Autor: Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young
Spadek wolumenu inwestycyjnego, który notowany
jest w tym roku we wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych w
Polsce, najbardziej widoczny jest w segmencie biurowym. Pomimo względnego
ożywienia, jakie można było zaobserwować pod koniec lata, całkowita wartość wolumenu
transakcyjnego zarejestrowanego w okresie Q1-Q3 2023 roku wyniosła zaledwie ok.
1,7 mld euro, z czego tylko ok. 267 mln euro przypadło na aktywa biurowe.
Jednak w tym czasie spowolnienia, jest
również miejsce na sukcesy. Zespół doradztwa inwestycyjnego Avison Young ma na
swoim koncie ok. 1/3 zrealizowanych transakcji w tym sektorze – zarówno pod
względem wolumenu jak i liczby transakcji.
„Liczby potwierdzają wyraźnie spowolnienie
na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak transakcje dalej się toczą. W
porównaniu z innymi krajami w Europie, Polska wydaje się być jednym z bardziej
aktywnych rynków. I tak jak w czasie pandemii COVID-19, inwestorzy adaptują się
do zmieniających się warunków, weryfikując posiadane aktywa i strategie
inwestycyjne.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison
Young.
Bezkonkurencyjna Warszawa
W 2022 roku w centrum zainteresowania
inwestorów były głównie miasta regionalne, w których zawarto 15 z 21 transakcji
biurowych. W tym roku inwestorzy zainteresowani
aktywami biurowymi skoncentrowali swoją uwagę wyłącznie na rynku warszawskim.
Od ostatniego roku zmianie uległ także
rodzaj aktywów, na których skupiają się inwestorzy. W 2022 roku przeważały transakcje
z udziałem obiektów typu „core” lub „core+”, co można odczytać jako wybór strategii
niskiego ryzyka. W tym roku, poza nieruchomościami „core+”,
widoczne jest też zainteresowanie aktywami „value-add” i oportunistycznymi, przeznaczonymi
do przebudowy lub zmiany funkcji – co z kolei świadczy o tendencji do szukania
okazji inwestycyjnych.
W cenie tańsze aktywa
Od początku roku inwestorzy wykazywali
szczególne zainteresowanie tańszymi obszarami poza centrum Warszawy, w tym
obszarem Mokotowa i Służewca. Zespół Avison Young sfinalizował w ostatnim
czasie aż dwie transakcje w tej okolicy (Obrzeżna Center i HOL 7.7), a i
kolejne projekty są w trakcie negocjacji. Jednak przedmiotem największych
transakcji były aktywa zlokalizowane w centrum Warszawy.
Największą transakcją do końca III kw.,
której wartość wynosiła prawie 70 milionów euro, był zakup budynku Wola Retro
przez węgierski fundusz Adventum, gdzie dział doradztwa inwestycyjnego Avison
Young reprezentował sprzedającą Develię. Druga największa transakcja dotyczyła
Warta Tower, która przejęta została przez Cornerstone, co potwierdza rosnącą
aktywność polskiego kapitału, szczególnie w przypadku nieruchomości typu „value-add”
i oportunistycznych.
Avison Young zwraca uwagę, że mimo znacznie
mniejszego całkowitego wolumenu transakcji, aktywność inwestycyjna w 2023 roku pozostaje
wysoka pod względem liczby transakcji. Płynność jest na porównywalnym poziomie
do wyników z okresu I-III kw. 2016 i 2017 roku, ale średni wolumen transakcyjny
jest znacznie mniejszy.
W strukturze transakcji biurowych dominują
mniejsze projekty. Brakuje przejęć większych inwestycji, których ceny nie
uległy jeszcze oczekiwanej korekcie. Głównymi powodami zastoju w sektorze
biurowym, obok utrzymującego się jeszcze w pierwszej połowie 2023 roku rozdźwięku
pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących są wysokie koszty
finansowania zakupu oraz postrzeganie nieruchomości biurowych jako mniej stabilnych
inwestycji ze względu na upowszechnienie się hybrydowego modelu pracy.
Inwestorzy regionalni i kapitał
rodzimy
Globalne fundusze instytucjonalne pozostają
nadal w uśpieniu. Brak konkurencji z ich strony wykorzystują inwestorzy lokalni
i biznes prywatny. Większość kapitału zainwestowanego w tym roku na polskim
rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej
(CEE) oraz krajów bałtyckich. W pierwszej połowie 2023 roku udział inwestorów z
regionu CEE w całkowitym wolumenie transakcji w Polsce wyniósł 45 proc. To o 20
proc. więcej niż w latach 2020-2022.
Innym źródłem kapitału, który korzysta
z ograniczonej konkurencji i wchodzi do gry jest kapitał rodzimy, który
poszukuje w sektorze nieruchomości komercyjnych okazji i obniżek cen. Można go
podzielić na dwie grupy. Jedna to firmy z polskim kapitałem, które wykorzystują
spowolnienie, są w stanie odpowiednio oszacować ryzyko i zabezpieczyć
finansowanie oraz sfinalizować dobrą transakcję. Druga grupa to „family offices”,
zamożne osoby, reprezentujące bogate rodziny, zainteresowane dodatkowymi
opcjami inwestycyjnymi. Inwestorzy z tego segmentu celują we wszystkie główne
klasy aktywów, których wartość nie przekracza 50 mln euro, od nieruchomości typu
„core” po inwestycje niosące wyższe ryzyko, ale umożliwiające wygenerowanie wysokich
zwrotów.
W nowy rok z optymizmem
Perspektywy dla sektora biurowego są
umiarkowanie optymistyczne. W 2024 roku na rynku mogą pojawić się nowe aktywa w
związku z dużą liczbą refinansowań i wykupem sporej liczby obligacji
komercyjnych emitowanych przez deweloperów i inwestorów.
Dostępność aktywów biurowych może również wzrosnąć w wyniku weryfikacji
portfeli przez fundusze inwestycyjne, które przyjęły nową strategię działania i
planują zbyć nieruchomości, które się w nią nie wpisują lub też te, które
weryfikują portfele pod względem spełniania warunków ESG. Globalne i europejskie
podmioty, chcąc zoptymalizować portfolio mogą pójść w stronę redukcji alokacji
w aktywa biurowe i przenosić inwestycje do atrakcyjniejszych obecnie sektorów,
np. magazynowego czy PRS.
Decydująca dla aktywizacji działań na rynku transakcji
inwestycyjnych w 2024 roku będzie wysokość stóp procentowych oraz dostępność
finansowania. Stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów na przestrzeni roku
wzrosły w Polsce średnio od 0,5 do 1 punktu procentowego przy czym ciężko jest
określić stopę dla najlepszych aktywów, gdyż nie odnotowano żadnej transakcji
typu „prime” w sektorze biurowym. Avison Young spodziewa się, że aktywność
inwestycyjna w sektorze biurowym może utrzymywać się na ograniczonym poziomie z
uwagi na utrzymujące się dość sceptyczne nastawienie rynku do tej klasy nieruchomości,
a w innych sektorach powinna się ustabilizować.
Odbudowę wolumenów transakcyjnych może
też przynieść zmiana polityki banków, które nadal bardzo selektywnie podchodzą
do finansowania projektów, w związku z czym inwestorzy gotówkowi mają wciąż silną
przewagę i większą możliwość zawierania atrakcyjnych transakcji.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz