Biura ponownie w centrum uwagi inwestorów

 Sektor biurowy umacnia dominującą pozycję w strukturze transakcji inwestycyjnych w Polsce

Sprzyja temu notowany, rekordowo wysoki popyt na powierzchnie w największych ośrodkach biurowych w kraju przy pogłębiającym się deficycie nowej podaży. Ograniczona dostępność nowoczesnych powierzchni w najlepszych lokalizacjach przekłada się na wzrost stawek czynszowych, poprawę rentowności aktywów oraz rosnące zainteresowanie inwestorów nieruchomościami biurowymi.  

Wzrost wartości wolumenu inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wspiera m.in. stabilne otoczenie makroekonomiczne. – Wyhamowanie inflacji oraz kontynuacja cyklu obniżek stóp procentowych zwiększają dostępność i atrakcyjność finansowania bankowego. Jednocześnie silna pozycja gospodarcza kraju oraz awans Polski do grona najbardziej uprzemysłowionych gospodarek świata wzmacnia postrzeganie rynku jako dojrzałego, stabilnego i skalowalnego. Mimo selektywności  kapitału, Polska pozostaje dla inwestorów atrakcyjną lokalizacją, a 2026 rok może przynieść wzrost aktywności inwestycyjnej, oparty na solidnych fundamentach, a nie krótkotrwałym trendzie – mówi Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz. 

Deficyt podaży

Najbardziej widoczne zmiany zachodzą w sektorze biurowym na rynku stołecznym. W Warszawie postępuje proces redukcji zasobów biurowych. Obserwować możemy trend związany z wycofywaniem z rynku starszych, nieefektywnych biurowców. Tylko w 2025 roku stołeczne zasoby biurowe skurczyły się w ten sposób o ponad 160 tys. mkw. powierzchni, a w ciągu ostatnich 5 lat z warszawskiego rynku ubyło ponad 500 tys. mkw. biur. Zjawisko to ma charakter strukturalny i istotnie wpływa na kształtowanie profilu oferty rynkowej, koncentrując ją wokół nowoczesnych projektów w najlepszych lokalizacjach.   

Jednocześnie aktywność deweloperów pozostaje mocno ograniczona. W budowie znajduje się zaledwie ok. 200 tys. mkw. powierzchni biurowych w Warszawie oraz ok. 220 tys. mkw. na rynkach regionalnych, najwięcej w Poznaniu i Krakowie. To czterokrotnie mniej niż w okresie rynkowej prosperity. Wysoki popyt przy niskiej podaży skutkuje systematycznym spadkiem wskaźnika pustostanów na największych rynkach biurowych w kraju, a w centralnych strefach Warszawy dotkliwym deficytem powierzchni.

– Konsekwencją obecnych uwarunkowań na rynku biur jest presja na wzrost czynszów. Stawki bazowe za powierzchnie klasy premium w Warszawie przekraczają już w wybranych projektach 30 euro/mkw./miesiąc i wykazują dalszy potencjał wzrostowy. Podobną tendencję obserwować możemy na rynkach regionalnych. Niewielkie podwyżki stawek w minionym roku zarejestrowane zostały również w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu – przyznaje Monika Szymczyk, Senior Advisor w Walter Herz. 

Rosnąca atrakcyjność inwestycyjna sektora

– Wzrost czynszów prime w najlepszych lokalizacjach przekłada się bezpośrednio na poprawę parametrów inwestycyjnych aktywów biurowych. Największym zainteresowaniem cieszą się budynki oferujące atrakcyjną relację ceny do jakości oraz potencjał dalszego wzrostu wartości poprzez rozbudowę i optymalizację grupy najemców – informuje Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz. 

Sektor biurowy już w 2024 roku powrócił na pozycję lidera rynku inwestycyjnego w Polsce, osiągając w 2025 roku niemal 40 procentowy udział w całkowitym wolumenie transakcyjnym. Było to możliwe m.in. dzięki powrotowi transakcji typu core, co potwierdza większe dopasowanie oczekiwań cenowych sprzedających do realiów rynkowych.

Istotną rolę w inwestycjach odgrywa przy tym  kapitał krajowy, który w 2025 roku odpowiadał za około 30 proc. wolumenu inwestycyjnego w sektorze biurowym, koncentrując się na aktywach z potencjałem wzrostu wartości.

Popyt bije rekordy  

W 2025 roku całkowity wolumen najmu w Polsce przekroczył 1,56 mln mkw., z czego około połowę stanowiły renegocjacje umów. Blisko 800 tys. mkw. wynajęte zostało w Warszawie, gdzie w IV kwartale odnotowany został historycznie rekordowy, kwartalny wynik najmu – 310 tys. mkw. powierzchni. W warunkach silnego deficytu powierzchni w centrum miasta do gry powrócił Służewiec, który odpowiadał za przeszło 20 proc. ubiegłorocznego wolumenu najmu.

Rynki regionalne również osiągnęły historyczne wyniki, zarówno Kraków (270 tys. mkw.), jak i Wrocław odnotowały rekordowy roczny popyt. Ożywienie to świadczy o powrocie firm do bardziej zdecydowanych decyzji związanych z kontraktacją przestrzeni do pracy, potwierdzając jednocześnie trwałą rolę biura jako miejsca, gdzie firmy budują swoją tożsamość i potencjał, mimo transformacji modelu pracy.

Ekskluzywna nowa podaż

Skala nowej podaży pozostaje niewielka. W 2025 roku na ogólnopolski rynek trafiło jedynie ok. 110 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych.

Najwięcej inwestycji biurowych realizowanych jest na rynku stołecznym. Nowe projekty powstają głównie w centrum miasta. W budowie znajdują się m.in. wieże Skyliner II (130 metrów) oraz Upper One (131,5 metra), a kolejne projekty wysokościowe uzyskały już pozwolenia na budowę. Jednak przy obecnym tempie realizacji inwestycji nie należy oczekiwać szybkiego zrównoważenia relacji popytu i podaży.

Stabilne fundamenty wzrostu sektora

Obecne uwarunkowania rynkowe – wysoki popyt na biura, ograniczona podaż, poprawiające się warunki finansowania oraz stabilne otoczenie makroekonomiczne tworzą sprzyjające środowisko dla dalszego wzrostu aktywności inwestycyjnej w sektorze.

Wszystko wskazuje na to, że 2026 rok może przynieść większe odbicie, opierające się na trwałych fundamentach strukturalnych. W tym scenariuszu biura mają realną szansę istotnie wzmocnić swoją, wiodącą pozycję na rynku transakcji inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne w Polsce, przyciągając zarówno kapitał krajowy, jak i zagraniczny.

Avison Young z nowymi konsultantami

Polski oddział Avison Young utrzymuje tempo wzrostu również w 2026 roku. Dołączają Natalia Puza, która obejmuje stanowisko Senior Consultant w dziale Office Agency, a także Damian Bafeltowski, który dołącza do działu Investment Advisory jako Consultant.

Natalia Puza jest związana z rynkiem najmu powierzchni biurowych od przeszło 11 lat. Od początku swojej kariery współpracowała z Colliers, gdzie zdobyła doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych. Na co dzień doradzała klientom w zakresie pozyskiwania nowych lokalizacji biurowych, renegocjacji umów najmu, a także konsolidacji spółek w jednej lokalizacji, skutecznie dostosowując potrzeby biznesowe do realiów rynkowych. Natalia ma szerokie doświadczenie na rynku powierzchni typu „flex”, wieloletnie relacje z wiodącymi operatorami, co jest szczególnie cenne w czasach elastycznego podejścia do wynajmu powierzchni biurowej.

W Avison Young Natalia pracuje jako Senior Consultant i dalej rozwija swoją karierę na rynku najmu powierzchni biurowych, wspierając klientów, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych.

