Prognozy dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce
Bartłomiej
Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz
W
oczekiwaniu na tańszy pieniądz
W
2023 roku polski rynek inwestycyjny, podobnie jak rynki zagraniczne, odnotował
niską aktywność inwestorów. Wartość wolumenów inwestycyjnych we wszystkich sektorach
nieruchomości była znacznie niższa niż w latach poprzednich. Inwestorzy wypatrują
poprawy sytuacji makroekonomicznej i spadku stóp procentowych, poszukują okazji.
Rynek czeka na stabilizację cen i tańszy pieniądz. Zanim to nie nastąpi trudno
oczekiwać większych zmian.
Niższe
koszty finansowania mają przynieść wzrost wartości inwestycji i pozwolić na
zniwelowanie różnic między oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających. Jak
na razie jednak przestrzeń negocjacyjna pomiędzy stronami transakcji w wielu
przypadkach wciąż jest znacząca i zachęca do kreatywnego podejścia rozliczeń.
Obserwujemy,
że inwestorzy poszukują nowych form rozliczeń i alternatywy dla finansowania
bankowego, tworząc sojusze inwestycyjne. Ograniczony dostęp do kredytów sprzyja
nawiązywaniu partnerstw oraz tworzeniu nowych płaszczyzn do współpracy między
deweloperami i inwestorami. Wiele podmiotów optymalizuje swoje strategie by
realizować zyski.
Zainteresowanie
inwestorów nadal wzbudzają nieruchomości atrakcyjne cenowo i lokalizacyjnie, oferujące
atrakcyjną stopę zwrotu oraz inwestycje typu value-add z potencjałem do podniesienia
wartości poprzez efektywniejsze zarządzanie najmem, czy działania w obszarze
modernizacji, przebudowy i zmierzające do zmiany funkcji użytkowej.
W 2024 roku uczestnicy rynku będą nadal analizować rentowność
nieruchomości, które znajdują się w ich portfelach oraz poszukiwać nowych
możliwości. Widzimy że polskiemu rynkowi przyglądają się nowi inwestorzy, którzy jeszcze
nie byli obecni w Polsce, zarówno
deweloperzy, jak inwestorzy i podmioty finansujące, czego potwierdzeniem są
m.in. ogłoszone ostatnio transakcje.
Biurowa
elastyczność w cenie
W
ostatnich latach na rynku biurowym mogliśmy obserwować znaczny spadek nowej
podaży, zarówno w Warszawie, jak i na największych rynkach regionalnych. W tym
roku możemy spodziewać się kontynuacji tego trendu. Aktywność deweloperów uzależniona
jest od sytuacji makroekonomicznej, możliwości finansowania nowych projektów
oraz zapotrzebowania na nowe biura. Tymczasem, na rynkach regionalnych najemcy sukcesywnie
optymalizują zajmowane powierzchnie i ostrożnie podchodzą do relokacji ze
względu na wysokie koszty aranżacji. Z powodu upowszechnienia się pracy
hybrydowej redukują biura średnio o 25-30 proc. Stąd, w największych miastach
regionalnych w Polsce niska aktywność deweloperów w najbliższym czasie będzie standardem.
W Warszawie powierzchnia w nowych projektach wynajmuje się błyskawicznie. Firmy
wybierają głównie lokalizacje centralne, a pracownicy najchętniej spośród wszystkich
rynków w Polsce wracają do biur, dlatego inicjowane są nowe, duże inwestycje biurowe,
jak Skyliner II, Office House w kompleksie Towarowa 22, czy Studio A.
W
najbliższych latach najemców przyciągać będą przede wszystkim centralnie
zlokalizowane, nowoczesne budynki zapewniające szeroki dostęp do komunikacji
oraz rozwiązania value add dla pracowników. Kompleksy biurowe, które oferują,
nie tylko tradycyjne powierzchnie, ale także przestrzenie coworkingowe, strefy
relaksu oraz różnego rodzaju usługi i udogodnienia. Utrzymywać będzie się duże zapotrzebowanie
na elastyczne przestrzenie biurowe, które można szybko dostosowywać do zmieniających
się potrzeb firm.
