Parki handlowe w Polsce – rekordowo wysoka podaż nowych projektów

Fragment zaczerpnięty z raportu inwestycyjnego - Parki handlowe i obiekty typu convenience, przygotowanego przez Avison Young oraz Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH), z udziałem wiodących ekspertów w kwestiach prawnych i finansowych- Squire Patton Boggs oraz Forum Zrównoważonego Rozwoju w Polsce (POLSIF).

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

17/10/2024

Początek rynku parków handlowych w Polsce związany jest ze zmianami politycznymi w latach 90-tych, stąd pierwsze nieruchomości powstały pod koniec tej dekady. Pionierzy branży lokowali parki handlowe na obrzeżach kluczowych aglomeracji, tworząc pierwsze destynacje handlowe, uzupełniane sąsiadującymi obiektami handlowymi.

W ciągu kolejnych dwóch dekad rozwój parków handlowych postępował w zróżnicowanym tempie. Na koniec 2019 roku sektor dysponował 1,5 milionem mkw. GLA parków handlowych powyżej 5 000 mkw. GLA. Pandemia COVID-19 wpłynęła istotnie na postrzeganie tego typu obiektów, które - dzięki swojej konstrukcji - były w stanie sprostać obostrzeniom sanitarnym i w znacznej mierze pozostały otwarte. W przeciwieństwie do tradycyjnych centrów handlowych, parki handlowe oferują lokale z bezpośrednim dostępem do parkingów i nie posiadają części wspólnych.

Po tym przełomowym momencie, zarówno w nawykach zakupowych konsumentów, jak i w postrzeganiu parków handlowych przez inwestorów, rozpoczął się prawdziwy rozkwit tego sektora. Tylko w latach 2020-2023 podaż wzrosła o kolejne 1,1 miliona mkw. GLA, a w pierwszej połowie 2024 roku o dodatkowe 180 tysięcy mkw., przy  prognozowanym na drugą połowę 2024 roku nowym zasobie na poziomie 300 tysięcy mkw. Ponadto, zgodnie z zapowiedziami inwestorów, w 2025 roku planowane jest ukończenie około 500 tysięcy mkw. nowych obiektów, co będzie rekordowym wynikiem pod względem nowych realizacji.

Od 2020 roku rozwój parków handlowych w Polsce znacząco przyspieszył i dotychczas nie widać oznak spowolnienia. W związku z dojrzałością rynku, ponad 70% nowych projektów zrealizowanych w tym okresie mieściło się w przedziale od 5 000 do 10 000 mkw. GLA, a inwestorzy koncentrowali się głównie na mniejszych miastach, nienasyconych jeszcze nowoczesną ofertą handlową. Z ponad 100 takich parków handlowych, 68 zlokalizowanych jest w miejscowościach o populacji poniżej 50 000 mieszkańców. Większe parki handlowe, od 10 000 do 20 000 mkw. GLA, stanowiły 32% nowej podaży, podczas gdy 8 projektów od 20 000 do 40 000 mkw. GLA odpowiadało za 15% nowej powierzchni.

Obecnie w Polsce funkcjonuje 260 dużych parków handlowych (o GLA powyżej 5 000 mkw.) o łącznej powierzchni 2,9 miliona mkw. GLA. Szybki rozwój tego formatu podwoił jego udział w nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce do 18%, z zaledwie 9% w 2010 roku. Co więcej, ponad 80% nowoczesnej powierzchni handlowej będącej obecnie w budowie to parki handlowe.

W ostatnich latach większość parków handlowych charakteryzowała się mniejszą powierzchnią, wynoszącą około 5 000 mkw. GLA. Parki te uzupełniały istniejący krajobraz handlowy lub wprowadzały po raz pierwszy nowoczesne obiekty handlowe do mniejszych miast. Obecnie obserwujemy zmianę w kierunku realizacji większych inwestycji. W trakcie budowy lub rozbudowy jest 35 dużych parków (powyżej 5 000 mkw. GLA), a 13 z nich przekracza 10 000 mkw. GLA.

Największym parkiem handlowym będącym obecnie w budowie jest PH Osada w Żyrardowie (33 000 mkw. GLA). Parki handlowe przekraczające 10 000 mkw. GLA stanowią 57% nowej powierzchni handlowej realizowanej w tej kategorii, co podkreśla rosnący trend w kierunku budowania większych formatów.

Większe parki handlowe stały się ciekawą alternatywą dla tradycyjnych regionalnych centrów handlowych, oferując najemcom niższe koszty operacyjne i umożliwiając im ekspansję na rynki, które wcześniej były dla nich niedostępne. Ich efektywność oraz atrakcyjność przyciągają operatorów zazwyczaj koncentrujących się na tradycyjnych centrach handlowych, którzy obecnie coraz częściej wybierają na swoją lokalizację parki handlowe. Trend ten obejmuje zróżnicowaną gamę najemców, szczególnie w sektorze mody ekonomicznej oraz gastronomii, a także dostawców usług, takich jak siłownie, place zabaw, a nawet placówki opieki nad dziećmi.

