Aranżacja biura Wienerberger zainspirowana profilem działalności firmy

Pustaki, cegła i dachówka ceramiczna w jednym z najpiękniejszych biur w Warszawie

Walter Herz miało ogromną przyjemność reprezentować firmę Wienerberger, światowego lidera w produkcji ceramiki budowlanej, w procesie poszukiwania powierzchni biurowej.

Kamila Królikowska, Senior Negotiator w Walter Herz,  która była odpowiedzialna za realizacje tego  projektu wspomina, że pierwsze rozmowy i spotkania odbywały się jeszcze na placu budowy warszawskiego centrum Koneser ponad dwa lata temu.  - Wstępna koncepcja bazowała na oczekiwaniach  i  wyobraźni klienta oraz wizualizacjach planowanej realizacji. Później już wszystko działo się błyskawicznie, sprawna współpraca i wzajemne zaufanie  doprowadziły do szybkiego podjęcia wiążących decyzji – wraca pamięcią Kamila.

- Firma Wienerberger  zdecydowała się na ulokowanie nowej siedziby w nowym wielofunkcyjnym, kompleksie na warszawskiej Pradze, której tradycyjna, przedwojenna zabudowa kojarzy się z urokliwymi kamieniczkami z czerwonej cegły.  W stylistykę starej Pragi wpisuje się także oddany jesienią ubiegłego roku  Koneser, który powstał w miejscu dawnej fabryki. Industrialny obiekt, który przyciąga tłumy warszawiaków i turystów stał się już jedną z najmodniejszych, kulturalnych miejscówek Warszawy. Ta klimatyczna lokalizacja wpisała się również w oczekiwania naszego klienta, który poszukiwał przyjaznego miejsca „z duszą” - mówi Kamila Królikowska, Senior Negotiator w Walter Herz.

Następnym krokiem było przygotowanie aranżacji nowej siedziby firmy Wienerberger  przez warszawską pracownię The Design Group Konrada Krusiewicza. Specyfika firmy i wytwarzane przez nią produkty były dla architektów punktem wyjścia i inspiracją do stworzenia koncepcji wnętrz. Projektanci  poszukiwali sposobów na niekonwencjonalne zaprezentowanie różnorodności oferty Wienerberger,  pokazanie różnych faktur i struktur ich produktów. Poza tradycyjnym zastosowaniem  materiałów np. w formie płytek klinkierowych na ścianach zdecydowali się na stworzenie przegród ażurowych z pustaków, których realizacja była dużym wyzwaniem, zarówno projektowym, jak i konstrukcyjnym. W biurze zobaczymy też ścianki z płyt laminowanych, które inspirowane są strukturą produktów ceramicznych.

Założeniem architektów, było stworzenie przytulnego, ale także lekkiego i jasnego wnętrza biurowego, dlatego też w kontraście do ,,ciężkiej cegły’’ większość elementów wykonano w odcieniach bieli oraz szarości, wzbogacone zostały bielonym drewnem. Sufity zostały otwarte, z widocznymi instalacjami pomalowanymi na kolor biały.

Charakterystycznym elementem aranżacji są też przegrody z siatki stalowej lakierowanej na biało, wydzielające przestrzenie do pracy od komunikacji, które  dzięki swojej ażurowości przepuszczają światło i nie zmniejszają optycznie przestrzeni. Wnętrze całego biura dopełniają kolorowe meble i kotary, dzięki czemu nabiera ono domowego charakteru.

Inwestorowi zależało na stworzeniu miejsca  do wspólnego spożywania posiłków i odpoczynku, którego brakowało w poprzednim biurze Wienerberger. Dlatego z powierzchni 1 800 mkw. udało się wydzielić przestrzeń kuchenną o metrażu około 60 mkw. - Tak powstała, duża, przytulna kuchnia ze  strefą chillout, klimatem przypominająca kawiarnie w stylu industrialnym - wspomina Kamila Królikowska. Całość koncepcji opracowanej przez pracownię The Design Group dopełniają  piękne lustra, biała zabudowa meblowa i kamienne blaty, które kontrastują z wyrazistą cegłą na ścianach. Charakteru tej wyjątkowej przestrzeni do wypoczynku dodają również  artystyczne fotografie w czarnych ramach.  

Walter Herz

Wrocław z jedną dziesiątą krajowych zasobów biurowych

Trzeci co do wielkości w kraju, wrocławski rynek biurowy oferuje ponad 10 proc. nowoczesnej powierzchni biurowej dostępnej w całej Polsce. W ciągu najbliższych dwóch lat oferta biurowa Wrocławia wzrośnie o 30 proc.

W Polsce mamy już przeszło 10,7 mln mkw. nowoczesnych biur. Ponad 10 proc. tej powierzchni znajduje się we Wrocławiu. W ciągu ostatniego roku zasoby wrocławskiego rynku biurowego zwiększyły się o ponad 12 proc., obliczają specjaliści Walter Herz.  

- W stolicy Dolnego Śląska w budowie pozostaje ponad 220 tys. mkw. powierzchni. Prawie połowa z powstających biur ma zostać oddana do użytkowania jeszcze przed końcem bieżącego roku. Wrocławski rynek dysponuje dziś 1,1 mln mkw. powierzchni. Za dwa lata zasoby biurowe w aglomeracji mają szansę zwiększyć się o jedną trzecią. Do wprowadzania nowych projektów w tej lokalizacji  zachęca inwestorów wyjątkowo duży popyt na biura i atrakcyjna stopa kapitalizacji, która w najlepszych budynkach biurowych w mieście wynosi co najmniej 6 proc. – informuje Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Regional Markets w Walter Herz.      

Szybko przybywa nowych biur

Szczególnie udany pod względem przyrostu podaży był dla Wrocławia ubiegły rok. W 2018 deweloperzy oddali rekordową ilość - 150 tys. mkw. powierzchni biurowych. Na rynek weszły m.in. takie obiekty jak Sagittarius Business House, Retro Office House, West Link, Cu Office A i biurowiec BZ WBK, obecnie Santander Banku.

Większość nowoczesnych budynków biurowych we Wrocławiu zlokalizowanych jest w ścisłym centrum i jego otoczeniu. Drugim obszarem, w którym koncentruje się biznes jest linia wzdłuż ulicy Legnickiej i Strzegomskiej, w zachodnim rejonie miasta.  

Część aktualnie realizowanych we Wrocławiu inwestycji skupiona jest w południowej części miasta, graniczącej z obszarem okołocentralnym. Liczne nowe obiekty powstają również w zachodniej strefie Wrocławia. W trzecim kwartale br. firma Skanska planuje na przykład oddanie na tym obszarze biurowca Nowy Targ z około 21. tys. mkw. powierzchni, w którym wszystkie biura zostały już wynajęte.

