Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz
Sektor biurowy wchodzi w okres pogłębionej weryfikacji jakościowej i finansowej. Decyzje, dotyczące nowych projektów, modernizacji czy najmu poparte są teraz bardziej wnikliwymi analizami oraz twardą kalkulacją. W 2026 roku obserwować będziemy nasilanie się tej tendencji.
Nowa podaż biur w Polsce pozostaje bardzo ograniczona, a liczba realizowanych projektów spadła do najniższych poziomów od lat. Rachunek ekonomiczny nie sprzyja nowym inwestycjom biurowym. Barierą dla ich realizacji są wysokie koszty finansowania i budowy, potęgowane rygorystycznymi wymogami ESG.
Zapytania ofertowe wymagają obecnie określenia twardych danych, jak zużycie energii, ślad węglowy, czy jakość powietrza. Regulacje UE pozostają jednak elastyczne, a terminy i ambicje unijne korygowane, co dodatkowo premiuje twardą kalkulację biznesową nad deklaracje.
W praktyce deweloperzy posiadający atrakcyjne grunty w centrach miast często nie realizują projektów stricte biurowych bez uzupełnienia ich o funkcję mieszkaniową lub usługową. Dla najemców oznacza to mniejszą liczbę adresów stricte biurowych w najlepszych lokalizacjach i dłuższy czas oczekiwania na nową powierzchnię.
W nadchodzącym czasie na rynek trafiać będą wyłącznie dobrze zaplanowane inwestycje w najlepszych lokalizacjach, z realnym planem komercjalizacji, najczęściej o charakterze wielofunkcyjnym. Deficyt wysokiej jakości powierzchni biurowych, szczególnie odczuwalny w Warszawie, może w dłuższej perspektywie pobudzić aktywność deweloperów, jednak będzie to raczej stopniowa ewolucja niż gwałtowny zwrot.
Znikające biurowce zastępuje mieszkaniówka
Przy obecnych stopach zwrotu, relatywnie niskich czynszach biurowych oraz ograniczonym popycie inwestycyjnym, projekty biurowe nie mogą konkurować z inwestycjami mieszkaniowymi. Deweloperzy wyhamowali ich realizację i częściowo przestawiają się na budowę mieszkań. Powodem są niższe przychody z wynajmu biur w Polsce w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej, przy bardziej zbliżonych stopach zwrotu z wynajmu mieszkań. Kapitał wybiera aktywa łatwiejsze do sprzedaży i finansowania, o korzystniejszym profilu ryzyka.
Starsza zabudowa biurowa częściej konwertuje w inne funkcje niż jest modernizowana albo zastępowana nowymi budynkami biurowymi. Przez decyzje inwestorów przemawia czysty pragmatyzm. W wielu wypadkach remonty starszych biurowców są po prostu nieopłacalne, szczególnie jeśli dotyczą budynków energochłonnych, o nieefektywnych układach i w słabych lokalizacjach. Każda złotówka włożona tam w wymianę instalacji czy fasadę nie przełoży się, ani na stawkę, ani na wyższy popyt. W takich sytuacjach należy uczciwie wskazać potrzebę zmiany funkcji lub sprzedaży aktywa, zamiast pudrować wskaźniki. Greenwashing teraz już nie działa.
Sukcesywne wyburzanie starszych biurowców i zastępowanie ich zabudową mieszkaniową prowadzi do stopniowego kurczenia się zasobów biurowych w największych miastach, przede wszystkim w Warszawie. Projekty oparte na przebudowie realizowane są wyłącznie w tych przypadkach, kiedy inwestycje „spinają się”, kiedy liczby jasno pokazują korzyści w postaci niższych kosztów operacyjnych i stabilnej płynności najmu. Tym samym, w 2026 toku przewagę rynkową zyskiwać będą inwestycje z mocnym produktem i hybrydową funkcją.
Dobry adres vs strategiczna ekonomia
Największym zainteresowaniem najemców cieszą się biura w nowoczesnych budynkach w najlepszych lokalizacjach, które utrzymują stabilne, a miejscami lekko rosnące stawki czynszowe. Jednocześnie wybór powierzchni w pozostałych segmentach rynku systematycznie się kurczy. Wyzwaniem staje się w tej chwili, nie tylko znalezienie dużych powierzchni, ale również modułów o średnim metrażu, szczególnie w Warszawie. Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego inicjowania procesu najmu, na 12–18-miesięcy przed zakończeniem obowiązujących umów.
W obecnych, coraz bardziej wymagających warunkach biznesowych firmy coraz częściej stają przed wyborem pomiędzy topową lokalizacją i przestrzenią w wysokim standardzie a zmodernizowanym budynkiem, oferującym funkcjonalność i akceptowalny komfort w rozsądniejszym budżecie. Kluczowe znaczenie ma tu kompromis biznesowy w horyzoncie 5–7 lat.
W tej sytuacji negocjacje muszą wykraczać szerzej, poza stawkę czynszową i obejmować budżety aranżacyjne, prace pod klucz, harmonogram czynszu oraz elastyczność metrażu, tj. prawo do zwiększania lub zmniejszenia zajmowanej powierzchni w czasie trwania umowy.
Elastyczne modele najmu
W organizacjach coraz liczniej realizowane są scenariusze wspierające trend powrotu pracowników do biur i wdrażane rozwiązania, umożliwiające pracę w biurach rozproszonych w różnych lokalizacjach.
Zwrot ku elastycznym powierzchniom biurowym staje się powszechnym elementem w strategii wynajmu. W siedmiu największych miastach w Polsce ich zasoby wynoszą około 420 tys. mkw., a udział w rynku w Warszawie i Krakowie sięga jedynie 4 proc. To wciąż niewiele w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej, gdzie segment flex odpowiada za około 20 proc. zasobów, co wskazuje na spory potencjał wzrostu tego segmentu w Polsce.
Format flex sprawdza się, zarówno przy wejściu na nowe rynki, pracy projektowej i pilotażach, jak i w codziennym funkcjonowaniu zespołów. W 2026 roku wiele organizacji będzie łączyć różne modele biurowe, jednocześnie zwiększając presję na powrót pracowników do biur. Po latach pracy hybrydowej biuro ponownie pełni kluczową rolę w budowaniu relacji, kultury organizacyjnej i efektywnej współpracy. Rosnące znaczenie zyskują przestrzenie wspierające interakcje, dobra akustyka, oświetlenie oraz udogodnienia ułatwiające codzienne funkcjonowanie.
W 2026 roku przewagę zyskają najemcy, którzy przyjmą krótsze horyzonty decyzyjne, postawią na elastyczne umowy i będą gotowi szybko korygować strategię w dynamicznie zmieniających się warunkach rynkowych.