Dynamiczny wzrost podaży małych parków handlowych oraz centrów codziennych zakupów typu convenience o powierzchni od 2 000 do 5 000 mkw. GLA potwierdza rosnącą atrakcyjność tego formatu na polskim rynku. Całkowite zasoby tego typu obiektów w Polsce szacowane są na 1,1 miliona mkw. GLA. Ta szybka ekspansja, szczególnie w miastach o populacji od 10 000 do 50 000 mieszkańców, skłania sieci handlowe, które wcześniej nie były obecne w mniejszych inwestycjach, do rozważenia opcji wejścia do takich obiektów. W większych aglomeracjach rozwój formatu convenience wpisuje się w koncepcję 15-minutowego miasta, której celem jest zapewnienie dostępu do podstawowych usług i sklepów w najbliższej okolicy.

W ostatnich latach zainteresowanie inwestorów, deweloperów i najemców parkami handlowymi oraz mniejszymi centrami typu convenience, zaprojektowanymi z myślą o szybkich, codziennych zakupach, utrzymuje się na wysokim poziomie. Ponadto, znaczący rozwój nowych obiektów typu convenience oraz parków handlowych przyciąga inwestorów poszukujących stabilnych, długoterminowych możliwości inwestycyjnych o długim okresie WAULT.

Avison Young

Expo Real 2024 w Monachium niesie nadzieję na powrót do najlepszych lat w inwestycjach

Na odbywającym się właśnie w Monachium Expo Real 2024 dominują umiarkowanie optymistyczne nastroje. Uczestnicy jednego z najważniejszych wydarzeń branży nieruchomości na świecie wyrażają nadzieję, że 2025 rok przyniesie wyniki, jakie notowane były na rynku inwestycyjnym w najlepszych latach, zarówno pod względem wartości, jak i ilości zawieranych transakcji.

– Na tegorocznych targach Expo Real 2024 w Monachium widoczny jest umiarkowany optymizm wśród inwestorów działających na rynku nieruchomości w Polsce. W trakcie spotkań i paneli szczególne zainteresowanie Polską wykazywali inwestorzy z krajów bałtyckich, a także z Czech, Słowacji i Węgier – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – Chociaż nastroje pozostają ostrożne, wielu uczestników targów podkreślało, że kolejne kwartały mogą przynieść pozytywne wyniki na polskim rynku – dodaje.

Bartłomiej Zagrodnik, zaznacza że w centrum uwagi znalazł się przede wszystkim sektor PRS (Private Rented Sector) oraz rynek mieszkaniowy. – Polska wyróżnia się na tle regionu stabilnością i korzystnym klimatem inwestycyjnym. To sprawia, że inwestorzy oraz deweloperzy widzą duży potencjał w dalszym rozwoju tego segmentu. Rośnie również zainteresowanie sektorem Data Center, który zyskuje na znaczeniu, choć jak dotąd w Polsce jest to rynek, na którym transakcje dopiero zaczynają się pojawiać – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik.

Podkreśla, że w opinii uczestników Expo, czwarty kwartał 2024 roku zapowiada się dynamicznie. – Przede wszystkim oczekiwane są kolejne transakcje portfelowe oraz znaczące akwizycje nieruchomości w segmentach magazynowym, biurowym i retail. Liczne przesłanki przemawiają za tym, że ostatnie miesiące bieżącego roku będą owocne w transakcje, co pozwoli zamknąć ten rok pozytywnym wynikiem i daje podstawy do optymistycznych prognoz na 2025 rok – informuje.

Expo Real 2024 pokazało, że Polska niezmiennie jest atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym. Inwestorzy patrzą z nadzieją w przyszłość, licząc na dalszy rozwój i stabilizację rynku, co zapoczątkowały ostatnie obniżki stóp procentowych w strefie euro.

Międzynarodowe Targi Nieruchomości i Inwestycji EXPO REAL w Monachium oferują kompleksowy przegląd wydarzeń, zagadnień, innowacji i rozwiązań w sektorze nieruchomości. Impreza organizowana jest od 1998 roku w październiku. W wydarzeniu biorą udział liderzy branży z całego świata. 

 

KRUK przenosi się do wrocławskiego B10

 Firma KRUK S.A., lider rynku zarządzania wierzytelnościami w Polsce i Europie, wynajęła 6 000 mkw. powierzchni w należącym do Vastint Poland kompleksie biurowo-hotelowym B10 we Wrocławiu. W złożonym procesie najmu oraz aranżacji nowego biura kompleksowego wsparcia doradczego najemcy udzieliła firma Walter Herz.

