Prognozy 2024

 Autor: Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Ogólna charakterystyka rynku

Polski rynek inwestycyjny charakteryzuje się obecnie względną płynnością oraz niskim wolumenem całkowitym w porównaniu do lat ubiegłych, który wynika z sytuacji makroekonomicznej, geopolitycznej i rozwoju rynku. W opinii ekspertów w przyszłym roku sytuacja powinna się stabilizować i wpłynąć korzystnie na ożywienie aktywności inwestorów.

Obecnie na rynku dominują inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej, krajów bałtyckich a także kapitał lokalny, który poluje na okazje inwestycyjne. W krótkim terminie sytuacja raczej nie ulegnie zmianie, gdyż fundusze instytucjonalne skupiają obecnie uwagę na swoich lokalnych rynkach zachodnioeuropejskich, gdzie mogą znaleźć wiele okazji cenowych, jakich nie było od wielu lat. I dopiero w drugiej kolejności wrócą na rynek polski. W trend ten również wpisują się nowe zagraniczne podmioty, które jeszcze nie są obecne na rynku polskim, ale analizowały już potencjalne projekty w przeszłości.

Uzyskanie finansowania w bankach przez inwestorów jest dalej trudne, gdyż banki ostrożnie i skrupulatnie przyglądają się projektom, które mają finansować. Ponadto, koszt pieniądza jest wysoki.

Istotnym czynnikiem wpływającym na zakupy nieruchomości w dalszym ciągu będzie również kwestia ESG, która jest coraz bardziej uwzględniana w strategiach inwestycyjnych funduszy w szczególności tych instytucjonalnych. Aspekt ten będzie również kluczowym elementem w uzyskiwaniu finansowania z banków.

Czy to będzie lepszy czy gorszy rok? Wydaje się, że 2024 będzie ciekawy, a rozdźwięk w oczekiwaniach cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi będzie się zmniejszał, co z kolei przełoży się na zwiększoną aktywność inwestorów we wszystkich sektorach rynku i dużo większy wolumen w skali roku. Wiemy o kilkudziesięciu transakcjach, które się toczą i powinny sfinalizować się w przyszłym roku.

Sektor biurowy

Obecnie inwestorzy sektora biurowego koncentrują się na nieruchomościach zlokalizowanych w Warszawie, zwłaszcza na tańszych dzielnicach Mokotowa i Służewca. Nie spodziewamy się, żeby ta sytuacja miała się szybko zmienić.

W tym roku wyraźnie obserwowaliśmy zainteresowanie inwestorów starszymi budynkami biurowymi typu „value-add” i oportunistycznymi. Wynika to z jednej strony z tego, że w sytuacji niedoboru gruntów pod zabudowę, takie budynki, często znajdujące się w znakomitych lokalizacjach są rozważane do wyburzenia lub zmiany ich funkcji np. na PRS. Takich budynków jest jeszcze sporo zarówno w Warszawie jak i w miastach regionalnych, więc spodziewamy się ogłaszania kolejnych projektów tego typu. Takie inwestycje są poszukiwane przez obecne na rynku fundusze nastwione na uzyskiwanie wysokich zwrotów.

Wracają inwestorzy chętni na aktywa typu „core” w najlepszych lokalizacjach, np. CBD w Warszawie czy też centralnie ulokowane i najlepsze najnowsze budynki w miastach regionalnych . Jednak duże wolumeny wciąż mogą być wyzwaniem, co przełoży się na bardziej wyszukane i strukturyzowane podejście do zakupu nieruchomości.

Sektor magazynowy

Sektor magazynowy na koniec 2023 roku jest dalej dominującym sektorem pod względem wolumenu. Był on jednak  zbudowany na mniejszych projektach – zaledwie kilka transakcji przekroczyło próg 100 milionów euro. W przyszłym roku spodziewamy się dalszej popularności sektora, szczególnie w transakcjach „sale and leaseback” i kolejnych przejęć istniejących obiektów, które nie znalazły nabywców w roku 2023.   

Sektor handlowy

Sektor handlowy będzie przyciągał inwestorów niezmiennie parkami handlowymi i obiektami typu convenience, które pozostają bezpiecznym rodzajem inwestycji. Z kolei inwestorzy poszukujący wysokich zwrotów, dalej będą szukali atrakcyjnych cenowo regionalnych centrów handlowych, a także oportunistycznych aktywów z planami przebudowy. Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych galerii handlowych sprawiają, że są one alternatywą o wyższej stopie zwrotu.

PRS

Mimo spowolnienia aktywności zakupowej w sektorze PRS, inwestorzy dalej obserwują rynek. To, co ogranicza dynamikę rozwoju sektora to niska dostępność gruntów pod budowę nowych projektów, a także koszty budowy. Dlatego też inwestorzy i deweloperzy coraz chętniej rozważają możliwości pozyskania starszych budynków biurowych z opcją wyburzenia lub przekształcenia ich funkcji na PRS. Spodziewamy się, że polski rynek przyciągnie, zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać w tym sektorze wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na rynkach zachodnioeuropejskich. Mając na uwadze rozwój sektora PRS wydaje się, że rok 2024 może przynieść utworzenie kolejnych platform, stworzonych przez układ deweloper-inwestor, które docelowo zwiększą bazę produktu do zakupów przez obecne i wchodzące do polski fundusze inwestycyjne.

Avison Young

Walter Herz Invest wchodzi do gry

 Firma Walter Herz rozbudowuje zakres usług doradczych i poszerza działalność o nową linię biznesową - Walter Herz Invest. Podmiot odpowiedzialny jest za zakup i zabezpieczanie nieruchomości i gruntów pod budowę projektów deweloperskich z sektora handlowego i magazynowego oraz mieszkaniowego.

Walter Herz, wiodąca firma doradcza na rynku nieruchomości w Polsce weszła w tym roku w rolę inwestora i co-inwestora oraz strategicznego doradcy w kompleksowej realizacji projektów w sektorze retail i logistycznym i mieszkaniowym. Zespół Walter Herz Invest wspiera inwestorów w rozpoznaniu potencjału poszczególnych projektów, doradza w zakresie wyboru optymalnej lokalizacji oraz analizy warunków inwestycyjnych. W ramach działania nowego podmiotu inwestycyjnego mieści się wybór i zakup gruntów inwestycyjnych oraz nieruchomości, kreowanie wartości inwestycji, opracowywanie dokumentacji dla projektów i organizowanie pozwoleń na budowę.      

Powołanie nowego podmiotu Walter Herz łączy się z nabyciem przez Grupę gruntów, usytuowanych w pobliżu głównych dróg krajowych, z których trzy zlokalizowane są w województwie mazowieckim i jeden w województwie warmińsko-mazurskim. Parcele przeznaczone są pod budowę obiektów handlowych, projekty logistyczne i magazynowe oraz stacje paliw.

– Poprzez działalność Walter Herz Invest chcemy zwiększać zaangażowanie w obszarze inwestowania oraz doradztwa strategicznego przy realizacji projektów z sektora magazynowego i handlowego, w których prognozowany jest największy wzrost popytu na powierzchnie. Nasze kompetencje, zdobyte podczas wieloletnich analiz rynku, stanowią fundament planowania najbardziej optymalnego wykorzystania gruntów, a także zmiany funkcji nieruchomości w celu osiągnięcia wysokiej rentowności projektów. Partnerom, z którymi będziemy inwestować zapewnimy możliwość generowania długoterminowych korzyści z inwestycji, stabilne dochody i wzrost wartości nieruchomości. Jak również bezpieczeństwo inwestycji w czasie wyjątkowo szybkich zmian, wyzwań i szans, jakie niesie obecnie rynek nieruchomości – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Globalny rynek nieruchomości komercyjnych przechodzi teraz proces transformacji, co wiąże się ze zmianą potrzeb użytkowników i konsumentów. To zjawisko można obserwować również we wszystkich sektorach rynku nieruchomości w Polsce. Uruchomienie nowej linii biznesowej Walter Herz, dedykowanej segmentowi magazynowemu, retail oraz mieszkaniowemu jest ściśle związane z trendami rynkowymi. Takie tendencje, jak utrzymujące się, wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w Polsce, będące konsekwencją światowych zmian łańcuchów dostaw, przyspieszony rozwój logistyki ostatniej mili i e-commerce, jak również zmiany przyzwyczajeń zakupowych Polaków, które zaowocowały rozkwitem retail parków i lokalnych centrów zakupowych na niespotykaną dotąd skalę sprawiły, że sektor handlowy i magazynowy mają przed sobą najlepsze perspektywy rozwoju i najbardziej skupiają uwagę inwestorów. Luka podażowa w sektorze mieszkaniowym powoduje natomiast rekordowe poziomy transakcji dla gruntów z takim przeznaczeniem.

Podczas, gdy inwestycje w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości w Polsce zostały w ostatnim czasie mocno ograniczone, sektor handlowy jest jedynym, który notuje progres, jeśli chodzi o przyrost nowej podaży. W pierwszej połowie 2023 roku w Polsce oddane zostało do użytku około 150 tys. mkw. powierzchni handlowych, o 40 proc. więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej. Około 70 proc. nowej powierzchni przypada na parki handlowe, które nadal rosną we wszystkich zakątkach kraju. W wielu rejonach wciąż jest duże zapotrzebowanie na nowoczesne obiekty handlowe, średnie nasycenie powierzchnią handlową w Polsce jest nadal znacznie niższe niż w krajach Europy Zachodniej. W całej Polsce pozostaje w budowie prawie 500 tys. mkw. powierzchni handlowych.

Projekty związane z realizacją retail parków przyciągają inwestorów niższym progiem wejścia do inwestycji niż w przypadku dużych obiektów. Ich plusem jest też krótszy proces budowy. Dla najemców format jest atrakcyjny ze względu na niższy poziom stawek czynszowych i opłat eksploatacyjnych, co powoduje, że w momencie uruchamiania większość parków handlowych jest całkowicie skomercjalizowana. Zasadnicze znaczenie ma tu wybór lokalizacji oraz optymalnej grupy najemców. Klienci lubią z kolei robić teraz zakupy blisko domu, jak i m.in. lokujące się w parkach handlowych sieciowe placówki dyskontowe i sklepy off-price, które są obecnie w naszym kraju w fazie ekspansji.

Sektor magazynowy do początku bieżącego roku był najszybciej rozwijającym się obszarem rynku nieruchomości w Polsce od roku 2020. W pierwszym półroczu tego roku popyt na powierzchnie magazynowe jednak się obniżył. W kontekście przenoszenia produkcji z Azji do Europy ten sektor polskiego rynku nieruchomości w dłuższej perspektywie ma jednak szerokie możliwości dalszego rozwoju. Koszty wynajęcia powierzchni rosną od kilku kwartałów, ale nadal są znacznie niższe niż na rynku zachodnioeuropejskim. Mimo rekordowo dużej, nowej podaży (2,6 mln mkw. oddanej powierzchni w I połowie br.) na rynku magazynowym w Polsce współczynnik pustostanów utrzymuje się na poziomie 7 proc.

Wyjątkowo szybkie tempo rozwoju sektora logistycznego w ostatnich latach przyniosło Polsce trzecią pozycję w Europie pod względem wielkości zasobów magazynowych. Szansą dla branży jest realizowany od kilku lat proces optymalizacji łańcuchów dostaw, stwarzający możliwość przyciągnięcia do naszego kraju podmiotów zorientowanych dotychczas na kierunki dalekowschodnie. Zbawienne dla sektora mogą być też planowane inwestycje unijne w półprzewodniki i chipy, jak również wzrost wskaźników związanych ze sprzedażą on-line.

Walter Herz

Polska: Sektor biurowy w okresie przejściowej hibernacji

 Autor: Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Spadek wolumenu inwestycyjnego, który notowany jest w tym roku we wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, najbardziej widoczny jest w segmencie biurowym. Pomimo względnego ożywienia, jakie można było zaobserwować pod koniec lata, całkowita wartość wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w okresie Q1-Q3 2023 roku wyniosła zaledwie ok. 1,7 mld euro, z czego tylko ok. 267 mln euro przypadło na aktywa biurowe.

Jednak w tym czasie spowolnienia, jest również miejsce na sukcesy. Zespół doradztwa inwestycyjnego Avison Young ma na swoim koncie ok. 1/3 zrealizowanych transakcji w tym sektorze – zarówno pod względem wolumenu jak i liczby transakcji.

„Liczby potwierdzają wyraźnie spowolnienie na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak transakcje dalej się toczą. W porównaniu z innymi krajami w Europie, Polska wydaje się być jednym z bardziej aktywnych rynków. I tak jak w czasie pandemii COVID-19, inwestorzy adaptują się do zmieniających się warunków, weryfikując posiadane aktywa i strategie inwestycyjne.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.     

Bezkonkurencyjna Warszawa   

W 2022 roku w centrum zainteresowania inwestorów były głównie miasta regionalne, w których zawarto 15 z 21 transakcji biurowych. W tym roku inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi skoncentrowali swoją uwagę wyłącznie na rynku warszawskim.

Od ostatniego roku zmianie uległ także rodzaj aktywów, na których skupiają się inwestorzy. W 2022 roku przeważały transakcje z udziałem obiektów typu „core” lub „core+”, co można odczytać jako wybór strategii niskiego ryzyka. W tym roku, poza nieruchomościami „core+”, widoczne jest też zainteresowanie aktywami „value-add” i oportunistycznymi, przeznaczonymi do przebudowy lub zmiany funkcji – co z kolei świadczy o tendencji do szukania okazji inwestycyjnych.

W cenie tańsze aktywa

Od początku roku inwestorzy wykazywali szczególne zainteresowanie tańszymi obszarami poza centrum Warszawy, w tym obszarem Mokotowa i Służewca. Zespół Avison Young sfinalizował w ostatnim czasie aż dwie transakcje w tej okolicy (Obrzeżna Center i HOL 7.7), a i kolejne projekty są w trakcie negocjacji. Jednak przedmiotem największych transakcji były aktywa zlokalizowane w centrum Warszawy.

Największą transakcją do końca III kw., której wartość wynosiła prawie 70 milionów euro, był zakup budynku Wola Retro przez węgierski fundusz Adventum, gdzie dział doradztwa inwestycyjnego Avison Young reprezentował sprzedającą Develię. Druga największa transakcja dotyczyła Warta Tower, która przejęta została przez Cornerstone, co potwierdza rosnącą aktywność polskiego kapitału, szczególnie w przypadku nieruchomości typu „value-add” i oportunistycznych.