Powstają jedne z największych kompleksów biurowych w Polsce

Echo Investment przy ulicy Na Ostatnim Groszu rozpoczęło zaś budowę projektu West 4 Business Hub. Inwestycja jest kontynuacją West Gate i West Link, które firma już wynajęła i sprzedała. West 4 zaoferuje ponad 80 tys. mkw. powierzchni biurowej. Pierwszy budynek, który powstaje w kompleksie w trzecim kwartale 2020 roku dostarczy na rynek wrocławski ponad 15,5 tys. mkw. powierzchni.  Deweloper jeszcze przed końcem tego roku planuje również rozpoczęcie swojej kolejnej inwestycji we Wrocławiu.  

W zachodniej części Wrocławia, przy ulicy Legnickiej firma Vastint prowadzi też budowę projektu Business Garden, który jest największym obiektem biurowym realizowanym aktualnie poza Warszawą. W skład inwestycji, zajmującej obszar 7 ha wraz z ogrodem, wejdzie dziewięć budynków, w których będzie łącznie 117 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej i usługowej.

W Zachodnim Obszarze Biznesu kompleks Cu Office buduje również Grupa Buma. Inwestycja obejmuje realizację dwóch budynków biurowych, z których pierwszy z blisko 13 tys. mkw. powierzchni został już oddany do użytku, a zakończenie budowy drugiego planowane jest jeszcze w tym roku. Dzięki Cu Office zasoby wrocławskiego rynku wzrosną o 23,5 tys. mkw.  nowoczesnej powierzchni biurowej.  

Zachodni i południowy rejon miasta w rozbudowie

W zachodniej części miasta niedawno oddany został także budynek SQ Business Center Wrocław firmy FB Antczak. Butikowy biurowiec w kształcie ekierki, położony przy skrzyżowaniu ulic Stacyjnej i Legnickiej, dostarczył 5,5 tys. mkw. powierzchni, którą można kupić na własność.

W centrum Wrocławia z kolei firma Archicom rozpoczęła budowę biurowca City 2, po oddaniu budynku City One. W drugim kwartale 2020 roku obiekt  przyniesie Wrocławiowi kolejne 12 tys. mkw. biur. Kompleks City Forum dostarczy łącznie 24 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej i handlowo-usługowej.

U zbiegu ulic Powstańców Śląskich i Szczęśliwej firma Skanska prowadzi także budowę projektu Centrum Południe. Cały kompleks ma składać się z pięciu budynków o łącznej powierzchni około 85 tys. mkw. Realizacja pierwszego etapu projektu obejmuje budowę dwóch biurowców, które dadzą miastu łącznie ponad 26 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni.

Rekordowa chłonność rynku biurowego

Wielofunkcyjny obiekt we Wrocławiu planuje wybudować również firma i2 Development. Deweloper otrzymał właśnie pozwolenie na budowę 11-kondygnacyjnego budynku, w którym znajdzie się 196 lokali, w tym 9 lokali usługowych, 82 lokale mieszkalne i 105 lokali biurowych o metrażu od 40 mkw. do 84 mkw.

Inwestorzy chętnie lokują swoje nowe projekty na wrocławskim rynku, gdzie od ponad dwóch lat zapotrzebowanie na biura utrzymuje się na historycznie najwyższym poziomie. - W minionym roku popyt na powierzchnię biurową we Wrocławiu wyniósł 165 tys. mkw. W 2017 roku chłonność rynku również była rekordowa. Ta tendencja widoczna jest także w tym roku. Odnotowany w pierwszym kwartale br. wolumen transakcji sięgnął 32 tys. mkw. powierzchni. To znacznie lepszy wynik od rezultatu uzyskanego w tym samym okresie rok wcześniej – zauważa Mateusz Strzelecki.  

Współczynnik pustostanów na wrocławskim rynku biurowym spadł poniżej poziomu 9 proc. Stawki czynszowe pozostają na stabilnym poziomie. Jedynie w przypadku najlepszych obiektów wykazują niewielką tendencję wzrostową. Czynsze w budynkach o najwyższym standardzie wahają się między 13,00 - 15,5 EUR/mkw./m-c. Biura niższej klasy można wynająć we Wrocławiu w cenie 8,50 - 12,5 EUR/mkw./mc. 

Rośnie rynek usług dla biznesu 

Największym odbiorcą powierzchni biurowych w stolicy Dolnego Śląska są firmy z sektora usług dla biznesu. Jak wskazują dane zawarte w raporcie ABSL - Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2019, we Wrocławiu funkcjonuje 169 centrów BPO, SSC/GBS, IT, R&D, z których 8 powstało między I kwartałem 2018 roku a I kwartałem 2019 roku.  We wrocławskich centrach usług pracuje 47,5 tys. osób. Miasto odpowiada za ponad 15 proc. zatrudnienia w sektorze w Polsce. Roczny wzrost zatrudnienia odnotowany w latach 2016-2019 w tym segmencie wrocławskiego rynku wynosi 11 proc. Szacunkowe dane mówią, że do końca I kw. 2020 roku zatrudnienie w centrach usług znajdujących się w aglomeracji wrocławskiej wzrośnie do 52 tys. osób.

Wrocław, obok Krakowa, największego ośrodka BPO/SSC w naszym kraju, wyspecjalizował się w usługach dla biznesu. Inwestują w nim głównie firmy z USA, do których należy jedna trzecia rynku. Poza tym, na Wrocław stawiają firmy z krajów nordyckich i Polski. W ostatnim czasie inwestycje sektorowe realizowały w nim m.in. takie firmy jak Align Technology, CD PROJEKT RED, Duco, Majorel, Olympus Business Services, Schaeffler Global Services Europe, Smith&Nephew, czy SoftwareHut.   

Walter Herz

Kraków, Warszawa i Wrocław z największym wzrostem w sektorze usług biznesowych i segmencie biurowym

Większość nowych miejsc pracy, które stworzone zostały w ostatnim roku w sektorze usług dla biznesu w naszym kraju powstało w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu. Rozwój tego segmentu ma swoje bezpośrednie przełożenie na wzrost potencjału rynku biurowego

W sektorze usług dla biznesu pracuje już w Polsce 307 tys. osób. Jak wynika z danych zawartych w raporcie ABSL - Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2019, między I kw. 2018 roku a I kw. 2019 roku zatrudnienie w branży zwiększyło się o 28 tys. osób. Wzrost wyniósł 10 proc. Ponad połowę utworzonych stanowisk wygenerowały centra zlokalizowane w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu (55 proc.). Autorzy analizy prognozują, że w I kw. 2020 roku w sektorze będzie pracowało już około 336 tys. ludzi.  

43 proc. wzrostu zatrudnienia w sektorze od 2016 roku

Raport ABSL mówi również, że na przestrzeni ostatnich trzech lat zatrudnienie w usługach dla biznesu zwiększyło się o 43 proc. Największy wpływ na wzrost rynku pracy firmy sektorowe mają w Krakowie i we Wrocławiu. W przypadku tych ośrodków można mówić o usługach dla biznesu jako regionalnej specjalności. Liderem pod względem zatrudnienia w branży jest Kraków, gdzie w 217 centrach usług pracuje 70 tys. osób. Ponad 56 tys. pracowników skupia 238 placówek znajdujących się w Warszawie, w której roczny wzrost zatrudnienia wyniósł 12 proc., a Wrocław może się pochwalić 47,5 tys. osób pracujących w 169 centrach. W tych trzech miastach utworzone zostało większość nowych miejsc pracy, jakie przybyły na rynku w ciągu ostatnich 12 miesięcy.  