– Decyzja o zmianie biura wynikała z potrzeby optymalizacji i poprawy standardu miejsca pracy. Chcieliśmy, by przestrzeń, dzięki przemyślanemu układowi funkcjonalnemu, wpierała kooperację i integrację zespołu, a jednocześnie dostarczała komfortowych warunków do współpracy z klientami oraz partnerami biznesowymi. Zdecydowaliśmy o wyborze B10 ze względu na usytuowanie kompleksu, wysoki standard oferowanej powierzchni, rozwiązań technologicznych oraz usług. Ważnym aspektem była dla nas także certyfikacja budynku, który spełnia wymogi ESG i jest przyjazny dla osób z niepełnosprawnością – mówi Tomasz Ignaczak, General Director  w firmie KRUK S.A.

Firma KRUK S.A. rozpoczęła działalność w 1998 roku we Wrocławiu. Specjalizuje się w zarządzaniu wierzytelnościami. W swojej branży plasuje się na pozycji lidera w Polsce, jak i w Europie. Prowadzi działalność w siedmiu krajach starego kontynentu, stojąc na straży norm społecznych i prawnych. Grupę tworzy ponad 20 dedykowanych spółek, dzięki czemu może zapewnić kompleksowy, nowoczesny i zintegrowany pakiet usług.  

– Jest nam niezmiernie miło, że firma KRUK dołączyła do grona firm, które postawiły na nasz kompleks. B10 przyciąga firmy bogatą ofertą biur i infrastrukturą, zawierającą szereg udogodnień. Na biuro w naszej inwestycji decydują się firmy wiodące na polskim rynku oraz organizacje międzynarodowe zainteresowane nowoczesnymi i dobrze zlokalizowanymi powierzchniami we Wrocławiu. W Vastint Poland dokładamy starań, aby zapewniać im najlepsze warunki pracy. Mam nadzieję, że biuro spełni oczekiwania zespołu firmy, a nowa siedziba będzie sprzyjała jej dalszemu rozwojowi – mówi Marek Ulanecki, Senior Leasing Managerem w firmie Vastint Poland.

– Współpracę z firmą KRUK zapoczątkowało zaproszenie do konkursu na brokera nieruchomości, które otrzymaliśmy na początku 2023 roku. Wsparcie klienta w procesie zmiany i aranżacji nowego biura wymagało od naszego zespołu projektowego wszechstronnego zaangażowania. Podczas realizacji procesu najmu wdrożyliśmy pełen pakiet naszych usług. Dodatkowo, rekomendowaliśmy takie usługi, jak badanie miejsca pracy i organizacji, by zyskać wytyczne do space planów, usługi architekta, czy project management. Jednym z założeń budżetowych było wyeliminowanie dopłaty do aranżacji powierzchni, co udało się osiągnąć, dzięki optymalizacji wyceny i owocnie zakończonym negocjacjom – informuje Mateusz Strzelecki, Partner/Head of Tenant Representation w Walter Herz.

– Wybór lokalizacji oraz koncepcji aranżacyjnej biura w przypadku tego projektu poprzedzało wiele analiz, finansowych, technicznych, lokalizacyjnych oraz negocjacji dotyczących warunków umowy. W czasie szeroko zakrojonego poszukiwaniem odpowiedniej  powierzchni, podjęliśmy także próbę renegocjacji dotychczasowej umowy najmu, aby znaleźć najkorzystniejsze rozwiązanie. W projekt zaangażowane było kilka firm, nad pracami których czuwaliśmy. Realizacja tak wymagającego procesu obejmowała m.in. rekomendację i koordynowanie podwykonawców, udział we wszystkich spotkaniach projektowych, czy negocjacje warunków umownych i finansowych kontraktu. Przeprowadzaliśmy konkurs na wybór pracowni architektonicznej i organizowaliśmy wsparcie techniczne ze względu na nietypową funkcję w postaci drukarni, doradzaliśmy w zakresie wycen, pomagaliśmy przy przeprowadzce i braliśmy udział w odbiorach – wymienia Kamila Królikowska, Associate Director w Walter Herz. 

B10 to kompleks biurowo-hotelowy usytuowany przy ulicy Bolkowskiej, w zachodniej, biznesowej części Wrocławia, który został oddany do użytkowania kilka miesięcy temu. Inwestycja Vastint Poland oferuje 20 tys. mkw. powierzchni. Kompleks tworzy nowoczesny, sześciokondygnacyjny budynek biurowy oraz hotel ze 115 pokojami w opcji wynajmu długoterminowego, które połączone są wspólnym placem, zapewniającym przestrzeń do wypoczynku i rekreacji w otoczeniu zieleni.

Projekt charakteryzuje funkcjonalność, nowoczesna architektura oraz wysokiej klasy rozwiązania techniczne i materiałowe. Fasada biurowca utrzymana w stylistyce skandynawskiej. Wysokie okna zapewniają pełne doświetlenie powierzchni naturalnym światłem.   

Sześciokondygnacyjny budynek biurowy w kształcie litery H ma otwarty parter z przytulną strefą recepcyjną. Stylowe lobby z nieformalnymi, wygodnymi strefami, zachęcające do spotkań zaprojektowane zostało przez londyńskie biuro architektoniczne turnerbates Design & Architecture. Dwukondygnacyjny garaż podziemny mieści 337 miejsc parkingowych, a także kompleks szatni dla rowerzystów oraz dedykowane miejsca postojowe.

Projekt architektoniczny biurowca opracowany został przez gdyńską pracownię APA Wojciechowski. Obiekt posiada certyfikat LEED v4 na poziomie Platinum. Budynek jest przykładem zastosowania rozwiązań pro-ekologicznych, ze szczególnym naciskiem na projektowanie nadające się do recyklingu, zdrowe materiały, energooszczędność i retencję wód opadowych. Zapewnia użytkownikom wysoki poziom komfortu i użyteczności.

W bezpośrednim sąsiedztwie kompleksu B10 znajduje się największe w regionie centrum handlowe Magnolia Park oraz kompleks biurowy Business Garden, oferujące bogaty wybór udogodnień,
w tym sklepy, restauracje, punkty usługowe i serwisowe. Zaledwie 50 metrów od budynku mieści się przystanek PKP Wrocław Mikołajów. Dojazd do centrum Wrocławia, jak również na lotnisko zajmuje 15 minut.

Developerem projektu jest firma Vastint Poland, należąca do Grupy Vastint, międzynarodowej organizacji, działającej na europejskim rynku nieruchomości od ponad 30 lat. Filary działalności firmy to zarządzanie portfelem nieruchomości oraz rozwój projektów biurowych, mieszkaniowych i hotelowych.

 

Walter Herz

Stage Capital sprzedaje Centrum Handlowe Galardia

 Starachowickie CH Galardia, inwestycja wybudowana przez Stage Capital oraz Sierra Balmain, zmieniło właściciela. Zostało nim Future Estate. Umowę finalizującą transakcję podpisano 26 września 2024 r. Wyłącznym agentem doradzającym sprzedającemu w procesie był Avison Young.

Galardia to pierwsze, nowoczesne centrum handlowo-rozrywkowe w Starachowicach, oferujące 18 000 mkw GLA. Zostało otwarte w październiku 2014 roku, zapewniając klientom dostęp do ponad 50. sklepów i punktów usługowych popularnych polskich i międzynarodowych marek takich jak Reserved, Carry, Media Expert, Jysk, Rossmann, Smyk, Martes Sport, Empik, CCC, Mohito, House, Cropp, Sinsay, Pepco, Deichmann, Ochnik, a także pierwsze w regionie wielosalowe kino Helios, z czterema ekranami dla ponad 600 widzów.

W momencie budowy centrum, jego właścicielem był Stage Capital, europejski inwestor finansowy, skupiający się na nieruchomościach komercyjnych w Europie Środkowo Wschodniej, a współwłaścicielem Sierra Balmain, jedna z wiodących firm doradczych na polskim ryku nieruchomości komercyjnych. Sierra Balmain świadczyła wsparcie dla Stage Capital w zakresie projektu i budowy obiektu oraz komercjalizacji. Od 2014 r. odpowiadała również za wszystkie aspekty zarządzania aktywami, zarządzania nieruchomością oraz leasing, pozycjonując centrum jako jedno z czołowych obiektów handlowych na lokalnym rynku i zapewniając mu w dniu otwarcia 98% wynajęcia, a w kolejnych latach 100% komercjalizacji.

„Kiedy nabyliśmy tę lokalizację w 2012 roku, naszym zamiarem było stworzenie Centrum Galardia z takim doborem najemców, który oferowałby klientom szeroki wachlarz opcji zakupowych. - komentuje James Huckle, Partner w Stage Capital. - W 2023 roku Galardia przyjęła 2,3 miliona klientów, a w ostatnich latach odnotowywała solidny wzrost odwiedzalności i sprzedaży, ze znacznym zwiększeniem po otwarciu Kauflandu w 2022 roku. Wyjście z inwestycji podkreśla naszą wiarę w polski rynek handlowy i oznacza zakończenie udanej inwestycji z naszym partnerem operacyjnym, Sierra Balmain.”

„Centrum Handlowe Galardia to świetny przykład dobrze funkcjonującego centrum handlowego. - komentuje Michał Ćwikliński, Dyrektor Regionalny na region EMEA w Avison Young - W momencie zamknięcia transakcji było w pełni wynajęte renomowanym najemcom. Doskonałe skomunikowanie w obrębie Starachowic i okolicznych miast zapewnia dobrą odwiedzalność i stabilne przychody. Transakcja ta pokazuje, że na rynku nadal istnieje duże zainteresowanie nabywaniem większych, dobrze prosperujących obiektów handlowych”.

 

Biura przyszłości. Trendy, które zmieniają rynek biurowy w Polsce-raport Walter Herz

Globalne przekształcenia gospodarcze wpływają na sposób funkcjonowania firm i projektowania miejsc pracy. Raport „25 trendów, które zmienią Twoje biuro w 2025 roku” opracowany przez Walter Herz, we współpracy z ekspertami z firm Workplace, ISS Polska, DECISIVE Szmigiel, Papros, Gregorczyk oraz Brill AV Media opisuje wiodące trendy, determinujące kierunek rozwoju rynku biurowego w Polsce.

