Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Raport 2023 - podsumowanie
Autor: Paulina
Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young
Pokłosie czterech wymagających lat
Po wybuchu pandemii Covid-19 na początku 2020 r. polski
rynek inwestycyjny konsekwentnie radził sobie z jej reperkusjami, by następnie zmierzyć
się z nowymi wyzwaniami związanymi z wojną na Ukrainie, rosnącymi stopami
procentowymi czy inflacją. Pomimo utrzymania stabilnego wolumenu inwestycji
przez trzy trudne lata, w 2023 r. nastąpiło nieuchronne i spodziewane
spowolnienie.
Przy łącznym wolumenie inwestycyjnym nieznacznie
przekraczającym 2 mld euro, wyniki w 2023 r. spadły o dwie trzecie w porównaniu
do wolumenów z poprzednich trzech lat. W Polsce tylko 3 z 85 zamkniętych
transakcji przekroczyły próg 100 mln euro, przy czym największą z nich była
fuzja i przejęcie akcji 7R przez NREP. Transakcji portfelowych było tylko 6, z
czego 4 dotyczyły mniejszych formatów handlowych. Tak więc pomimo umiarkowanej
płynności, ostateczny wolumen inwestycji jest najniższy od 2010 roku. Eksperci
Avison Young spodziewają się jednak, że w tym roku sytuacja powinna się
ustabilizować, a aktywność inwestorów ożywić na przestrzeni całego 2024 roku.
Główne dane:
·
2,1 miliarda
euro – całkowity wolumen inwestycyjny w 2023
·
85 transakcji
·
Tylko 3 transakcje powyżej 100 milionów
euro
·
46 aktywnych, ujawnionych inwestorów
Sektor magazynowy
Lider na dobre i na złe
Sektor magazynowy dominował na polskim
rynku inwestycyjnym w 2023 r. i odpowiadał za prawie połowę całkowitego
wolumenu, co wskazuje na jego odporność, nawet w obliczu trudnych warunków
gospodarczych.
Jednak wolumen inwestycyjny w wysokości 966
mln euro zbudowany został głównie w oparciu o mniejsze projekty. Spowodowało to spadek
średniego wolumenu transakcji o 25% w porównaniu z 2022 i 2021 rokiem. Warto
zauważyć, że tylko dwie transakcje przekroczyły próg 100 mln euro: pozyskanie
przez NREP 80% udziałów w 7R oraz transakcja Campus 39 we Wrocławiu. Aktywa w zachodniej
Polsce cieszyły się największym zainteresowaniem - ponad 70% wolumenu
inwestycyjnego w 2023 r. skoncentrowało się w pięciu głównych ośrodkach, z
czego większość w regionie Wrocławia. Odnotowaliśmy tylko 2 transakcje
portfelowe, gdzie nabywcą był EQT Exeter i P3.
W minionym roku, z wyłączeniem przejęcia
7R, ponad 80% nieruchomości magazynowych zostało sprzedanych na rynku
pierwotnym. Panattoni sprzedał 12 aktywów o łącznej wartości ponad 520 mln
euro, co stanowi ponad połowę całkowitego wolumenu sektora. Spodziewamy się, że
zainteresowanie magazynami w 2024 r. nie osłabnie, szczególnie w przypadku
transakcji typu sale & leaseback a także pozyskiwania obiektów już istniejących.
Główne dane:
·
966 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny
sektora w 2023
·
2/27 - udział transakcji portfelowych
·
Największa transakcja – przejęcie udziałów
w 7R przez NREP
Sektor handlowy
Era parków handlowych
Rynek nieruchomości handlowych w Polsce wzbudza
zainteresowanie inwestorów różnymi formatami i typami aktywów, znajdującymi się
zarówno w większych jak i mniejszych miejscowościach. Dostępne na rynku produkty
umożliwiają także zakupy oportunistyczne i związane z przebudową. W najbliższym
czasie nie przewidujemy transakcji najlepszymi centrami handlowymi, gdyż rozbieżności
pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących jeszcze stoją na
drodze finalizacji transakcji.
Sektor handlowy zakończył 2023 r. z łącznym
wolumenem 430 mln euro. Najbardziej znaczącą transakcją był debiut FREY.