W
odpowiedzi na transformację środowiska pracy deweloperzy i inwestorzy mogą
oferować bardziej elastyczne warunki najmu i przestrzenie biurowe z możliwością
łatwej rekonfiguracji. W związku z optymalizacją kosztów przez najemców
właściciele budynków skupiać się będą na poszukiwaniu sposobów na obniżkę
kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości.
Ze
starszych biurowców firmy przenosić się będą do nowszych i atrakcyjnie
zlokalizowanych budynków. Spodziewam się, że popyt na biura w Warszawie utrzyma
w tym roku swój niezły, ubiegłoroczny poziom, natomiast na rynkach regionalnych
niższe zapotrzebowanie na biura będzie powodowało dalszy wzrost ilości
powierzchni niewynajętych.
Kryteria
ESG i normy zrównoważonego rozwoju stają się teraz podstawą do klasyfikacji i
oceny nieruchomości. Na rynku widoczna jest ogromna różnica w standardzie
budynków pomiędzy najwyższej klasy projektami i przestarzałymi budynkami
biurowymi, które będą sukcesywnie wyburzane albo przystosowywane do innych
funkcji. Nieefektywne kosztowo biurowce ustępować będą miejsca nowoczesnym inwestycjom.
W najbliższym czasie w ślady warszawskiego Atrium International, który zastąpi nowoczesny
Upper One, czy przeznaczonego do wyburzenia Ilmetu pójdą z pewnością inne
biurowce.
Ekologia
i digitalizacja procesów zarządzania
Przed
nami fala ekologicznych i cyfrowych zmian na rynku nieruchomości. Inwestorzy i
deweloperzy koncentrować się będą na budynkach z certyfikatami ekologicznymi,
które oferują rozwiązania ograniczające koszty eksploatacyjne. Już obecnie
wymuszają to na inwestorach banki, oferując tańsze finansowanie takich
projektów. Budynki dostosowane do wymogów UE pod względem emisyjności wybierać
będą też inwestorzy, którzy budują teraz przede wszystkim „zielone” portfele inwestycyjne.
Do
modernizacji starszych budynków, które nie są efektywne energetycznie w
nadchodzących latach zmuszą właścicieli regulacje rynkowe. Poza wzrostem cen
energii, przyczyni się do tego również system ETS2, opłat za emisję CO2, który
funkcjonuje już w przemyśle, a objąć ma także transport i nieruchomości. Dyrektywa
unijna w tej sprawie prawdopodobnie zacznie obowiązywać od 2026 roku i będziemy
mieć dwa lata na wdrożenie jej w życie. W pierwszej kolejności nowymi
przepisami objęte zostaną budynki niemieszkalne, komercyjne i użyteczności
publicznej. Od 2028 roku budowane obiekty komercyjne będą musiały być
zeroemisyjne, a w 2030 roku nakaz obejmie też mieszkaniówkę.
W
najbliższych latach na rynku nieruchomości wzrastać będzie też wykorzystanie
technologii cyfrowych, takich jak sztuczna inteligencja, Internet Rzeczy (IoT)
i automatyzacja w zarządzaniu nieruchomościami. Te rozwiązania będą pomagać w
efektywniejszym zarządzaniu budynkami, wpływać na poprawę zadowolenia najemców
oraz wspierać efektywność energetyczną, co pozwoli ograniczyć koszty.
Rozwiązania
wykorzystujące sztuczną inteligencję usprawnią analizy danych z czujników i
pozwolą zoptymalizować wykorzystanie przestrzeni i zwiększyć wydajność
budynków, co efektywnie przekładać się będzie na uzyskanie dodatkowych źródeł
przychodów przez deweloperów. Bazując na analizie danych, sztuczna inteligencja
wejdzie także do takich obszarów, jak wycena aktywów, analiza rynku i
zarządzanie najemcami, co ułatwi podejmowanie decyzji inwestycyjnych.
Mniejsze
formaty handlowe w ofensywie
Inwestycje w sektorze handlowym w ostatnich latach zdominowane zostały przez parki
handlowe i centra convenience, które stanowią ponad 80 proc. nowych projektów.
