Piotr Szymoński, Director w Walter Herz
Sektor handlowy nie zwalnia
Pandemia, konflikt w Ukrainie oraz inflacja i wysokie stopy procentowe,
które przyniosły ostatnie lata przemodelowały rynek nieruchomości na świecie. Efektem
globalnego spowolnienia był również ubiegłoroczny, blisko trzykrotny spadek wartości
wolumenu transakcji w sektorze nieruchomości w Polsce w porównaniu z rokiem
poprzednim.
Trudniejsze
otoczenie gospodarcze wywarło wpływ na rozwój rynku komercyjnego w naszym kraju,
nie wyhamowały jednak wszystkie sektory. W nowych warunkach dobrze radzi sobie rynek
powierzchni logistyczno-przemysłowy oraz handlowych, których potencjał w
ostatnich latach szybko wzrastał.
Największy
progres, zarówno pod względem nowej podaży, jak i udziału w transakcjach
inwestycyjnych w ostatnim roku odnotował sektor handlowy. W 2022 roku zasoby nowoczesnych
powierzchni handlowych w Polsce zwiększyły się o około 350 tys. mkw. W ubiegłym roku nowa podaż wyniosła ponad 450
tys. mkw., w tym około 70 proc. powierzchni dostarczyły nowe retail parki i
centra convenience. Prognozy
mówią, że w tym roku przyrost nowej powierzchni utrzyma się na podobnym
poziomie, jak w roku ubiegłym.
To właśnie projekty
realizowane w mniejszym formacie od kilku lat przynoszą sektorowi największy wzrost.
Na terenie kraju mamy ponad 600 parków handlowych o powierzchni minimum 2 tys.
mkw. Na tego typu obiekty handlowe przypada 3,6 mln mkw. powierzchni. W budowie pozostaje około 400 tys. mkw. powierzchni
handlowych. Aż 80 proc. nowej przestrzeni do handlu dostarczą wkrótce retail
parki i mniejsze centra zakupowe, które budowane są we wszystkich rejonach kraju,
w tym w znaczącej części w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.
Pojawiają się jednak głosy, iż
nasycenie parkami handlowymi zbliża się do poziomu, który skłania do analizy fundamentów
dalszego rozwoju takich projektów. W mojej ocenie, na mapie handlowej Polski
wciąż są miejsca, gdzie brakuje nowoczesnej powierzchni handlowej. Deweloperzy aktywni
w tym sektorze mają ambitne plany. Zamierzają rozbudowywać swoje portfolia. Najemcy
również deklarują chęć rozwoju swoich sieci. Na polski rynek weszło tylko w minionym
roku prawie 30 nowych marek. Klienci natomiast powrócili do tradycyjnych
zakupów i wypełniają tłumnie obiekty handlowe, co sprawia, że centra zakupowe
znajdują się ogólnie w dobrej sytuacji operacyjnej.
Bezpieczna opcja inwestycyjna
Bardzo dobra kondycja retail
parków, z których większość w momencie otwarcia może pochwalić się kompletem
najemców, jak również ogólnie rynku powierzchni handlowych w Polsce, na którym
jest tylko 3 proc. pustostanów, zachęca inwestorów do aktywności. Zaufanie do retail parków
znacząco wzrosło podczas pandemii, kiedy w przeciwieństwie do dużych centrów
handlowych, świetnie prosperowały.
Ugruntowany już status parków handlowych i lokalnych obiektów zakupowych jako
jednych z najbezpieczniejszych aktywów na rynku nieruchomości potwierdza m.in.
struktura transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2023 roku. Sektor nieruchomości handlowych okazał się atrakcyjniejszy dla
inwestorów od biurowego. Pod względem wartości transakcji uplasował się na
drugiej pozycji, po magazynach. Z transakcjami o wartości ponad 440 miliony
euro aktywa handlowe wygenerowały około 30 proc. całkowitej wartości akwizycji zarejestrowanych
w Polsce.
W centrum zainteresowania inwestorów były przede wszystkim parki handlowe i centra typu
convenience, które zapracowały na 60 proc. wolumenu transakcyjnego w sektorze
handlowym. Większość sfinalizowanych transakcji mieściła się w przedziale od 20
do 30 mln euro.
Już w 2022 roku mogliśmy obserwować wyraźny wzrost udziału aktywów handlowych w inwestycjach. Sektor handlowy, z dominacją retail parków, wygenerował około 26 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego.
Nowi inwestorzy i marki
W minionym roku utrzymywał się też popyt na regionalne galerie handlowe, nie przewiduję jednak w najbliższych kwartałach powrotu transakcji, których przedmiotem byłyby duże centra handlowe. Aktywa dostępne w sektorze umożliwiają także atrakcyjne zakupy oportunistyczne, niosące możliwość wzrostu rentowności inwestycji m.in. poprzez wyburzenia i zmianę funkcji.
Rynek inwestycyjny oczekuje na zapowiadane obniżki stóp procentowych w
Europie i USA, a tym samym spadek kosztów finansowania inwestycji. Powrót do
inwestowania w Polsce największych międzynarodowych podmiotów pozwoliłby
zwiększyć wolumen transakcyjny w drugiej połowie roku.
Optymizm niesie też napływ na polski rynek nowych graczy, zainteresowanych produktami handlowymi, wśród których można wymienić m.in. firmę Lords LB Asset Management, BHM, Leoff, czy Frey.
Uważam,
że w perspektywie średniookresowej rynek parków handlowych ma zdrowe fundamenty
do dalszego wzrostu. Wysoki koszt realizacji projektów nie idzie w prawdzie w
parze ze wzrostem wysokości czynszów, zaś poziom yieldów tworzy presje na marże
deweloperskie, niemniej popyt na parki handlowe po stronie inwestorów pozostaje
wciąż wysoki.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz