Nieruchomości komercyjnych w Polsce poszukują nowi gracze

 Autor: Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz

Pierwsze półrocze tego roku zapisało się absolutnie rekordowym wynikiem w historii polskiego rynku inwestycyjnego w segmencie magazynowym. Dla sektora biurowego było to natomiast drugie najlepsze co do wartości transakcji sześć miesięcy w historii. Pomimo zawirowań spowodowanych przez COVID-19, całkowita wartość wolumenu transakcyjnego w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszej połowie bieżącego roku była nawet wyższa od świetnego rezultatu uzyskanego w tym samym czasie w 2019 roku. 

W pierwszych sześciu miesiącach roku finalizowane były wyjątkowo duże transakcje. Jedną z nich była sprzedaż większościowego pakietu akcji GTC z aktywami zlokalizowanymi w całej Polsce. Ich kupno od Lonestar przez spółkę Optima stanowiło aż 15 proc. całkowitego wolumenu transakcyjnego odnotowanego w pierwszej połowie br. w Europie Środkowo-Wschodniej. Nasz kraj jest liderem na rynku inwestycyjnym w regionie. Do umocnienia tej pozycji przyczynią się z pewnością także planowane inwestycje Microsoftu i Google, które zrewolucjonizują nasz rynek cyfryzacji i pozwolą ugruntować Polsce pozycję partnera strategicznego na obszarze CEE.   

Do największych umów podpisanych w pierwszym półroczu 2020 roku w sektorze biurowym należała m.in. sprzedaż przez Skanska krakowskiego High Five 4&5 do Credit Suisse, warszawskiego budynku Wola Center przez LC Corp do Hines, czy krakowskiego kompleksu Equal Business Park przez Cavatinę do Apollo Rida. Na wynik odnotowany przez segment biurowy znaczący wpływ miała też wspomniana transakcja zakupu większości udziałów w GTC przez węgierski Optimum Ventures Private Equity Fund, gdzie portfel obejmował budynki biurowe i centra handlowe. Ponadto, CPI Property Group sfinalizowała 5 nowych akwizycji. Do portfolio Grupy trafiły biurowce: Green Corner A, Equator II, Equator I, Moniuszki 1A i przeszło 50 proc. udziałów w biurowcu Chałubińskiego 8.

Powrót do negocjacji

Powtórzenie rekordowego wyniku osiągniętego na rynku inwestycyjnym w Polsce w ubiegłym roku będzie zależało od wielu czynników. Niemniej, nie jest to niemożliwe. Spowolnienie covidowe wyhamowało negocjacje w drugim kwartale br., czego konsekwencje będą na pewno widoczne w drugiej połowie roku. Obecnie obserwujemy jednak wznowienie aktywności ze strony inwestorów, co przekłada się na rosnącą ilość inicjowanych procesów transakcyjnych, których finalizacja będzie możliwa jeszcze w tym roku, jeśli jesienią nie pojawią się nowe restrykcje związane z wirusem. To także warunek powrotu do negocjacji transakcji, które zostały odłożone w czasie.   

Tymczasem w biznesie widoczne są pozytywne nastroje. Polska przyciąga nowych inwestorów. Połowa wolumenu transakcji sfinalizowanych w ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku przypada bowiem na nowych graczy, którzy wcześniej nie inwestowali w naszym kraju. Kapitał napływa do nas zarówno z takich krajów jak Czechy, Francja, czy Węgry, jak i z odległych zakątków świata, m.in. z Libanu, Singapuru, czy Republiki Południowej Afryki. 

Sektor magazynowy skupia uwagę inwestorów 

W centrum uwagi inwestorów są wciąż przede wszystkim biura, ale wynik odnotowany w sektorze nieruchomości logistycznych świadczy o tym, że zainteresowanie światowych graczy przenosi się teraz również na te klasę aktywów. Nie jest to z resztą zaskoczeniem, bowiem zjawisko to obserwowaliśmy już w ostatnim czasie, a pandemia tylko go spotęgowała. Rosnące zainteresowanie magazynami wiąże się z niebywale szybkim wzrostem udziału sektora e-commerce w handlu detalicznym oraz dążeniem producentów do skrócenia łańcuchów dostaw. W kolejnych miesiącach spodziewać można się dalszego wzrostu ilości transakcji związanych z tym segmentem.  

Na wyjątkowo wysoki wynik, będący udziałem sektora magazynowego w wolumenie transakcyjnym w pierwszych 6 miesiącach br., złożyły się duże transakcje portfelowe, przejęcia korporacyjne oraz objęcia udziałów w platformach inwestycyjnych, jak na przykład zbycie przez Goodman do GLP nieruchomości zlokalizowanych w regionie CEE i przeniesienie udziałów w platformie European Logistics Investments zarządzanej przez Griffin od Redefine Properties do Madison International Realty. 

Sfinalizowane zostały również transakcje zakupu 40 obiektów magazynowych, z czego największymi była sprzedaż portfolio pięciu nieruchomości Panattoni do Savills Investment Management, parków dystrybucyjnych Hines do CGL oraz zbycie obiektów zarządzanych przez Apollo do GIC. A także sprzedaż Parku Mszczonów należącego do P3 do Elite Partners Capital, jak również kupno przez Polish Logistics LLP, platformę inwestycyjną powołaną przez REINO Capital, IO AM i Grupę Grosvenor centrum logistycznego Logistic City Piotrków Trybunalski. 

Trudniej o finansowanie

Efektem wybicia się handlu e-commerce w ostatnich miesiącach jest też wzmożone zainteresowanie gruntami pod inwestycje logistyczne. Ziemi pod projekty biurowe poszukują też deweloperzy dysponujący nadwyżkami finansowymi. Mimo, że obecnie banki selektywnie podchodzą do finansowania realizacji inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych. O ile na projekty magazynowe i biurowe kredyty są przyznawane, centra handlowe i hotele praktycznie zostały wykluczone z finasowania. Banki wymagają również wyższego wkładu własnego, na poziomie 40 proc., a także przednajmu przekraczającego nawet 50 proc. 

Finansowanie bankowe w najbliższych kilku kwartałach będzie kluczowe i zdefiniuje nam rynek deweloperski, w tym podaż. Mniejsza skłonność banków do finasowania przełożyć się może na wolniejszy wzrost zasobów biurowych, w rezultacie czego poziom pustostanów powinien utrzymywać się na obecnym poziomie lub zmniejszać.

W najbliższych miesiącach bardzo prawdopodobny jest wzrost liczby zawieranych transakcji typu sale and leaseback, które mogą być ratunkiem dla podmiotów znajdujących się w trudniej sytuacji. Na rynku widoczne jest też większe zainteresowanie transakcjami, w których nabywany jest określony udział w spółce celowej lub sprzedający zapewnia finansowanie typu Vendor Financing.