Avison Young zwraca uwagę, że mimo znacznie mniejszego całkowitego wolumenu transakcji, aktywność inwestycyjna w 2023 roku pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. Płynność jest na porównywalnym poziomie do wyników z okresu I-III kw. 2016 i 2017 roku, ale średni wolumen transakcyjny jest znacznie mniejszy.

W strukturze transakcji biurowych dominują mniejsze projekty. Brakuje przejęć większych inwestycji, których ceny nie uległy jeszcze oczekiwanej korekcie. Głównymi powodami zastoju w sektorze biurowym, obok utrzymującego się jeszcze w pierwszej połowie 2023 roku rozdźwięku pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących są wysokie koszty finansowania zakupu oraz postrzeganie nieruchomości biurowych jako mniej stabilnych inwestycji ze względu na upowszechnienie się hybrydowego modelu pracy.  

Inwestorzy regionalni i kapitał rodzimy

Globalne fundusze instytucjonalne pozostają nadal w uśpieniu. Brak konkurencji z ich strony wykorzystują inwestorzy lokalni i biznes prywatny. Większość kapitału zainwestowanego w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) oraz krajów bałtyckich. W pierwszej połowie 2023 roku udział inwestorów z regionu CEE w całkowitym wolumenie transakcji w Polsce wyniósł 45 proc. To o 20 proc. więcej niż w latach 2020-2022.   

Innym źródłem kapitału, który korzysta z ograniczonej konkurencji i wchodzi do gry jest kapitał rodzimy, który poszukuje w sektorze nieruchomości komercyjnych okazji i obniżek cen. Można go podzielić na dwie grupy. Jedna to firmy z polskim kapitałem, które wykorzystują spowolnienie, są w stanie odpowiednio oszacować ryzyko i zabezpieczyć finansowanie oraz sfinalizować dobrą transakcję. Druga grupa to „family offices”, zamożne osoby, reprezentujące bogate rodziny, zainteresowane dodatkowymi opcjami inwestycyjnymi. Inwestorzy z tego segmentu celują we wszystkie główne klasy aktywów, których wartość nie przekracza 50 mln euro, od nieruchomości typu „core” po inwestycje niosące wyższe ryzyko, ale umożliwiające wygenerowanie wysokich zwrotów.

W nowy rok z optymizmem

Perspektywy dla sektora biurowego są umiarkowanie optymistyczne. W 2024 roku na rynku mogą pojawić się nowe aktywa w związku z dużą liczbą refinansowań i wykupem sporej liczby obligacji komercyjnych emitowanych przez deweloperów i inwestorów.    

Dostępność aktywów biurowych może również wzrosnąć w wyniku weryfikacji portfeli przez fundusze inwestycyjne, które przyjęły nową strategię działania i planują zbyć nieruchomości, które się w nią nie wpisują lub też te, które weryfikują portfele pod względem spełniania warunków ESG. Globalne i europejskie podmioty, chcąc zoptymalizować portfolio mogą pójść w stronę redukcji alokacji w aktywa biurowe i przenosić inwestycje do atrakcyjniejszych obecnie sektorów, np. magazynowego czy PRS.  

Decydująca dla aktywizacji działań na rynku transakcji inwestycyjnych w 2024 roku będzie wysokość stóp procentowych oraz dostępność finansowania. Stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów na przestrzeni roku wzrosły w Polsce średnio od 0,5 do 1 punktu procentowego przy czym ciężko jest określić stopę dla najlepszych aktywów, gdyż nie odnotowano żadnej transakcji typu „prime” w sektorze biurowym. Avison Young spodziewa się, że aktywność inwestycyjna w sektorze biurowym może utrzymywać się na ograniczonym poziomie z uwagi na utrzymujące się dość sceptyczne nastawienie rynku do tej klasy nieruchomości, a w innych sektorach powinna się ustabilizować.  

Odbudowę wolumenów transakcyjnych może też przynieść zmiana polityki banków, które nadal bardzo selektywnie podchodzą do finansowania projektów, w związku z czym inwestorzy gotówkowi mają wciąż silną przewagę i większą możliwość zawierania atrakcyjnych transakcji.

 

Walter Herz przenosi siedzibę do WTT

Firma Walter Herz, która od 11 lat świadczy kompleksowe usługi doradcze w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce wybrała Warsaw Trade Tower na swoją, nową siedzibę

Firma przeprowadziła się do kompleksu biurowego WTT firmy Globalworth, położonego przy ulicy Chłodnej w Warszawie. Głównym wyznacznikiem przy projektowaniu nowej siedziby Walter Herz były aspekty, które tworzą wartość organizacji i wybór takich rozwiązań przestrzennych oraz technologicznych, które sprzyjają jakości pracy. Nowe biuro jest ściśle przystosowane do obecnego profilu pracy zespołu, który ma teraz do dyspozycji trzy sale konferencyjne, podcastownię, a także wygodne audytorium przeznaczone do wspólnych spotkań. Team będzie korzystał z przestrzeni z miękkimi kanapami i wygodnymi fotelami, która tworzy idealne warunki do spotkań w szerokim gronie.    

– Mamy mnóstwo okazji do spotkań, integracji, szkoleń i celebrowania wydarzeń, dlatego zależało nam na wygenerowaniu takiego miejsca, które umożliwiałaby zespołowe spotkania w komfortowych warunkach. W salach biurowych zainstalowany został m.in. najnowocześniejszy sprzęt do video rozmów z klientami i partnerami. Przy wyborze lokalizacji i w procesie relokacji wykorzystaliśmy nasze kompetencje w dziedzinie przygotowania strategii workplace, optymalizacji kosztów i wdrożenia zasad zrównoważonego rozwoju. Podejmując decyzję kierowaliśmy się standardami ESG – mówi Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Tenant Representation w Walter Herz.

– Zdecydowaliśmy się na naturalne, drewniane elementy, które dominują w aranżacji wnętrza. Zgodnie z koncepcją biophilic design, nasze nowe miejsce pracy wypełnia mnóstwo zieleni, która wpływa na poprawę jakości powietrza, jednocześnie ocieplając przestrzeń. By ograniczyć negatywny wpływ na środowisko zdecydowaliśmy się na recykling części umeblowania i ponowne ich wykorzystanie w nowym biurze. Wśród ekologicznych rozwiązań znalazło się także na przykład oświetlenie LED – informuje Magdalena Zagrodnik, Head of HR & Business Partner w Walter Herz.  

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych. Firma doradza inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom, zarówno z sektora prywatnego, jak i państwowego z całej Polski. Wspiera klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczy usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych na rynku magazynowym, biurowym, handlowym i hotelowym.

Firma ma siedzibę w Warszawie i prowadzi oddziały regionalne w Krakowie i Trójmieście. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całego kraju poprzez organizację specjalistycznych spotkań szkoleniowych.

W procesie relokacji biura firmę Walter Herz wspierało szereg firm doradczych. Za zarządzanie projektem odpowiedzialny był Krzysztof Marszałek z Ilnedro. Autorką koncepcji aranżacji nowego biura firmy jest architektka Magdalena Majerowska – Pukacz. Fit out zrealizowała firma Neo-Świat, a przeprowadzką zajął się Relo Partner. Doradztwo prawne zapewniła kancelaria Decisive Group, wparcia doradczego w zakresie technicznym i audiowizualnym udzieliła firma Brill AV Media.  

– Z dużą satysfakcją przyjęliśmy decyzję Walter Herz o relokacji siedziby do Warsaw Trade Tower. Cieszymy się, że firma zdecydowała się dołączyć do grona naszych najemców. Staramy się dokładać wszelkich starań, by zapewnić użytkownikom budynku najlepsze warunki do rozwoju i atrakcyjną ofertę usług i udogodnień. Nasz flagowy, warszawski projekt biurowy cieszy się dużym zainteresowaniem najemców i z każdą kolejną, podpisaną umową potwierdza swój potencjał na warszawskim rynku biurowym. Dużym atutem budynku jest jego lokalizacja, a także przestronne i komfortowe biura oraz liczne udogodnienia dla pracowników, które pozwolą stworzyć idealne warunki pracy dla nowego najemcy. Jestem przekonana, że nowa siedziba przyczyni się do wzrostu efektywności działalności Walter Hertz.  – informuje Anna Korwin-Kulesza, Asset Management & Leasing Director – Central & Northern Poland w Globalworth Poland.

Warsaw Trade Tower jest prestiżowym budynkiem biurowym, usytuowanym przy ulicy Chłodnej w  centralnej części Warszawy. Dzięki charakterystycznej bryle, mierzący 208 metrów wysokościowiec, stał się jedną z ikon miasta. Położony niedaleko skrzyżowania ulicy Towarowej i alei Solidarności,  46-kondygnacyjny budynek wybija się na tle panoramy miasta. Do momentu oddania Varso Tower był najwyższym biurowcem w stolicy, a obecnie jest czwartym, najwyższym budynkiem w Polsce.

WTT oferuje przeszło 46 tys. mkw. powierzchni oraz ponad 400 podziemnych miejsc parkingowych. Ekskluzywne lobby budynku ma wysokość 6 kondygnacji. Na terenie obiektu znajduje się m.in. kantyna, fitness club, kawiarnia i punkty usługowe oraz handlowe. Do dyspozycji najemców jest także rozbudowana infrastruktura dla rowerzystów. Lokalizacja budynku zapewnia bezpośredni dostęp do wszystkich środków komunikacji miejskiej. W sąsiedztwie WTT znajdują się restauracje i mieszczą liczne sklepy, lokale usługowe i eleganckie hotele.

 

Inwestowanie w “bezpieczne przystanie”

 Autorzy: Marcin Purgal, Senior Director, Investment oraz Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

W co inwestować w wymagających czasach? Jak dywersyfikować portfel inwestycyjny by zminimalizować ryzyko? W jakich nieruchomościach lokują teraz kapitał inwestorzy?  

Jedna z podstawowych zasad inwestowania mówi: „nie trzymaj wszystkich jajek w jednym koszyku”. Zabezpieczyć kapitał możemy poprzez szeroko rozumianą dywersyfikację tj. podzielenie portfela na różne klasy aktywów. Rozproszenie ryzyka polegać może na przeznaczeniu części środków na inwestycje w „bezpieczne przystanie” na przykład inwestycje w złoto, obligacje, lokatę inwestycyjną, czy bardziej ryzykownie - w akcje spółek giełdowych, fundusze ETF, FOREX albo kontrakty terminowe. Działaniem, które również wydaje się najbezpieczniejsze w długim horyzoncie czasowym jest inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne. Patrząc obecnie na sektor mieszkaniowy i rosnące ceny gruntów, a także koszty budowy, które przekładają się na wzrost cen mieszkań, możemy zakładać, że wartość takiej inwestycji powinna się obronić oraz przynieść relatywne zwroty w przyszłości m.in. poprzez wzrost jej wartości.

Dywersyfikacja portfela i różnorodność jest podstawą strategii dla inwestorów. Rozproszenie ryzyka i inwestycje w różne klasy aktywów nie powinny być jednak nadmierne, aby nie stracić nad nimi kontroli.  Pewna regularność w alokacji środków powinna ochronić inwestorów przed wahaniami rynku i cyklami koniunkturalnymi, a tym samym przed częściową utratą kapitału. Portfel inwestycyjny można dostosowywać do aktualnego poziomu ryzyk i ewentualnych zmian na rynku. Przyjęta strategia może również ewaluować od modelu konserwatywnego do bardziej agresywnego i odwrotnie.  

Nieruchomości dla większych graczy

Jeśli rozpatrujemy aktywa komercyjne jako część składową portfela, trzeba się liczyć z dość wysoką barierą wejścia. Ponadto, na polskim rynku nie ma niestety obecnie zbyt wielu produktów, które pozwalałyby mniejszym inwestorom na wejście w ten sektor rynku. Brak jest typowych funduszy REIT (Real Estate Investment Trust), gdzie inwestor mógłby nabywać jednostki uczestnictwa i tym samym stawać się współwłaścicielem nieruchomości i czerpać z tego zwroty. Profesjonalny podmiot dbałby wtedy o dane nieruchomości i minimalizował ryzyka związane z inwestycją, czy to na etapie zakupu, aktywnego zarzadzania, czy też wyjścia z takiej inwestycji.

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne - jak każde inne - obarczone jest oczywiście ryzykiem, natomiast atutem lokowania w nie kapitału są regularne i przewidywalne dochody z wynajmu, wzrost ich wartości na przestrzeni lat, czy też względna kontrola nad inwestycją.

Solidne fundamenty polskiego rynku nieruchomości

Polski rynek nieruchomości komercyjnych ma solidne fundamenty, a aktywni na nim inwestorzy udowodnili, że potrafią adaptować się do zmian. Świadczą o tym wyniki osiągnięte w ostatnich, trudnych latach. W tym roku na rynku transakcji inwestycyjnych mamy jednak do czynienia ze spowolnieniem, czego głównym powodem jest trwający proces dostosowywania oczekiwań cenowych sprzedających i kupujących. Ta sytuacja może stwarzać jednak okazje do strategicznych zakupów, gdyż ceny rynkowe stają się coraz bardziej korzystne.

Pomimo znacznie zmniejszonego wolumenu transakcji odnotowanego w tym roku, aktywność inwestycyjna pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. W strukturze transakcji dominują mniejsze projekty. Po pierwszym półroczu br., ubogim w transakcje portfelowe, w trzecim kwartale pojawiło się ich kilka w sektorze magazynowym i handlowym, jednak żadna z nich nie przekroczyła wartości 100 milionów euro.

Co ciekawe, pomimo trudniejszych warunków gospodarczych, polski rynek inwestycyjny powitał w tym roku 3 nowych graczy - EIKA Asset Management, FREY, który pozyskał park handlowy typu prime w Gdańsku, a także  austriacki family office, który kupił portfel nieruchomości handlowych typu convenience na Śląsku.

Inwestorzy gotówkowi z silną przewagą 

Banki bardzo wybiórczo podchodzą do finansowania projektów i obecnie podejmują głównie działania związane z refinansowaniem. W związku z tym, inwestorzy gotówkowi mają bardzo silną przewagę i możliwość zawierania dobrych transakcji. W ostatnich miesiącach możemy obserwować też większą aktywność polskiego kapitału, poszukującego przede wszystkim obniżek cen nieruchomości i dobrych okazji.