W marcu br. w Polsce funkcjonowało 1,4 tys. centrów usług BPO, SSC/GBS, IT, R&D.  Od początku 2018 roku do końca marca 2019 roku działalność rozpoczęło 91 nowych placówek. Najwięcej centrów otwartych zostało w Warszawie, Krakowie i Trójmieście.  

400 tys. mkw. biur wynajętych w 2018 roku przez centra usług biznesowych

Tak szybka ewolucja rynku usług dla biznesu w naszym kraju ma swój bezpośredni wpływ na rozwój segmentu biurowego, który notuje ostatnio spektakularne wyniki. Do firm outsourcingowych trafiła jedna czwarta z 1,5 mln mkw. powierzchni biurowych, jakie wynajęte zostały w największych ośrodkach biznesowych w Polsce w 2018 roku. Popyt zgłoszony przez sektor usług biznesowych przekroczył w minionym roku 400 tys. mkw. W regionalnych ośrodkach biurowych, poza stolicą, centra wygenerowały aż połowę całkowitego wolumenu transakcji.

W Warszawie, w której przybyło 15 nowych centrów usług, zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w minionym roku sięgnęło 850 tys. mkw. Na ten rekordowy wynik złożył się także popyt wygenerowany przez firmy z segmentu obsługi biznesu.   

- Poza największym aglomeracjami w Polsce i miastami o ustalonej pozycji na mapie rozwoju sektora, jak Bydgoszcz i Lublin, gdzie w ostatnim roku odnotowane zostało wyjątkowo dużo nowych inwestycji, swoje miejsce umacniają teraz także mniejsze ośrodki miejskie. Inwestorzy z sektora usług dla biznesu docenili potencjał inwestycyjny również takich lokalizacji jak Opole, Tarnów, Płock, Elbląg, Nowy Sącz, Kalisz, Legnica, Koszalin, Gorzów Wielkopolski, czy Piła. Dlatego w najbliższym czasie te rynki mają szansę  odnotować duży skok, zarówno jeśli chodzi o rozwój nowych centrów usług, jak segmentu biurowego w porównaniu z obecną ofertą. Niespotykana dotąd chłonność naszego rynku biurowego determinuje deweloperów do inicjowania nowych inwestycji. W największych ośrodkach biznesowych w Polsce w budowie jest dziś 1,6 mln mkw. biur. Połowa z tych powierzchni ma zostać oddana do końca tego roku  – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.       

Najwięcej nowych centrów tworzą firmy polskie

Na uwagę zasługuje fakt, że wśród nowych centrów, które ostatnio powstały w naszym kraju najwięcej jest inwestycji z Polski (21). Firmy z USA utworzyły 14 placówek, niemieckie 12, brytyjskie 11, a państwa skandynawskie odpowiadają łącznie za 10 nowych inwestycji.

- W Polsce inwestuje wiele firm plasujących się w światowej czołówce. W sektorze usług biznesowych obecnych jest na naszym rynku aż 86 inwestorów z listy Fortune Global 500. Z drugiej strony, na liście 10 firm zatrudniających w swoich placówkach największą liczbę pracowników znajdują się też dwie polskie firmy – Comarch i Grupa Asseco. Zaznaczyć również należy, że ze względu na wyjątkowe umiejętności naszej kadry managerskiej do Polski przenoszona jest obsługa skomplikowanych procesów, co wiąże się z tworzeniem wyspecjalizowanych zespołów prowadzących obsługę globalnych klientów. Ten trend widoczny jest w kilkunastu największych ośrodkach, w których rozwijają się centra usług biznesowych – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik.

Jak podaje w najnowszym raporcie ABSL, od 2016 roku w Polsce powstało najwięcej centrów IT (43 proc.). Centra usług wspólnych stanowiły jedną trzecią nowych placówek, centra R&D 15 proc., a centra BPO 8 proc. Większość z pracowników zatrudnionych obecnie w branży skupiają ośrodki należące do firm IT oraz sektora usług komercyjnych i profesjonalnych (łącznie 58 proc.). Kolejne miejsce w strukturze zatrudnienia zajmuje sektor bankowości, usług finansowych i ubezpieczenia (14 proc.).

Państwami docelowymi, do których świadczone są usługi realizowane w naszym kraju są Niemcy, Wielka Brytania, USA, Francja i Polska. Ponad połowa centrów działa w skali globalnej.

Walter Herz

Biurowa Łódź przyspiesza

Łódź ma szansę w tym roku zwiększyć swoje zasoby biurowe o prawie jedną piątą. Takie projekty jak Fuzja, Nowe Centrum Łodzi, HI Piotrkowska, czy Monopolis pozwolą podbić pozycję miasta na biznesowej mapie Polski
Łódź jest siódmym rynkiem biurowym w kraju. Dziś miasto może się pochwalić dużymi, miastotwórczymi realizacjami i wielofunkcyjnymi projektami, w których rewitalizowana jest historyczna zabudowa dawnych fabryk. Stąd w łódzkiej ofercie znaleźć można wiele ciekawych powierzchni o charakterze loftowym. 

0,5 mln mkw. powierzchni biurowych

Już niebawem całkowite zasoby biurowe Łodzi przekroczą 500 tys. mkw. powierzchni. W realizacji i w fazie przygotowania do budowy jest w aglomeracji ponad 100 tys. mkw. biur, podają analitycy Walter Herz. Specjaliści szacują, że w projektach, których budowa ma zostać ukończona jeszcze przed końcem bieżącego roku do użytkowania oddane zostanie łącznie ponad 70 tys. mkw. powierzchni. Wśród budynków, których ukończenie planowanie jest  w tym roku znajduje się m.in. biurowiec, powstający w pierwszej fazie Bramy Miasta, oferujący ponad 27,8 tys. mkw., Imagine A&B z przeszło 17 tys. mkw. biur, czy pierwszy budynek realizowany w kompleksie Monopolis, który przyniesie 8,6 tys. mkw.   

Dzięki wyraźnemu przyspieszeniu rozwoju segmentu biurowego w ciągu ostatnich lat miasto  stale umacnia swoją pozycję wśród największych centrów biznesowych w Polsce. – Zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię w Łodzi jest coraz większe, dlatego mimo szybszego przyrostu podaży współczynnik pustostanów w tym regionie utrzymuje się na bardzo niskim poziomie wynoszącym 8,6 proc. Podobnie, jak w innych największych miastach regionalnych, większość zapotrzebowania na biura zgłaszają tu firmy z sektora usług dla biznesu. W 85 centrach BPO, SSC/GBS, IT, R&D zatrudnionych jest już 23,2 tys. osób. Roczny wskaźnik wzrostu zatrudnienia w tej branży sięga w Łodzi 14 proc. – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz.

