenem sfinalizowanych transakcji na poziomie 150 milionów. Należy pamiętać, że sektor PRS  Polsce jest dalej raczkujący, gdyż udział lokali PRS w istniejących zasobach mieszkaniowych miasta jest ciągle marginalny - znacznie poniżej 1%. Dla porównania w Berlinie ten udział 30%. Choć część projektów deweloperskich w tym sektorze została czasowo zawieszona – spodziewamy się dalszego jego rozwoju i kolejnych nowych graczy na rynku.

Coraz większa liczba aktywnych deweloperów przekształca część swojego portfela mieszkaniowego w PRS, co związane jest ze spowolnieniem sprzedaży indywidulanej oraz brakiem dostępności do kredytów hipotecznych. Naturalne wydaje się również, że w sektorze mogą pojawić się nowi inwestorzy a tym samym również nowe projekty czy platformy.

W najbliższych miesiącach możemy oczekiwać trudnych dyskusji pomiędzy kupującym a sprzedającym, które dotyczyć będą presji na obniżanie cen. Kluczową kwestią będzie również pozyskiwanie finansowania  obecnie banki podchodzą bardzo selektywnie do udzielania kredytów, preferując współprace z podmiotami, które już mają wyrobioną opinię na rynku.

Spodziewamy się jednak, że polski rynek nieruchomości komercyjnych, pomimo mniejszej ilości transakcji, dalej będzie jednym z najbardziej płynnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.