W 2024 roku będziemy zaś świadkami dużej liczby wykupów obligacji komercyjnych generowanych przez deweloperów lub inwestorów oraz dużej liczby refinansowań. Może to być zatem czas intensywnych rozmów pomiędzy właścicielami a bankami, co może przełożyć się na pojawienie się nowych aktywów na rynku.  

Biurowce – stare budynki lub core+

Wraz z rosnącym popytem i coraz bardziej odczuwalnym niedoborem gruntów pod zabudowę, przedmiotem zainteresowania inwestorów stają się teraz coraz częściej starsze nieruchomości biurowe. Wiele podmiotów dostrzega potencjał w przekształcaniu takich obiektów w projekty PRS i co-living, ponieważ może to być często znacznie tańsze i szybsze niż budowa od zera.

Inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi koncentrują się na Warszawie, zwłaszcza na tańszych obszarach Mokotowa i Służewca. Wszystkie transakcje zarejestrowane w tym sektorze w dziewięciu pierwszych miesiącach br. miały miejsce w stolicy. Na radarze są aktywa typu core+ oraz value-add i oportunistyczne, przeznaczone do przebudowy lub zmiany funkcji.

Magazyny – przejęcia istniejących obiektów

W sektorze magazynowym inwestorzy także skupiają się aktualnie na mniejszych projektach. W okresie I-III kw. br. spośród 20 zamkniętych transakcji, tylko dwie przekroczyły próg 100 milionów euro. W tym czasie sektor magazynowy odpowiadał za połowę całkowitego wolumenu inwestycji zarejestrowanego w sektorze nieruchomości w Polsce. Jesteśmy też obecnie świadkami wielu transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego w sektorze magazynowym.  

Nowa dynamika cen może zachęcić głównych deweloperów magazynowych do preferowania strategii przejęć zamiast budowy nowych obiektów. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć, które stały się teraz realną alternatywą. Taki typ działania obrazuje m.in. przykład GLP, który w Q3 2023 nabył magazyn w Gdańsku od 7R i zapowiedział dalsze przejęcia na polskim rynku.  

PRS – drzemiący potencjał

Inwestorzy obecni podczas CEE Property Forum w Wiedniu, wskazali sektor PRS jako drugą po magazynach klasę aktywów oferującą obecnie najlepsze perspektywy. Napływ imigrantów i deficyt mieszkaniowy w Polsce zwiększają popyt na tego typu nieruchomości. Spodziewamy się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać w tym sektorze wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na innych rynkach zachodnioeuropejskich.

Parki handlowe i galerie do przebudowy poszukiwane 

Rynek inwestycji w nieruchomości handlowe w Polsce przyciąga z kolei obecnie inwestorów trzema głównymi rodzajami aktywów. Największym zainteresowaniem cieszą się parki handlowe i obiekty typu convenience, które pozostają bezpieczną inwestycją. Z kolei wysokie zainteresowanie regionalnymi centrami handlowymi i oportunistycznymi aktywami przeznaczonymi do przebudowy potwierdza, że inwestorzy niezmiennie poszukują strategicznych zakupów. Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych galerii handlowych sprawiają, że są one alternatywą o wyższej stopie zwrotu.

W czasach niepewności rynkowej inwestorzy koncentrują się na najlepszych projektach, oferujących perspektywę długiego i stabilnego dochodu. Spodziewamy się, że w najbliższym czasie rynek nieruchomości handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie przez aktywa oportunistyczne i typu value-add. Niemniej jednak, z uwagi na coraz większą liczbę nowych obiektów typu convenience i parków handlowych w budowie, takie nieruchomości będą zapewne również interesujące dla inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych o długim WAULT (średni ważony okres umów najmu).

Avison Young

Danieli Wean United Engineering Polska w Centrum Biurowym Korona

 DWU Engineering Polska, światowy lider w projektowaniu i realizacji kompleksowych linii produkcyjnych dla przemysłu hutniczego przenosi swoje krakowskie biuro do Korona Office Complex. W procesie relokacji firmę wpierali doradcy Walter Herz

Firma Danieli Wean United Engineering Polska wynajęła ponad 800 mkw. powierzchni w budynku biurowym  Edison, wchodzącym w skład Korona Office Complex, krakowskiej inwestycji firmy GTC. Przeprowadzka zaplanowana jest na przełomie roku.    

– Zmiana biura w Krakowie wpisuje się w plan realizacji strategicznej ekspansji firmy w Polsce i Europie. Decyzja o relokacji podyktowana była chęcią polepszenia komfortu pracy zespołu, poprzez powiększenie powierzchni oraz podniesienie jakości środowiska pracy – informuje Tomasz Skwara, członek zarządu w Danieli Wean United Engineering Polska. – Przy wyborze lokalizacji kierowaliśmy się także możliwością bliższej i ściślejszej współpracy z Akademią Górniczo-Hutniczą im. Stanisława Staszica w Krakowie – dodaje Dominika Filarowska, członek zarządu w Danieli Wean United Engineering Polska.  

Firma Danieli od ponad stu lat rozwija międzynarodową działalność w branży metalurgicznej. Jej historia rozwoju wiedzie od rodzinnego biznesu, założonego w Buttrio w północnych Włoszech do stworzenia globalnego koncernu technologicznego zatrudniającego około 9 tys. osób. Koncern prowadzi biura projektowe, oddziały przedstawicielskie oraz warsztaty produkcyjne na całym świecie. Centra inżynieryjne i produkcyjne firmy znajdują się m.in. we Włoszech, Austrii, Niemczech, Chinach, Indiach, Tajlandii i Wietnamie.  

Grupa Danieli oferuje najnowocześniejsze technologie i rozwiązania w zakresie hutniczych procesów produkcyjnych, począwszy od surowców po gotowy produkt. Międzynarodowy zespół projektantów – inżynierów mechaników angażuje się w przedsięwzięcia, których realizacja przebiega od idei projektowych do wykonania kompleksowych rozwiązań produkcyjnych. Koncern kreuje i wdraża wizjonerskie pomysły zgodnie z potrzebami klientów. Wiedza i doświadczenie firmy obejmuje setki inwestycji realizowanych we wszystkich zakątkach świata. Grupa podąża za współczesnymi trendami w zakresie zielonej technologii oraz rozwiązań ekologicznych.

W Polsce koncern prowadzi działalność od 2000 roku, kiedy otwarte zostało pierwsze biuro projektowe Danieli Wean United Engineering we Wrocławiu. Następnie powstały oddziały w Katowicach i Krakowie. Obecnie DWU Engineering Polska, jako spółka-córka Grupy Danieli, zatrudnia ponad 80 wykwalifikowanych projektantów: automatyków i mechaników, opracowujących projekty precyzyjnych maszyn i urządzeń dla linii przemysłowych z branży stalowej, aluminium i metali nieżelaznych.

– Wspieraliśmy Danieli Wean United Engineering Polska w procesie zmiany biura krakowskiego oddziału firmy. Kompleksowe usługi doradcze obejmowały negocjacje postanowień umowy najmu, warunków biznesowych oraz wsparcie w zakresie rearanżacji powierzchni. Motywacją do zmiany adresu filii firmy w Krakowie było przede wszystkim polepszenie lokalizacji biura oraz podniesienie jakości przestrzeni do pracy – mówi Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz.