Unikalne na skalę światową rewitalizacje

- Na dynamikę wzrostu rynku biurowego w regionie wpływa również pozytywie rozwój sektora mieszkaniowego i magazynowego, a także rozbudowa połączeń drogowych. Rynkowi łódzkiemu sprzyja również dobra dostępność atrakcyjnie położonych działek inwestycyjnych oraz szeroko zakrojony, miejski plan rewitalizacyjny. To w Łodzi znajdziemy takie unikalne realizacje, jak OFF Piotrkowska Center w zabudowaniach XIX wiecznej fabryki Ramischa, Monopolis w miejscu dawnego Monopolu Wódczanego, czy Fuzja w fabryce Scheiblera. Na terenie aglomeracji prowadzone są także duże, miastotwórcze projekty, jak Nowe Centrum Łodzi. Decydujące znaczenie dla rozwoju segmentu biurowego w mieście ma także szeroki dostęp do wykwalifikowanych pracowników oraz niższe w porównaniu z innymi regionami stawki czynszu, kształtujące się w przedziale 11,5 – 13,5 € / mkw. / miesiąc - dodaje Mateusz Strzelecki.

Przebudowa całych kwartałów miasta

Z danych Walter Herz wynika, że Łódź dysponuje dziś blisko 475 tys. mkw. powierzchni biurowych. Jej zasoby wzbogaciły się w zeszłym roku o biura oddane m.in. w inwestycji Ogrodowa Office, biurowcu TME, czy Sepia Office. 

W budowie pozostają obecnie takie projekty jak Brama Miasta Łódź B1&B2 (41,4 tys. mkw.), Hi Piotrkowska 155 (21 tys. mkw.), Imagine A&B (17,2 tys. mkw.), czy biurowo-handlowy budynek Fern Office na terenie Off Piotrkowska Center, w którym znajdzie się ponad 3,6 tys. mkw. powierzchni.

Ponadto, w sercu miasta, pomiędzy ulicami Piotrkowską, Tymienieckiego, Kilińskiego i Milionową, na terenie dawnej fabryki Karola Scheiblera firma Echo Investment rozpoczęła niedawno budowę wielofunkcyjnego projektu Fuzja. Na niespełna ośmiu hektarach znajdzie się tam 20 budynków o różnorodnych funkcjach, z których 14 to zaadoptowane obiekty historyczne. Sercem kwartału, który zyska nowe życie będzie zabytkowy budynek dawnej elektrociepłowni. Powstaną także place miejskie, przestrzenie wspólne i tereny zielone.

Dwa główne huby biurowe

Przy rogu ulicy Kilińskiego i alei Piłsudskiego deweloper prowadzi równocześnie budowę pierwszego budynku w kompleksie biurowym REACT, który w 2020 roku dostarczy blisko 15 tys. mkw. powierzchni. Realizacja całej inwestycji przynieść ma Łodzi blisko 50 tys. mkw. powierzchni.

Na start realizacji czeka też inwestycja P22 przy alei Piłsudskiego firmy Ghelamco i projekt HB Reavis na terenie Nowego Centrum Łodzi. Firma JJ Invest planuje natomiast budowę Centrum Biurowego Fabryczna przy rogu Kilińskiego i Narutowicza. 

Biurowe huby w Łodzi rozwijają się głównie w dwóch lokalizacjach. Pierwszy znajduje się przy Centralnej Osi Łodzi, głównie w rejonie tzw. skrzyżowania marszałków, gdzie powstaje Monopolis oraz Imagine i mieszczą się takie biurowce jak Symetris Business Park, Forum 76, Łódź 1, Łódzkie Centrum Biznesu. Drugie zagłębie biurowe rozbudowuje się w okolicy dworca Łódź Fabryczna, gdzie tworzy się Nowe Centrum Łodzi. Powstaje tam m.in. Brama Miasta i funkcjonuje biurowiec Nowa Fabryczna oraz Przystanek mBank.

Walter Herz

W Warszawie rośnie najwięcej wież w Europie

Biurowe wieże, które utworzą w Warszawie nowy hub biurowy są najtrudniejszymi z dotychczasowych realizacji deweloperów

Rejon ronda Daszyńskiego i ulicy Towarowej to lokalizacja, która skupia najbardziej spektakularne projekty, które realizowane są dziś w Warszawie. To tu rośnie nowe, biznesowe zagłębie miasta. W perspektywie kilku najbliższych lat oddanych zostanie kilkanaście budynków wysokościowych, z których większość ulokowana jest w tej części miasta.     

- Znikoma podaż gruntów w centralnych obszarach Warszawy sprawia, że deweloperzy, którzy dysponują ziemią w najatrakcyjniejszych rejonach miasta decydują się na realizację bardzo złożonych projektów, w których powstają niezwykle trudne konstrukcyjnie obiekty wysokościowe. Takie budynki skupiają uwagę, zarówno inwestorów, jak i firm poszukujących powierzchni biurowych do wynajęcia. Ich lokalizacja oraz widowiskowa architektura przekłada się na szybką komercjalizację i gwarantuje stabilny zysk na dobrym poziomie. Stąd duże zainteresowanie inwestorów, o czym mogą świadczyć transakcje zawierane nierzadko tuż po zakończeniu budowy, jakie mogliśmy obserwować m.in. w przypadku Q22, Spark C, czy Browarów Warszawskich – wymienia Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.     

Ekspert przyznaje, że w centralnym obszarze aglomeracji skoncentrowanych jest większość realizowanych aktualnie w Warszawie dużych projektów, które w najbliższych latach dostarczą trzy czwarte nowej podaży w segmencie biurowym. - Najwięcej inwestycji prowadzonych jest w okolicy ronda Daszyńskiego. Ta lokalizacja już niedługo stanie się najciekawszym hubem biurowym Warszawy z licznymi obiektami wysokościowymi i miastotwórczymi kompleksami o charakterze wielofunkcyjnym – zauważa Bartłomiej Zagrodnik.  

Las żurawi

W ciągu ostatnich trzech lat na tzw. bliskiej Woli, która zespoliła się już ze ścisłym centrum miasta, oferta biurowa wzrosła dwukrotnie. Motywacją do aktywności inwestycyjnej dla deweloperów było niewątpliwie uruchomienie drugiej linii metra. Liczne żurawie dźwigowe i inwestycje budowlane na różnym etapie zaawansowania są w tym rejonie od dawna stałym elementem krajobrazu.    

Jesienią tego roku w pobliżu ronda Daszyńskiego do użytkowania oddana zostanie 130 metrowa Mennica Legacy Tower, realizowana przez Golub GetHouse i Mennica Polska S.A. Na powierzchni ponad 40 tys. mkw. swoją siedzibę w wieży będzie miał mBank, który wynajął w niej niemal całą powierzchnię. Będzie tam pracowało ponad 3 tys. osób.  

