Autor: Artur Czuba, Associate Director, Investment
Parki rosną
Na
przestrzeni ostatnich lat parki handlowe rozwijały się głównie w rozmiarach
zazwyczaj nie przekraczających 5 000 mkw. Funkcjonowały jako dopełnienie już
istniejącej oferty handlowej lub powstawały w mniejszych miastach, często będąc
pierwszym obiektem handlowym o nowoczesnym charakterze. Aktualnie widzimy trend
rozszerzania tych metraży – w procesie budowy lub rozbudowy znajdują się 32 duże
parki handlowe (GLA powyżej 5 000 mkw.). 6 z nich przekracza 20 000 mkw. GLA i
łącznie odpowiada za ponad 50% nowej powierzchni w tym segmencie. Największym
parkiem handlowym na etapie budowy jest Sun Park Mysiadło, który pod koniec
2024 roku zaoferuje 55 000 mkw. GLA.
Duże parki handlowe często zastępują
centra handlowe o znaczeniu regionalnym, zapewniając najemcom niższe koszty
operacyjne i umożliwiając ekspansję na terenach dotychczas niedostępnych. Ze
względu na swoją atrakcyjność i zdolność do przyciągania klientów, duże parki
handlowe zaczęły skupiać uwagę operatorów tradycyjnie kojarzonych z centrami
handlowymi, którzy chętniej otwierają tam swoje sklepy, widząc potencjał dla
rozwoju. Często są to marki z ekonomicznego sektora odzieżowego, punkty
gastronomiczne czy usługi takie, jak np. sale zabaw, przedszkola lub siłownie.
Mimo spowolnienia, parki handlowe dalej poszukiwane
Mimo
ogólnego spowolnienia na rynku inwestycyjnym, parki handlowe nadal cieszą się
dużym zainteresowaniem, pozostając jednym z preferowanych typów aktywów wśród
inwestorów. Te obiekty są postrzegane jako względnie stabilne i bezpieczne pod
względem inwestycyjnym, przy czym ich koszt jest relatywnie niski, z typowymi
wartościami transakcji wahającymi się między 5 a 15 milionami euro.
W 2023
roku, parki handlowe i mniejsze obiekty typu „convenience” reprezentowały 56%
łącznego wolumenu inwestycji w sektorze handlowym, stanowiąc także około połowy
wszystkich zrealizowanych transakcji. Pierwszy kwartał 2024 roku przyniósł już kilka
takich transakcji, z udziałem Avison Young w roli pośrednika sprzedającego 2 z
nich. I spodziewamy się kilku kolejnych przejęć dużych parków handlowych w
najbliższych miesiącach.
Polska,
z uwagi na swój rozmiar, dynamiczny rozwój ekonomiczny i dużą liczbę miast,
wyróżnia się na tle innych krajów, gdzie ceny parków handlowych są znacznie
wyższe. Z tego względu, nasz kraj co roku przyciąga nowych inwestorów
szukających atrakcyjnych ofert. W 2023 roku na polskim rynku zadebiutował
francuski inwestor FREY, nabywając Park Handlowy Matarnia w Gdańsku, co było
jedną z trzech największych transakcji w 2023 roku. Z kolei 2 parki handlowe typu
„convenience” na Śląsku zainteresowały austriackiego inwestora typu „family office”,
którego wprowadził na rynek zespół Avison Young.
Ze
względu na dostępność gruntów inwestycyjnych, a także na fakt, że segment
parków handlowych nie jest jeszcze nasycony, oczekujemy kolejnych projektów
deweloperskich tego typu formatów handlowych. Aktualnie w budowie jest ok. 50
obiektów tego typu. Warto zwrócić uwagę, że wolumen inwestycyjny zależy w
głównej mierze od deweloperów dostarczających na rynek nowy produkt: w 2023
roku to właśnie nowe projekty (istniejące do 2 lat na rynku) stanowiły 40%
sprzedanych parków handlowych.
Brak portfeli, więcej indywidualnych kupujących
Polski
rynek parków handlowych jest ciągle rozdrobniony, co potwierdza również niska liczba
transakcji portfelowych. W 2023 roku na rynku handlowym sprzedano 3 mniejsze
portfele parków handlowych, z czego Avison Young doradzał przy 2 z nich.
Na
lokalnym rynku nie ma zbyt wielu ofert portfeli parków handlowych czy sklepów operatorów
spożywczych, co wyraźnie odróżnia Polskę od rynków zachodnich. Główni lokalni
inwestorzy, nabywając parki handlowe, nie planują ich szybkiej odsprzedaży,
celując w długoterminowe zyski z wynajmu. Tym samym, rynek portfeli parków
handlowych pozostaje stosunkowo mało aktywny.
Kto kupuje?
W
Polsce, ponad 20 podmiotów inwestycyjnych poszukuje parków handlowych, co
świadczy o znacznej konkurencji na rynku, mimo jego ochłodzenia. Jeśli chodzi o
pochodzenie inwestorów, wyraźnie widoczny jest wzrost zainteresowania graczy z Europy
Środkowo-Wschodniej, krajów bałtyckich, a także lokalnych. Często są to
inwestorzy indywidualni lub małe „family offices”. Inwestorzy indywidualni wciąż
chętnie kupują również pojedyncze sklepy spożywcze, przebijając często oferty
funduszy inwestycyjnych.
Największym
wyzwaniem jest aktualnie znalezienie obiektu w odpowiedniej cenie, oferującego przy
tym wysoką jakość. Preferowane są nowe obiekty w dużych miastach z
długoterminową umową z sieciowym operatorem spożywczym. Na rynku nie brakuje ani
chętnych do kupna, ani ofert sprzedaży.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz