Sektor biurowy w miastach regionalnych. H1 2025

Autor: Agnieszka Bykowska, Research Analyst w Avison Young

Regionalny rynek biurowy - podsumowanie I półrocza 2025 r.

Regionalny rynek biurowy w liczbach:

Nowoczesne zasoby biurowe – 6,75 mln mkw

Nowa podaż – 2 400 mkw

W budowie – 200 000 mkw

Popyt – 387 000 mkw

Wskaźnik pustostanów (bez zmian do poprzedniego kwartału) – 17,5%

Zasoby i planowana podaż

W pierwszym półroczu 2025 roku ukończono tylko jeden projekt biurowy – Dymka 188 (2 400 mkw) w Poznaniu, dostarczony w I kw. 2025 r. Drugi kwartał z kolei nie wprowadził na rynki regionalne żadnych nowych budynków biurowych.

Zgodnie z zapowiedziami deweloperów, do końca 2025 r. zostanie dostarczone ok. 67 400 mkw nowej powierzchni biurowej. Kraków i Poznań cieszą się niezmiennie największą aktywnością deweloperską.

Popyt i pustostany

Drugi kwartał 2025 r. odnotował wyraźny (28%) wzrost całkowitego popytu na głównych rynkach regionalnych w porównaniu z pierwszym kwartałem. Kraków wiódł prym, odpowiadając za 44% całkowitego popytu. Wrocław i Trójmiasto reprezentowały łącznie ponad jedną trzecią całkowitej wynajętej powierzchni w Polsce.

Udział renegocjacji w strukturze popytu jest nadal dominujący i stanowi niemal 60% podpisanych umów. Także 7 największych transakcji, z których każda przekroczyła 10 000 mkw, to renegocjacje umów. Z kolei nowe transakcje reprezentowały 32% całkowitego popytu.

Poziom pustostanów pozostał stabilny. Dostępnej powierzchni na rynkach regionalnych jest łącznie 1,18 mln mkw, z czego największy wskaźnik pustostanów odnotowano w Katowicach (22,7%) oraz Łodzi (21,6%). Najniższym wskaźnikiem pustostanów mogą pochwalić się z kolei Szczecin (7,3%) oraz Lublin (10,4%).

Pod względem popytu branżowego, sektor „Produkty i usługi IT” odpowiadał za 24% wynajętej powierzchni w I półroczu 2025 r., a następnie „Usługi dla biznesu” (17%)  i „Produkcja” (13%).

Stawki czynszu

Stawki czynszu w najlepszych budynkach biurowych różniły się w zależności od lokalizacji. Najwyższe były w Krakowie i Wrocławiu, gdzie stawki wahały się odpowiednio od 13,00 do 18,00 euro i od 14,00 do 18,00 euro / mkw / miesiąc. W Trójmieście czynsze nieco wzrosły i wynosiły od 14,00 do 17,50 euro. Najniższe stawki odnotowujemy w Lublinie 10,00 – 14,00 euro / mkw / miesiąc.

Co dalej?

Stagnacja na rynkach regionalnych będzie nadal trwać, co dodatkowo zwiększy znaczenie renegocjacji umów najmu, ze względu na ograniczone możliwości relokacji najemców.

„Przy niskiej aktywności deweloperskiej i niewielkiej liczbie nowych projektów biurowych trafiających na rynek, wybór dostępnych powierzchni dla najemców staje się coraz bardziej ograniczony. W związku z tym, wcześniejsze rozpoczęcie procesu relokacji może stać się kluczowe dla osiągnięcia tego celu.” – podkreśla Przemysław Urbański, Director, Office Agency w Avison Young

Ograniczona nowa podaż może z czasem przyczynić się do spadku ogólnego poziomu wakatów na rynkach regionalnych.