W 2020 roku w panoramę Warszawy wpisze się też Skyliner firmy Karimpol o wysokości 195 metrów, który dostarczy łącznie prawie 44 tys. mkw. powierzchni najmu. Wysokościowiec powstający w otoczeniu ulic Prostej i Towarowej na 30 poziomach zaoferuje nowoczesne biura, a 4 przeznaczone będą na cele handlowo-usługowe. Na wysokości 165 metrów w wieżowcu zaprojektowany został dwupoziomowy Skybar, a w reprezentacyjnym, przeszklonym hallu o wysokości kilkunastu metrów „schody hiszpańskie”.

Największe projekty Ghelamco i Skanska

Na sąsiedniej działce rośnie natomiast kompleks The Warsaw Hub, który będzie miał bezpośrednie połączenie ze stacją metra rondo Daszyńskiego. Zakończenie prac budowlanych nad jego realizacją firma Ghelamco zapowiada na przełom 2019 i 2020 roku. Ten najbardziej zaawansowany technologicznie i największy projekt w historii firmy Ghelamco przyniesie Warszawie 113 tys. mkw. wielofunkcyjnej powierzchni. W skład inwestycji wchodzić będą trzy budynki, 86 metrowy obiekt hotelowy, gdzie ulokuje się hotel sieci Holiday Inn Express i pierwszy w Polsce Crowne Plaza oraz dwie 130 metrowe wieże biurowe. Wszystkie budynki połączy pięciokondygnacyjne podium, które stworzy wielkomiejską pierzeję ulicy Towarowej.  

W pierwszym kwartale 2021 roku na mapie Warszawy pojawi się również wieżowiec, realizowany w projekcie Generation Park. Jesienią 2018 roku Skanska rozpoczęła budowę trzeciego, najwyższego, 38 piętrowego budynku w tej inwestycji. Wieża mierząca wraz z iglicą 180 metrów jest pierwszym tak wysokim obiektem realizowanym przez dewelopera w Polsce. Kompleks Generation Park, położony w kwartale pomiędzy ulicą Towarową, Prostą, Wronią i Łucką, jest też najwyższym budynkiem biurowym firmy Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej. Kompleks składający się z trzech biurowców zaoferuje około 84 tys. mkw. powierzchni najmu. 

Na początek 2021 roku także firma Ghelamco zapowiedziała ukończenie Warsaw Unit, swojego trzeciego projektu, który prowadzi przy rondzie Daszyńskiego. Po 220 metrowej wieży Warsaw Spire i The Warsaw HUB to kolejne przedsięwzięcie firmy, które zaowocuje spektakularnym obiektem wysokościowym. Wieża mierzyć będzie 180 metrów, a wraz z urządzeniami technicznymi 202 metry. Ulokowany pod prestiżowym adresem Rondo Daszyńskiego 1 biurowiec Warsaw Unit będzie miał kinetyczną fasadę typu „Dragon Skin”, złożoną z tysięcy ruchomych, aluminiowych płytek, które reagować będą  na wiatr i odbijać zmieniającą się barwę nieba.

Niebotyk przy Centralnym

W 2021 roku w inwestycji Varso Place, którą HB Reavis prowadzi w pobliżu warszawskiego Dworca Centralnego, ma natomiast zostać oddany największy budynek w Warszawie i w Unii Europejskiej. Niebotyk Varso Tower, mierzący z iglicą 310 metrów, zdeklasuje Pałac Kultury i Nauki (237 metrów z iglicą), który wciąż jest najwyższym budynkiem stolicy. Zlokalizowana przy ulicy Chmielnej, 53 piętrowa wieża zapewni mieszkańcom miasta taras widokowy położony na poziomie 230 metrów. Z Dworca Centralnego do Varso Tower będzie można przejść pasażem podziemnym. W ramach realizacji tego projektu, który dostarczy łącznie 144 tys. mkw. powierzchni najmu, powstaną też dwa niższe wieżowce o wysokości ponad 80 metrów i 90 metrów, których budowa ma zakończyć się na początku przyszłego roku. W jednym z nich otworzy się hotel NYX. 

W 2020 roku będą też gotowe połączone częścią wspólną, bliźniacze wieże Widok Towers. 95 metrowy obiekt rośnie w miejscu wyburzonej Centrali Handlu Zagranicznego Universal, tuż za odnawianą właśnie Rotundą. Wysokościowiec dostarczy około 29 tys. mkw. powierzchni biurowych. 

Obiekty w fazie projektowania

Ponadto, u zbiegu ulic Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej rusza właśnie budowa 93 metrowej wieży Central Point. 22 piętrowy biurowiec o powierzchni ponad 19 tys. mkw. zaoferuje dostęp do dwóch linii metra. Zakończenie budowy projektu firma Immobel planuje w drugim kwartale 2021 roku.

Jeszcze w pierwszej połowie tego roku na działce w kwartale ulic Świętokrzyskiej, Twardej, Mariańskiej i alei Jana Pawła II ma rozpocząć się również budowa PHN Tower. Kompleks biurowo-handlowy ma przynieść około 37 tys. mkw. powierzchni. Zakończenie budowy niższego budynku PHN przewidziane jest na 2021 rok, a oddanie 150 metrowego wieżowca na przełomie 2023 i 2024 roku.

Poza tym, Skanska przygotowuje do budowy biurowiec Warsaw One, który ma stanąć przy rondzie ONZ w miejscu obecnego budynku Ilmetu. Aranżowana wieża ma mieć wysokość 188 metrów. W warszawski skyline ma wpisać się też kilka obiektów, które są jeszcze w fazie projektowania, w tym m.in. Nowa Emilia przy ulicy E. Plater, czy inwestycja przy placu Grzybowskim.

Walter Herz

Wielofunkcyjne kompleksy podbijają rynek różnorodnością usług

Nowe kompleksy aranżowane są teraz głównie z myślą o wygodzie użytkowników. Komfort najemców to podstawowy wyznacznik w procesie przygotowywania inwestycji komercyjnych. - Rynek należy dziś do projektów oferujących różnorodne funkcje, z dobrze zaplanowanymi częściami wspólnymi, wykorzystujących nie tylko najnowsze rozwiązania technologiczne, ale również potencjał przestrzeni publicznych – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.

Wśród nowych przedsięwzięć wiele jest dużych, złożonych inwestycji, w których teren wokół budynków zagospodarowywany jest w taki sposób, by obiekt był jak najbardziej atrakcyjny dla pracowników biur i okolicznych mieszkańców.

- Biurowiec to już nie tylko miejsce do pracy, ale także relaksu i spędzania wolnego czasu. Wielofunkcyjny charakter powstających obiektów jest bez wątpienia znacznie atrakcyjniejszy dla najemców niż projekty stricte biurowe. Im więcej funkcji i praktycznych udogodnień znajdujących się w obrębie i w pobliżu nieruchomości, tym lokalizacja jest ciekawsza dla firm poszukujących biur – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.