Francuski inwestor sfinalizował w trzecim kwartale przejęcie Parku Handlowego
Matarnia w Gdańsku za ponad 100 mln euro. Inny debiutant, austriacki family
office wprowadzony na rynek przez zespół Avison Young, zainwestował w 2 obiekty
typu convenience w województwie śląskim. Spodziewamy się, że w najbliższych
miesiącach rynek nieruchomości handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie
przez aktywa oportunistyczne i typu value-add. Niemniej jednak, mamy coraz
większą liczbę nowych obiektów typu convenience i parków handlowych w budowie, dlatego
tego typu formaty będą również interesujące dla inwestorów poszukujących
stabilnych produktów inwestycyjnych o długim WAULT.
Parki handlowe stanowią niezmiennie
wiarygodną i bezpieczną opcję inwestycyjną. W 2023 roku parki handlowe i
obiekty typu convenience stanowiły 56% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w sektorze
a także odpowiadały za ok. połowę liczby zrealizowanych transakcji. W 2023 roku
utrzymywał się również popyt na regionalne galerie handlowe i obiekty
przeznaczone do przebudowy.
W nadchodzących kwartałach sektor handlowy
niezmiennie będzie przyciągał inwestorów parkami handlowymi i aktywami typu
convenience, które pozostają bezpiecznym rodzajem inwestycji. Z drugiej strony
inwestorzy zainteresowani wyższymi zwrotami będą nadal poszukiwać atrakcyjnych
cenowo centrów handlowych w mniejszych miastach, a także aktywów
oportunistycznych z planami przebudowy. Konkurencyjne ceny i atrakcyjne
lokalizacje starszych centrów handlowych sprawiają, że stanowią one ciekawą alternatywę
o wyższym zwrocie z inwestycji.
Główne dane:
·
430 milionów euro – całkowity wolumen sektora w 2023
·
13/27 transakcji parkami handlowymi i obiektami
typu convenience
·
2 nowych graczy na rynku, przyciągniętych
atrakcyjnością parków handlowych
Sektor biurowy
Testowanie elastyczności inwestorów
W 2023 roku nastąpił zauważalny wzrost
zainteresowania inwestorów starszymi budynkami biurowymi typu value-add i
oportunistycznymi. Ponad 60% wolumenu transakcji na polskim rynku inwestycji
biurowych dotyczyło właśnie tego typu nieruchomości, z których wiele było przeznaczonych
do przebudowy. Trend ten wynika po części z niedoboru gruntów pod zabudowę. W
związku z tym rozważa się wyburzenie takich budynków lub zmianę ich funkcji,
np. przekształcenie w PRS, mieszkania studenckie lub inne alternatywne przeznaczenie.
Inwestycje te są szczególnie poszukiwane przez inwestorów, którzy koncentrują
się na osiąganiu wysokich zwrotów.
W ubiegłym roku te klasy aktywów stanowiły
dwie trzecie sfinalizowanych transakcji, co oznacza znaczny wzrost w porównaniu
z rokiem 2022, w którym dominowały transakcje typu core i core+. Zespół Avison
Young odegrał kluczową rolę w kształtowaniu krajobrazu inwestycji biurowych,
pośrednicząc w prawie jednej trzeciej rynku pod względem wolumenu. W
przeciwieństwie do poprzedniego roku, regionalne budynki biurowe stanowiły zaledwie
2 z 18 zawartych transakcji biurowych.
Warszawa odpowiada za 97% całkowitego
wolumenu sektora, przy czym znaczące 76% transakcji miało miejsce w obszarach
biurowych poza centrum miasta. Trend ten jest ściśle powiązany z charakterem
nabywanych nieruchomości. I jest mało prawdopodobne, aby zmieniło się to w
najbliższej przyszłości. Chociaż obserwujemy zainteresowania inwestorów
głównymi aktywami w najlepszych lokalizacjach, takich jak warszawskie CBD i
nowoczesne budynki w centrach miast regionalnych, to wysoki wolumen transakcji
nadal stanowi wyzwanie. Oczekuje się, że ten scenariusz doprowadzi do bardziej
zniuansowanego i ustrukturyzowanego podejścia w procesie nabywania
nieruchomości.
Główne dane:
·
429 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny
sektora w 2023
·
16 / 18 transakcji zrealizowanych w
Warszawie
·
Gwałtowny wzrost liczby transakcji
oportunistycznych w 2023
PRS
10-ta rocznica
Pomimo
spowolnienia aktywności zakupowej w sektorze PRS, inwestorzy aktywnie
monitorują rynek. Dostępność produktu jest jednak ograniczona ze względu na
obecne warunki panujące na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy często wolą
sprzedawać mieszkania bezpośrednio klientom indywidualnym niż całe
nieruchomości funduszom inwestycyjnym.
W
2023 roku wartość zamkniętych transakcji mieszkaniowych wyniosła około 150 mln
euro. Dynamikę sektora hamuje ograniczona dostępność gruntów pod nowe projekty
oraz wysokie koszty budowy. W związku z tym, że nabywanie gruntów coraz
częściej przypomina "konkursy piękności", inwestorzy są bardziej
otwarci na rozważanie zakupu starszych budynków biurowych, z możliwością ich
wyburzenia lub przekształcenia na funkcję PRS. Znamiennym przykładem tego
trendu jest sprzedaż biurowca Obrzeżna Center w Warszawie, w której
pośredniczył zespół Avison Young, przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową.
W 2024 roku polski rynek PRS
będzie obchodził dziesięciolecie od inauguracyjnej transakcji w 2014 r.,
zainicjowanej przez Fundusz Mieszkań na Wynajem w Poznaniu. Choć w porównaniu
do swoich zachodnioeuropejskich odpowiedników, rynek ten wciąż znajduje się na
wczesnym etapie rozwoju, wykazuje on znaczną dynamikę. Jeśli wszystkie projekty
zaplanowane do ukończenia w 2024 roku zostaną sfinalizowane zgodnie z planem,
rynek doświadczy pięciokrotnego wzrostu w ciągu pięciu lat. Wiodącym graczem w
polskim krajobrazie PRS jest Resi 4 Rent, który może pochwalić się ponad 4000
działających lokali, a dodatkowe 4300 jest obecnie w budowie.
Spodziewamy się, że polski rynek
przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą
uzyskać wyższe zwroty z inwestycji w tym sektorze niż na rynkach Europy
Zachodniej. Biorąc pod uwagę rozwój sektora PRS, wydaje się, że rok 2024 może
przynieść powstanie kolejnych platform, tworzonych w układzie
deweloper-inwestor, co docelowo zwiększy bazę produktową do zakupu przez obecne
i napływające do Polski fundusze inwestycyjne.
Gotowi na 2024?
Obecnie rynek jest eksplorowany głównie przez inwestorów
poszukujących okazji. Sytuacja ta raczej nie ulegnie zmianie w najbliższym
czasie. Niepewność geopolityczna i okazje na lokalnych rynkach powstrzymują
zachodnioeuropejskie fundusze instytucjonalne przed inwestowaniem w Polsce na
większą skalę. Nowi zagraniczni gracze, którzy nie są jeszcze obecni na polskim
rynku, ale analizowali potencjalne projekty w przeszłości, również czekają.
Mogą jednak rozważyć niektóre klasy aktywów, jeśli chodzi o większe platformy
lub bardziej skomplikowane struktury.
Stopy
kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości wykazują tendencję do stabilizacji
we wszystkich sektorach rynku. Chociaż banki nadal uważnie przyglądają się
projektom, które mają sfinansować, przewiduje się spadek stóp procentowych w
pewnym momencie w tym roku. Sytuacja ta może zatem przyspieszyć działania
inwestycyjne, na początku głównie wśród oportunistycznych nabywców. Ponadto
spodziewamy się wzrostu aktywności w zakresie refinansowania i renegocjacji
istniejących warunków finansowania, szczególnie pięcioletnich kredytów
udzielonych na ogromne kwoty w rekordowym wolumenowo 2019 r. Może to zmusić
niektórych właścicieli do zbycia swoich aktywów lub poszukiwania alternatywnych
sposobów wyjścia z inwestycji. Z tego powodu niektóre duże transakcje, których
nie doświadczyliśmy w 2023 roku, mogą się w końcu pojawić.
Kwestie związane z ESG, które są
coraz częściej uwzględniane w strategiach inwestycyjnych funduszy, w
szczególności instytucjonalnych, pozostaną również ważnym czynnikiem
wpływającym na zakup nieruchomości. Aspekt ten będzie również kluczowym
elementem w pozyskiwaniu finansowania z banków.
Czy będzie to lepszy czy gorszy
rok? Wydaje się, że rok 2024 będzie na pewno ciekawy. Zmniejszy się różnica w
oczekiwaniach cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi, co z kolei przełoży
się na zwiększoną aktywność inwestorów we wszystkich sektorach rynku i – oby! -
wyższy wolumen inwestycyjny. Wiemy o dziesiątkach transakcji, które są w toku i
powinny zostać sfinalizowane jeszcze w tym roku.