– Analiza naświetla główne faktory zmian zachodzących w sektorze biurowym. Zawarte w raporcie informacje mogą stanowić inspirację do tworzenia efektywnych i optymalnych kosztowo przestrzeni biurowych, które są odpowiedzią na nowy system pracy. Można w nim też znaleźć informacje o innowacjach w projektowaniu i zarządzaniu przestrzenią oraz rozwiązaniach technologicznych wchodzących do biur, a także o nowych zapisach wprowadzanych do umów – mówi Mateusz Strzelecki, Partner/Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Rynek biur

Główne trendy, które kształtują dzisiejszy rynek biurowy, opisuje Jarosław Zdzitowiecki, szef oddziału Walter Herz w Trójmieście. – Upowszechnienie się pracy hybrydowej sprawia, że nasila się tendencja związana z wyborem przez najemców mniejszych powierzchni oraz koncentrowaniem się firm na budynkach oferujących wysoką jakość, zlokalizowanych w atrakcyjnym otoczeniu, w centralnych częściach miast. Na znaczeniu zyskują wygodne biura, wykorzystujące nowoczesne rozwiązania techniczne i oferujące przyjazne środowisko – przyznaje Jarosław Zdzitowiecki.  

Biura stają się miejscem spotkań, budowania relacji, ducha zespołu i atmosfery w firmie. Przestrzenią, która dzięki odpowiedniej aranżacji, sprzyja integracji zespołowej.   

Charakterystyczna dla rynku biurowego jest niska podaż nowej powierzchni. Coraz trudniej o dobry, przyciągający pracowników adres. Nowych inwestycji jest ograniczona ilość. Popyt na najlepsze powierzchnie w centrach miast przewyższa podaż.  

Wyzwaniem dla uczestników rynku są rosnące koszty fit-out’ów i service charges. Utrwala się tendencja do ograniczania kosztów związanych z wykończeniem i aranżacją nowych biur. Rośnie udział renegocjacji w strukturze najmu.

Widoczne jest również  poszukiwanie przez najemców możliwości kontroli opłat eksploatacyjnych. Optymalizacja powierzchni prowadzi natomiast do wzrostu oferty podnajmu biur.    

Design

Mocno zmienia się również biurowy design i profil funkcjonalny miejsc pracy. Główne tendencje w tym obszarze definiuje Bogusz Parzyszek, CEO i założyciel firmy Workplace. – Wiodący trend w aranżacji biur ma związek z potrzebą budowania kultury firmy i świadomym kształtowaniem społecznych i organizacyjnych aspektów środowiska pracy. Projektowana przestrzeń ma skutecznie animować społeczność pracowniczą, sprzyjać integracji i współpracy – wyjaśnia Bogusz Parzyszek.

Bazą procesów projektowych staje się eksperymentowanie. Jednym z kierunków jest wdrażanie wytycznych neuronaukowych, co ma służyć regeneracji psychiczno-fizycznej poprzez design i zastosowane udogodnienia.   

Azymut wyznacza projektantom zmiana narracji. Miejsca pracy dostosowuje się do potrzeb osób, które regularnie korzystają z biur, a zarzucane są próby przyciągnięcia do nich wszystkich pracowników.  

– Do optymalizacji przestrzeni biurowych i poprawy ich efektywności operacyjnej wykorzystywane są technologie oparte na analityce danych i modeli obliczeniowych. Inteligentne zarządzanie miejscami pracy z udziałem np. systemów rezerwacyjnych, czytających rzeczywiste wykorzystanie powierzchni redukuje marnotrawstwo zasobów – informuje Bogusz Parzyszek.

Produktywna innowacyjność jest z kolei trendem, opartym na przekonaniu, że zaprojektowana przestrzeń powinna sprzyjać osiąganiu stanu umysłu określanego jako produktywno-innowacyjny.

Fit-out and build

Alicja Muszalska, architektka w ISS – wiodącej firmie zajmującej się tworzeniem przyjaznych miejsc pracy i kompleksowym zarządzaniem obiektami – wymienia kluczowe wyznaczniki nowoczesnego fit-outu. Muszalska podkreśla, że nowoczesny fit-out biurowy opiera się między innymi na trwałości, umiarze i użyteczności. Trwałość oznacza projektowanie przestrzeni na długoterminowe umowy najmu z wykorzystaniem wysokiej jakości, trwałych materiałów, w tym pochodzących z recyklingu, zgodnie z zasadami ESG.

Umiar to efektywność kosztowa i środowiskowa, obejmująca modyfikację istniejących mebli, recykling materiałów oraz zastosowanie rozwiązań ograniczających zużycie mediów i systemów BMS oraz IoT.