Damian Bafeltowski posiada tytuł magistra na kierunku Gospodarka Przestrzenna na Uniwersytecie Warszawskim ze specjalizacją w foresightcie terytorialnym. W swojej karierze zawodowej brał udział w projektach finansowanych przez UE oraz projektach doradczych dotyczących infrastruktury, mobilności miejskiej i zagospodarowania terenu. Przed dołączeniem do Avison Young Damian był szczególnie aktywny w sektorze przemysłowym i logistycznym, wspierając procesy leasingu, sprzedaży i doradztwa prowadzone przez dział Industrial and Logistics Agency w Colliers.

W Avison Young Damian obejmuje stanowisko Consultant w dziale Investment Advisory i dalej rozwija swoją karierę na rynku nieruchomości komercyjnych. Będzie się zajmował analizami rynkowymi, przygotowywaniem raportów a także komercyjnymi due diligence dla wszystkich sektorów rynku.

Schibsted & Vend Polska przedłuża najem w kompleksie High5ive w Krakowie

Schibsted & Vend Polska, centrum technologiczne tworzące platformy cyfrowe, wykorzystywane codziennie przez miliony użytkowników, przedłużyło umowę najmu 2 500 mkw. powierzchni w kompleksie High5ive, zlokalizowanym w ścisłym centrum Krakowa. Wsparcie doradcze w procesie renegocjacji zapewniła najemcy firma Walter Herz.

Od rozpoczęcia działalności w Polsce w 2012 roku Schibsted & Vend Polska rozwija inteligentne platformy cyfrowe, obejmujące serwisy informacyjne, aplikacje ogłoszeniowe oraz rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji. Krakowskie centrum technologiczne ściśle współpracuje z zespołami w Szwecji, Norwegii, Finlandii i Danii w ramach międzynarodowych struktur Schibsted, jednej z wiodących skandynawskich grup medialnych, oraz Vend, skupiającego nordyckie platformy marketplace’owe.

– Decyzja o przedłużeniu umowy najmu wpisuje się w długofalową strategię organizacji, skoncentrowaną na budowaniu zaangażowanego zespołu oraz tworzeniu środowiska pracy wspierającego współpracę, integrację i rozwój. Istotnym czynnikiem była możliwość dalszego dopasowania przestrzeni do zmieniających się potrzeb biznesowych oraz celów w obszarze pozyskiwania i utrzymania talentów. Proces renegocjacji umowy, prowadzony przy wsparciu doradców Walter Herz, pozwolił na optymalne zabezpieczenie tych założeń. W tym kontekście kompleks High5ive oferuje wysoki standard i komfortowe warunki pracy, rozwiązania sprzyjające efektywnej i przyjaznej organizacji przestrzeni oraz prośrodowiskowe podejście. Dodatkowym atutem pozostaje jego atrakcyjna lokalizacja, zapewniająca bardzo dobry dostęp do komunikacji i infrastruktury usługowej Krakowa – mówi Katarzyna Kowalczyk, CEO/CFO w Schibsted & Vend Polska

– Naszą rolą było kompleksowe wsparcie klienta w renegocjacji warunków biznesowych umowy. Firma Schibsted & Vend Polska zdecydowała się przedłużyć umowę najmu w kompleksie High5ive w oparciu o kompleksową analizę biznesową i benchmarking krakowskiego rynku biurowego. W drodze negocjacji oraz analizy dostępnych propozycji wybrany został wariant najmu, zapewniający firmie optymalną strukturę kosztową, stabilność operacyjną oraz elastyczność rozwoju na kilka kolejnych lat w jednym z wiodących projektów biurowych w regionie – informuje Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz.

High5ive to kompleks składający się z pięciu budynków biurowych, położony w centrum Krakowa. Obiekt oferuje łącznie około 70 000 mkw. powierzchni i zapewnia atrakcyjne środowisko pracy. Projekt usytuowany jest w pobliżu najważniejszych atrakcji Krakowa, zapewniając najemcom szereg udogodnień, takich jak concierge, tereny zielone, publiczne boisko do koszykówki oraz wygodny dostęp do sklepów i restauracji. Inwestycja dysponuje infrastrukturą dedykowaną dla rowerzystów. Na terenie kompleksu znajdują się m.in. stojaki rowerowe, stacje ładowania, prysznice, szatnie i stacje napraw rowerów.

High5ive mieści się w pobliżu renomowanych uczelni i krakowskiego Starego Rynku. Lokalizacja umożliwia korzystanie z bogatej oferty kulturalnej i rekreacyjnej Krakowa. Do lotniska w Balicach można dojechać w ciągu 25 minut.

 

Piotr Aftewicz wzmacnia zespół zarządczy Walter Herz

Walter Herz, w związku z intensywnym rozwojem działalności, konsekwentnie rozbudowuje swoje struktury zarządcze. Do zespołu firmy dołączył Piotr Aftewicz, obejmując stanowisko Managing Director. Piotr to menedżer z ponad dwudziestoletnim doświadczeniem w sektorze IT, zarządzaniu produktami oraz przywództwie komercyjnym, specjalizujący się w projektowaniu i optymalizacji procesów biznesowych, zarówno w organizacjach w fazie wzrostu, jak i w dojrzałych strukturach międzynarodowych.                  

W nowej roli będzie odpowiedzialny za dalszy rozwój oraz optymalizację struktur organizacyjnych Walter Herz, a także wdrażanie strategicznych zmian operacyjnych, wspierających skalowanie biznesu. Jego zakres odpowiedzialności obejmuje m.in. opracowanie nowej strategii sprzedaży, wprowadzenie dedykowanych linii biznesowych oraz zwiększenie efektywności obsługi klientów i jakości usług doradczych w obszarze nieruchomości komercyjnych i doradztwa inwestycyjnego.

Piotr we współpracy z zarządem spółki, koncentruje się na implementacji spersonalizowanych rozwiązań operacyjnych oraz budowie nowoczesnych procesów wspierających wzrost efektywności organizacyjnej. Kluczowym elementem tych działań jest integracja zespołów marketingu, sprzedaży i obsługi klienta w oparciu o autorskie modele operacyjne typu RevOps. Wprowadzenie zmian ma przynieść wzrost wydajności całego cyklu operacyjnego firmy.

W trakcie swojej kariery zawodowej Piotr Aftewicz realizował złożone projekty transformacyjne dla podmiotów z sektora finansowego, przemysłowego, retail oraz technologicznego. Pełnił kluczowe role C-level, odpowiadając za sprzedaż, marketing, rozwój produktów, IT oraz bezpieczeństwo informacji. Jako Chief Commercial Officer w firmie Awareson był odpowiedzialny za strategię wzrostu i realizację kilkudziesięciomilionowych przychodów. Wcześniej, jako CIO i Chief Product Officer w Billennium zarządzał wielofunkcyjnymi zespołami, prowadził transformację operacyjną oraz wdrażał systemy klasy CRM i BI. Proces zarządzania optymalizował również pracując w firmach Sciamus i Sygnity S.A. Jest absolwentem Wojskowej Akademii Technicznej w Warszawie.

– Cieszę się, że do zespołu Walter Herz dołącza menedżer o tak szerokim doświadczeniu w budowie skalowalnych struktur i zarządzaniu wzrostem. Piotr łączy podejście analityczne z silną orientacją na wynik finansowy i długofalowe zwiększanie wartości organizacji. Jestem przekonany, że wdrażane przez niego zmiany istotnie wzmocnią potencjał operacyjny firmy, co pozwoli nam zwiększyć udział w rynku – komentuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Piotr Aftewicz podkreśla, że jego celem jest dalsze wzmacnianie pozycji firmy w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. – Walter Herz znajduje się w kluczowym momencie rozwoju, cieszę się że mam okazję zaangażować się w pracę w tak dynamicznym zespole. Moim priorytetem jest budowa spójnego, efektywnego modelu operacyjnego, który pozwoli firmie skalować działalność, zwiększać rentowność i jeszcze skuteczniej odpowiadać na dzisiejsze potrzeby klientów – mówi Piotr Aftewicz, Managing Director w Walter Herz.