I w najbliższym czasie na rynku retail pod tym względem pewnie niewiele się zmieni.
W całym kraju w budowie jest około 470 tys. mkw. powierzchni handlowych, realizowanych
głównie w mniejszych formatach, lokalnych parkach, które powstają w większości w
niewielkich miejscowościach. Nowa podaż w sektorze handlowym osiągnęła w 2023
roku poziom około 450 tys. mkw. powierzchni. W tym roku możemy spodziewać się
podobnych wyników.
Nadchodzący czas w sektorze handlowym będzie także okresem podejmowania
przez właścicieli starszych obiektów decyzji o modernizacji i przebudowie, jak stało
się to w przypadku krakowskiej Bonarki albo zmianie ich funkcji, czego przykładem
mogą być Arkady Wrocławskie, czy poznańska Galeria Malta.
Właściciele kompleksów handlowych nadal skupiać się będą na optymalizacji
kosztów utrzymania nieruchomości i aspektach związanych z ESG, emisyjnością
oraz rozwiązaniach zapewniających oszczędności.
Zainteresowanie inwestorów, podobnie jak w przypadku pozostałych klas
aktywów, skupia się w tym sektorze na mniejszych obiektach, okazjach i
projektach z potencjałem do podniesienia wartości w wyniku przebudowy albo
optymalizacji zarządzania.
Magazyny
z optymistycznymi prognozami
Po
latach rynkowej prosperity, w 2023 roku sektor nieruchomości magazynowych w Polsce
zwolnił. Oczekiwane jest jednak jego odbicie. Jest to scenariusz bardzo prawdopodobny,
jeśli spojrzymy na perspektywy sektora w kontekście roli Polski w globalnej transformacji
organizacji łańcuchów dostaw i przenoszenia procesów z Azji do Europy. Optymistyczne
prognozy i szansę na rozwój polskiego sektora przemysłowo-magazynowego niesie również gwałtowny wzrost popytu na półprzewodniki i
European Chips Act, który zakłada ponad dwukrotne zwiększenie udziału krajów UE
w globalnej produkcji półprzewodników do 2030 roku.
Do dalszego rozwoju sektora przyczyni się także wzrost produkcji
motoryzacyjnej w Polsce, głównie samochodów elektrycznych i akumulatorów. Zapowiedzianych
zostało już kilka dużych inwestycji w obszarze elektromobilności, które mają być
wkrótce uruchomione.
Zasoby
polskiego rynku magazynowego w ostatnich latach szybko rosły, a do grupy pięciu
największych rynków dołączyły trzy kolejne lokalizacje skupiające nowoczesne
obiekty logistyczne. Dysponujemy więc odpowiednio przygotowanym zapleczem. Ponadto, w Gdańsku, Gdyni i
Świnoujściu rozbudowywana jest infrastruktura dla transportu morskiego, co
także będzie miało wpływ na aktywizację kolejnych inwestycji przemysłowych i dalszy
rozwój logistyki.
Wygórowane
wymagania związane z uzyskaniem finansowania nowych projektów ograniczać będą
jednak w tym roku nadal realizację inwestycji spekulacyjnych na rzecz bezpiecznych
projektów z umowami przednajmu. Wzrost współczynnika pustostanów na rynku magazynowym w 2023 roku prawdopodobnie
spowoduje, że w tym roku deweloperzy ograniczą swoje plany. Nowa podaż, jaką przyniesie
sektorowi 2024 rok może być niższa niż zarejestrowana w ubiegłym roku
ze względu na niższy popyt i wysokie stawki najmu. Czynsze w nowoczesnych
magazynach miejskich, położonych w sąsiedztwie największych aglomeracji mogą natomiast
jeszcze rosnąć z uwagi na utrzymuje się wysokie zapotrzebowanie i deficyt
takich powierzchni.
W
minionym roku sektor magazynowy wrócił na pozycje lidera na rynku inwestycyjnym,
notując największą wartość wolumenu transakcyjnego. Jego wielkość była jednak
znacznie niższa niż w latach minionych. Powrót globalnych inwestorów i
zwiększenie płynności w tym i innych sektorach uzależnione jest od poprawy
sytuacji makroekonomicznej.