Na początku była Warsaw Spire

Prekursorem wdrażania zasad zrównoważonego rozwoju przy realizacji projektów jest firma Ghelamco, której flagowa inwestycja Warsaw Spire stała się jednym z najbardziej znanych obiektów w Warszawie. Centralnym punktem projektu usytuowanego w pobliżu Ronda Daszyńskiego jest Plac Europejski, wysokiej jakości otwarta przestrzeń publiczna z restauracjami, kawiarniami i galerią sztuki na świeżym powietrzu.  

O zapotrzebowaniu na kompleksy typu mixed-use i ich przewadze konkurencyjnej na rynku świadczyć może choćby sukces stołecznego Konesera, czy Browarów Warszawskich. Ale także spadek zainteresowania mono-biurowym Służewcem Przemysłowym, który zmierza teraz w stronę poszerzenia gamy usług i funkcji, by na powrót zainteresować najemców swoją ofertą biurową. Podobny trend możemy obserwować również na rynku mieszkaniowym, na którym najwyżej punktowane przez najemców są nieruchomości oferujące rozwiązania co-livingowe, w tym wielofunkcyjne przestrzenie wspólne.

Biurowce i browar

W zagospodarowywaniu rozległych terenów położonych w centrach miast i tworzeniu zintegrowanej tkanki miejskiej specjalizuje się Echo Investment, realizujące multifunkcyjne Browary Warszawskie. Około 50 proc. powierzchni, która powstanie w tej inwestycji będą stanowiły biura. W kompleksie znajdą się cztery biurowce, pięć budynków mieszkalnych, ponad 8 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej na usługi, handel i gastronomię, a także przestrzenie publiczne z miejskimi skwerami, kameralnymi uliczkami i zielenią. Ukończony pod koniec ubiegłego roku pierwszy biurowiec w tej inwestycji - Biura przy Bramie został już przez dewelopera sprzedany.

Teraz w kwartale ulic Grzybowska, Krochmalna, Wronia i Chłodna prowadzone są prace przy realizacji kolejnych budynków biurowych. Biura przy Willi i Biura przy Warzelni położone będą w bezpośrednim sąsiedztwie zabytkowej Warzelni, w której znajdzie się restauracja i zostanie uruchomiony browar. Architektura Biur przy Warzelni pozwali też na bezpośrednie przejście do XIX-wiecznych Piwnic Czasu, gdzie mieścić się będzie klimatyczny kompleks gastronomiczny z kilkunastoma restauracjami, kawiarniami i pubami. Będzie tam można też skorzystać z zacisza Ogrodu Centralnego, a jedno z przejść połączy Rynek Warzelni z Placem Dolnym.  

Miejsca do pracy i życia

Inwestor przygotowuje w Warszawie także budowę wielofunkcyjnej inwestycji Towarowa 22, a w Łodzi planuje zagospodarowanie prawie 8-hektarowego terenu dawnej fabryki Karola Scheiblera, gdzie ma powstać 90 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, biurowej i usługowej, a także lokale gastronomiczne, handlowe oraz obiekty kulturalne. Na łódzką inwestycję przy ulicy Tymienieckiego złoży się 20 budynków, a w jej sercu zajdzie się zabytkowa elektrociepłownia. Kompleks wypełnią mieszkania, biura, sklepy, lokale gastronomiczne i obiekty kulturalne. Powstaną też place miejskie, przestrzenie wspólne i tereny zielone o łącznej powierzchni 40 tys. mkw. Będą miejsca parkingowe dla car sharingu, ścieżki rowerowe i stacje serwisowe dla rowerów. Obiekt stanie się miejscem pracy i życia dla około 6 tys. osób.

Przygotowywana Towarowa 22 będzie również inwestycją miastotwórczą. Deweloper podkreśla, że będzie to projekt komercyjny skoncentrowany na człowieku, bo w biurowej okolicy ludzie potrzebują miejsca do spędzania ze sobą czasu. Na obszarze 6,5 ha w centrum Warszawy powstanie 230 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni użytkowej. W środkowej części kompleksu położony będzie plac Kazimierza Wielkiego z odnowionym pawilonem Domu Słowa Polskiego i przykrytą szklanym dachem, odtworzoną ulicą Wronią. W inwestycji zaplanowano 25 proc. zabudowy dla handlu i tyle samo powierzchni biurowej, a także hotel, mieszkania, teatr, kino festiwalowe oraz dwuhektarowy zielony plac. Koncept handlowy, obliczony na 70 tys. mkw. powierzchni stworzony zostanie w zupełnie nowej formule niż tradycyjne galerie. Centralnym elementem będzie tu ulica handlowa wypełniona butikami, restauracjami i usługami.   

Biura, usługi, handel, rozrywka i kultura 

W założenia zrównoważonego rozwoju wpisuje się też inwestycja oparta na rewitalizacji zabudowań dawnej fabryki Norblina, której realizacja ruszyła w ubiegłym roku. Projekt, który Grupa Capital Park realizuje na ponad 2 hektarowym terenie pomiędzy ulicami Prostą, Łucką i Żelazną przyniesie Warszawie ponad 64 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni użytkowej, w tym 39 tys. mkw. powierzchni biurowej, zaaranżowanej w postindustrialnym, loftowym klimacie i 24 tys. mkw. powierzchni poświęconej funkcji rozrywkowo-usługowo-handlowo-kulturalnej. Miejsce to będzie otwartą mini-dzielnicą z kilkunastoma budynkami usytuowanymi pośród wewnętrznych uliczek.

Zgodnie z trendem związanym ze spędzaniem czasu w duchu slow life zaaranżowany został też projekt Elektrowni Powiśle. Inwestycja wkrótce zostanie oddana. Trzy biurowce, oferujące blisko 22 tys. mkw. powierzchni, które w niej powstały są już niemal całkowicie wynajęte. Na terenie inwestycji położonej na warszawskim Powiślu znajdują się także luksusowe apartamenty na wynajem oraz butikowy hotel. Ofertę uzupełnią ekskluzywne butiki i strefa gastronomiczna, która łączyć będzie otwartą przestrzeń z jedzeniem i tradycyjne restauracje. Znajdzie się w niej kilkadziesiąt różnorodnych konceptów kulinarnych. Beauty Hall na powierzchni 1500 mkw. skupi zaś kompleksowe usługi beauty i wellness. 

Różnorodnością funkcji cieszyć się będą również użytkownicy inwestycji Varso Place usytuowanej w pobliżu warszawskiego Dworca Centralnego. W skład projektu HB Reavis wejdzie biurowa wieża Varso Tower, a także Varso 1 i Varso 2, w których działać będzie m.in. pierwszy w Polsce designerski hotel NYX, należący do sieci Leonardo Hotels. Inwestycja przyniesie łącznie 144 tys. mkw. powierzchni do wynajęcia. Poza nowoczesną powierzchnią biurową znajdą się tu także ogólnodostępne pasaże ze sklepami, restauracjami, kawiarniami i lokalami usługowymi. 53-piętrowy wysokościowiec już za dwa lata przyniesie miastu wyjątkową atrakcję. Mieścił będzie panoramiczną restaurację i bar oraz publiczny taras widokowy, położony na wysokości 230 metrów.

Tarasy widokowe i schody hiszpańskie

O miejsca, których funkcją będzie integrowanie zarówno mieszkańców, turystów, jak i miłośników prestiżowych wydarzeń i środowisk biznesowych wzbogaci się też niebawem Olivia Star, najwyższy budynek w Polsce Północnej, będący częścią kompleksu Olivia Business Centre. Na wysokości 150 metrów w budynku powstanie taras zapewniający widok na Zatokę Gdańską, Gdynię, Gdańsk i Sopot oraz Trójmiejski Park Krajobrazowy. Poza punktem widokowym, nowa przestrzeń zapewni atrakcyjną ofertę kulinarną. Na 33. piętrze otwarta zostanie restauracja, którą poprowadzi jeden z najbardziej utytułowanych szefów kuchni na świecie. Na najwyższych piętrach zaaranżowana zostanie także przestrzeń o charakterze centrum konferencyjnego. Przewidziana jest tam również kameralna powierzchnia wystawiennicza, w której odbywać będą się różnego rodzaju spotkania.   

Funkcję miejsca spotkań pełnić będą również potężne „schody hiszpańskie”, zaprojektowane na wzór rzymskich, które znajdą się w lobby warszawskiego biurowca Skyliner firmy Karimpol. Przeszklony hall wejściowy 195 metrowego wysokościowca powstającego przy rondzie Daszyńskiego otoczony zostanie kolumnadą 16 metrowych słupów. Okazałe schody, które będą w nim ulokowane połączą wnętrze hallu z zewnętrznym pasażem publicznym. Lobby w zależności od potrzeby stanie się miejscem spektakularnego pokazu mody, widownią wydarzenia teatralnego, pokazu kinowego, czy galerią dzieł sztuki. Projekt tej inwestycji także zapewnia cały szereg ogólnodostępnych usług. Na 30 poziomach w budynku mieścić się będą biura, a 4 przeznaczone będą na cele handlowo-usługowe. Na ponad 3 tys. mkw. powierzchni znajdą się sklepy, restauracje, kawiarnie, czy fitness. Wieża zaoferuje również dwupoziomowy Skybar z widokiem na panoramę miasta, położony na wysokości 165 metrów.

Smartfony i sztuczna inteligencja

Same budynki biurowe też są dziś interaktywne. Oferują użyteczne udogodnienia, a planowane powierzchnie wspólne i lokowane w nich strefy coworkingowe ułatwiają nawiązywanie relacji i wymianę myśli, sprzyjających rozwojowi biznesu. Korzystanie z sal konferencyjnych, parkingu, lobby recepcyjnego do rejestracji gości, czy urządzeń biurowych możliwe jest już przy użyciu aplikacji obsługiwanych za pomocą smartfonów.  

Funkcjonalność budynków dzięki najnowszym technologiom jest wciąż polepszana. Niedawno Microsoft i spółka biurowa Skanska podpisały porozumienie o strategicznej współpracy w obszarze PropTech. Zakłada ona wymianę wiedzy i wykorzystanie rozwiązań z zakresu zaawansowanej analityki danych, mechanizmów AI i chmury obliczeniowej do tworzenia przełomowych innowacji dla branży nieruchomości biurowych. W efekcie pozwoli to uzyskać pogłębione wnioski z użytkowania budynków. Dane zbierane z setek czujników i systemów budynkowych pozwolą na analizowanie wielu parametrów, w tym sposobu wykorzystania części wspólnych i powierzchni do pracy, by zrozumieć potrzeby najemców i możliwie najbardziej efektywne wykorzystać przestrzeń. Dzięki czemu możliwe będzie dostosowywanie powierzchni do wymagań użytkowników, na przykład poprzez jej rearanżację czy zmianę funkcji użytkowych. Co ostatecznie doprowadzi do tego, że inteligentne budynki same będą tworzyć i dostosowywać swoje przestrzenie do preferencji najemców.  

Gdańsk, Łódź i Wrocław z największym potencjałem wzrostu rynku hotelowego

W Polsce przybywać będzie hoteli butikowych, powstawać będą także hotele z ograniczoną liczbą usług, zaspokajające potrzeby osób przyjeżdżających na krótki pobyt, a dużych miastach realizowane będą kolejne inwestycje typu mixed-use – mówi Andrzej Szymczyk, Associate Director Hospitality Department w Walter Herz

Andrzej Szymczyk dołączył do zespołu Walter Herz w marcu tego roku. Odpowiada za wzmacnianie relacji i rozwój linii biznesowej firmy związanej z sektorem nieruchomości hotelowych w Polsce oraz nadzorowanie projektów i badań związanych z tym segmentem rynku. Specjalista może się pochwalić ponad 15 letnim doświadczeniem w pracy na rynku nieruchomości hotelowych, które zdobył w USA, na Wyspach Brytyjskich i w Polce, pracując m.in. dla największych sieci hotelowych oraz firm świadczących usługi dla tego sektora. Andrzej Szymczyk podzielił się swoimi spostrzeżeniami, dotyczącymi specyfiki i możliwości wzrostu rynku hotelowego w naszym kraju.    

W których regionach jest największy potencjał dla rozwoju inwestycji hotelowych?

- Każdy region ma swoją specyfikę popytu na usługi hotelowe, zarówno pod względem turystycznym, jak i biznesowym. Wiele miast rozwija się bardzo dynamicznie, budując nową infrastrukturę. Spośród głównych aglomeracji w kraju największy potencjał rozwoju ma Gdańsk, Łódź i Wrocław. Gdańsk z terenami postoczniowymi, bliskością morza i doskonałymi połączeniami komunikacyjnymi jest atrakcyjny dla turystyki i biznesu przez cały rok.

Łódź wolno zrzuca odium brzydkiego i zapomnianego kaczątka, stając się perłą w potencjalnie najlepszej lokalizacji biznesowej w Polsce. Przecięcie najważniejszych szlaków komunikacyjnych, sąsiedztwo planowanego Centralnego Portu Komunikacyjnego i szeroki dostęp do terenów inwestycyjnych to czynniki składające się na dobry biznes hotelowy, szczególnie w kontekście kongresowo-konferencyjnym i wystawienniczym.

Wrocław, mimo sporej bazy hotelowej, wciąż ma potencjał na dalszy rozwój, który będzie zapewniał zwrot z inwestycji w obiekty noclegowe. Rozwój rynku biznesowego w mieście, nieduża odległość od rynków zagranicznych oraz atrakcyjność turystyczna stolicy Dolnego Śląska nadal będą czynnikami pomocnymi w uzyskaniu przez inwestorów satysfakcjonujących wyników.

Czy w Warszawie jest jeszcze miejsce na nowe hotele? Jakich obiektów brakuje?