Centrum Biurowe Korona to kompleks biurowy klasy A, położony w centralnej części Krakowa, który tworzą 4 budynki - Galileo, Newton, Edison i Pascal o łącznej powierzchni ponad 38 tys. mkw. Inwestycja firmy GTC zaprojektowana została zgodnie z zasadami zrównoważonej urbanistyki, tworzy przyjazne przestrzenie publiczne oraz oferuje liczne udogodnienia dla najemców i lokalnej społeczności.

– Jest nam niezmiernie miło, że Danieli Wean United Engineering Polska obdarzył nas zaufaniem i dołącza do grona naszych najemców. Korona Office Complex zawiera szereg udogodnień oraz może pochwalić się doskonałą lokalizację. W GTC dokładamy wszelkich starań, aby zapewniać naszym najemcom najlepsze warunki pracy i dalszej ekspansji. Mamy nadzieję, że biuro spełni oczekiwania pracowników Danieli Wean United Engineering, a nowa siedziba przyczyni się do rozwoju krakowskiego oddziału firmy – mówi Agnieszka Kuehn, starsza menedżer ds. leasingu w GTC w Polsce.

Korona Office Complex to jeden z najnowocześniejszych obiektów biurowych w stolicy Małopolski. Zapewnia szeroką ofertę usługowo-rekreacyjną, w tym centrum konferencyjne, siłownię, restaurację, kawiarnię, grotę solną, centrum jogi, czy zieloną strefę rekreacyjną wokół budynków. To świetne miejsce dla fanów sportu i aktywnej rekreacji. Do dyspozycji najemców są tu naziemne i podziemne miejsca parkingowe wraz z rozbudowaną infrastrukturą dla rowerzystów. Obiekt posiada certyfikaty BREEAM IN USE EXCELLENT i OBIEKT BEZ BARIER.

W okolicy znajduje się m.in. Akademia Górniczo - Hutnicza, Politechnika Krakowska, Uniwersytet Pedagogiczny, hotele, obiekty gastronomiczne oraz krakowskie Błonia. Lokalizacja umożliwia sprawny dojazd do pozostałych dzielnic miasta, zarówno transportem publicznym, jak i prywatnym. Dojazd samochodem do dworca kolejowego Kraków Główny zajmuje mniej niż 10 minut, a do lotniska w Balicach i autostrady A4 – około 15 minut.

Walter Herz

Biura mają coraz większe wzięcie

Zainteresowanie wynajmem biur rośnie. W trzecim kwartale, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych popyt na powierzchnie biurowe był największy w tym roku. W regionach 2023 zamknie się wynikiem zbliżonym do rekordowego rezultatu odnotowanego w 2019 roku

Na wszystkich rynkach biurowych w kraju najemcy są w tym roku bardzo aktywni. Firmy coraz bardziej dążą jednak do optymalizacji powierzchni do pracy. Jednocześnie, jak zauważają analitycy Walter Herz, wydłuża się proces związany z podejmowaniem decyzji o renegocjacji umów i relokacji biur. Na dłuższy okres wynajmowane są także biura typu flex.   

W tym roku na warszawskim rynku biurowym zawarta została największa ilość umów najmu od 2019 roku. Wielkość wolumenu transakcyjnego była jednak niższa. W ciągu 9 pierwszych miesięcy 2023 roku zakontraktowane zostało w Warszawie prawie 500 tys. mkw. powierzchni biurowych. Z kwartału na kwartał zapotrzebowanie na warszawskie biura jest coraz większe. Tendencja wzrostowa była wyraźnie widoczna także w trzecim kwartale br., w którym wynajęte zostało ponad 170 tys. mkw. powierzchni.

Szczególną popularnością wśród najemców niezmiennie cieszą się lokalizacje centralne. Do łask wraca również Służewiec, który oferuje tańsze biura. Od lipca do września br. wynajęta została w jego obrębie jedna piąta powierzchni, która trafiła do najemców w Warszawie. Rosnący udział służewieckiego obszaru biznesowego w wolumenie najmu to efekt dostosowywania przez firmy przestrzeni biurowych do hybrydowego systemu pracy.  

Podobny poziom chłonności rynku w Warszawie i regionach

– Ograniczony wybór ofert na warszawskim rynku biurowym, spowodowany małą ilością oddawanej powierzchni i utrzymującym się na wysokim poziomie popytem sprawia, że wiele firm decyduje się na renegocjacje umów i przedłużenie najmu zajmowanej powierzchni, często na okres kolejnych 2-3 lat. Skłaniają do tego przede wszystkim wysokie koszty aranżacji miejsc pracy. Tendencję te odzwierciedla duży udział renegocjacji notowany w Warszawie. Najemcy starają się jednocześnie optymalizować warunki najmu i zaoszczędzić. Spółki, które decydują się na zmianę biura najczęściej poszukują z kolei lepszej jakości biur bliżej centrum. Coraz bardziej zarysowuje się też trend redukcji powierzchni przez najemców – zauważa Michał Porzycki, dyrektor w dziale Reprezentacji Najemcy w Walter Herz.

– Na ośmiu największych rynkach biurowych poza Warszawą w okresie trzech kwartałów br. popyt na biura wzrósł o około 20 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. Łączny wolumen najmu przekroczył 530 tys. mkw. Spodziewamy się, że tegoroczny wynik w regionach może być zbliżony do rekordowego popytu zarejestrowanego w 2019 roku – komentuje Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Podobnie jak w Warszawie, na największych rynkach regionalnych w kraju trzeci kwartał był w tym roku najlepszy pod względem wolumenu wynajętej powierzchni biurowej. Od lipca do września podpisane zostały umowy na prawie 200 tys. mkw. biur. Do najemców trafiło o około 20 proc. powierzchni więcej niż w drugim kwartale br. W porównaniu z 2022 rokiem kwartalny popyt skoczył o 80 proc. Najwięcej biur zakontraktowane zostało w Trójmieście, Krakowie i we Wrocławiu.   

W Warszawie najmniej nowych biur od ćwierćwiecza  

Już od trzech lat w sektorze biurowym w Polsce możemy obserwować spadek wolumenu nowej podaży. Trend jest widoczny na wszystkich rynkach biurowych w kraju. Do realizacji wchodzą nieliczne projekty biurowe. Wyhamowanie tempa realizacji nowych inwestycji  spowodowane jest wysokimi kosztami budowy i wykończenia powierzchni oraz finansowania projektów, a także pogorszeniem się warunków gospodarczych w skali globalnej.  

W tym roku w Warszawie notowany jest najniższy przyrost podaży biurowej od ćwierćwiecza. Trzy pierwsze kwartały roku przyniosły kilka nowych obiektów, w których oddanych zostało w sumie zaledwie ponad 20 tys. mkw. biur, w tym m.in. The Park z 11 tys. mkw. powierzchni.

W ostatnim kwartale br. planowane jest ukończenie inwestycji, które przynieść mają jeszcze ponad 50 tys. mkw. powierzchni biurowych, podaje Walter Herz.