Użyteczność kładzie nacisk na różnorodność i inkluzywność, wspierając politykę DEI, która sprzyja budowaniu więzi społecznych. Muszalska zwraca uwagę na to, jak istotne jest zarządzanie paradoksem polegające na balansowaniu między interesami społecznymi a środowiskowymi, np. minimalizując marnotrawstwo przy zapewnieniu różnych typów mleka.

– Spojrzenie na fit-out przez pryzmat długoterminowej inwestycji, nie tylko samej przestrzeni, ale także kultywowania relacji międzyludzkich, jest perspektywą unikalnie skandynawską. Dobrze zaprojektowana i zrealizowana aranżacja w oparciu o trendy w połączeniu z doskonałością usług facility management i zespołu, który dba o dobry stan powierzchni, dopełnia tylko harmonii jej użytkowania przez długi czas – dodaje Jan Pawlik, Workplace Management Director w ISS.

Technologia

W planowaniu biur kluczowa jest technologia. Najnowocześniejsze rozwiązania wdrażane w biurach opisuje Cezary Gromko, AV Integrations Account Manager w firmie Brill AV Media. Jego zdaniem, jednym z najszybciej rozwijających się trendów związanych z realizacją projektów w obszarze aranżacji przestrzeni biurowych jest integracja studiów podcastowych. – Firmy dostrzegają ogromne korzyści płynące z wprowadzenia rozwiązań, wykraczających poza tradycyjne zastosowania technologii AV. Studia podcastowe znacznie poprawiają komunikację wewnętrzną w organizacjach, stanowiąc jednocześnie atrakcyjny benefit dla pracowników. Podcasty streamowane zewnętrznie mogą być wykorzystywane jako część strategii content marketingowej firmy – przyznaje Cezary Gromko.

Innym rozwiązaniem wprowadzanym do biur są monitory interaktywne, które pozwalają wizualizować pomysły i podbijają kreatywność pracy projektowej. Technologia USB-C umożliwia zaś połączenie biurowych laptopów, monitorów, zasilania oraz akcesoriów peryferyjnych za pomocą jednego kabla i pozostawienie „czystego stołu”.   

Rozwój technologii LED oraz miniaturyzacja urządzeń sprawia, że nowoczesne rozwiązania audio-video są bardziej dyskretne i estetyczne. Innowacyjne miejsca pracy wykorzystują też interaktywne przestrzenie w strefach relaksu, w których pracownicy mogą angażować się w różnorodne, kreatywne formy rozrywki i edukacji.    

Zapisy prawne umów

O nowych zapisach w umowach mówi w raporcie Andrzej Szmigiel, Partner w spółce prawniczej DECISIVE Szmigiel, Papros, Gregorczyk. – Nowością w umowach najmu są klauzule dotyczące Service Level Agreement, które zabezpieczają poziom usług świadczonych przez wynajmujących. W umowach najmu coraz częściej pojawiają się również klauzule wymagające od wynajmujących posiadania odpowiednich certyfikatów dla budynków, stosowania energooszczędnych rozwiązań i zielonej energii – mówi Andrzej Szmigiel.

Coraz więcej najemców stara się wprowadzać klauzule umożliwiające negocjowanie indywidualnych umów na dostawę energii oraz zapewnienie technicznych możliwości do samodzielności w tym zakresie. Coraz większą wagę przykłada się też do precyzyjnego zdefiniowania i uwzględniania kwestii siły wyższej. Nowe zapisy umów dotyczą również sankcji wprowadzonych przez USA i Unię Europejskę w związku z działaniami reżimów totalitarnych, którymi objęte zostały niektóre podmioty.    

Kolejna osoba w zespole Office Agency w Avison Young – Paweł Zieliński

Paweł Zieliński dołącza do zespołu Wynajmu Powierzchni Biurowych (Office Agency) i obejmuje stanowisko Senior Consultant.

Paweł jest związany z rynkiem najmu powierzchni biurowych od wielu lat. Doświadczenie zawodowe zdobywał pracując w takich firmach jak m.in. Dom Development, Nuvalu, a ostatnio – w CPI Property Group, gdzie odpowiadał za procesy komercjalizacji takich warszawskich biurowców jak Central Tower, Atrium Centrum, Atrium Plaza, Prosta 69 czy WFC.

W Avison Young Paweł dołącza do zespołu, z którym miał okazję już wcześniej pracować. Będzie wspierał najemców w pozyskiwaniu nowej powierzchni a także w procesach renegocjacji umów w biurach zarówno w Warszawie jak i w innych miastach w Polsce.

Avison Young uruchomił linię biznesową Office Agency w połowie 2022 roku, pozyskując cały zespół ekspertów. Od tego czasu zespół sfinalizował wiele istotnych transakcji z klientami zarówno z sektora komercyjnego, jak i publicznego, w tym jedną z największych transakcji zrealizowanych na polskim rynku najmu biurowego w 2024 roku.

