Magazyny w okresie adaptacyjnym

 Autor Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

W 2021 roku pod względem zrealizowanego wolumenu sektor magazynowy zdecydowanie dominował na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Wartość transakcji - około 3,2 miliardy euro - odpowiadała ponad połowie całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych. W 2022 roku wynik sektora - 2 miliardy euro - zapewnił mu „jedynie” 34% udziału w całkowitym wolumenie transakcyjnym w Polsce.

Sektor w okresie adaptacyjnym

Teraz sektor magazynowy stoi w obliczu spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe wobec produktów magazynowych są aktualnie najgorętszym przedmiotem wielu dyskusji. Właściciele chcą sprzedawać drożej niż kupujący planują nabyć, licząc na przeceny. Zatem od kilku miesięcy trwa proces adaptacyjny.

Dostrzec można już wyraźne obniżanie cen sprzedaży nieruchomości logistycznych, odzwierciedlone w wyższych stopach kapitalizacji. Różnica w jakiejś skali „rekompensowana” jest właścicielom czy deweloperom nienotowanymi dotąd wzrostami stawek czynszów bazowych. Takiej sytuacji doświadczamy zresztą w każdym sektorze, nie tylko magazynowym.

Rozpoczynanie nowych inwestycji jest obecnie utrudnione, podobnie jak w innych segmentach rynku, przez większe trudności z uzyskaniem finansowania projektów i jego wyższy koszt oraz mniejszą dostępność materiałów czy siły roboczej. Spodziewamy się jednak, że nowopowstające obiekty magazynowe powinny osiągnąć w tym roku pewien stan równowagi.

Transakcje dotyczące nieco starszych projektów magazynowych nadal będą indywidualnie rozpatrywane pod kątem wysokości czynszu i końcowej wartości za metr kwadratowy. A pozornie niższa stopa kapitalizacji wynikać będzie z większego potencjału danego projektu w momencie renegocjacji umów najmu.    

Więcej transakcji poza głównymi rynkami

Sektor magazynowy, podobnie jak biurowy i handlowy, charakteryzuje się obecnie znaczącym wzrostem transakcji poza głównymi rynkami. W sektorze magazynowym oznacza to wzrost udziału z 24% w całkowitym wolumenie sektora w 2021 roku do 40% w 2022 roku.

Inwestorzy zauważają potencjał rynków regionalnych, w szczególności zachodniej części Polski, w okolicy Szczecina, Gorzowa, Zielonej Góry i Legnicy. Na tych obszarach zrealizowane zostały inwestycje drogowe, które zapewniają sprawną komunikację, zarówno na terenie Polski, jaki i tranzyt na Zachód, poza granice kraju. Interesujące inwestycyjnie obiekty zlokalizowane są w pobliżu dużych ośrodków miejskich, co zapewnia łatwy dostęp do pracowników. Wszystko to przekłada się na atrakcyjność i płynność inwestycji w tych obszarach. W regionach inwestorzy mogą pozyskać ciekawe aktywa po nieco wyższych stopach zwrotu niż w głównych ośrodkach.

Skrupulatne analizy projektów

Z 2 miliardów euro zrealizowanych w sektorze magazynowym w 2022 roku, 42% przypadło w udziale transakcjom portfelowym. To sporo, ale mniej niż rok wcześniej, kiedy ich udział kształtował się na poziomie 63%. Spadek udziału transakcji portfelowych jest sygnałem, że inwestorzy dokładniej rozpatrują każdy indywidualny projekt, wybierając często tylko pojedyncze aktywa.

Przyglądając się liczbom, warto zwrócić uwagę, że jedna znacząca transakcja odpowiadała aż za 26% całkowitego wolumenu sektora magazynowego zrealizowanego w ubiegłym roku. Przejęcie przez CBRE IM portfela magazynowego Danica od Hillwood było drugą pod względem wartości transakcją odnotowaną w 2022 roku i trzecią największą w sektorze magazynowym w Polsce w historii rynku.

 

Avison Young

Rynek transakcji inwestycyjnych w regionie CEE – nietypowa końcówka roku

Autor: Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

CEE Property Forum 2022 w Wiedniu – echa, nastroje i trendy inwestycyjne

Trudno niestety mówić, że nastroje na zakończonym właśnie w Wiedniu CEE Property Forum 2022, w którym udział wziął Avison Young wskazywały na duży optymizm rynkowych graczy. Ten rok przyniósł sektorowi nieruchomości bezprecedensowe wyzwania. Jesteśmy w miejscu, kiedy monitorowanie rynku przez inwestorów zastąpiło podejmowanie konkretnych działań.  

Czwarty kwartał roku standardowo był okresem zamykania transakcji inwestycyjnych. W tym roku jednak od wybuchu konfliktu w Ukrainie aktywność podmiotów inwestycyjnych, jeśli chodzi o inicjowanie nowych projektów została praktycznie zamrożona. W drugim i trzecim kwartale bieżącego roku nie rozpoczęło się wystarczająco dużo transakcji, aby czwarty kwartał obfitował w dużą ilość finalizacji. Można zatem spodziewać się, że koniec, jak i cały 2022 rok, nie będzie spektakularny pod kątem wolumenu. Sytuacji nie poprawiają nowe doniesienia z Rosji, które napędzają stan niepokoju i utrzymują status quo dla nowych działań inwestycyjnych. Potencjalna eskalacja konfliktu w Ukrainie jak i nieunikniony kryzys energetyczny skutecznie studzą chęć do podejmowania działań we wszystkich kręgach inwestycyjnych.  

Zachowawcze podejście inwestorów utrzyma się prawdopodobnie przez długie miesiące, a nieliczne działania ukierunkowane zostaną na bardzo selektywne i sprofilowane wybory. Realizować i zamykać transakcje będą głównie te podmioty, które zmuszone są utrzymać target roczny na określonym poziomie. Strategicznym aspektem dla inwestowania na tak niepewnym rynku i przy rosnących stopach procentowych jest dostępność i koszt finansowania projektów komercyjnych. Faktem staje się wzrost stóp kapitalizacji, co najbardziej widoczne jest już w segmencie magazynowym.     

Kolejnym trudnym okresem będzie pierwszy kwartał 2023, czyli okres indeksacji czynszów, który wymagał będzie podejmowania wyważonego dialogu pomiędzy właścicielami nieruchomości i najemcami. W kontekście oczekiwanego, drastycznego wzrostu kosztów eksploatacyjnych należy spodziewać się, że najtrudniejsze rozmowy będą dopiero inicjowane.  

Ważniejsza niż kiedykolwiek jest dziś jakość nieruchomości. Zgodność z regulacjami środowiskowymi, społecznymi i zarządczymi (ESG) wysuwa się na pozycję czołową, w szczególności w aspekcie zużycia energii, ale także jeśli chodzi o kształtowanie się decyzji inwestycyjnych. Kluczowa w strategiach ESG staje się możliwość poprawy efektywności energetycznej nieruchomości. Pogłębianie się tego trendu będziemy mogli obserwować w kolejnych latach. Zielona rewolucja w nieruchomościach daje już wymierne, finansowe efekty dla najemców, ale zarazem wymaga wyższych nakładów na budowę i usprawnienie budynków, co zapewne przełoży się na podniesienie czynszów w nowych obiektach, jak również zmodernizowanych nieruchomościach. 

Avison Young