W tym roku deweloperzy zdecydowali się rozpocząć w Warszawie budowę kilku inwestycji, które dostarczą nowe biura dopiero za 2-3 lata. Do realizacji wszedł projekt The Bridge z 47 tys. mkw. powierzchni, Upper One z 35 tys. mkw., czy biurowiec Office House w inwestycji Towarowa 22, który przyniesie 31 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni.

W trakcie budowy na warszawskim rynku pozostają również budynki biurowe w kompleksie Lixa z 28 tys. mkw. powierzchni, biurowiec The Form z 26 tys. mkw., czy projekt Vibe z 15 tys. mkw. powierzchni. Na warszawskim rynku w realizacji pozostaje około 260 tys. mkw. powierzchni biurowych, podczas gdy przed pandemią w budowie było około 800 tys. mkw. biur. Nowe projekty inicjowane są głównie w centrum miasta, gdzie wakaty biurowe spadły do poziomu kilku procent. Średnio w Warszawie jest obecnie około 10 proc. wolnych biur.

Regiony ze sporo większym wyborem biur niż Warszawa  

Na głównych rynkach regionalnych w Polsce od początku roku do końca września dostarczone zostało łącznie prawie 240 tys. mkw. powierzchni biurowych, z czego połowę w trzecim kwartale. Oddany został m.in. Ocean Office Park B i biurowiec Kreo w Krakowie, Craft w Katowicach, Nowy Rynek E w Poznaniu, a we Wrocławiu zakończyła się rozbudowa Nowej Renomy. W czwartym kwartale br. w miastach regionalnych deweloperzy zapowiadają zakończenie realizacji jeszcze około 150 tys. mkw. biur.

W trakcie budowy w regionach, jak oblicza Walter Herz, pozostaje przeszło 480 tys. mkw. powierzchni. Najwięcej nowych biur realizowanych jest we Wrocławiu, Krakowie i Katowicach. Od roku ilość powierzchni w budowie sukcesywnie zmniejsza się.     

Nowa podaż wpływa na regularny wzrost współczynnika pustostanów biurowych na głównych rynkach regionalnych w Polsce już od półtora roku. Na najemców czeka poza Warszawą średnio ponad 17 proc. biur. Ilość wolnej powierzchni w ostatnim czasie zmniejszyła się jedynie w Trójmieście i Lublinie. Najwięcej niewynajętych biur jest w Katowicach i Łodzi, po około 23 proc.

Walter Herz

Małe rzeczy mają znaczenie

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport Q3 2023 Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

Rynek inwestycyjny – skala niewielka, ale rynek wciąż aktywny

Po solidnym wzroście polskiego PKB w 2022 r. (5,1% r/r), w 2023 r., przy słabym postępie gospodarczym na świecie i w strefie euro, Polska również doświadczyła spowolnienia. Jednak zgodnie z najnowszymi prognozami, w 2024 r. , w miarę stopniowego ustępowania presji inflacyjnej i poprawy warunków finansowania, spodziewane jest odbicie.

Rynek w dalszym ciągu doświadcza wielu wyzwań - utrzymują się podwyższona inflacja i stopy procentowe, co sprawia, że finansowanie jest nadal droższe i mniej dostępne. A te czynniki nieuchronnie hamują wolumeny transakcji, którym nie pomagają różnice w oczekiwaniach cenowych na linii sprzedający-kupujący. W związku z tym, pomimo że płynność jest na porównywalnym poziomie do wyników z okresu I-III kw. 2016 i 2017 r., średni wolumen transakcyjny jest znacznie mniejszy (32 miliony euro). Aktualne warunki rynkowe w pewien sposób hamują działania zakupowe funduszy inwestycyjnych, ale z drugiej strony przyciągają doświadczonych graczy poszukujących strategicznych zakupów.

W pierwszej połowie roku odnotowaliśmy gwałtowny spadek wolumenu inwestycji w nieruchomości w Polsce. Pomimo ożywienia na rynku pod koniec lata, całkowity wolumen w okresie I-III kw. 2023 r. wyniósł zaledwie 1,7 mld euro, co jest najniższym wynikiem od 2015 r. w analogicznym okresie. Po pierwszym półroczu ubogim w transakcje portfelowe, w trzecim kwartale pojawiły się już 4 - w sektorze magazynowym i handlowym, jednak żadna z nich nie przekroczyła wartości 100 milionów euro. Co ciekawe, pomimo zawirowań, polski rynek inwestycyjny powitał w tym roku 3 nowych graczy - EIKA Asset Management, FREY oraz austriacki family office, który kupił portfel nieruchomości handlowych typu convenience na Śląsku.

Główne dane:

• 1,7 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny w Q1-Q3 2023
• 57 transakcji
• 50% - udział sektora magazynowego w całkowitym wolumenie w Q1-Q3 2023

Sektor magazynowy

Budować czy kupować?

Nowa dynamika cenowa zachęciła deweloperów magazynowych, chcących rozwijać swoje portfolio w Polsce, do rozważania zakupów zamiast budowy nowych obiektów. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć, które stały się obecnie realną alternatywą. Taki typ strategicznego działania obrazuje przykład GLP, który w Q3 2023 nabył magazyn w Gdańsku od 7R i zapowiedział dalsze przejęcia na polskim rynku magazynowym.

W okresie I-III kw. 2023 r. sektor magazynowy odegrał istotną rolę w napędzaniu polskiej aktywności inwestycyjnej, odpowiadając za połowę całkowitego wolumenu inwestycji zrealizowanych w tym okresie. Spośród 20 zamkniętych transakcji, tylko dwie z nich przekroczyły próg 100 milionów euro. Największe transakcje obejmowały nabycie 80% udziałów w 7R przez NREP oraz sprzedaż Campus 39 we Wrocławiu przez Panattoni do P3. W pierwszej połowie roku dominowały transakcje pojedynczymi aktywami, natomiast w trzecim kwartale zamknięto dwie małe transakcje portfelowe.

Wyłączając przejęcie 7R, hub magazynowy we Wrocławiu odpowiadał za 36% całkowitego wolumenu transakcji w tym sektorze. Rynki Wielkiej Piątki zdołały łącznie przyciągnąć prawie 500 milionów euro w inwestycjach.

„Rok 2023, z perspektywy deweloperów magazynowych, charakteryzuje się bardzo przemyślanymi zakupami gruntów. - – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young - Przy stale rosnących kosztach finansowania, zmieniających się kosztach budowy i presji inwestorów na obniżki cen gotowych magazynów, rynek gruntów doświadcza skumulowanej presji. Obecnie najbardziej atrakcyjne działki to te, które są najlepiej zlokalizowane i posiadają pozwolenia na budowę, co pozwala na szybkie rozpoczęcie prac budowlanych.”

Główne dane:

• 842 miliony euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w Q1-Q3 2023
• 60% - udział Wielkiej Piątki w wolumenie sektora w Q1-Q3 2023
• 2 transakcje portfelowe

Sektor handlowy

Parki handlowe – stabilna opcja

Polski rynek inwestycji w nieruchomości handlowe przyciąga obecnie inwestorów trzema głównymi rodzajami aktywów. Najliczniejsze pod względem sprzedanych nieruchomości są parki handlowe i obiekty typu convenience, które pozostają „bezpiecznym” wyborem. Z kolei wysokie zainteresowanie regionalnymi centrami handlowymi i oportunistycznymi aktywami przeznaczonymi do przebudowy potwierdza, że inwestorzy stale poszukują strategicznych zakupów. Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych galerii handlowych sprawiają, że są one alternatywą o wyższej stopie zwrotu.