„Z Pawłem znamy się od lat i świetnie rozumiemy w kwestiach zawodowych. - komentuje Dominik Pawlak, Director, Office Agency w Avison Young – Paweł, podobnie jak Aleksandra Mącik, która także dołączyła niedawno do naszego zespołu, wnoszą cenne doświadczenie, wywodzące się również od właścicieli nieruchomości biurowych.”

Avison Young

Polski rynek biurowy zaczyna się polaryzować

Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz W ostatnim czasie znacznie więcej dzieje się na warszawskim rynku biurowym niż na rynkach regionalnych, zarówno jeśli chodzi o popyt, jak i nowe inwestycje. W porównaniu do ubiegłego roku zapotrzebowanie na biura w Warszawie wzrosło, a w regionach łączny popyt spadł. Jest też w nich więcej pustostanów.

Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Warszawie utrzymuje się na wysokim, ustabilizowanym poziomie. W ostatnich miesiącach popyt nawet wzrósł. Należy tu wspomnieć, że pod względem chłonności rynku biurowego Warszawa należy do ścisłej czołówki miast europejskich. Na rynkach regionalnych w Polsce natomiast popyt na biura spadł w porównaniu z rokiem ubiegłym. Choć czynsze biurowe w głównych miastach regionalnych są niemal dwukrotnie niższe niż w Warszawie odsetek pustostanów jest w nich prawie dwa razy wyższy niż na stołecznym rynku.    

Powszechna optymalizacja przestrzeni do pracy dokonywana przez firmy idzie w parze przede wszystkim z zapotrzebowaniem na biura o wysokim standardzie, zlokalizowanie w centrum miast. Powoduje to pogłębianie się różnic w dostępności biur w zależności od lokalizacji. Wolnych powierzchni wyraźnie ubywa w centralnych obszarach miast, a ich ilość zwiększa się w rejonach oddalonych od centrów.    

W ogólnopolskiej strukturze najmu wzrasta udział renegocjacji, które na warszawskim rynku zaczęły ostatnio przeważać. W ten sposób firmy starają się unikać kosztów związanych z przeprowadzkami i aranżacją nowej powierzchni.    

Inwestycje biurowe stanęły w całej Polsce, nowych projektów jest niewiele. Deweloperzy poddają analizie chłonność rynku w odniesieniu do nowej podaży. Poza weryfikacją faktycznego zapotrzebowania na powierzchnie przez firmy w kontekście pracy hybrydowej, hamulcem dla rozwoju zasobów biurowych są ceny i ograniczona dostępność centralnie położonych gruntów oraz wyższe koszty finansowania inwestycji.

Zapał deweloperów studzi też mniejsza aktywność inwestorów na rynku transakcyjnym. W tym aspekcie widać już jednak poprawę. W segmencie biurowym w tym roku notowane były m.in. umowy pakietowe w Warszawie, a w regionach właściciela zmieniały nieruchomości z segmentu prime. Co wskazuje, że inwestorzy znów spoglądają w stronę aktywów biurowych.   

W regionach popyt o kilkanaście procent w dół  

W pierwszym półroczu tego roku w ośmiu największych miastach, poza Warszawą łączny popyt na biura spadł w porównaniu z rokiem ubiegłym. Zakontraktowane zostało niespełna 290 tys. mkw. powierzchni. W drugim kwartale podpisane zostały umowy na 146 tys. mkw., co jest wynikiem o kilkanaście procent niższym względem tego samego kwartału w 2023 roku.

Popyt na biura w regionach zgłaszają przede wszystkim firmy z sektora IT i usług dla biznesu oraz spółki produkcyjne. Największą dynamiką wykazuje się rynek najmu w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu.

Na krakowskim rynku zapotrzebowanie na biura wyjątkowo wzrosło w pierwszym półroczu br. o kilkanaście procent w porównaniu z rokiem 2023. W stolicy Małopolski najemcy podpisali umowy na ponad 90 tys. mkw. powierzchni, co dało jej pierwszą pozycję w regionach. Kraków wygenerował jedną trzecią całkowitego wolumenu transakcji w miastach regionalnych.

We Wrocławiu zakontraktowane zostało 50 tys. mkw. biur, a Trójmieście 56 tys. mkw. W Poznaniu do najemców trafiło ponad 30 tys. mkw. powierzchni, a w Katowicach 25 tys. mkw.  

W regionach do wynajęcia od zaraz jest średnio prawie 18 proc. powierzchni, a w Warszawie niewynajętych biur jest tylko przeszło 10 proc. Relatywnie szeroka oferta jest w Krakowie i Katowicach, gdzie na najemców czeka ponad 20 proc. powierzchni, w Łodzi nawet przeszło 23 proc. We Wrocławiu wolnych jest 18 proc. biur. W Trójmieście pustostany stanowią 12 proc. powierzchni, a w Poznaniu 14 proc.   