- Uważam, że w Warszawie jest wciąż miejsce na nowe hotele, ale muszą to być przemyślane inwestycje. Wnikliwa, gruntowna analiza rynkowa i studium wykonalności wskazują najlepszy rodzaj obiektu i model jego funkcjonowania w danej lokalizacji i otoczeniu rynkowym. W jednej lokalizacji będzie brakowało hoteli ekonomicznych, które zapewniają podstawowe usługi. Kilka kilometrów dalej może być miejsce na ciekawy hotel lifestylowy, który przyciągnie określoną grupę podróżujących. W Warszawie wciąż brakuje luksusowego hotelu z prawdziwego zdarzenia i w każdym aspekcie jego funkcjonowania. Ceny nieruchomości w mieście są jednak często nieadekwatne do nakładów, jakie trzeba przeznaczyć na tego typu hotel, co sprawia że opłacalność takiej inwestycji może być niższa od oczekiwanej przez inwestorów.

Czy tempo rozwoju rynku hotelowego w naszym kraju jest adekwatne do potrzeb?

- Rynek hotelowy w Polsce rozwija się w sposób nierównomierny, często bez głębszej analizy lokalnych potrzeb. Baza noclegowa w takich miejscach, jak Warszawa, czy Kołobrzeg rośnie szybko i sprawnie, choć z pewnością podział na lokalizacje i kategorie hoteli mógłby być lepszy. W innych lokalizacjach miejskich, jak na przykład dawne miasta wojewódzkie widać powstające nowe inwestycje, ale wciąż jest miejsce na kolejne, które zaspokoją zarówno potrzeby rynku, jak i inwestorów. Problem stanowi najczęściej dostępność gruntów w dobrych lokalizacjach i cenie na tyle rozsądnej, by projekty hotelowe miały sensowną stopę zwrotu z inwestycji.

Jakie są zasadnicze różnice w sposobie działania rynków hotelowych w Wielkiej Brytanii czy USA i rynku hotelowego w Polsce?

- Polski rynek hotelowy jest relatywnie młodym rynkiem, ponieważ jego prawdziwe początki przypadają na lata 90. ubiegłego wieku. W porównaniu do rynku brytyjskiego, czy amerykańskiego wciąż uczymy się rzemiosła hotelowego, zarówno od strony inwestycyjnej, jak i operacyjnej. Widoczną różnicą jest to, że w krajach zachodnich normą jest korzystanie z usług doradczych, ponieważ branża jest na tyle specyficzna, że nie można nauczyć się jej z przysłowiowej książki. Znajomość i zrozumienie procesów zachodzących na rynku hotelowym jest gwarancją sukcesu przedsięwzięć w tym segmencie i ta wiedza potrzebna jest od początku realizacji inwestycji. 

W Wielkiej Brytanii, czy USA duży nacisk kładzie się również na pracowników i rozwój zespołu, który traktowany jest jak inwestycja, a nie koszt. W Polsce niestety wciąż jest wiele przypadków, gdzie pracownik jest złem koniecznym, ponieważ właścicielowi wydaje się, że zbyt wiele kosztuje.

Co jest przysłowiową piętą achillesową naszego hotelarstwa? Jakie aspekty związane z funkcjonowaniem hoteli w Polsce należałoby poprawić?

- Niewiedza inwestorów, brak zrozumienia specyfiki branży i niechęć do zasięgania opinii osób z doświadczeniem na różnych rynkach hotelowych. Niewiedza przejawia się w tworzeniu koncepcji i prowadzeniu inwestycji w sposób oderwany od rzeczywistych potrzeb rynkowych. Skutkuje to często brakiem rentowności projektów, co prowadzi do frustracji, bo inwestycja nie przynosi spodziewanych wyników.

Obiekty hotelowe z kilkunastoma, czy kilkudziesięcioma pokojami mają szansę odnieść sukces jedynie w niektórych lokalizacjach i to pod warunkiem doskonałego przygotowania całego projektu biznesowego. Zarówno koszt inwestycji, jak i stałe koszty operacyjne sprawiają bowiem, że ważnym aspektem koncepcji jest wielkość hotelu. Duże hotele konferencyjne mogą osiągać ponadprzeciętne wyniki finansowe dzięki ekonomii skali, ale jest to także uwarunkowane wieloma różnymi czynnikami. Dlatego tak ważne jest zaufanie dobrym doradcom, którzy spojrzą na inwestycję od strony praktycznej, dostarczając niezbędnej wiedzy, by odpowiednio przygotować inwestycję pod każdym względem.

Jakie czynniki powinny być szczególnie wnikliwie rozpatrywane w trakcie przygotowań do realizacji projektów hotelowych? 

- Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Od niej zależy wszystko: popyt na usługi hotelowe, możliwość zapewnienia określonej liczby odpowiednio wyszkolonych pracowników, dostęp do niezbędnych rozwiązań technologicznych, różnorodna i ciekawa oferta hotelu, itp. Stworzenie hotelu z 500 pokojami pośrodku niczego, sprzedawanego w systemie condo z gwarantowaną stopą zwrotu, kiedy wsparciem inwestycji są tylko dobre chęci nie może przynieść dobrych rezultatów. Projekt musi być naprawdę drobiazgowo przemyślany.

Czym różni się proces doradztwa inwestycyjnego w segmencie hotelowym i biurowym?

- Segment biurowy wydaje się być mniej skomplikowany od hotelowego, jeśli chodzi o liczbę potencjalnie oferowanych produktów i usług, z których płynie strumień przychodów. Hotel nie jest budynkiem, w którym powierzchnia wynajęta jest kilku dużym firmom na kilka lat. „Najemców”, czyli gości hotelowych może być nawet kilka lub kilkaset tysięcy rocznie. Każdy zjawia się w innym terminie, z innymi potrzebami i trzeba mu zaoferować inne warunki. To sprawia, że organizacja związana z prowadzeniem takiego przedsiębiorstwa jest kompletnie różna niż w przypadku rynku biurowego. Zarządzanie w segmencie hotelowym wymaga zrozumienia większej ilości procesów zachodzących na terenie obiektu.

Jakie trendy daje się zauważyć na polskim rynku hotelowym? Co jest jeszcze przed nami, jeśli chodzi o tendencje światowe?

- W Polsce prawdopodobnie będzie przybywać hoteli butikowych, które pomimo mniejszej liczby pokoi będą generowały odpowiednie zwroty inwestycyjne z uwagi na profil gości. Będą również powstawać hotele z ograniczoną liczbą usług, zaspokajające potrzeby osób, które potrzebują jedynie krótkiego pobytu. W dużych miastach realizowane będą kolejne inwestycje typu mixed-use, łączące funkcje biurowe, hotelowe i handlowo-usługowe. Jest to pewien sposób dywersyfikacji inwestycji i ryzyka z nią związanego, umożliwiający elastyczne podejście do prowadzenia biznesu, pozwalające na przykład na zmianę liczby pokojów w zależności od przyszłych potrzeb.

Walter Herz