W okresie I-III kw. 2023 r. wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe wyniósł 405 milionów euro. FREY, nowy gracz z Francji, sfinalizował przejęcie parku handlowego typu „prime” w Gdańsku - Matarni. W analizowanym okresie odnotowaliśmy 3 transakcje portfelowe parkami handlowymi. We wszystkich trzech firma Avison Young świadczyła usługi doradztwa inwestycyjnego bądź technicznego.

„W czasach niepewności rynkowej inwestorzy koncentrują się na najlepszych projektach, oferujących perspektywę długiego i stabilnego dochodu. Najważniejsze cechy najlepszej jakości parków handlowych i obiektów typu convenience to świetna lokalizacja, doskonała widoczność, strategiczny dobór najemców (w tym kilku typu „anchor”), długi WAULT, a także inne obiekty usługowe działające w pobliżu, które uzupełniają ofertę i dodatkowo przyciągają klientów.” - wyjaśnia Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach rynek nieruchomości handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie przez aktywa oportunistyczne i typu value-add. Niemniej jednak, z uwagi na coraz większą liczbę nowych obiektów typu convenience i parków handlowych w budowie, takie nieruchomości będą zapewne również interesujące dla inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych o długim WAULT.

Główne dane:

• 405 milionów euro – całkowity wolumen sektora w Q1-Q3 2023
• 9/20 transakcji obiektami typu convenience w Q1-Q3 2023
• FREY – nowy gracz na polskim rynku

Sektor biurowy

Nic, tylko Warszawa

Inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi nadal koncentrują się na warszawskim rynku. Wszystkie z 10 zrealizowanych w I-III kw. 2023 r. transakcji miały miejsce w stolicy. „Na radarze znajdują się niezmiennie aktywa typu core+ oraz value-add i oportunistyczne, przeznaczone do przebudowy lub zmiany funkcji. Rynek biurowy będzie musiał jeszcze poczekać na powrót transakcji najlepszymi biurowcami.” – dodaje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Największą jak dotąd transakcją biurową w tym roku w Polsce była sprzedaż Wola Retro w Warszawie, gdzie Avison Young reprezentował Develię w sprzedaży na rzecz Adventum Group za ok. 70 milionów euro. Druga największa transakcja dotyczyła Warta Tower, która została przejęta przez Cornerstone. Transakcja ta potwierdza rosnącą aktywność polskiego kapitału, szczególnie w przypadku nieruchomości typu value-add i oportunistycznych. Co ciekawe, III kwartał był pierwszym kwartałem w tym roku, w którym przedmiotami transakcji były również aktywa zlokalizowane w centrum miasta.

Spodziewamy się także, że rynki biurowe w miastach regionalnych mogą mieć gorszy okres w nadchodzących miesiącach. Obecnie uwaga inwestorów koncentruje się na Warszawie, zwłaszcza na tańszych obszarach Mokotowa i Służewca, gdzie zespół AY prowadzi kilka transakcji.

Główne dane:

• 267 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w Q1-Q3 2023
• 10 transakcji
• Wszystkie transakcje były zlokalizowane w Warszawie

PRS

Niesłabnące zainteresowanie

Popyt na PRS nie słabnie. W związku z tym sektor ten będzie się nadal rozwijał, a popyt na lokale na wynajem pozostanie na wysokim poziomie, przewyższając istniejącą podaż. Ponadto, ze względu na wczesny etap rozwoju tego sektora, oczekuje się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać wyższe niż na rynkach zachodnioeuropejskich stopy zwrotu z inwestycji. Bezpieczniejsze oferty najmu w euro muszą jednak poczekać, ponieważ polscy najemcy nie są obecnie skłonni płacić w obcej walucie w niestabilnym otoczeniu gospodarczym.

Istotną przeszkodą w rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest niedobór dostępnych gruntów w pożądanych lokalizacjach w głównych polskich miastach. W związku z tym inwestorzy aktywnie poszukują alternatywnych strategii, takich jak nabywanie działek ze starszymi budynkami, które można zmienić lub wyburzyć. Doprowadziło to do rozwoju trendu na rynku nieruchomości, który koncentruje się na przekształceniach nieruchomości. W okresie I-III kw. 2023 r. wolumen zamkniętych transakcji w sektorze PRS wyniósł prawie 130 milionów euro. Spośród 6 aktywów zrealizowanych w ramach forward funding, które zostały wprowadzone na rynek, 4 znajdowały się w Warszawie, a pozostałe 2 w Krakowie. Heimstaden Bostad, który jest drugim najbardziej aktywnym operatorem PRS w Polsce pod względem projektów w budowie, sfinalizował przejęcie portfela Marvipol i projektu w Czyżynach w Krakowie. Sfinalizowano również transakcje typu forward funding dla NREP, AFI Europe i Aurec RE Europe (platforma LivUp PRS).

Ponadto, inwestorzy obecni podczas CEE Property Forum w Wiedniu, wskazali sektor PRS jako drugą po magazynach klasę aktywów oferującą obecnie najlepsze perspektywy.

Co dalej?

W rozmowach z inwestorami na EXPO Real w Monachium, nasz kraj nadal wyłaniał się jako jeden z najbardziej atrakcyjnych rynków inwestycyjnych. Dlatego też, pomimo znacznie zmniejszonego wolumenu transakcji, aktywność inwestycyjna pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. W strukturze transakcji dominują mniejsze projekty. Brakuje dużych portfeli, ponieważ inwestorzy ostrożnie podchodzą do większych inwestycji, których ceny nie uległy jeszcze oczekiwanej korekcie.

Banki bardzo selektywnie podchodzą do finansowania projektów, podejmując obecnie głównie działania refinansujące. W związku z tym, jeśli chodzi o nowe zakupy, inwestorzy gotówkowi mają bardzo silną przewagę i możliwość zawarcia bardzo dobrych transakcji. Dostrzegamy również zwiększoną aktywność kapitału krajowego.

W 2024 r. będziemy świadkami dużej liczby wykupów obligacji komercyjnych generowanych przez deweloperów lub inwestorów oraz dużej liczby refinansowań. Może to być zatem czas intensywnych rozmów pomiędzy właścicielami a bankami, co może przełożyć się na pojawienie się nowych aktywów na rynku.

Stopy kapitalizacji wzrosły i wygląda na to, że teraz się stabilizują. Sprzedający muszą przyzwyczaić się do nowych cen, a kupujący uzbroić się w cierpliwość, aby sfinalizować transakcje i przekonać sprzedających do zaakceptowania ich ofert. To właśnie niedopasowanie cen wpłynęło na mniejszą aktywność inwestycyjną na rynku i mniejszy wolumen niż w poprzednich latach.

Obecnie obserwujemy pewien wzrost aktywności po okresie letnim. W związku z tym perspektywy na rok 2024 są ostrożnie optymistyczne. Dzieje się więcej, stopy procentowe mają się ustabilizować, podobnie jak cały rynek. A stabilność jest kluczowym czynnikiem napędzającym inwestycje.

Avison Young