Warszawa stoi renegocjacjami  

Popyt na biura w Warszawie okazał się w pierwszym półroczu 2024 podobny, jak w roku ubiegłym, zarówno pod względem ilości zakontraktowanej powierzchni, jak i ilości zawartych umów, co świadczy o stabilizacji rynku. Do połowy br. podpisane zostały umowy na około 320 tys. mkw. biur, w większości zlokalizowanych poza centrum miasta. Przy czym, w drugim kwartale br. zapotrzebowanie na stołeczne biura było o około 30 proc. wyższe niż w trzech poprzednich miesiącach, a także od wolumenu najmu w analogicznym kwartale roku ubiegłego.

Warszawskie biura wynajmują najczęściej firmy z sektora bankowego, produkcyjnego, grupy mediowe oraz firmy z branży  IT i usług dla biznesu. Aktywniejsi są również najemcy instytucjonalni i podmioty państwowe w wyniku odblokowania decyzji po zmianie rządu. Ułatwieniem dla spółek Skarbu Państwa i instytucji sektora państwowego jest możliwość płatności za wynajem w złotych, coraz częściej oferowana przez właścicieli budynków.

W Warszawie zaczęły przeważać renegocjacje umów, których udział regularnie w ostatnim czasie wzrastał. W drugim kwartale bieżącego roku na warszawskim rynku wyraźnie dominowały w strukturze najmu, co spowodowane jest wysokimi kosztami wykończenia i wyposażenia nowych powierzchni.  

Powstaje trzy czwarte mniej nowych biur niż przed pandemią  

Przyrost nowej podaży biurowej w Polsce przekracza teraz nieco jedną czwartą z tej, która notowana była przed pandemią. W dziewięciu głównych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) w budowie jest niespełna 500 tys. mkw. powierzchni biurowych. A przypomnijmy, że jeszcze pięć lat temu w kraju powstawało 1,9 mln mkw. biur.

Nowe inwestycje prawie całkowicie stanęły na rynkach regionalnych. W pierwszym półroczu br. rozpoczęła się budowa jednej inwestycji we Wrocławiu, która zaoferuje kilka tys. mkw. biur.

W Warszawie w tym czasie rozpoczęto budowę lub modernizację ponad 90 tys. mkw. powierzchni w sześciu budynkach biurowych. Ogółem na warszawskim rynku w procesie realizacji jest około 280 tys. mkw. biur. Nowe biurowce rosną głównie w centrum miasta (90 proc. nowej powierzchni), co jest wyrazem strategicznego dostosowania oferty do obecnych preferencji najemców i pracowników firm.

Zasoby stolicy po ukończeniu budowy zasilą takie projekty, jak m.in. The Bridge (47 tys. mkw.), Upper One (36 tys. mkw.), Skyliner II (24 tys. mkw.), Office House (31 tys. mkw.), Warta Tower (30 tys. mkw.), The Form (30 tys. mkw.), Studio II i Vena (15,4 tys. mkw.) i CD Projekt HQ (5,6 tys. mkw.), a także V Tower (33,7 tys. mkw.), G5 Prime Offices (11 tys. mkw.) czy Lakeside II (18 tys. mkw.), dawny UBC II po zakończeniu modernizacji.

Inicjowane teraz projekty biurowe mają znacznie mniejszą powierzchnię niż budowane kilka lat temu. Poza tym, na warszawskim rynku możemy obserwować coraz więcej konwersji starych biurowców przede wszystkim w projekty mieszkaniowe, PRS albo akademiki.   

W regionach najwięcej buduje się w Krakowie i Katowicach

W miastach regionalnych w budowie jest łącznie około 190 tys. mkw. biur, najwięcej w Krakowie, Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu. Prawie 70 mkw. powierzchni biurowej w budowie daje krakowskiemu rynkowi najwyższy wynik wśród miast regionalnych. Na drugim miejscu pod względem ilości realizowanych biur plasują się Katowice z 60 tys. mkw. powierzchni. Największe realizowane w aglomeracji katowickiej projekty to Grundmanna Office Park (21 tys. mkw.) i Eco City Katowice (18 tys. mkw.).

W Poznaniu w budowie znajduje się około 58 tys. mkw. biur. W trakcie realizacji jest m.in. budynek AND2 (40 tys. mkw.). We Wrocławiu w budowie są trzy projekty biurowe o łącznej powierzchni około 40 tys. mkw. W Trójmieście powstaje 36 tys. mkw. biur.    

W pierwszej połowie br. deweloperzy oddali w Polsce tylko niespełna 130 tys. mkw. nowych powierzchni. Nową podaż niemal po połowie podzieliła między siebie Warszawa i łącznie największe rynki regionalne. Wiodącymi pod względem nowej podaży był rynek wrocławski i krakowski. Wrocław zdominował pozostałe regiony pod tym względem, będąc odpowiedzialnym za ponad połowę oddanej poza Warszawą powierzchni (32 tys. mkw.).  

W Warszawie w tym roku oddane zostały między innymi budynki biurowe Lixa D i E oraz Vibe I, we Wrocławiu ukończony został Quorum Office Park A (16,8 tys. mkw.) i B10, a w Krakowie Brain Park C (13 tys. mkw.).